本文為劉瑤先生在2025長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)論壇發(fā)表的演講。

劉瑤（園動(dòng)力產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)副總裁）：剛才各位嘉賓已經(jīng)分享了關(guān)于專業(yè)園區(qū)和自身園區(qū)運(yùn)營(yíng)的細(xì)分內(nèi)容，觀點(diǎn)和主題都是非常鮮明的。

觀點(diǎn)一：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的四種模式

園動(dòng)力從創(chuàng)始到現(xiàn)在，依托市場(chǎng)和園區(qū)發(fā)展的紅利，實(shí)現(xiàn)了快速的發(fā)展，并已初步完成了全國(guó)化布局?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)有些媒體在唱衰市場(chǎng)和制造焦慮，但是我們認(rèn)為，園區(qū)市場(chǎng)是欣欣向榮的，并且依然有很多機(jī)遇。

今天跟各位分享的內(nèi)容主要包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的兩個(gè)核心內(nèi)容：第一個(gè)是園區(qū)模式；第二個(gè)是園區(qū)運(yùn)營(yíng)應(yīng)該如何做，以及需要滿足客戶的哪些需求才能更好地契合市場(chǎng)。

園動(dòng)力發(fā)展至今，我們作了大量的政府接待工作。同時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，無(wú)論是地方平臺(tái)公司，還是央企、國(guó)企，這些客戶的需求正發(fā)生本質(zhì)的轉(zhuǎn)變。第一個(gè)是區(qū)域的轉(zhuǎn)變。有大量的中西部地區(qū)的平臺(tái)公司在積極推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，主動(dòng)到園動(dòng)力華東區(qū)域、華南區(qū)域的城市展廳進(jìn)行交流。第二個(gè)是客戶類型的轉(zhuǎn)變。目前，我們服務(wù)的主要客群“央國(guó)平”企業(yè)，正快速進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中。

園動(dòng)力的核心理念就是在整個(gè)園區(qū)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)鏈條里，提供一個(gè)全流程、全周期的一體化服務(wù)。通過(guò)多年的實(shí)踐和總結(jié)，我們把經(jīng)營(yíng)性園區(qū)主要?dú)w納為以下四種模式。

第一個(gè)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式。剛才我也聽(tīng)到有嘉賓說(shuō)不太愿意提“地產(chǎn)”的字眼。確實(shí)，我本人也是從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司出來(lái)的，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會(huì)更多地關(guān)注去化和經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)，其本質(zhì)是追求快速回復(fù)現(xiàn)金流，以實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。

第二個(gè)是產(chǎn)業(yè)新城模式。在這種模式下，國(guó)內(nèi)起步比較早的一些上市公司和龍頭企業(yè)，也落地了很多成功和失敗的案例。

第三個(gè)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)服務(wù)模式。就是原有的一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，通過(guò)輸出自己的輕資產(chǎn)服務(wù)，進(jìn)一步觸達(dá)部分有籌、建、營(yíng)一體化需求的投資商，來(lái)推動(dòng)自身重資產(chǎn)模式（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式）的落地。

第四個(gè)是園動(dòng)力的全流程一體化的運(yùn)營(yíng)服務(wù)模式。我們不太愿意把自己和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)服務(wù)模式進(jìn)行比較，因?yàn)槲覀兊姆?wù)理念是結(jié)合客戶需求，提供定制化的服務(wù)。

下面，我通過(guò)典型案例來(lái)介紹一下園動(dòng)力的全流程一體化的運(yùn)營(yíng)服務(wù)模式。

比如國(guó)內(nèi)某副省級(jí)城市的區(qū)級(jí)平臺(tái)公司，擁有大概200畝的工業(yè)土地，準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)業(yè)園區(qū)。平臺(tái)公司開(kāi)發(fā)園區(qū)的初衷是加大固定資產(chǎn)投入和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升公司自有資產(chǎn)的份額，因此，區(qū)政府要求園區(qū)必須由平臺(tái)公司進(jìn)行自投、自建、自招、自營(yíng)。平臺(tái)公司和多家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商磋商后，均無(wú)法實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)。最終，平臺(tái)公司和園動(dòng)力達(dá)成合作，由園動(dòng)力為項(xiàng)目提供全流程一體化服務(wù)，并提供前端的融資服務(wù)。此外，我們還在很多成熟的園區(qū)里，幫助入園企業(yè)提供融資服務(wù)，助力企業(yè)良性發(fā)展。

同時(shí)，園動(dòng)力在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)等各個(gè)階段，均可以提供定制化的服務(wù)。比如上海、杭州等重點(diǎn)城市的一些騰籠換鳥和城市更新類的項(xiàng)目，存在產(chǎn)業(yè)聚集度不高、入園企業(yè)數(shù)量較少等痛點(diǎn)。投資方邀請(qǐng)園動(dòng)力為這些項(xiàng)目提供全方面賦能，包括產(chǎn)業(yè)定位梳理、產(chǎn)品優(yōu)化、成本配置、招商運(yùn)營(yíng)、資管物管等服務(wù)，有效推動(dòng)各個(gè)項(xiàng)目的落地實(shí)施。

所以，我們的全流程服務(wù)體系在整個(gè)園區(qū)開(kāi)發(fā)鏈條里是相對(duì)較長(zhǎng)的，且能夠精準(zhǔn)匹配客戶需求。同時(shí)，我們作為一家民營(yíng)企業(yè)，通過(guò)扁平化管理，可以為客戶提供高效的服務(wù)。

觀點(diǎn)二：產(chǎn)業(yè)園區(qū)具有三種屬性

目前，國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的確是蠻激烈的。去年寧波某區(qū)屬國(guó)企的一個(gè)園區(qū)項(xiàng)目，總建筑面積約9萬(wàn)㎡，共有12家產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商來(lái)投標(biāo)，這也客觀反映了園區(qū)市場(chǎng)的內(nèi)卷程度。在園區(qū)內(nèi)卷的同時(shí)，我們也在不斷思考園區(qū)的本質(zhì)是什么，我們認(rèn)為園區(qū)主要有三個(gè)比較明確的屬性：第一個(gè)是經(jīng)營(yíng)性屬性；第二個(gè)是固定資產(chǎn)屬性；第三個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施的屬性。

第一個(gè)是經(jīng)營(yíng)性屬性。無(wú)論租售或者土地交易，園區(qū)首先是一個(gè)具有經(jīng)營(yíng)性的資產(chǎn)。

第二個(gè)是固定資產(chǎn)屬性。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式的開(kāi)發(fā)商會(huì)盡量降低自持比例，以增加銷售利潤(rùn)。而央國(guó)平企業(yè)在開(kāi)發(fā)園區(qū)的時(shí)候，會(huì)考慮增加自持比例，因此央國(guó)平企業(yè)開(kāi)發(fā)園區(qū)的固定資產(chǎn)屬性更強(qiáng)。

第三個(gè)是基礎(chǔ)設(shè)施屬性。很多大型建筑企業(yè)通常采用“EPC+O”模式進(jìn)行園區(qū)投標(biāo)。其中，在投標(biāo)階段必須有“O”的資源，才更加容易中標(biāo)。

目前，我國(guó)在“強(qiáng)化債”的背景下，仍然鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展，政府通過(guò)發(fā)布“專項(xiàng)債”的方式支持園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，也正是因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)園區(qū)具有以上三大屬性。

觀點(diǎn)三：產(chǎn)業(yè)園區(qū)涉及四方參與者

我們認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)園區(qū)從開(kāi)發(fā)建設(shè)到招商運(yùn)營(yíng)的主要參與者包括四大類：第一類是政府，它是土地產(chǎn)權(quán)的持有者，以及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和頂層設(shè)計(jì)的規(guī)劃者；第二類是投資方，它是資金成本的投入者和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)者；第三類就是入園企業(yè)，它是園區(qū)載體的使用者和區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)者；第四類是運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。

因此，園區(qū)的運(yùn)營(yíng)成功就是要滿足這四方參與者的多元化需求。其中包括：1）政府方需要清晰的產(chǎn)業(yè)落位和精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)招商，并樹(shù)立園區(qū)形象；2）投資方需要考慮園區(qū)的經(jīng)營(yíng)屬性，實(shí)現(xiàn)既定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)；3）入園企業(yè)關(guān)注的是降本增效。剛才有位嘉賓也說(shuō)到，要如何通過(guò)運(yùn)營(yíng)來(lái)增加經(jīng)營(yíng)性收入和租金收入，但是任何一個(gè)入園企業(yè)都希望低租金/低售價(jià)，以最低的成本進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；4）運(yùn)營(yíng)方通過(guò)提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)，以獲取相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)。

觀點(diǎn)四：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際反饋情況，每個(gè)園區(qū)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)不一。比如，華中區(qū)域平臺(tái)公司更關(guān)注工程進(jìn)度；華南區(qū)域平臺(tái)公司更關(guān)注經(jīng)營(yíng)效益；長(zhǎng)三角區(qū)域平臺(tái)公司更關(guān)注的是產(chǎn)業(yè)聚集度、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)服務(wù)等。我們認(rèn)為，如果想滿足不同園區(qū)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，必須要以長(zhǎng)線條、一體化的思維和豐富的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力來(lái)提供服務(wù)。

我們認(rèn)為，未來(lái)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)模式就是要以全流程的思維方式來(lái)搭建產(chǎn)業(yè)園區(qū)的服務(wù)框架體系。

觀點(diǎn)五：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)判斷

2024年，園動(dòng)力提出了“1314”的園區(qū)服務(wù)理念。其中，“1”是通過(guò)一張藍(lán)圖繪到底的方式，把整個(gè)園區(qū)在規(guī)劃建設(shè)階段就有詳細(xì)的產(chǎn)品落位和商業(yè)模型。“3”是結(jié)合園區(qū)的三個(gè)階段（經(jīng)營(yíng)建設(shè)階段、招商階段、資管物管階段），通過(guò)園動(dòng)力的全流程賦能，更好的為存量載體和新增載體提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)。另外一個(gè)“1”就是一體化的工作思維。其中包括：1）“無(wú)產(chǎn)研、不設(shè)計(jì)”，因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)業(yè)研究的產(chǎn)品是不符合市場(chǎng)需求的。2）“無(wú)品牌，不招商”，因?yàn)槿魏我粋€(gè)新建的園區(qū)，要做好開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，必須有一個(gè)品牌立意，必須要做好品牌包裝，品牌升級(jí)，品牌打造。“4”就是我們前面提到的“四方共贏”，只有滿足四方各自的需求，才是達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)的好園區(qū)。

目前，園動(dòng)力在全國(guó)16個(gè)省份，45個(gè)城市布局了超150個(gè)園區(qū)，我們每天都在孜孜不倦的對(duì)接市場(chǎng)，解決客戶的問(wèn)題。因?yàn)樵谖覀兛磥?lái)，最務(wù)實(shí)的為客戶提供一體化的解決方案，就是我們能夠接近市場(chǎng)、了解市場(chǎng)、結(jié)合市場(chǎng)，并不斷提升解決問(wèn)題的能力。第一年我們做園區(qū)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)很多實(shí)體企業(yè)就要一個(gè)字“快”——快速建設(shè)、快速去化?，F(xiàn)在很多國(guó)企園區(qū)就要“慢”，要把園區(qū)生態(tài)培養(yǎng)好，要把產(chǎn)業(yè)氛圍打造好。同時(shí)，我們堅(jiān)持用全國(guó)化、全周期的眼光去對(duì)待市場(chǎng)的變化和需求，通過(guò)A市場(chǎng)尋找解決B市場(chǎng)需求的方案，這也是我們認(rèn)為最行之有效的方法論。

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商方面，我們認(rèn)為全國(guó)化的聯(lián)動(dòng)招商，不能只浮于表面的招商動(dòng)作，做這種傳統(tǒng)的招商行為。目前，地方政府在招商方面都在強(qiáng)調(diào)異地招商、聯(lián)動(dòng)招商。但是如果招來(lái)的優(yōu)秀企業(yè)，面臨政策無(wú)法兌現(xiàn)、資源難以供給，只有一些閑置的載體可用，這是很難留住這些優(yōu)秀企業(yè)的。

為了解決招商難的問(wèn)題，我們也做了一些模式創(chuàng)新，具體包括：1）龍頭企業(yè)產(chǎn)業(yè)資金的創(chuàng)新。由國(guó)有平臺(tái)公司和龍頭企業(yè)聯(lián)合成立產(chǎn)投基金，用于投資我們招引的一些入園企業(yè)，實(shí)現(xiàn)公司層面的深度捆綁和融合。比較成功的案例是，在我們運(yùn)營(yíng)的杭州項(xiàng)目中，科百特公司已經(jīng)投資了很多家企業(yè)，都是他的上下游企業(yè)（不了解的企業(yè)他不投）。目前我們?cè)趯?duì)接一些半導(dǎo)體行業(yè)、AI數(shù)字行業(yè)的企業(yè)，通過(guò)躬身入局，才能更好的了解這個(gè)行業(yè)、更好的了解目標(biāo)企業(yè)，更好的為企業(yè)提供相關(guān)服務(wù)。2）現(xiàn)在很多國(guó)有平臺(tái)成立的產(chǎn)投基金的審批效率是比較低的，這是最大的問(wèn)題。在審批效率上，我們也會(huì)幫忙設(shè)計(jì)一些解決方案，包括如何跟民營(yíng)資本結(jié)合，如何實(shí)現(xiàn)“先投后賭”等，這些都是招商做產(chǎn)投基金的一種手段。

同時(shí)，園動(dòng)力的招商模式也充分契合了全流程一體化的服務(wù)理念。一方面，在項(xiàng)目前期的產(chǎn)研設(shè)計(jì)階段，招商部門就要介入，深入了解客戶的需求，打造適銷對(duì)路的市場(chǎng)化產(chǎn)品。另一方面，招商采取“三臺(tái)”的工作方式。其中：1）前臺(tái)是園動(dòng)力的自有招商團(tuán)隊(duì)，由團(tuán)隊(duì)去完成客戶需求的實(shí)時(shí)對(duì)接。2）中臺(tái)是區(qū)域公司，組織協(xié)同和配合各個(gè)行業(yè)的研究，以及各園區(qū)投資商的需求。3）后臺(tái)是產(chǎn)研部和設(shè)計(jì)部，結(jié)合前臺(tái)的意見(jiàn)，完善和優(yōu)化產(chǎn)品方案，與招商團(tuán)隊(duì)合作解決項(xiàng)目出現(xiàn)的各種問(wèn)題。

以上是我和大家分享的園動(dòng)力的經(jīng)營(yíng)理念，我們雖然是一家年輕的公司，但是我們做任何事情，以及服務(wù)任何客戶，都是堅(jiān)持長(zhǎng)期主義的思維方式。截至目前，我們服務(wù)最長(zhǎng)的一家客戶的時(shí)間是4年半，涵蓋了一期、二期、三期項(xiàng)目等內(nèi)容。究其根本，是我們用真誠(chéng)的服務(wù)態(tài)度、專業(yè)的服務(wù)理念、市場(chǎng)化的解決方案，去幫助客戶解決問(wèn)題，而不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的考慮如何賺更多的錢。我不太認(rèn)可有些合作商說(shuō)園動(dòng)力是輕資產(chǎn)公司，我們一直認(rèn)為輕資產(chǎn)是相對(duì)于重資產(chǎn)而言，我們就是一家純粹的運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)構(gòu)。在整個(gè)園區(qū)鏈條里，我們一不拿地、二不建設(shè)，因?yàn)榈赜匈Y源性和周期性，建設(shè)有專業(yè)門檻，甚至地方都有一些專業(yè)資源，這兩個(gè)業(yè)務(wù)板塊我們是不碰的。

最后，希望以此次大會(huì)為契機(jī)，我們和行業(yè)內(nèi)各類園區(qū)運(yùn)營(yíng)商能夠充分的交流，也歡迎大家來(lái)我們園動(dòng)力進(jìn)行交流學(xué)習(xí)，共同為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展碰撞出更多新的信息點(diǎn)和新理念。

感謝大家。

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