本文為劉唯翔先生在2025觀點(diǎn)資本圓桌發(fā)表的演講。

劉唯翔（北京大成（上海）律師事務(wù)所合伙人）：謝謝主持人，也感謝觀點(diǎn)一直邀請(qǐng)。然后蠻有意思的，我看到今天這個(gè)話題是唯一跟REITs沒(méi)有直接相關(guān)的。這個(gè)也挺好，希望我能夠講更多的干貨和實(shí)例，讓大家也換換腦子。

我其實(shí)最早接到的演講的任務(wù)是叫我講不良資產(chǎn)。但是因?yàn)槲易约旱囊粋€(gè)執(zhí)業(yè)的特點(diǎn)就是一直不把這個(gè)不良資產(chǎn)當(dāng)成單獨(dú)一個(gè)類別去討論。因?yàn)槲覀円恢笔谴碣I方，很少有買方說(shuō)自己是只做不良資產(chǎn)的，除了那些專門去做不良資產(chǎn)牌照的處置機(jī)構(gòu)。

因?yàn)槲覀兊目蛻舸蠖鄶?shù)是基金、投資人，那他們看項(xiàng)目都是放在一起看的，不良資產(chǎn)和良的資產(chǎn)是一起比較，然后優(yōu)中選優(yōu)的。所以我把題目定成存量/不良資產(chǎn)，再加了個(gè)副標(biāo)題“以買方的視角”。

從買方來(lái)看，不管良不良，最買的時(shí)候一定是需要做成一個(gè)良的項(xiàng)目。所以這個(gè)思路也是說(shuō)，就是說(shuō)我一直覺(jué)得不良資產(chǎn)也存在一個(gè)誤區(qū)，因?yàn)槲覀儤I(yè)內(nèi)一直談到不良資產(chǎn)，好像就覺(jué)得這個(gè)是很便宜，或者說(shuō)能夠很便宜，能夠賺到錢，但事實(shí)上是更難賺錢的一個(gè)類別。

雖然我這么說(shuō)，但是這么多年下來(lái)我們也做了不少不良資產(chǎn)項(xiàng)目，但是他投入的精力就看到律師費(fèi)的賬單好了，一定是不良資產(chǎn)項(xiàng)目的賬單金額起碼翻一倍。這是最起碼的，所以其實(shí)也沒(méi)有這么便宜，也沒(méi)有這么好做。

所以我大概就分兩塊，先講講難點(diǎn)，還有一個(gè)操盤的流程。這個(gè)難點(diǎn)我覺(jué)得如果以買方的視角，一般來(lái)說(shuō)討論不良資產(chǎn)介紹去討論一下這個(gè)事情有哪些債權(quán)債務(wù)，法院訴訟流程怎么走，最后法拍怎么做。但實(shí)際上我們參與的不良資產(chǎn)項(xiàng)目一般他還是先拋開剛剛的這些因素，還把它當(dāng)成存量，他們一看我買下來(lái)能干什么？是不是需要改造，如果改造的話怎么去定位。

然后實(shí)際上核心的問(wèn)題帶來(lái)就是說(shuō)我也是投進(jìn)去的時(shí)候要看怎么退，我投完之后的估值是怎么樣的，就決定了前面能不能投，投資的空間在哪里，這個(gè)問(wèn)題要解決好。

那么所以一般要定位怎么改造，我到底是買下來(lái)做商業(yè)還是改辦公還是改公寓，估值是需要有一個(gè)說(shuō)法，而且是需要很具體的方案支撐的。那么這個(gè)就涉及到會(huì)你要去找這個(gè)市場(chǎng)上合適的改造運(yùn)營(yíng)方各方的拼盤要拼得起來(lái)，然后把各方的利益都統(tǒng)好，那么如果還能算得過(guò)賬，那么這個(gè)項(xiàng)目才是有可能推進(jìn)的。當(dāng)然這里面也包括了不良資產(chǎn)如果涉及司法處置的話，司法處置過(guò)程中的成本也要算進(jìn)去。

而且這里面還有一個(gè)非常重要的維度就是時(shí)間，你看到的這些成本就是線下的成本，改造一個(gè)不良資產(chǎn)，從拿下到改造完至少一年半到兩年，這個(gè)時(shí)間成本從投資的角度來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)很重要的因素。

那么這里面我們講兩個(gè)案例，一個(gè)大家可能也都很熟悉，就證大的喜馬拉雅項(xiàng)目。從今天來(lái)看，也是一個(gè)非常前衛(wèi)的一個(gè)項(xiàng)目，然后但是有可能過(guò)于前衛(wèi)了，以至于好像市場(chǎng)上沒(méi)什么人，沒(méi)什么沒(méi)有哪家機(jī)構(gòu)是有信心說(shuō)這個(gè)東西應(yīng)該怎么改，改完了之后能賺錢。

所以到現(xiàn)在為止還是一個(gè)從我們的消息理解，它還是一個(gè)不良，還處在一個(gè)債權(quán)人在尋求解決脫困的這么一個(gè)過(guò)程，實(shí)際上因?yàn)樽C大是我們另外一個(gè)合伙人的客戶，然后市場(chǎng)上有很多機(jī)構(gòu)去做了跟進(jìn)了這樣一個(gè)項(xiàng)目，所以我們有機(jī)會(huì)跟進(jìn)一下。

因?yàn)榭吹降膯蝺r(jià)可以很便宜，但是便宜的價(jià)錢在沒(méi)有一個(gè)如何改造、未來(lái)如何定位的這么一個(gè)安排下，其實(shí)現(xiàn)在看到的便宜的價(jià)錢是沒(méi)有用的，因?yàn)椴恢勒l(shuí)能來(lái)買單。

另外一個(gè)福州路的某文化地標(biāo)，挺有意思的，是一個(gè)商業(yè)加辦公，在外文書店對(duì)面，如果是上海的本地的朋友，可能以前小學(xué)的時(shí)候中小學(xué)的時(shí)候經(jīng)常會(huì)去買玩具，這個(gè)算是一個(gè)文化地標(biāo)。

那么這個(gè)項(xiàng)目也挺有意思的，實(shí)際上在那個(gè)地方它的業(yè)態(tài)可以變很多，你可以按照現(xiàn)在的群航做商業(yè)辦公，做塔樓、做辦公；你也可以整個(gè)改造成公寓，或者你可以改造成商業(yè)加公寓，就這些業(yè)態(tài)你可以隨意組合。

這個(gè)項(xiàng)目碰到的一個(gè)什么問(wèn)題，就是說(shuō)找了市場(chǎng)上有能力的運(yùn)營(yíng)商做評(píng)估，就把剛剛那些排列組合排了一遍，不管你這三個(gè)業(yè)態(tài)，辦公、商業(yè)和公寓怎么排，甚至公寓當(dāng)中還分大間和小間對(duì)吧？40平方和六七十平方的，這樣都排，排下來(lái)的時(shí)候很有意思，就是他年收入撐死了3000萬(wàn)，當(dāng)然也不差對(duì)吧？

那么這樣就導(dǎo)致它的估值就上不去，然后他的業(yè)主又是一個(gè)國(guó)企，然后它所處的地方的單價(jià)不能支撐說(shuō)按照3,000萬(wàn)估出來(lái)的一個(gè)交易的價(jià)格，所以這個(gè)項(xiàng)目可能從機(jī)構(gòu)投資人的角度來(lái)講就pass，要么你自己改，那么這個(gè)改的時(shí)候也很痛苦，就是說(shuō)我花多少錢去改，還是說(shuō)那么這個(gè)流程走下來(lái)之后，就有可能最后得出結(jié)論說(shuō)，稍微裝修一下門面，盡量少花錢，因?yàn)槲乙膊恢肋@個(gè)錢花出去后租金能不能提升。

所以這個(gè)就是一個(gè)我們看到的存量和不良的最重要的一個(gè)點(diǎn)，就是第一步就是說(shuō)他要找好未來(lái)的這樣一個(gè)定位。

剛剛講的實(shí)際上不太像一個(gè)律師講的對(duì)吧，講了很多市場(chǎng)的事情，我們稍微講講法律。

第二個(gè)我覺(jué)得存量和不良，尤其是不良，很大的一個(gè)問(wèn)題就是產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)不清晰，所有的跟不動(dòng)產(chǎn)投資的這個(gè)都不用談了，就產(chǎn)權(quán)不清晰，產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題，后面的投資都不能做了。

在存量和不良當(dāng)中最重要的也是要確定產(chǎn)權(quán)，那么好一點(diǎn)就是說(shuō)我們國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度還是一個(gè)挺好的工具。因?yàn)楹芏嗥渌陌l(fā)達(dá)國(guó)家，它的不動(dòng)產(chǎn)登記是不如我們國(guó)家這么公開透明和統(tǒng)一，甚至至少你在別的國(guó)家做一些房地產(chǎn)二手房的買賣好了，你一定得雇一個(gè)中介，讓中介幫你去做交易。

但是在我們國(guó)家只要大家愿意學(xué)習(xí)，多跑兩次交易中心自己也能把二手房給買賣了，就不花錢也可以做這個(gè)事情。

所以我覺(jué)得我們國(guó)家的制度優(yōu)越性是有的。所以不動(dòng)產(chǎn)登記制度在我們存量和不良資產(chǎn)的處置當(dāng)中，它是一個(gè)非常好的基石。我們所有的重大的交易條件都可以按照不動(dòng)產(chǎn)登記制度登記的產(chǎn)權(quán)信息作為一個(gè)錨定。

就是說(shuō)我們就達(dá)到了登記的情況，我們就可以去交易，或者說(shuō)現(xiàn)在沒(méi)有達(dá)到，我們只要登記到一個(gè)什么情況，我們就可以滿足交易的先決條件。這些都是非常好的能夠促進(jìn)交易的一些基礎(chǔ)設(shè)施。

那么甚至于就是這么多年下來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度本身是有發(fā)展的，像以前產(chǎn)權(quán)交易去過(guò)戶，你可以申請(qǐng)交進(jìn)去20天，20個(gè)工作日才能出來(lái)新的產(chǎn)證。

現(xiàn)在基本上縮短到三五天甚至兩三天就可以了，本身也是極大的降低了交易當(dāng)中的理論上的不確定性，這個(gè)是促進(jìn)交易，這個(gè)是一個(gè)非常好的機(jī)會(huì)，大家做交易的時(shí)候一定是可以參考的。

但是我們又要講了，跟產(chǎn)權(quán)相關(guān)的很多附屬的問(wèn)題。實(shí)際上反過(guò)來(lái)又是影響到整個(gè)交易的，比如說(shuō)規(guī)劃和土地年限問(wèn)題，物業(yè)完整性的問(wèn)題，稅務(wù)問(wèn)題、法拍流程問(wèn)題。

我逐一展開，就是說(shuō)我們講商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)這個(gè)很重要的就不是說(shuō)這塊地怎么樣，而是這塊地上的規(guī)劃條件是怎么樣。規(guī)劃條件是影響整塊土地的價(jià)值的最重要的一個(gè)因素。

那么在存量和不良的項(xiàng)目的處置當(dāng)中，因?yàn)樗嬖诤芏嗄炅?，所以很有可能它的?guī)劃條件會(huì)隨著這一次的處置而變化的，甚至土地年期也是一個(gè)問(wèn)題，因?yàn)闀r(shí)間長(zhǎng)了，他的所剩土地年期比較短。

那么舉個(gè)例子，就像北京的工業(yè)土地，它的處置比如前手是一個(gè)工廠，然后破產(chǎn)了，欠債了然后被執(zhí)行拍賣，那么買下來(lái)的這一家，他需要去重新申請(qǐng)規(guī)劃條件，當(dāng)然就是說(shuō)你如果還仍舊干一個(gè)工廠還可能是可以的，但是比如說(shuō)像比較熱門的，前些年我要改個(gè)工業(yè)物流，就你得看村或鎮(zhèn)里面有沒(méi)有指標(biāo)，有指標(biāo)的話你再去談，要重新談投資協(xié)議，你要重新承諾就新的稅收或者產(chǎn)業(yè)落地的條件跟政府。

那么所以這個(gè)事情就是說(shuō)在北京做工業(yè)地的存量和不良改造，你得有溝通規(guī)劃，或者得有新的產(chǎn)業(yè)購(gòu)地的能力去談。那么土地年期也是問(wèn)題，因?yàn)槲覀儑?guó)家有土地法已經(jīng)二三十年了，像工業(yè)地四五十年的法定年期，很多項(xiàng)目已經(jīng)過(guò)了一半了。

像公募REITs他是有延期縮短到一定年限，然后他估計(jì)要打很大折扣的這種風(fēng)險(xiǎn)的估值方法，那么一般的投資人也會(huì)考慮，如果未來(lái)年期低于20年或15年的，我如果在說(shuō)我手里持有個(gè)5年，我再退出的時(shí)候可能年期就更短，到時(shí)候可能就沒(méi)人買了，流通性就成問(wèn)題了，對(duì)于估值土地年期是一個(gè)問(wèn)題。

那么也有新的案例，就是說(shuō)我們政府也意識(shí)到這是一個(gè)影響，說(shuō)大一點(diǎn)是影響經(jīng)濟(jì)，這個(gè)問(wèn)題，那么有越來(lái)越多的項(xiàng)目，隨著這個(gè)不良或者存量的盤活，或者說(shuō)城市更新的由頭，政府在你重新處置提供新的更新方案的同時(shí)，會(huì)幫你更新土地年期，可以申請(qǐng)補(bǔ)一些出讓金。

當(dāng)然現(xiàn)在還是屬于特事特辦的范疇，沒(méi)有統(tǒng)一的法規(guī)，甚至也沒(méi)有統(tǒng)一的窗口指導(dǎo)，只是在這個(gè)項(xiàng)目上看不同的投資改造的人，你的投資改造的方案里面引來(lái)的新的產(chǎn)業(yè)是不是足夠打動(dòng)當(dāng)?shù)卣屗谶@個(gè)事情上給你特批一次，大家再談一次談一個(gè)買賣，談得成就做，談不成就拉倒，但是北京上海都有先例了。

那么從這一點(diǎn)上講，我們也可以看出我們的政府是一個(gè)比較務(wù)實(shí)的政府，在真正的市場(chǎng)環(huán)境面前，他們還是能夠靈活處置不同情況的。

然后物業(yè)完整性的問(wèn)題。就是說(shuō)我們?cè)谔幹帽P活的存量和不良資產(chǎn)措施，很多物業(yè)就是說(shuō)因?yàn)闀r(shí)間長(zhǎng)了，它可能整棟樓賣散過(guò)一部分，那么一般來(lái)說(shuō)從機(jī)構(gòu)投資人的角度來(lái)講，這樣的賣散貨的物業(yè)它本身估計(jì)是要打一個(gè)折扣的，不是說(shuō)按比例扣減，肯定是要額外打一個(gè)折扣。

因?yàn)榱嗽黾恿斯芾淼碾y度、增加了退出的難度，所以一般是要看一看，那么在這個(gè)時(shí)候會(huì)討論一個(gè)，我們經(jīng)常會(huì)通過(guò)問(wèn)到一個(gè)問(wèn)題，我們這個(gè)機(jī)構(gòu)能不能買這樣賣散過(guò)的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目管起來(lái)有什么不一樣？這些賣散過(guò)的面積能不能買回來(lái)？

那么像這個(gè)事情就是說(shuō)這個(gè)事情回答都可以是積極的法律上都可以做，但是商業(yè)上你做不做得好，然后管一個(gè)賣散過(guò)的物業(yè)，就對(duì)你們自己的管理能力要提供一個(gè)更高的要求。

或者就是說(shuō)你管理上你要永遠(yuǎn)就像裝修工程一樣，你要接受一個(gè)不完美的管理方案，你管理機(jī)構(gòu)和你的投資人，你要能接受這么一個(gè)或者說(shuō)買回來(lái)，你買不全怎么辦？有人會(huì)賣給你，有人不會(huì)賣給你，你能不能就接受一個(gè)跟小業(yè)主共處的狀態(tài)，如果能，實(shí)際上就是可以買，所以還是一個(gè)商業(yè)問(wèn)題。

那么稅務(wù)也是一個(gè)很重要的就是說(shuō)現(xiàn)在法拍這些不良資產(chǎn)或者有些存量，它也是通過(guò)拍賣的方式，因?yàn)橛行┐蟮臋C(jī)構(gòu)它處置資產(chǎn)，比如國(guó)資處置得拍賣，那么拍賣的時(shí)候，一般很拍賣的情況下，更多的可能是拍賣資產(chǎn)，資產(chǎn)交易，所以它有稅。

那么像法拍以前尤其像上海的法院，一般的做法是這個(gè)買方付稅，買方把買賣雙方的稅都給付了。因?yàn)樵谀莻€(gè)時(shí)候法院會(huì)覺(jué)得賣方是沒(méi)能力付稅的，都是買方來(lái)。

那么實(shí)際上就增加交易的不確定性，因?yàn)檫@個(gè)很有可能是涉及土地增值稅這種相對(duì)復(fù)雜計(jì)算的稅種，你要計(jì)算我付什么稅，不是說(shuō)不能付，但是我要知道到底是多少。

那么計(jì)算土地增值稅的時(shí)候是很重要的，要看它歷史的成本。那么像這種法拍項(xiàng)目不是大家都要一對(duì)一談出來(lái)的，前期做盡調(diào)也很有限，這種情況下面買方怎么樣評(píng)估？我要付多少稅的問(wèn)題。那么不能大家兩眼一抹黑上去拍就完了，這個(gè)是不行的，機(jī)構(gòu)做不到這樣，所以這是個(gè)很大的一個(gè)問(wèn)題，

那么以前這種問(wèn)題是怎么解決？大家去找稅務(wù)師聊，盡可能多的項(xiàng)目材料，然后找個(gè)能包干的稅務(wù)師3000萬(wàn)包干，多不退少不補(bǔ)。在這種情況下面如果大家相信稅務(wù)師，那么大概投資機(jī)構(gòu)是能夠做出一個(gè)投資模型來(lái)。

最后一個(gè)是法拍流程的問(wèn)題，因?yàn)榉ㄅ牡脑捑陀胁淮_定性，拍賣前是沒(méi)法確定某家參拍一定能拍中的。因?yàn)榭赡苁桥牟恢?，或者可能拍到的價(jià)格是超出預(yù)期的，所以投資機(jī)構(gòu)或就管理人很難向投資人或金主去請(qǐng)款來(lái)“試試看”。那么它一定是會(huì)有一些希望能夠增加拍賣確定性的安排。這又是一個(gè)很單獨(dú)的可以講兩個(gè)小時(shí)的話題。

那么在拍賣條件的設(shè)置，拍賣公示和起拍時(shí)間的選擇上，實(shí)際上是可以做一些安排，然后盡可能的排除參拍人或者增加拍賣難度來(lái)達(dá)到拍賣的確定性。但這個(gè)的確是一個(gè)不能100%保證的。如果能“保證”的話，那就可能涉及違反拍賣流程的非法操作了。上海因?yàn)楫?dāng)年土拍圍標(biāo)還出過(guò)刑事案件，所以這些事情是大家要當(dāng)心的。

那么有幾個(gè)例子，第一個(gè)順義工業(yè)物流的地塊的處置，它就是一個(gè)原來(lái)木材廠拍賣了，然后參拍的機(jī)構(gòu)比較有能力，他搞定了當(dāng)?shù)氐墓I(yè)物流的指標(biāo)，所以他們把這塊地盤下來(lái)，然后重新簽署投資協(xié)議，拿到了工業(yè)指標(biāo)，然后賣給了龍頭工業(yè)物流開發(fā)的美資基金。

那么第二就是說(shuō)福州路的經(jīng)濟(jì)型酒店的法拍項(xiàng)目，這個(gè)實(shí)際上就涉及到我剛剛說(shuō)的稅務(wù)問(wèn)題。這個(gè)項(xiàng)目大家可能看到過(guò)。因?yàn)轱h了很久，實(shí)際上7000平方的樓在福州路上，當(dāng)初二拍流拍的拍賣價(jià)好像是1.61億，實(shí)際上挺便宜的。但現(xiàn)在看稍微沒(méi)那么便宜，但兩年前看，你想上海買棟老洋房也一兩個(gè)億，它7000平方在福州路上才1.6億。撇開其他因素不談，就看價(jià)錢的覺(jué)得是挺便宜的一個(gè)東西，7000平方1.6個(gè)億，你干什么不好？

但是它就卡在兩個(gè)稅和清租，所以當(dāng)初的法院就覺(jué)得這個(gè)事情是一個(gè)好東西，你們應(yīng)該來(lái)?yè)尩?。但?shí)際上投資機(jī)構(gòu)看的時(shí)候就是覺(jué)得稅怎么辦，然后那個(gè)項(xiàng)目上是找了一個(gè)能報(bào)稅的3,000萬(wàn)搞定，簽了一個(gè)單方面的協(xié)議，那么大家相信這個(gè)稅務(wù)機(jī)構(gòu)不會(huì)沒(méi)事大家找麻煩，傾向于相信他。

然后就是說(shuō)有一個(gè)美元基金先簽了一個(gè)意向函，說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目如果兩個(gè)億搞定我愿意收，清完租產(chǎn)權(quán)清晰我就收，后面我自己做改造，那么稅那么前面就有一個(gè)處置機(jī)構(gòu)，那么他期望把1.6億在三拍的時(shí)候降到1.4億然后加上3000萬(wàn)的稅，再借個(gè)過(guò)橋把清租的時(shí)間的資金覆蓋掉，然后大家自己可以賺一個(gè)千把萬(wàn)。當(dāng)然這個(gè)項(xiàng)目很可惜，后來(lái)沒(méi)推成，但是當(dāng)時(shí)八字是有一撇的，那個(gè)美元基金是簽了一個(gè)意向函，收購(gòu)意向函出來(lái)。

還有一個(gè)是北京鼎好大廈，實(shí)際上這個(gè)是很著名的項(xiàng)目，當(dāng)初他是涉及物業(yè)完整性的問(wèn)題，他大概有一層的裙房，大概1萬(wàn)平方賣給了400個(gè)攤位，它原來(lái)是個(gè)臺(tái)灣人的電子商城，很有意思。當(dāng)年在中關(guān)村賣3萬(wàn)多，14萬(wàn)平方當(dāng)年是一個(gè)明星項(xiàng)目，物業(yè)價(jià)值加改造70億，從私募的角度是一個(gè)衛(wèi)星項(xiàng)目。

當(dāng)時(shí)就討論說(shuō)拆散了有一層賣給400個(gè)小業(yè)主的樓，外資能不能買？實(shí)際上是可以買的。那么事實(shí)上有很多的案例是可以的，但是怎么管是個(gè)問(wèn)題。

那么這個(gè)問(wèn)題我們當(dāng)初很巧妙的說(shuō)，我們法律上沒(méi)有去回答這個(gè)問(wèn)題，我們只是說(shuō)如果你有一個(gè)好的運(yùn)營(yíng)商，它是能解決這個(gè)問(wèn)題的。那么運(yùn)營(yíng)商為了要做這個(gè)項(xiàng)目，他給出了非常多的方案和經(jīng)驗(yàn)的展示，所以最后項(xiàng)目是做成了也改造完了，這個(gè)應(yīng)該算是一個(gè)成功的項(xiàng)目。

我后面稍微快一點(diǎn)，就是說(shuō)這里就是我只講一個(gè)產(chǎn)權(quán)解決了，還有一個(gè)很重要的問(wèn)題就是使用權(quán)。有人占著這個(gè)樓，那我們即使買下了產(chǎn)權(quán)，也不是100%能夠第二天就把他趕走了。

因?yàn)槲覀儺吘惯€是一個(gè)很文明的社會(huì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，現(xiàn)在就是說(shuō)沒(méi)有一個(gè)很完美的手段能夠解決使用權(quán)和占用問(wèn)題，甚至有些占用它本身是合法的，他在債權(quán)或者拍賣之前，他就合法的進(jìn)入了。

那么比如說(shuō)當(dāng)時(shí)簽了很長(zhǎng)的租約，即使是很低的租金，應(yīng)該也是合法的，那么這種情況我就跳到一個(gè)結(jié)果，就是說(shuō)這個(gè)事情只能談，大原則是只能談。

除非你能夠做出對(duì)斷水?dāng)嚯?，然后進(jìn)去把東西全部拆掉扔掉，然后慢慢跟他打官司，讓他來(lái)告你，除非你能干這個(gè)那可以來(lái)硬的。

否則你只能跟他談，不能讓他談。那么當(dāng)然談?dòng)泻芏喾N方式，我介紹一種就是說(shuō)實(shí)際上我們的當(dāng)?shù)卣谶@些事情上是會(huì)幫著一點(diǎn)大業(yè)主或者投資機(jī)構(gòu)的，如果他是一個(gè)非法的占有的話，租約已經(jīng)結(jié)束了，他還占著他不付租金，達(dá)到解除了他還占著。

當(dāng)?shù)卣堑?，但是?dāng)?shù)卣彩桥隳阏劦慕嵌?，然后?dāng)?shù)卣谶@個(gè)事情上是要收費(fèi)的有可能。我們?cè)谏虾５闹行某菂^(qū)處置過(guò)，街道政府會(huì)給你報(bào)價(jià)，說(shuō)干這個(gè)事情我得雇10個(gè)特保隊(duì)員，然后可能在三個(gè)月期間內(nèi)每周上門跟他談，形成壓力之后，最后你要么再給一點(diǎn)錢，然后讓他們搬走，這個(gè)可以成功，但是特保隊(duì)員的錢給你掏了，這也是不低的一筆錢。

然后，就是說(shuō)資管方很重要，在這個(gè)事情上，我們不能說(shuō)只是穿著西裝革履的對(duì)吧？物業(yè)什么保安它得靈活處置。我就講一個(gè)很有意思，我們是有一個(gè)特定族群的清真面館，在一個(gè)我們客戶樓里面占了很多年一直不走了，然后有一次有個(gè)特別好的機(jī)會(huì)，本來(lái)可以清走的，它里面失火了有一次，這不管是誰(shuí)的責(zé)任，然后資管方居然沒(méi)有趁這個(gè)機(jī)會(huì)把它清走，等他重新再裝修了。

我們是LP后面的律師，然后我一直拿這個(gè)作為例子，就是說(shuō)當(dāng)初的資管應(yīng)該稍微有一點(diǎn)這個(gè)前凸的意識(shí)，當(dāng)然這個(gè)也會(huì)有點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)也可能會(huì)起沖突，但是資本方得稍微有點(diǎn)這個(gè)意識(shí)，然后我們的管理機(jī)構(gòu)投資人應(yīng)該要鼓勵(lì)一下資管方在一定程度內(nèi)做一些這樣的事情，否則就沒(méi)完沒(méi)了了。

最后操盤流程，我就尋找一點(diǎn)，就是說(shuō)在這里講的尋找合適的處置方，實(shí)際上這里面我講的是要把大家的利潤(rùn)空間給做出來(lái)。估值測(cè)算好，如果這個(gè)項(xiàng)目估值未來(lái)是一個(gè)10個(gè)億做的項(xiàng)目，那么你投資人的收益扣掉之后，你要留出足夠的收益給到處置方，大家是在這個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)際上是要做一個(gè)安排的，那么當(dāng)然可以做一些朝三暮四的做法，處置方你可以不要一次性的把錢做完，你在我后面的投資基金里面你也賺一點(diǎn)。

因?yàn)檫@里面會(huì)產(chǎn)生一個(gè)問(wèn)題，就是說(shuō)我們看到非常多的很好的很核心的項(xiàng)目，比如說(shuō)剛剛福州路上的項(xiàng)目，比如說(shuō)徐家匯的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目在當(dāng)初處置過(guò)程中就非常難，就是因?yàn)榇蠹翌A(yù)期很高。大家都覺(jué)得這是個(gè)好項(xiàng)目，但實(shí)際上風(fēng)險(xiǎn)很大，那么一般的說(shuō)法就是說(shuō)如果我們能參與的話，我們會(huì)安排處置方往后靠。

你的部分的收益要在投資人介入以后，這個(gè)項(xiàng)目真正做成了你再兌現(xiàn)，你要一次性兌現(xiàn)是很難的，尤其不要說(shuō)現(xiàn)在的下行階段，這個(gè)是一個(gè)處置的要好好談，大家意識(shí)到大家各司其職，各有各的利潤(rùn)，但是在有些地方需要重疊一下。

當(dāng)然稅務(wù)師、律師法院溝通什么這個(gè)就是律師的活對(duì)，如果碰到合適的項(xiàng)目，歡迎大家來(lái)找我聊，我們有比較成套的落地的方案。

然后這個(gè)是我的一個(gè)自己的介紹，感謝這么多年以來(lái)，我的客戶們付費(fèi)，讓我學(xué)習(xí)了剛剛這些經(jīng)驗(yàn)，然后今天能夠分享給大家。所以我一直很熱衷參與這種活動(dòng)，這是回饋客戶的好好機(jī)會(huì)。

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