觀點指數(shù) 5月23日，觀點指數(shù)研究院發(fā)布的《卓越指數(shù) • 2025住房租賃卓越表現(xiàn)報告》分析認(rèn)為，在政策、資本與市場的協(xié)同推動下，住房租賃企業(yè)邁入高質(zhì)量發(fā)展階段。

截至2025年第一季度，觀點指數(shù)監(jiān)測的住房租賃集中式領(lǐng)域的20家樣本企業(yè)已開業(yè)規(guī)模超100萬間。

其中萬科泊寓和龍湖冠寓已開業(yè)規(guī)模均超10萬間，穩(wěn)居第一梯隊。處于5到10萬間的第二梯隊樣本企業(yè)包括魔方生活服務(wù)集團(tuán)、樂乎集團(tuán)、瓴寓國際、鄭州城發(fā)安居美寓等。城家公寓、有巢公寓、招商伊敦公寓等緊隨其后。

在新開項目的推動下，企業(yè)在管規(guī)模持續(xù)增長。

舉例來看，截至2024年底，萬科泊寓、龍湖冠寓以及招商伊敦公寓已開業(yè)房量分別增至19.12萬間、12.4萬間以及3.42萬間，同比增長6.16%、0.81%以及15.93%。其中，招商伊敦公寓2024年里新增開業(yè)11個長租公寓產(chǎn)品和1個服務(wù)式公寓產(chǎn)品，新增管理面積26萬平方米。

地方國企也不甘落后。如同期上海城方在營各類租賃住房項目房源突破4萬套，其涵蓋保障性租賃住房、市場化長租公寓等多種類型，其中保障性租賃住房項目約1.7萬套，在營項目數(shù)為18個。

從規(guī)模數(shù)據(jù)來看，在集中式領(lǐng)域，頭部企業(yè)的優(yōu)勢明顯，不過腰部企業(yè)通過差異化產(chǎn)品定位與高效運營，持續(xù)拓展市場份額。與此同時，地方國企積極作為，市場競爭激烈，不同類型企業(yè)基于自身特點探索發(fā)展路徑。

隨著市場的進(jìn)一步發(fā)展和規(guī)范，企業(yè)需聚焦于運營模式的優(yōu)化，提升服務(wù)質(zhì)量，精準(zhǔn)匹配租客的多樣化需求，才能在市場中保持競爭力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

出租率表現(xiàn)上，過去一年里，租賃企業(yè)繼續(xù)展現(xiàn)出穩(wěn)健的項目運營管理能力，在營項目出租率維持穩(wěn)定，觀點指數(shù)統(tǒng)計到樣本企業(yè)平均出租率為93.42%，與上年同期相比變動不大。

其中，泊寓、冠寓、瓴寓、金地草莓、寧巢、中海長租公寓等多家租賃企業(yè)在出租率方面有不錯的表現(xiàn)，成熟期項目平均出租率超90%。

除出租率外，住房租賃企業(yè)的經(jīng)營效率提升還體現(xiàn)在自有渠道占比、續(xù)租率、客戶滿意度等指標(biāo)表現(xiàn)上。

舉例來說，2024年，萬科泊寓出租率為95.6%，對比2023年的95.76%變動不大，項目前臺GOP利潤率為89.8%，老客戶續(xù)租率接近60%，自有渠道獲客占比提升至88.5%，平均簽約租期比上年延長了35天。

已披露2024年租賃業(yè)務(wù)收入的6家房企系租賃企業(yè)，全年收入合計88.66億元，同比增長7.83%，其中泊寓占比為41.76%，冠寓為29.89%。

從上圖可知，2024年全年相寓、泊寓、冠寓、招商伊敦、有巢公寓、雅詩閣以及中海長租公寓等多家租賃企業(yè)均實現(xiàn)了收入的同比增長，同比漲幅區(qū)間在0.91%到42.11%不等，企業(yè)創(chuàng)收能力正穩(wěn)步提升。

其中全年收入超10億元的租賃企業(yè)包括泊寓、冠寓以及招商伊敦，去年全年收入分別為37.02億元、26.5億元以及12.34億元，同比增長7%、4%以及13%。

以相寓為代表的分散式租賃企業(yè)，在收入端上也有不錯的表現(xiàn)。2024年相寓實現(xiàn)GTV約180億元，同比增長6.5%，全年營業(yè)收入為61.3億元，對比上年同期增長6.5%，全年毛利率水平為-5.5%。

與此同時，據(jù)凱德投資2024年業(yè)績報告披露，服務(wù)式領(lǐng)域代表企業(yè)雅詩閣2024年全年的管理費用相關(guān)收入實現(xiàn)同比增長0.91%至3.34億新元，其中經(jīng)常性費用相關(guān)收入實現(xiàn)同比增長12%。

同時，2024年雅詩閣新店開業(yè)創(chuàng)新高，全年新增開業(yè)54個項目，可提供約11700個客房單元，全年新簽85個物業(yè)，可提供約15000個客房單元。全年開業(yè)規(guī)模和簽約規(guī)模對比2023年均有不同程度的增長。

盡管面臨市場租金下行的壓力，但部分企業(yè)通過規(guī)模擴張、優(yōu)化運營、精準(zhǔn)定位等策略，依然實現(xiàn)了收入增長。總體來看，住房租賃頭部企業(yè)具備較強的抗風(fēng)險能力與發(fā)展韌性。

本文節(jié)選自《卓越指數(shù) · 2025 住房租賃卓越表現(xiàn)報告》
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