本文為王藝軍先生在2025觀點資本圓桌發(fā)表的演講。

王藝軍（嘉實基金董事總經(jīng)理、公募REITs首席投資官）：大家下午好，我是嘉實基金王藝軍，很高興今天再次參加2025觀點資本圓桌。

去年的資本圓桌我也有幸參加，當(dāng)時我提出來，公募REITs的推出其實可以以公募REITs為核心打造一個合作生態(tài)，它是橫跨了一二級市場，在去年的演講主題是“新趨勢、新發(fā)展、新機遇”一公募REITs助力私募基金發(fā)展。

非常感謝觀點的邀請，今天來給各位再分享一下關(guān)于REITs投資生態(tài)的右側(cè)，就是REITs的二級市場投資。

我們知道中國的公募REITs推出以來，從2021年6月21號首批上市。一直在投資圈大家有一個熱烈的討論，投REITs到底是投什么，是股？是債？是房地產(chǎn)、基建還是另類？

我最近也和另外一個國內(nèi)非常知名的頂級投資機構(gòu)權(quán)益部的負(fù)責(zé)人有一個討論，他們經(jīng)歷過去的把REITs當(dāng)成固收進(jìn)行研究。目前就我們最新的討論，認(rèn)為應(yīng)該放到大類資產(chǎn)里面的另類，屬于另類權(quán)益。

在我們要回答如何做好公募REITs投資的時候，很重要就是公募REITs到底是什么？因為REITs是個舶來品，我們從海外經(jīng)驗來看，因為海外的REITs主要投的都是房地產(chǎn)相關(guān)，我們國內(nèi)叫產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)。

所以從美國的經(jīng)驗來看，REITs長期的投資收益和房地產(chǎn)的直投和它的收益表現(xiàn)是相似的，而且10年滾動回報率的相關(guān)性達(dá)到了0.74。

所以說這一頁（PPT）說明公募REITs主要還是投房地產(chǎn)及基建類的資產(chǎn)，但是它和一級市場顯著的區(qū)別，因為二級市場是按交易定價，市場情緒對整個二級市場REITs的價格有非常重要的影響。

這也體現(xiàn)出來，階段性的我們看二級市場的REITs的價格和一級市場，房地產(chǎn)基建的行業(yè)的變化，它其實是這個價格是有背離的。

如果看美國的話，美國的REITs它基本是比房地產(chǎn)基本面的反應(yīng)，直接的反應(yīng)要領(lǐng)先大概4~6個月，但是在國內(nèi)我們看到包括我們嘉實自己的二級市場的投資企業(yè)。

目前國內(nèi)的REITs對于底層資產(chǎn)基本面反映出來的的變化，其實某種程度上是滯后的，當(dāng)然不同的資產(chǎn)類別它滯后的識別程度不一樣，這就決定了如果二級市場你去參考國外成熟市場，有可能你就賣早了，后面的投資機會你也沒有享受到。

另外可能跟私募比起來，REITs提供了更多元化的一個投資選擇，我們知道你從海外來看，除了工業(yè)、辦公、零售、公寓這些傳統(tǒng)的類別，它還有很多的，包括鐵塔，包括醫(yī)療，也包括自存儲中心這些獨特的資產(chǎn)門類。

因為公募REITs或者叫上市的REITs，它有這個強制分派和信息披露的要求。所以說他其實對于機構(gòu)投資人來說，便于進(jìn)行投資決策，快速捕捉細(xì)分領(lǐng)域的具體的投資機會。

所以一句話說回來了，公募REITs它其實應(yīng)該是另類權(quán)益和資產(chǎn)。從全球范圍來看，也包括中國的公募REITs，我們的產(chǎn)品設(shè)計里面普遍有強制分配的規(guī)定，所以從REITs整體的回報來看，分紅還是回報的很重要的這個特點，也是收益穩(wěn)定性的一個重要保障。

我們還是看美國從72年到今天它的平均年化收益率REITs是達(dá)到了12.6%，平均的分紅的收益率達(dá)到7.1%，貢獻(xiàn)了一半以上的收益。

中國什么情況？從REITs推出來到去年年底，我們也體現(xiàn)出類似的匯報特征。如果從21年一推出來到去年年底的話，我們看到中國REITs的平均年化回報是達(dá)到了12.5%。在其中這個分紅是5.3%，略低于美國。但是無疑如果你去跟股票去對比的話，它的這種分紅的收益率在整個的回報當(dāng)中，占比還是非常高，這是REITs的一個重要特點。

另外我們說公募REITs是要堅持權(quán)益導(dǎo)向，包括去年證監(jiān)會發(fā)布的4號文，進(jìn)一步明確了他的權(quán)益屬性。權(quán)益屬性重要的一個體現(xiàn)就是他的成長性，成長性當(dāng)中擴募又是他的一個重要的手段。通過擴募才能夠?qū)崿F(xiàn)收入的一個增長，甚至市值的提升。同時也隨著更豐富的資產(chǎn)的組合的構(gòu)建，REITs整體的穩(wěn)定性也在大大提升。

我們回過頭來看，2023年的下半年和24年的年初，市場的波動其實很大一部分是因為基本面惡化導(dǎo)致的，我們REITs單一資產(chǎn)項下收入反應(yīng)出來的下滑。所以說隨著擴募不斷的成熟，在REITs項下通過組合的構(gòu)建，其實它的穩(wěn)定性能大大的提升。今天我看這個領(lǐng)展的竺總也在臺下，我每次都會舉領(lǐng)展的例子。領(lǐng)展是亞洲最大的一個REITs，我們是花了相當(dāng)?shù)臅r間要來進(jìn)行一個研究和學(xué)習(xí)。一方面領(lǐng)展發(fā)展得很好。但另一方面其實大家知道嘉實我們目前管理的3只REITs里邊，有一個嘉實物美消費REITs，其實它對標(biāo)就是領(lǐng)展。

我們看領(lǐng)展從2005年他首次IPO的時候，大概總資產(chǎn)規(guī)模是330億港幣，資產(chǎn)組合主要是商場和停車場。但是它上市通過前5年的不斷地內(nèi)部提升，實現(xiàn)有機增長，體現(xiàn)出來團(tuán)隊的運管能力。 然后通過收并購，我們看到到今天領(lǐng)展已經(jīng)構(gòu)建了一個涵蓋了零售、停車場、辦公、物流等多業(yè)態(tài)的2370億港元的資產(chǎn)包。它的資產(chǎn)組合也從其實上市時候的香港到目前已經(jīng)遍布了香港、中國內(nèi)地、澳大利亞、新加坡、英國，市值增長618%。截止到今年的5月20日，經(jīng)過了幾年的調(diào)整領(lǐng)展又開始新一波股價的反彈。我們看他的累計漲幅已經(jīng)接近了800%，年化收益率大概11.7%。跟隨著領(lǐng)展的成長，我相信有很多的初始投資人獲利是非常豐厚的。

公募REITs的成長性也是它另一個重要特點。我們知道疫情之后，整個中國的資本市場是有非常深刻的一個變化。所以說近幾年我們在做權(quán)益投資的時候，我經(jīng)常會聽到紅利等等各種策略。

其實REITs前面介紹它的一個特點，首先它是個另類權(quán)益，第二還有強制分派的要求，分紅是它重要的收益來源。所以這就使得REITs其實是目前比較流行的紅利第一波投資的非常好的一個補充。

從去年24年里面的以來REITs的表現(xiàn)，我們和中證紅利全收益與紅利低波100全收益來比較的話，無論是從年化的收益率，分紅的收益率，波動率，然后最大回撤來看，公募REITs都優(yōu)于紅利和紅利低波。

這也是我們看到隨著10年期國債的下行，從去年下半年，也是我參加去年的資本圓桌之后，REITs不斷的在創(chuàng)新高，我相信隨著國內(nèi)低利率環(huán)境的一個持續(xù)，REITs可能會越來越被投資人接受，它的持續(xù)成長還是有非常好的驅(qū)動力。

說回來公募REITs的特點，我們看看國內(nèi)REITs市場最新的發(fā)展情況，也是經(jīng)歷了我們說從初始提升到調(diào)整、到信心崩潰、到修復(fù)。中國的公募REITs市場經(jīng)歷了4個階段，在這4個階段之后，我認(rèn)為它已經(jīng)經(jīng)歷了一個完整的周期。

我們現(xiàn)在正在處在第二個周期的起點，隨著去年年初政策的呵護(hù)和私募投資人的進(jìn)入，我們看到公募REITs的階段性的底部之后，其實這個市場就進(jìn)入了一個快速的發(fā)展時期。

去年4月份我來參加上一次圓桌論壇的時候，大概是35只REITs，到今天我們最新的應(yīng)該是到了65只，今天剛剛有第66只上市?，F(xiàn)在應(yīng)該還沒有收盤，我估計收盤應(yīng)該會穩(wěn)在30%左右的漲停板位置，所以說這是市場的一個顯著的一個變化，也是因為這樣的一些變化，我們認(rèn)為公募REITs已進(jìn)入到一個新的常態(tài)化發(fā)行的一個成熟的階段。

截止到今年的5月16號，剛剛說了65單，基本涵蓋了高速公路、產(chǎn)業(yè)園等等。如果我們套用發(fā)改委1014號文頒布的資產(chǎn)類別，目前應(yīng)該是9大類。我們看到供水、市政都是相對獨立的，這個業(yè)態(tài)已經(jīng)是非常豐富了。

今年以來已經(jīng)發(fā)行了7單REITs，發(fā)行規(guī)模超過了1,120億。隨著公募REITS發(fā)行步入常態(tài)化發(fā)展階段，市場創(chuàng)新不斷涌現(xiàn)，多元化資產(chǎn)類型持續(xù)擴容，新增資產(chǎn)類別涵蓋了農(nóng)貿(mào)市場(華威農(nóng)貿(mào)市場REII)。大家做私募投資應(yīng)該了解，農(nóng)貿(mào)市場是非常賺錢的一門生意，但是你要去投一個農(nóng)貿(mào)市場，要組一個私募基金會面臨非常復(fù)雜的盡調(diào)工作。但是因為有了公募REITs非常標(biāo)準(zhǔn)化的運作，所以我們看到華威農(nóng)貿(mào)市場這個項目上市之后非常受到追捧，公眾認(rèn)購倍數(shù)達(dá)到407倍。如果放到今天，我們?nèi)タ唇裉焐鲜械暮闾┍Ｗ夥縍EIT，如果放到農(nóng)貿(mào)市場認(rèn)購倍數(shù)超1000倍了。

另外市政方面我們也終于迎來了水利REITs，還有市政的供熱，所以我們在今年可能在這個時點，未來的幾個月之內(nèi)，我們還要迎來新的有期盼已久的新基建項下的數(shù)據(jù)中心，有兩單已經(jīng)掛網(wǎng)。

去年公募REITs表現(xiàn)非常火爆一直持續(xù)到目前，指數(shù)的回報是怎么樣的？

5月16號REITs全收益指數(shù)，年初以來已經(jīng)上漲了13.16%，其中消費REITs板塊漲幅最高，達(dá)到了31%。那么市政環(huán)保REITs漲幅相對偏低的，這個它的一個背景可能跟擴大內(nèi)需、刺激消費等等有比較高的相關(guān)度。但是如果要是看REITs的總體的回報，13.16%的回報，今年以來我們知道很多的資產(chǎn)類別它的收益都是負(fù)的。

到目前唯一兩個正收益的類別，包括全球范圍來看把美國加到一塊，一個就是黃金，第二個就是中國的C-REITs，我們?nèi)〉昧朔浅２诲e的一個成績。REITs上市以來的總收益的情況怎么樣？其實我們看總收益它還是取得了20.99%的總回報。

其中保租房和能源是領(lǐng)漲的子板塊，其次是消費和市政環(huán)保。隨著市場的不斷的發(fā)展，取得了非常好的一個成績。我們看到這個市場投資生態(tài)也得到了極大的一個完善，投資機構(gòu)也不斷的在多元化。

目前從23年24年公布的這個年報當(dāng)中的機構(gòu)投資人的變化來看，目前REITs的主要投資機構(gòu)還是券商自營，保險資金和產(chǎn)業(yè)資本。其中從流通份額來看，券商類、證券公司等它的持倉占比最高。但是原始權(quán)益人和產(chǎn)業(yè)資本，尤其是私募在去年的活躍度有所提高。我們看到去年年初的這種信心崩潰，私募基金以它的這種靈活性加大了進(jìn)場，對于市場觸底反彈是有相當(dāng)關(guān)系的。然后從總份額的合計來看，原始權(quán)益人和產(chǎn)業(yè)資本的仍然占了主導(dǎo)。券商、保險、私募配置的是比較多的。未來市場還會迎來一個新的變化。我們知道這里邊券商自營資金、保險資金這都是投資期限偏長的基金。但是真正的公募REITs的投資生態(tài)里面的定海神針，我們的全國社保，我們的企業(yè)年金長期的負(fù)債驅(qū)動要作為它的投資目標(biāo)的這些資金，目前還沒有計劃。

所以我們看到未來中國公募REITs的持續(xù)增長率還會是源源不斷的提升。

另外隨著這個市場的不斷成熟，我們也一直在呼吁，一直在期待，我們的個人投資人的占比要得到提升。因為我相信隨著市場的發(fā)展，大家會意識到對個人投資來說，公募REITs是你家庭資產(chǎn)負(fù)債表里面房產(chǎn)的一個非常好的替代品。

從具體的投資機會來看，有一個比較重要的觀察指標(biāo)，2012年的12月份以來，REITs和10年期國債的收益率呈現(xiàn)出來比較明顯的反向關(guān)系。隨著利率下行，REITs作為高分紅資產(chǎn)的吸引力不斷的提高。

在去年的上半年，市場修復(fù)的基礎(chǔ)之上，我們看到去年的四季度到今年的年初，REITs又整體迎來了一波新的上漲，其實它背后的原因就是10年期國債的下行。

即便到今天這個位置，我們也在看說REITs是不是已經(jīng)漲的太高了。如果要是從過去的一個對比去看，我們消費類的物美REIT上市以來包含分紅的累計回報已經(jīng)超過了80%。如果要是看我們的能源類的水電REITs，已經(jīng)漲了70%，是不是已經(jīng)太高了？

其實我們要從另外一個維度，從分紅回報的角度來看，其實整體目前分紅的收益率我們雖然到最高的時候也接近7%下行了很多，抱歉最高不是7%。我們?nèi)绻腔氐?3年年底的時候，其實回報都是全市場應(yīng)該都應(yīng)該是在8、9左右。

所以目前來說它的分紅收益率還是在5.72左右，我們預(yù)期25年的話能達(dá)到5.93，所以說他依然還是獲得投資人的青睞了。

也是由于這樣的一個背景，我們看到一二級市場，REITs從發(fā)行市場到二級交易市場，它的估值差異是非常顯著的。今天的恒泰上市30%的漲停板其實就說明了問題。從它折射出來的。我們看到去年以來就是持續(xù)驗證的和配合打新的機會，依然是一個非常好的投資機會和投資策略。而且今年我們看市場已經(jīng)在開始拉開擴募，擴募的節(jié)奏在提升，所以說隨著擴募的不斷深化，REITs還將繼續(xù)釋放這個全新的配置機遇。

剛才說了這是從整個REITs全市場的角度，從新的資產(chǎn)類別來講，其實市場還反映出來另外一個特點，也是中國資本市場的一個顯著的特點就是，我們一直有一個炒新的習(xí)慣。

所以說新的產(chǎn)品的新的類別都是給大家很好的一個想象空間。所以說今年可能在原有的資產(chǎn)類別當(dāng)中，我們會看到數(shù)據(jù)中心，很快就要面世了。

我們也期待文旅類也會出現(xiàn)，同時華威農(nóng)貿(mào)市場的市場表現(xiàn)，我們相信后面的一些專業(yè)化的批發(fā)市場，一些新的類別，因為華威是農(nóng)貿(mào)，我們還有布料批發(fā)等等這些新的子類別出現(xiàn)，在會給市場提供更多的投資機遇，也是我們需要把握的。

以上是我今天跟各位分享，再次感謝觀點的邀請。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。