2025觀點(diǎn)資本圓桌·現(xiàn)場(chǎng)快訊：5月21日下午，2025觀點(diǎn)資本圓桌大會(huì)在上海中國(guó)人壽金融中心正式開(kāi)幕。

會(huì)上，高和資本資產(chǎn)證券化部執(zhí)行總經(jīng)理湯益軒在主題為“多層次不動(dòng)產(chǎn)資本市場(chǎng)的實(shí)踐與思考”的演講中提到了不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品的幾個(gè)痛點(diǎn)，包括如何借助立法達(dá)成“產(chǎn)融結(jié)合”，以及監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)金融機(jī)構(gòu)、民營(yíng)企業(yè)回收資金用途的限制。

此外，還包括Pre-REITs與私募REITs、公募REITs的如何銜接等。

他表示，幾種產(chǎn)品之間是否存在銜接機(jī)制，或者是不是有一些卡點(diǎn)，這是需要探討的部分。 

第一個(gè)是REITs的立法問(wèn)題，因?yàn)楣糝EITs目前是在現(xiàn)有框架下的一個(gè)制度妥協(xié)，但在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中是不是可以通過(guò)立法把一些治理上的問(wèn)題、激勵(lì)上的問(wèn)題或者稅收上的問(wèn)題做一些明確的約束？這可能是目前達(dá)到產(chǎn)融結(jié)合前我們需要做的工作，現(xiàn)在監(jiān)管也在積極的推動(dòng)。

第二個(gè)是監(jiān)管尺度的問(wèn)題，私募REITs的產(chǎn)品審核相對(duì)來(lái)說(shuō)可能會(huì)更輕松一些，公募REITs因?yàn)樯婕暗奖热缯f(shuō)發(fā)改委的審批，對(duì)合規(guī)性要求比較高。從基金的角度，其實(shí)就是一個(gè)買賣交易，雙方對(duì)價(jià)格對(duì)資產(chǎn)質(zhì)量達(dá)成一致，事實(shí)上只要可交易就能交易。這三個(gè)市場(chǎng)之間，事實(shí)上對(duì)于監(jiān)管的審查，對(duì)資產(chǎn)合規(guī)性要求的尺度是不一樣的。

第三個(gè)是產(chǎn)業(yè)生態(tài)的形成，比如說(shuō)我們現(xiàn)在做一個(gè)私募基金，未來(lái)退到公募REITs，從理論上講還是需要原始權(quán)益人回購(gòu)，回到表內(nèi)再做持續(xù)的發(fā)行，其實(shí)在銜接上就沒(méi)有那么順暢。另外，私募REITs是公募REITs的前置步驟，還是這是兩個(gè)完全平行的市場(chǎng)？

第四個(gè)是關(guān)于產(chǎn)權(quán)年限，不管是什么產(chǎn)品，對(duì)應(yīng)到底層資產(chǎn)從開(kāi)發(fā)建設(shè)到培育孵化到成熟，天然就會(huì)有一些時(shí)間上的要求，但是如果成熟了之后，邏輯上講應(yīng)該是資產(chǎn)運(yùn)作的時(shí)間越久，資產(chǎn)承受度越高，應(yīng)該更值錢(qián)。但如果因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在其實(shí)更多的是以退定投，比如說(shuō)以公募REITs為主，產(chǎn)權(quán)年限不斷縮減的情況下，可以看到估值會(huì)出現(xiàn)先遞增再遞減的形態(tài)，所以估值所帶來(lái)的產(chǎn)權(quán)年限的問(wèn)題事實(shí)上阻礙了發(fā)行動(dòng)力。

當(dāng)然資產(chǎn)的持續(xù)擴(kuò)容，也是我們需要解決的問(wèn)題。

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