2025觀點(diǎn)資本圓桌·現(xiàn)場(chǎng)快訊：5月21日下午，2025觀點(diǎn)資本圓桌在上海中國(guó)人壽金融中心正式開(kāi)幕。

會(huì)上，國(guó)泰海通證券投行REITs業(yè)務(wù)部執(zhí)行董事趙陽(yáng)發(fā)表了“靜待花開(kāi)，多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)”的主題演講。

趙陽(yáng)表示，在近三年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)蘇不及預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的大背景下，一線城市商業(yè)物業(yè)亦出現(xiàn)了租金下滑、空置率上升的普適性現(xiàn)象，投資人普遍對(duì)資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流趨勢(shì)較為悲觀，投資意愿減弱，與資產(chǎn)賣方有較大分歧，呈現(xiàn)為國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)大宗交易額逐年下降。

從價(jià)格上看，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，與 2022 年相比，2024年甲級(jí)寫(xiě)字樓的資本化率區(qū)間上升了約70-100個(gè)基點(diǎn)，這反映了在經(jīng)濟(jì)下行壓力和短期內(nèi)供應(yīng)增加的雙重影響下，投資者對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的信心有所減弱。另?yè)?jù)DTZ 2024年10月發(fā)布的不動(dòng)產(chǎn)資本化率研究報(bào)告顯示，相比2023年，2024年購(gòu)物中心物業(yè)資本化率亦有較大幅度的上升。

但一方面，公募REITs近年來(lái)持續(xù)擴(kuò)容，截止今年3月底，公募reits已經(jīng)上市63支，還有77支在申報(bào)中，二級(jí)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，一級(jí)市場(chǎng)戰(zhàn)配、打新一股難求，受到投資人熱烈追捧！

這當(dāng)中實(shí)際上需要一個(gè)中間產(chǎn)品最為橋梁，而近期交易所大力推動(dòng)的持有型ABS（中國(guó)版私募REITs）正式這一產(chǎn)品，它與公募REITs投資范圍、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上有許多相同之處，對(duì)底層資產(chǎn)的合規(guī)手續(xù)及運(yùn)營(yíng)成熟度要求低于公募REITs，突出權(quán)益屬性，突出資產(chǎn)信用，資金使用更加靈活，還可設(shè)置50%的杠桿比例。預(yù)計(jì)未來(lái)中國(guó)版私募REITs將吸引更多產(chǎn)業(yè)方、資金方參與，從重主體信用轉(zhuǎn)變?yōu)橹刭Y產(chǎn)質(zhì)量。

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