主持嘉賓

蘇智淵　戴德梁行董事總經理，中國區(qū)產業(yè)地產部負責人

討論嘉賓

謝建朋　深圳科技工業(yè)園（集團）有限公司黨委委員、副總經理

許志遠　中集產城園區(qū)運營公司上海區(qū)域總經理

劉　舟　中聯(lián)基金高級副總裁

任亞男　陽光海天停車產業(yè)集團戰(zhàn)略發(fā)展副總經理

國　石　華泰資管不動產基金部總監(jiān)

所付晶　華夏基金基礎設施與不動產業(yè)務部總監(jiān)

蘇智淵：謝謝大家。其實時間已經有點超時了，我盡量控制我們論壇的時間，但還是希望這個論壇能給大家一點思想的火花。

實際上剛才主持人講了我們論壇的主題很長的一句話，這句話我再重復一遍，叫“以產業(yè)鏈圖譜為紐帶，融合智慧化運營與REITs創(chuàng)新工具，驅動招商生態(tài)、風險管控與資本賦能協(xié)同升級，共建長三角產業(yè)鏈圖譜新范式。”

這句話把它翻譯一下的意思，實際上簡單來講就是我們針對長三角的產業(yè)園區(qū)招商和運營這個“道”，我們到底應該用一些什么樣的“術”來去達成這樣的一個目的。

所以我就直接開始我們今天討論，首先我想要談的就是所謂"道"的問題。

第一個可能大家要在思想上有一個共識，就是我們現(xiàn)在面對的是什么？實際上講到長三角的產業(yè)園區(qū)，從上海來講，最早的園區(qū)大家知道是哪個嗎？

上海最早的國家級園區(qū)，如果我沒記錯的話，是1982年成立的上海閔行經開區(qū)。之后，整個上個世紀的90年代，上海陸續(xù)出現(xiàn)了所謂的五大國家級開發(fā)區(qū)和九大市級工業(yè)園區(qū)的整個格局。同時在我們長三角像蘇州工業(yè)園、無錫高新區(qū)、嘉興經開區(qū)等等這樣的一些園區(qū)，逐步的開始豐滿起來了。

那么在這個過程里面，實際上從90年代開始一直到2020年，這30年實際上是整個長三角的產業(yè)園區(qū)蓬勃發(fā)展的時間。這個蓬勃發(fā)展是這樣，吸引了中國最具潛力的或者是最高質量的生產力，這里面的所有的生產環(huán)節(jié)要素都在這里面。

同時在2005年到2010年左右，這些所謂的國家背景的開發(fā)區(qū)開始面臨了市場化的園區(qū)的挑戰(zhàn)，所以我們開始看到像類似物流環(huán)節(jié)里面的普洛斯、佳明、豐樹；在產業(yè)園區(qū)環(huán)節(jié)里面的像金地、聯(lián)東、黃浦等等這樣的一些品牌在這個時間點開始出現(xiàn)。

這是一個所有的人在地上撿錢的時間，因為你做什么都能賺，所以在那個時間點里面，所有人比拼的是我怎么去在市場上最大可能拿到我應該賺的這個份額。

市場進行充分的分工，所有的人在找自己真正的核心的競爭能力，這個時間是我們最好的時代，我可以毫無疑問的告訴大家。

時間來到了2020年，當疫情開始，特別是2022年的第二次疫情爆發(fā)之后，實際上對整個經濟的打擊是毫無疑問的。那么在今天，我們所面對的其實已經是一個毫無疑問的經濟下行的一個過程，那么所有的產業(yè)地產人都開始面臨了這個市場寒冬。

所以在這個環(huán)境下或者在這種背景下，我用幾句話其實已經把長三角的整個產業(yè)園區(qū)的發(fā)展歷程講完了。在這個背景下，今天我們的所有產業(yè)地產人怎么來看，所謂的產業(yè)園區(qū)的招商運營的這個“道”，就是最上層的趨勢是什么？

那么為了節(jié)約時間，我們可以先看一下今天邀請嘉賓的方向，我們其實有兩位是來自產業(yè)地產園區(qū)的開發(fā)商，一位是來自我們做智慧化園區(qū)管理的，然后另外三位是來自于基金公司，做REITs的。

我的第一個問題實際上想問一下，基金的從業(yè)人員所總，從華夏基金的背景來講，您的觀察是怎么樣？在目前我們一致認為這個市場可能是一個不好的市場情況下，您從投資和從前端拿項目的角度來看，你從基金的觀察是什么？

所付晶：華夏基金是一家公募基金，是公募REITs的基金管理人。

公募REITs是權益屬性的金融產品、金融工具。產業(yè)園區(qū)的開發(fā)商或者運營商，融資渠道相對是比較有限的，而這有限的融資渠道多數(shù)又是以債務融資為主，比較主流的有銀行貸款，ABS、CMBS等等，都是債性。

在2020年4月份的時候，我國開啟了公募REITs的試點，我們基金公司業(yè)務就在于此。

根據(jù)政策要求，公募REITs發(fā)行后，原始權益人應持有不低于20%的基金份額，同時基金管理人可以聘用運營管理機構對基礎設施項目進行運營，原始權益人獲取的回收資金則用于新項目的投資，這樣對于產業(yè)方原始權益人來說實現(xiàn)了融、投、管、退的閉環(huán)，也就是盤活存量，推動增量。

對于基金公司而言，公募REITs為投資者提供了多元化的投資選擇。與傳統(tǒng)金融資產相比，公募REITs具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流和較高的分紅收益特性，且與股票、債券等資產相關性較低，能夠有效分散投資組合風險。作為一種收益相對穩(wěn)定的資產類別，受到了眾多投資者的青睞，是一個非常不錯的產品。

公募REITs的品類也在不斷擴展，從最早的產業(yè)園區(qū)、高速公路、倉儲物流、公共事業(yè)，擴展到了租賃住房、消費類、IDC等等，相信未來的類別將會進一步擴展，可能性是多種多樣的。

對于各個參與方而言，我覺得公募REITs是一個持續(xù)建設發(fā)展的市場。

蘇智淵：這兩年你有覺得從REITs的角度來講，它的數(shù)量有變少嗎？從發(fā)行的角度來講。

所付晶：公募REITs如果從2021年6月份首批REITs上市算，已經有4年時間了；如果從2020年4月試點啟動看，則有5年時間了。

這四五年時間公募REITs是一個持續(xù)發(fā)展的過程，2021年6月21號，首批9單產品發(fā)行上市，剛開始的時候公募REITs了解的人不多，后面機構投資者慢慢開始關注，2021年到2022年市場總體上是非常紅火的。進入2023年受到部分產品經營的變化，REITs市場則發(fā)生了較大的波動，期間出臺了很多政策，行業(yè)也進行了廣泛的討論，現(xiàn)在看，這是REITs市場一個試點完善成熟的過程。

2024至今，公募REITs的發(fā)行已經變成常態(tài)，發(fā)行加速，品類增多，規(guī)模不斷擴大，可以看到，市場發(fā)展是越來越好，實現(xiàn)了“投資-運營-退出-再投資”的良性循環(huán)。

公募REITs作為資本市場的創(chuàng)新產物，已在盤活存量資產、激發(fā)資本活力方面取得了顯著成效。公募REITs市場必將在服務國家戰(zhàn)略、賦能實體經濟的征程中，綻放出更加絢爛的光彩，為我國資本市場的繁榮發(fā)展注入源源不斷的動力。

蘇智淵：太好了，幾句話幫我們把REITs，特別是公募REITs的整個發(fā)展歷程很清晰的梳理出來了。

所以我們從剛才兩位的觀點，其實很清晰的可以看到前期的投資怎么看，以及我們在投之后從基金的角度怎么來看它后面的市場。

我想用很快的第一個問題給大家先建立一個總體的概念市場，正在發(fā)生一些什么變化？

講完這個“道”之后，我們其實要進入“術”的環(huán)節(jié)了，實際上我們有幾個分議題，第一個分議題我覺得更多的是從我們一開始進入產業(yè)開發(fā)的目標，也就是怎么來迅速完成高質量的招商這個角度來說的。

實際上要完成一個很好的產業(yè)園區(qū)招商跟這個園區(qū)的location，它的產品特色，它的地區(qū)的產業(yè)鏈屬性等等這些所謂的產業(yè)朋友圈是分不開的。

所以這個問題，我想先請教我們兩位產業(yè)地產的開發(fā)商，特別是像謝總和徐總。從你們的經驗里面看，怎么去建立和打造你自己產品的產業(yè)朋友圈。

我相信這是我們所有的做產業(yè)園區(qū)開發(fā)運營的人最關心的一個問題，所以首先先我們請教一下謝總，從你們的園區(qū)來看怎么來做這件事？

謝建朋：好，非常感謝觀點的邀請，感謝主持人，這個問題說內心話確實是當下非常焦點。

我們深圳科技工業(yè)園集團自1985年成立以來始終站在產業(yè)創(chuàng)新的前沿，率先在我國開發(fā)建設運營科技園區(qū)。

集團致力推動中國高科技產業(yè)發(fā)展，以“科技產業(yè)專家+平臺搭建者+產業(yè)投資人”三重角色，通過基金招商、空間運營、數(shù)據(jù)驅動、生態(tài)協(xié)同四維模式，構建了獨特的產業(yè)生態(tài)體系。

“基金+基地”模式，是指以資本為紐帶吸引優(yōu)質企業(yè)。打個比方，深中發(fā)展產業(yè)基金作為深業(yè)首個招投聯(lián)動項目，已成功投資京宇一美、金山醫(yī)療等企業(yè)，直接帶動中山項目招商；通過“以投帶引”，精準吸引半導體、人工智能等目標產業(yè)的高成長企業(yè)，形成“資本導入-產業(yè)落地-反哺投資”的閉環(huán)。

再者，集團會通過空間+數(shù)據(jù)來精準匹配產業(yè)需求。

空間指的是多元空間載體，針對不同規(guī)模企業(yè)需求，提供研發(fā)總部、加速器、實驗室等差異化空間，打造“創(chuàng)新社區(qū)”而非簡單園區(qū)；

基于5000萬條產業(yè)數(shù)據(jù)構建企業(yè)圖譜，實現(xiàn)精準客戶畫像。例如通過分析半導體產業(yè)鏈上下游，快速鎖定潛在入駐企業(yè)，這就是大數(shù)據(jù)招商。

生態(tài)圈的構建也是十分重要的，深圳科技園的生態(tài)構建分為三層：一是產業(yè)層：以小米、微步等龍頭企業(yè)為錨點，拉通上下游形成集群效應，如圍繞人工智能園區(qū)聚集芯片、算法、應用企業(yè)；

二是智庫層：組建行業(yè)專家顧問團，通過“科技園大講堂”等活動共享前沿技術，賦能企業(yè)創(chuàng)新；

三是盟友圈：聯(lián)合研究院所、高校、投資機構等創(chuàng)新主體，形成“技術-資本-市場”聯(lián)動生態(tài)，例如聯(lián)合中科院資源推動成果轉化。

深圳科技工業(yè)園集團的核心競爭力在于：以資本為杠桿、以數(shù)據(jù)為引擎、以朋友圈為紐帶，持續(xù)推動“產業(yè)集群-創(chuàng)新社區(qū)-城市升級”的共生發(fā)展。未來，這種模式將為粵港澳大灣區(qū)科技走廊建設提供更多樣本。

蘇智淵：謝謝謝總，講得很全面了。我相信謝總的手機應該是大家都想拿到的，因為他朋友圈價值實在太大了。

我覺得謝總可能把朋友圈該講的內容全講完了，許總可能已經沒有補充了，許總看還有什么可以稍微再補充一些的嗎？從中集的角度。

許志遠：謝總在科技行業(yè)領域深耕，把朋友圈各套打法說得很透徹，今天也是受益匪淺。

招商這個議題，今年可能稍微柔軟一點，去年比較硬，去年講的議題同樣的是這個出租率和租金雙下行的情況下，我們如何來去招商，直面本質。

那么實際上這個問題也是應該來講我們在場的各位，包括我們坐在臺上的大部分同志，都是日常面臨的一個問題。

所以這個產業(yè)招商與生態(tài)朋友圈的構建。我們來講這個議題實際上目的還是說為了怎么樣促進產業(yè)招商。

那么剛才其實包括謝總也好，李總其實也提到招商交女朋友，我們生態(tài)朋友圈去怎么去構建。說白了，生態(tài)朋友圈招商，你得把各類符合對方發(fā)展的要素你得組織起來給他助力，那不是說我去交朋友，就是為了來讓你租房子，那你這朋友交不起來。

那么回到我們中集產城，我們這些年做的一些嘗試，跟各位報告一下。因為我們中集稍微還有一點特殊，因為我們本身是多個領域的鏈主企業(yè)，我們在物流服務與裝備，在能源化工與裝備，海洋工程，還有特種車輛等等，都是全球領域的鏈主企業(yè)。

所以我們自身回到我們自身做產業(yè)招商，構建園區(qū)生態(tài)的時候，會特別重視產業(yè)鏈的深入的服務和供應商生態(tài)的構建，去找到合適的能跟你交上朋友的這些企業(yè)和平臺，首先要匹配所在區(qū)域產業(yè)定位，我們把學術機構和研究機構，以及政府、企業(yè)、協(xié)會都鏈接起來，這套方法論我們總結起來主張叫“學、研、投、政、企、協(xié)”。

那么我們如何去把這些要素發(fā)揮好，來構建你的朋友圈。首先其實剛才會前葛總講的，要把我們相應的制度設計生態(tài)的構建，這個是首位的，今天可能我感覺可能地方政府部門領導相對少點，但我覺得應該可惜了，他們應該多來聽聽。

回到我們產業(yè)園區(qū)的具體工作，宏大敘事背景下，我們才能去做我們所謂一個園區(qū)內的小環(huán)境的敘事，所以應該是講我們在目前這種宏觀環(huán)境的背景下，我們園區(qū)的管理者如何去做？

剛才我們講到從招商和產業(yè)鏈的生態(tài)，招商實際上從我的理解上來講，大家就是一個信息的觸達，首先你找朋友你要去找，你就得實打實的去跑。原來我們講阿里鐵軍也好，那就得去跑。那么現(xiàn)在新范式下我們講數(shù)AI據(jù)賦能也好，你就得通過數(shù)據(jù)去分析，去找到合適的能跟你交上朋友的這些企業(yè)，能夠這個匹配你所在區(qū)域產業(yè)定位的企業(yè)，你就得大量的去鏈接，去交朋友，這個是首先第一個你得去接觸。

第二個，我們接觸上企業(yè)后，要去組織好區(qū)域以及我們園區(qū)能匹配的生產要素。因為我們本身制造業(yè)企業(yè)出身特別講究生產要素。以前我們講土地、勞動力、資本，現(xiàn)在我們講技術，甚至現(xiàn)在講到數(shù)據(jù)，講到這個算力，我們要把這些新型的生產要素，要為你牽引過來這個朋友，要組織好區(qū)域政府以及園區(qū)生態(tài)伙伴生產要素，在土地、載體等空間要素的基礎上，搭建更加系統(tǒng)的服務，這個是第二步。

在這個基礎之上，我們再談運營服務，我們未來從生產性服務業(yè)的角度，在業(yè)務上鏈接區(qū)域政府及鏈主企業(yè)的應用和業(yè)務場景；在技術上去組織相應的技術平臺和高校智力資源；在成本上去考慮微電網(wǎng)配置，優(yōu)化高能耗企業(yè)的能源成本，甚至組織資源去拓展一些海外市場，這個是第三個方面。

第四個方面，招商這個問題應該來講長時間的不可避免，但是我們第一個在大時代轉變的背景下，一定要先做一些系統(tǒng)化和前瞻性的布局。

首先，我們講我們現(xiàn)在未來交朋友可能已經不是這個現(xiàn)在的企業(yè)主，馬上可能企二代出來主導工作，企二代接手之后，他的需求又不一樣，可能會更關注數(shù)字化、國際化，我們是否有做思考？

同樣的可能未來我們的園區(qū)，可能不是服務大量的勞務工人，生產自動化的進程在加速，你可能服務的是機器人，對吧？那么從服務角度工人轉為機器工人他顯然是兩個概念，你應該去做哪些準備，我們要提前把要素要配備好。

同樣的未來的企業(yè)它可能不再需要那么大面積的土地，比如說人工智能企業(yè)，他更多的需要算力和應用場景了，你要發(fā)展人工智能產業(yè)，你說你沒算力，說我給你裝修個五星級的辦公室，那沒有意義。

所以這些我們前置來看，去挖掘未來我們所交的朋友所招引企業(yè)的真實需求，去幫助企業(yè)構建好能夠助力他發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)和平臺，多為他創(chuàng)造增量價值，自然而然招商的成果也不會差。招商招的好，留得住，實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，能夠穿越周期，那你的資產價值表現(xiàn)，你的公司整體表現(xiàn)也不會差。

蘇智淵：許總提了一個很好的觀點，我覺得在今天會上還是蠻重要的。與其你在哀嘆現(xiàn)在的租金空置率等等這一系列的問題，你倒還不如放下你的所有的這些焦慮，去想想未來。在未來整個產業(yè)范式在發(fā)生巨大變化的時候，你是不是可以提前做一些準備。

我覺得這個很重要，因為確實像許總剛才講的，我們今天我自己在今天的整個的產業(yè)的生態(tài)鏈里面，已經發(fā)覺有大量的企業(yè)在跟我咨詢未來怎么做，所謂的黑燈做無人工廠。

在這種情況下，它的整個生產要素環(huán)節(jié)在發(fā)生根本性的變化，我們作為產業(yè)地產本身房產的提供者，我們是不是要做一些準備，其實是很值得大家做思考的一個點。

當然我也觀察到，前面兩位其實都提到了關于在對我們產業(yè)地產環(huán)節(jié)所發(fā)生的一些變化，其實就是我們一直在說的所謂智慧化，智慧化怎么在影響我們的產業(yè)地產？

所以我們進入我們的第二個話題，在智慧化的園區(qū)運營里面，其實我們可以做一些什么？那么今天我們也很有幸請到了我們的任總，是做我們的智慧化停車的這么一家公司。實際上智慧化停車可以認為是整個智慧化園區(qū)運營其中的一個必不可少的一部分。

任總能不能也給我們簡單介紹一下，從你們公司目前在做的產品跟我們的產業(yè)園區(qū)的運營上面，它的連接點在哪里？以及你認為會對這個環(huán)節(jié)產生一些什么樣的影響？

任亞男：首先感謝主持人，我這邊是陽光海天，陽光海天本身它是一個停車管理運營公司，怎么說它是華平和高盛投資了40億的平臺。

這邊的話如何對產業(yè)園賦能，其實我們是有兩大優(yōu)勢的，第一個大優(yōu)勢就是我們的專業(yè)運營平臺，我們的管理化系統(tǒng)，實際上我們公司成立了19年，它已經形成了一套非常完整的服務體系和服務標準，以及這種應對突發(fā)能力的這種能力。

第二個就是我們的數(shù)字化，我們雖然是一個運營公司，但是我們公司是有大幾十項的高新技術專利的，我們也是投資了一個億自主研發(fā)了一些園區(qū)內的停車系統(tǒng)。

關于我們這個系統(tǒng)它是有5大B端的服務端口和C端的服務端口，比如說我們是有一個AIPP平臺，它是可以通過VR和AI統(tǒng)把整個園區(qū)的停車全部全景全息的是展現(xiàn)在我們的數(shù)據(jù)平臺上。

比如說這個是到我們遠程的平臺之后，我們可以隨時抓取任何一個城市任何一個場景，任何一個園區(qū)的所有的數(shù)據(jù)，包括它的停車的什么時候進來，什么時候出去，什么品牌，然后包括也可以根據(jù)車型來捕捉它的偏好，我們是可以把全套的數(shù)據(jù)系統(tǒng)是建立大模型進行數(shù)據(jù)分析的。

這種數(shù)據(jù)分析實際上我們就可以形成一套完整的數(shù)據(jù)報告是要反哺給我們的園區(qū)，我們園區(qū)可以根據(jù)它這個車流量來分析，就是分析它各種可能招商可能運營過程中的一些問題。

然后另外的話，我們自己也會有一個ERP系統(tǒng)，我們可以根據(jù)把園區(qū)內所有的停車的情況全部數(shù)據(jù)抓取之后，我們其實是可以分析它大概在什么時間是有一些空檔，那么我們其實可以是比如說在周邊引流或者有其他的一些提升我們停車收入的一些手段，我們是有一套完整的打法。

比如說我們的車主是有一個happy停車軟件，進入我們的園區(qū)內可以完全實現(xiàn)這種比如說正反巡系統(tǒng)，然后預約車位新能源的一些服務，然后自主付費。

其實它是形成了一個最大的周轉率，然后對于我們來說，其實我們在運營園區(qū)的時候，我們是把園區(qū)定為，這個就車場作為園區(qū)的第一大堂，就是進來之后，我們這個其實是有幾個維度的，第一我們是車流，第二是它在周轉率，然后第三就是他的滿意度。

就是第一我們在招商過程就是在車場運營中，第一我們如何吸引車流，然后周轉率比如說我們這些智能化的系統(tǒng)，即使是輔助于它來做這個就是快速扭轉的，比如它不會形成園區(qū)的擁堵，它可以快速進入快速駛出，所以它形成一個大的周轉率。

然后各種系統(tǒng)的一個完備是能提高客戶的滿意度的，可能下次來園區(qū)辦事兒，另外的話比如說在我們happy停車，我們的車主拿到系統(tǒng)之后，不僅僅有之前的，比如說正反巡所有的服務系統(tǒng)，它還有形成了一個千場千面的一個服務系統(tǒng)。

比如說我們來這里喝茶，我們掃一下支付，然后它就會形成園區(qū)內的千場千面的一個場景，園區(qū)內有什么餐廳或者有什么特色服務，其實它是可以定向大眾點評，一樣是服務于我們的業(yè)主的，其實它就是使用率和點擊率是非常高的。

蘇智淵：這個蠻重要的，我每次去一些大的產業(yè)園，最大的問題我就不知道要去哪吃飯，這個挺好的。

任亞男：對的，然后另外我們是跟支付寶這邊是有戰(zhàn)略合作，就是唯一停車領域的戰(zhàn)略合作，因為支付寶也是我們停簡單的投資人，所以它是有個靈動島，比如說我們到了支付寶這一點擊支付，它下次再來到這個場景的時候，它能也是針對性的對你有一些精準的投放。

所以的話其實我們是完整的一套智能化系統(tǒng)輔助于我們園區(qū)的運營的，也希望在這種情況下降本增效，然后園區(qū)出租率下降的過程中，運用我們的專業(yè)能力幫產業(yè)園提高收入。

另外因為在這種大背景下，其實我們是自信于我們的專業(yè)服務能力，所以的話其實我們現(xiàn)在跟園區(qū)的合作，條件也是非常優(yōu)惠的。

比如說你原來運營的一個保底租金我們是可以達到的，我們運用自己專業(yè)的運營能力和智能化，我們是有信心給它提高一個水平的，提高水平之后其實大家還可以坐下來談一個超額收益。

所以我們現(xiàn)在集團性的合作，在大背景下，我們的集團性合作推進得非?？欤蚕Ｍ袡C會服務于各個園區(qū)，謝謝大家。

蘇智淵：太好了，其實已經看到即使停車這么一個小的東西，其實已經可以做到很深了。

所以實際上我認為未來整個所有園區(qū)內部的精細化管理的每一個步驟，其實都是有可能進行分工的，而這樣的分工其實都會為未來的園區(qū)的增值提供它的所在的價值。

好，謝謝任總，我們也可進入到第三個議題，第三個議題其實就是跟我們幾位基金經理有關系。

那么實際上我們知道在一個園區(qū)的成功運營到一個階段之后，對開發(fā)商來講怎么提高一個園區(qū)的高周轉率，這個是一個很重要的話題。

一般我們在做整個產業(yè)園的前期策劃的時候，如果你能判斷一個產業(yè)園的內部收益率達到7-8%，其實已經是不錯的園區(qū)了，7-8就意味著它的回收期在10年以上，十幾年。

所以這也是為什么我們一直說產業(yè)園區(qū)，這是一個不賺錢的事兒，是一個賺吆喝的事兒。

但是隨著我們2021年整個公募REITs的推出，其實大大把產業(yè)園區(qū)的整體的回收周期給縮短了。這個對于產業(yè)地產人來講不算新鮮事兒，但是我們等了整整10年，如果我沒記錯的話，終于在2021年出了所謂的基礎設施的公募REITs。

所以我在這里想請教三位我們的基金管理人，一位一位來，首先我想請教一下我們劉總。

劉總從您的角度來講，目前你們所做的多層次REITs市場在產業(yè)園目前的整個實踐成果大概是怎么樣的？給我們簡單介紹一下。

劉 舟：謝謝蘇總，還有觀點提供這樣一個交流的平臺，前面各位的領導的發(fā)言今天也有認真聆聽，真是受益匪淺。

我是中聯(lián)基金的劉舟，中聯(lián)基金其實是一直致力于做全鏈條、全產品REITs服務的公司，我們前期可能做的業(yè)務會包括大家比較熟悉的公募REITs、類REITs，還有包括Pre-REITS。關于今天產業(yè)這個話題，我們一直覺得產業(yè)是一個地方區(qū)域經濟發(fā)展的重要載體，也是一個區(qū)域經濟高質量發(fā)展的重要基石。所以我們圍繞產業(yè)載體這一業(yè)態(tài)做了很多的一個布局。

剛才其實很多領導都提到，在傳統(tǒng)的產業(yè)園建設除了面臨商辦資產投資周期長，回收資金慢，融資渠道單一問題，還包括到后期產業(yè)的培育、客戶的維護、生態(tài)鏈的建立，整個周期都需要持續(xù)資金投入。

整個REITs的一個推出給整個產業(yè)園開發(fā)提供了一個新的投融資管退的模式，今天很多領導也都提到了蘇州工業(yè)園區(qū)的這么一個區(qū)域，我們其實也一直在堅持著園動力劉總提到的長期服務主義的理念在服務蘇州工業(yè)園區(qū)。

我們2017年跟蘇州園區(qū)國資新建元集團合資設立了元聯(lián)基金，也舉例說下我們在蘇州工業(yè)園區(qū)到底是怎樣在產業(yè)載體這個業(yè)態(tài)實踐多層次REITs市場。

從2019年開始，在公募REITs還沒有推出來的時候，我們服務蘇州工業(yè)園區(qū)發(fā)了第一單產業(yè)載體的類REITs，用增量的資金帶動新項目的建設。包括剛才李總提到的蘇州BioBay也是我們在2021年給企業(yè)服務發(fā)行了類REITs產品，葛總提到的婁葑街道集體經濟REITs也是最近服務的產品。

剛才大家提到21年公募REITs的一個推出，我們也服務蘇州工業(yè)園區(qū)2021年作為全國首批，江蘇省首單REITs“東吳蘇園”的發(fā)行，也為蘇州工業(yè)園區(qū)產業(yè)載體都提供了一個新的投融資方式。

基于2021年的公募REITs 推出，其實我們還在蘇州工業(yè)園區(qū)設立Pre-REITS基金。Pre-REITS基金我們主要包括三大類，一類是開發(fā)基金；幫助園區(qū)企業(yè)代建規(guī)范化廠房，助力企業(yè)扎根園區(qū)，解決了企業(yè)產業(yè)化落地階段的載體建設需求，讓企業(yè)無需為建設廠房等基礎設施耗費過多精力和資金，可將更多資源投入到研發(fā)、生產和市場拓展等核心業(yè)務中。一類是更新改造基金；蘇州工業(yè)園區(qū)經過30周年的發(fā)展階段，原來的老舊廠房都面臨更新問題，所以我們跟蘇州國資設立了更新改造基金，收購一些老舊廠房的資產，提升城市形象，吸引產業(yè)入駐，另一類是收并購基金；我們在核心的產業(yè)區(qū)域去收購產業(yè)載體，為產業(yè)扎根服務。

這個就是我們提到Pre-REITS基金形式多樣化，服務的業(yè)態(tài)多樣化，但主要還是希望在目前環(huán)境下去幫助政府，幫助企業(yè)解決一些痛點，希望多層次REITs的金融工具，能真正給產業(yè)園區(qū)賦能。

蘇智淵：我今天終于知道蘇州這么多平臺公司后面的錢到底是誰的了，下次有機會我們的一些項目要做定件的話，我可以直接來找你。

第二個問題，我想問一下國總，其實剛才所總把我們的整個的公募REITs的發(fā)展歷程很快的梳理了一遍。我們已經看到從今年開始公募REITs的方向或者種類，品類已經發(fā)生了很大的變化，出了很多類型的公募REITs。

所以我也想請教一下，從您的觀察來講，公募REITs對產業(yè)園的發(fā)展趨勢帶來什么新的變化？

國　石：好的。謝謝觀點，謝謝主持人。我是來自華泰證券的國石。

華泰證券在公募REITs有兩個角色，在發(fā)行過程中擔任資本中介的角色，在項目發(fā)行上市之后，華泰證券資管作為基金管理人，做存續(xù)期的管理，受投資人委托進行投資，為投資人把好這扇門。

這兩個角色反映出資產和資金的對接。在長三角地區(qū)，我公司管理著一條高速公路，管理了一個產業(yè)園區(qū)，管理了一個倉儲物流園，管理了一個人才公租房，類型還是蠻廣泛的。

公募REITs是一個特別好的工具，自2020年時點以來，政策調門非常高，從國辦到各部委，發(fā)文支持了公募REITs，支持企業(yè)參與公募REITs。

那么這些文件我就不一一分享，但是我特別想分享一個文件，就是24年7月份，在中央紀委的網(wǎng)站上有這么一篇文章，叫做《提升金融服務實體經濟質效》，把公募REITs定義為服務實體經濟創(chuàng)新性普惠性金融工具的典型代表。

那么現(xiàn)在發(fā)展到了一個什么樣的程度呢？從2021年首批到2023年的年末，發(fā)行上市的接近30單，而2024年全年翻了一倍，也是接近30單，截至現(xiàn)在上市的共66單。最新一單是昨天我司管理的項目，華泰紫金蘇州恒泰租賃住房項目。

今天的論壇是談產業(yè)園區(qū)，在66單項目中，底層是產業(yè)地產、工業(yè)地產的一共是26單。包括產業(yè)園和倉儲物流，這還不包括正在交易所在審批的兩單項目IDC項目。

那么26單項目在66單項目里面，我想到兩個成語，第一個叫做“長坡厚雪”，第二個叫做“積厚成勢”。“長坡厚雪”形容未來趨勢，一個非常長的賽道可以滾出很大的雪球。而積厚成勢正是現(xiàn)在我們所經歷的，作為一個非常厚重的板塊，已經帶來了產業(yè)園區(qū)發(fā)展的一些勢頭，這些勢頭是不可逆的。

那么現(xiàn)在可以回答剛才主持人的問題，我想分享的是公募REITs的出現(xiàn)給產業(yè)園區(qū)實現(xiàn)了哪些賦能。

因為大家都想通過這個管道來退出，那么資產一定會被塑造成管道的樣子。那么這個管道到底長什么樣？

那我想從三個方面來分享。我把產業(yè)園區(qū)比作一個人體，骨骼是資產，肌肉是運營，血液是資金。我講的微觀一點，公募REITs的審核關注要點，在這三個方面都有一些非常具體的指導。

時間關系每一個方面我只提一個點。比方說，在資產的方面，傳統(tǒng)房地產思維的開發(fā)商以散售的商業(yè)模式回籠資金，可能帶來園區(qū)產業(yè)碎片化，整體運營風格不統(tǒng)一，運營效率不佳等的問題。

審核關注要點要求在單體建筑中未納入部分資產原則上不得超過面積的30%，最高不得超過50%，這樣其實就引導開發(fā)商改變散售的這種模式。你想去嘗試REITs，那么一開始要做一個整體的打造。

在運營方面，其實咱們說產業(yè)園是生產要素的整合器，它所面對的相關利益方是非常多的。基礎設施有兩個性，一個叫做公共性或者公益性，一個叫做經濟性或者叫收益性。產業(yè)園也是一樣的，它具備為政府招商引資的公共性，但是產業(yè)園要活下去，也要具備經濟性。公募REITs這種金融產品，它非常強調資產的經濟性。

過去房地產一直上漲的這種情況下，大家都不重視經濟性，因為發(fā)展會解決很多問題。但在當前的經濟環(huán)境下，就要求產業(yè)園的公共性和經濟性兼顧。

比方說，原本為了產業(yè)招商引資，政府直接去補貼租金的這件事情，在審核中是過不了的。那么產業(yè)園就要考慮是不是要增加多經收入，或者換一種方式吸引你的租戶進來。對租戶的經營情況和履約能力的考察，也是非常關鍵的，這是第二塊。

第三個在財務方面，或者說現(xiàn)金流方面，因為公募REITs是給投資人分派現(xiàn)金流的產品，如果是一個沒有現(xiàn)金流的收入，收入的質量就很差。

我們也見到過某些項目，有一筆追繳的租金，搞不清楚是前年的還是去年的，這樣是說不通的，這樣是無法發(fā)行公募REITs。所以就倒逼這些企業(yè)去完善臺賬系統(tǒng)，提升應收賬款的管理。

因此，公募REITs的審核規(guī)則最終促使產業(yè)園區(qū)提升運營管理效率，向管理要效益。這就要求我們以終為始，按照退出標準來指導產業(yè)園區(qū)的開發(fā)和運營。

蘇智淵：謝謝，我相信應該今天我們所有的嘉賓都已經有機會發(fā)表他們的想法了，但是在其實在產業(yè)園區(qū)的整個的發(fā)展過程里面，有很多點其實仍然是值得我們更加深入去考慮的。

所以我在這里也想簡單做一個總結，其實從目前來看，可能對我們所有的產業(yè)地產人來講，都是一個所謂的至暗時刻。但是實際上很多的優(yōu)秀的想法往往是由一些優(yōu)秀的企業(yè)家在這至暗時刻所迸發(fā)出來的。

所以我覺得就像今天這樣的活動，對大家能夠共聚一些所謂的思想的火花是很有價值的，我也希望我們臺上和臺下的所有的產品能夠秉承一個所謂長期主義的想法，因為確實做產業(yè)地產真不是你短期想賺一筆大錢可以做，所以如果有長期主義的想法，我相信我們整個市場還是會總有一天是會回來的。

好，再次感謝我們在臺上的所有嘉賓，也謝謝臺下聆聽的觀眾，謝謝。

免責聲明：本文內容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。