本文為李明輝先生在2025長三角產(chǎn)業(yè)論壇發(fā)表的演講。

李明輝（中電光谷集團(tuán)副總裁、南方區(qū)總裁）：從2020年新冠疫情以后，大家現(xiàn)在基本有一個共識，就是已經(jīng)習(xí)慣了不確定性的常態(tài)化。

尤其是2024年、2025年這兩年，宏觀經(jīng)濟(jì)、國際局勢，政策調(diào)整讓我們產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)感受到了不同的溫度，但總體都是低溫。

對中電光谷來說，發(fā)展了20多年，又是一家港股上市企業(yè)，在經(jīng)營主題性園區(qū)的時候面臨很大的壓力。特別是經(jīng)過了2024年持續(xù)轉(zhuǎn)型之后，2025年我們更加深刻認(rèn)識到，應(yīng)該主動做點什么。要掌握主動性。

所以今天借這個機(jī)會向大家報告，我們作為園區(qū)的經(jīng)營者、產(chǎn)業(yè)服務(wù)的提供者，如何在當(dāng)前不確定的環(huán)境中，成為政府、客戶、合作伙伴眼中能夠給他們提供確定性的服務(wù)者。

面對復(fù)雜的市場矛盾、尖銳的競爭局勢，怎么樣能夠成為一個破局者？大家都在轉(zhuǎn)型，如何開創(chuàng)自己的轉(zhuǎn)型？站在中電光谷的角度，從4個方面給大家做一個報告。

首先，在2024年觀點廣州論壇上，我向大家匯報過一個觀點，就是借用諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎得主保羅克魯格曼的“不可能三角”進(jìn)行延伸解讀。

當(dāng)下，我們園區(qū)經(jīng)營確實存在著“既要又要還要”的矛盾：政府需要高稅收、高就業(yè)、高產(chǎn)值，投資者需要高收益、高回報，以及運營商需要高出租率、穩(wěn)健的現(xiàn)金流，坦率來說，這三者全部都想達(dá)到一個好的狀態(tài)，確實難度非常大。

從2025年開始，我們一直在自我思考，園區(qū)經(jīng)營的這種“三元悖論”，如何抓住其中最關(guān)鍵的一點？我們希望抓住真正屬于自己的一點。

那么多年來，中電光谷一直都在提倡內(nèi)部要跳出地產(chǎn)思維來經(jīng)營園區(qū)，推動園區(qū)從不動產(chǎn)金融屬性向新型基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)演變。經(jīng)營目標(biāo)也從不動產(chǎn)經(jīng)營收益最大化，向幫助政府和企業(yè)推動土地要素配置效率提升演變。

我在這里向大家匯報兩個項目，這兩個項目其實從不動產(chǎn)經(jīng)營角度都是沒辦法做的，甚至零地價都沒辦法經(jīng)營。

第一個項目是總書記當(dāng)年在木蘭溪帶領(lǐng)各界治水的地方，需要踐行“兩山”理念，在莆田這樣一個四線城市發(fā)展產(chǎn)業(yè)。

第二個項目在貴安新區(qū)，算力基礎(chǔ)設(shè)施非常豐富，需要與政府真正形成政企協(xié)同，進(jìn)一步提升市場供應(yīng)效率。通過政府公信力、政策力加上市場效率，快速組織產(chǎn)業(yè)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)，讓他們能夠在這個地方落地生根。

這兩個項目我們都是用服務(wù)的方式參與，變不可能為可能，尤其是在2024-2025年這兩年，啟動了核心的開發(fā)建設(shè)和運營，都取得了不錯的成績。

這也是我們從投資向服務(wù)角度轉(zhuǎn)變的案例。

第二個方面，如何成為一個關(guān)鍵矛盾的破局者。今天觀點的主題也是講存量時代，事實上從2021年開始，地產(chǎn)、園區(qū)銷售達(dá)到頂峰之后，每年去化量都在走下坡路，存量時代已經(jīng)是我們的一個普遍共識。

當(dāng)前的狀況其實是供需失衡，同質(zhì)的競爭大家都司空見慣了。經(jīng)常講的一句話，我們不要減價格，去減價值，但當(dāng)你減價值的時候，就難以承受低的邊際回報和高的邊際成本。

現(xiàn)在的行業(yè)，大家面臨各自的壓力，市場策略也是同質(zhì)化的狀況。但是我們在這樣一個市場中，總是有確定性的。

首先對所有企業(yè)來說，永遠(yuǎn)都面臨著轉(zhuǎn)型和升級兩個同時都要抓的需求，這在任何環(huán)境中都存在；第二，無論是高科技企業(yè)還是傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)，都面臨著既要高品質(zhì)服務(wù)又要低成本的訴求；第三，就是羊群效應(yīng)、燈塔效應(yīng)同時存在。企業(yè)既希望像行業(yè)龍頭標(biāo)桿看齊，又希望形成自己獨樹一幟的風(fēng)格，這種訴求往往也會反映在對物理空間的需求上面。這也是我們希望能夠在矛盾中、在可持續(xù)發(fā)展過程中，尋找一種合理性。

比方說，我們自己經(jīng)營的主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)體系的結(jié)構(gòu)性如何合理？在選擇不同城市布局的時候，如何從網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營的角度尋求它的合理性？第三，局部是否有可持續(xù)增長的可能性。

從這個角度來講，我們要率先嘗試自我經(jīng)營上的革新。整體宏觀經(jīng)濟(jì)肯定是承受巨大的壓力，但是局部的氣候是否可以影響、調(diào)節(jié)和營造？大家都有積極的一面。

剛才葛總講到了湖南長沙，我在這里也向各位匯報一個長沙的項目。長沙這幾年除了是娛樂之都、網(wǎng)紅城市，確實在創(chuàng)新方面力度也很大。我們用了最快的時間，不到4年半，在長沙高新區(qū)投資了60多萬平米，建設(shè)了一個高標(biāo)準(zhǔn)園區(qū)，每年7-8萬平米的交付速度。用6年的時間運營，綜合出租率達(dá)到了92%以上，現(xiàn)在成為了一個年產(chǎn)值超過200億、每年利稅超過1.5億的園區(qū)。

事實上，長沙不算是投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)的好地方，但是這個項目我們重在效率，重在多要素匹配，不僅僅提供空間或者基本服務(wù)，更重要的是找到替代性需求。

即便今天確實產(chǎn)能在收縮，供需兩端都承受很大壓力，但在局部來看，我們?nèi)匀徽J(rèn)為有具有持續(xù)生長力的企業(yè)，仍然有逆勢升級基礎(chǔ)環(huán)境需求的企業(yè)，仍然有希望順勢替代的企業(yè)，關(guān)鍵是我們作為經(jīng)營者能否抓住或者說服務(wù)好這類需求。

第三個方面，結(jié)合經(jīng)營。中電光谷已經(jīng)在全國52個城市有接近106個園區(qū)，而且我們的園區(qū)都是主題化的，有軟件、生物醫(yī)藥、集成電路等等，有很多普遍性的運營邏輯。

當(dāng)整個經(jīng)營面臨壓力的時候，我們作為市場的末端，感受非常清晰。我們能做點什么？從實踐角度，要成為能給人信心、能給人確定性的服務(wù)者。

我們多年來一直堅持多元共生理念，沒有簡單地陷入市場競爭，非常遵從生態(tài)位的理念。所以，在市場環(huán)境或者說外部政策發(fā)生調(diào)整的時候，作為經(jīng)營者，始終努力調(diào)整自己在生態(tài)中的定位，調(diào)整跟客戶之間的關(guān)系。與此同時，希望能夠成為價值創(chuàng)造和生態(tài)穩(wěn)定的促進(jìn)者。

從項目的角度，現(xiàn)在各地都難，園區(qū)已經(jīng)成為政府穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)和穩(wěn)創(chuàng)新的重要抓手。根據(jù)我們布局的情況來看，至少4月份以來已經(jīng)有三個獲批，有發(fā)行省專項債的省份，都在省級層面建立了全省園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展專項基金，用于在全省范圍內(nèi)吸收優(yōu)質(zhì)園區(qū)資產(chǎn)，培育核心承載體。

這一點很重要，體現(xiàn)在園區(qū)成為了經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、創(chuàng)新和人才非常具體的抓手。

從客戶的角度，專注企業(yè)的生存發(fā)展，持續(xù)推動業(yè)務(wù)長尾化?，F(xiàn)在沒有暴利時代，也沒有一錘子買賣，所以要盡可能的參與到服務(wù)鏈條里面。也許現(xiàn)在還沒有能力解決某種需求，但是可以積累和研究，從響應(yīng)需求到提供價值需要一個培育過程，但是這種投入是值得的。

從區(qū)域生態(tài)的角度，也許一個城市里面房價有高有低，不同的結(jié)構(gòu)里，小的局部反映在租金、服務(wù)上也會有非常大的差異。我們就要努力營造局部的生態(tài)，成為解決方案中間的一環(huán)。

去年我們在泰州、佛山布局，其中佛山是圍繞廣東省的璀璨行動計劃，聯(lián)合十堰市連續(xù)打造了兩個項目，都取得了非常不錯的進(jìn)展。這三個項目的階段性突破，為今年整體的不景氣，帶來了一絲希望。

第四個方面，今天是長三角論壇，借這個機(jī)會向大家匯報我們在長三角的一些實踐。

中電光谷這么多年一直堅持一城一法和多元共生的理念，即便是同樣產(chǎn)業(yè)類型的項目，希望每一個都能夠采用不同的方法和策略去運營。這樣的難度、成本肯定是高的，但是我相信也更容易展現(xiàn)與本地共生的一種模式。

我們目前在長三角差不多有六七個項目，在長三角非常好的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)協(xié)同基礎(chǔ)上發(fā)揮每個項目各自在產(chǎn)業(yè)服務(wù)上的優(yōu)勢。無論是在上海、南京、溫州、南通、泰州，雖然做的產(chǎn)業(yè)方向不一樣，但是實現(xiàn)了非常好的協(xié)同。

我們建立了兩層協(xié)同的理念，在長三角、珠三角、成渝、中部和京津冀5大區(qū)域，基本上都建立了非常好的協(xié)同成效。

一方面體現(xiàn)在項目經(jīng)營層面的協(xié)同，更多是方法上的協(xié)同。因為我們是主題性的園區(qū)，所以不同的項目圍繞主題類產(chǎn)業(yè)，在價值鏈、創(chuàng)新鏈包括產(chǎn)業(yè)鏈方面都有所協(xié)同。

比如當(dāng)企業(yè)成本比較敏感的時候，優(yōu)先在內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)主動幫助轉(zhuǎn)移。當(dāng)企業(yè)需要產(chǎn)能優(yōu)化的時候，主動做對接。

去年有一家紅杉資本投資的企業(yè)，在北美做得很好，我們把它引入了長沙。引入到長沙之后，我們主動了解發(fā)現(xiàn)，他們的制鞋新型工藝非常好，但是缺乏資源。所以又主動找到了福建政府，在泉州、莆田兩地主動幫助對接，協(xié)調(diào)了一些優(yōu)質(zhì)產(chǎn)線。

我們還著力引導(dǎo)入園企業(yè)實現(xiàn)跨區(qū)域的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在大家都難，不光我們難，入園企業(yè)也一定更難。所以我們能夠先幫他們解決，就和企業(yè)維持了更進(jìn)一步的關(guān)系。

與此同時，我們也在這兩年積極引導(dǎo)項目所在地不同的政府招商部門、黨政部門、協(xié)會機(jī)構(gòu)，幫助他們開展跨區(qū)域的協(xié)同和交流。

過去政府領(lǐng)導(dǎo)出差更多是招商引資，但是往往缺乏生動案例，所以我們現(xiàn)在主動承擔(dān)起這樣一個角色，建議他們到哪里去學(xué)習(xí)什么樣的經(jīng)驗。

這種協(xié)同其實建立在我們經(jīng)營業(yè)務(wù)協(xié)同之上的，也是希望把我們?nèi)谌雲(yún)^(qū)域生態(tài)位，為這個區(qū)域的生態(tài)創(chuàng)造一些確定性。

我個人認(rèn)為，從普遍性經(jīng)驗來看，經(jīng)濟(jì)危機(jī)的時候，往往也是不斷涌現(xiàn)出優(yōu)秀企業(yè)的好時機(jī)；低利率時代也有利于小規(guī)模的科技企業(yè)蓬勃發(fā)展；制造生產(chǎn)性的服務(wù)業(yè)，我相信會有更多新的機(jī)會。

希望我們能夠一起為這個行業(yè)的健康發(fā)展、為這個行業(yè)的明天共同努力。謝謝大家。

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