觀點網(wǎng) 當落日的余暉灑在玻璃幕墻上，思想的火花在交流與碰撞中漸漸沉淀，2025觀點商辦暨資管大會圓滿落下帷幕。

回顧過去一年，全國重點城市商辦市場在深度調(diào)整中努力前行。新增供應(yīng)持續(xù)涌來，有效辦公需求卻略顯不足。企業(yè)租賃活動愈發(fā)謹慎，讓行業(yè)普遍面臨空置率與租金的雙重壓力。

2025年的市場圖景更顯復(fù)雜，然而新的機遇也在悄然涌動。

AI技術(shù)、新經(jīng)濟需求、ESG等變量，正為行業(yè)打開全新的想象空間。挑戰(zhàn)之下，運營商正繼續(xù)推動從“空間提供者”走向“生態(tài)服務(wù)商”的自我革新之路，不斷升級服務(wù)模式和產(chǎn)品體系，以適應(yīng)新周期的變化。

5月20日，行業(yè)專家學(xué)者、企業(yè)高層、創(chuàng)新先行者、金融投資機構(gòu)等相聚于上海中國人壽金融中心，共同探討商辦市場的前路與未來。

中國人壽金融中心，這座位于浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)核心地帶的超甲級辦公樓，自2017年落成后歷久彌新，以絕佳的地理位置、卓越的運營和服務(wù)體驗成為了本次大會的理想舉辦地。

在大會現(xiàn)場，還發(fā)布了《表現(xiàn)力指數(shù)o2025商辦資產(chǎn)運營報告》系列研究成果，讓參會嘉賓能夠直觀了解行業(yè)發(fā)展的面貌。

2025觀點商辦暨資管大會現(xiàn)場

宏觀解碼

新的一年，商辦市場面臨著新的挑戰(zhàn)和機遇。

作為第一個演講嘉賓，中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心分會副會長、專家委員會首席研究員蔡云就指出，商辦市場活躍度是經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表，辦公樓出租率與經(jīng)濟周期具有關(guān)聯(lián)性。

如今，企業(yè)傾向于縮減面積、延遲租賃或轉(zhuǎn)向共享辦公降低成本，需求萎縮導(dǎo)致空置率上升。

中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心分會副會長、專家委員會首席研究員蔡云

具體而言，造成商辦行業(yè)困境的原因，在需求端有企業(yè)成本壓縮、遠程辦公常態(tài)化，以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級；供應(yīng)端有2016-2020年商辦用地過量出讓，近年集中交付、存量資產(chǎn)低效、物業(yè)設(shè)計固化、缺乏產(chǎn)業(yè)生態(tài)深度鏈接等影響。

解決策略則包括供給側(cè)宏觀上的精準供地與總量控制、存量更新與功能再造、產(chǎn)品分化與產(chǎn)業(yè)綁定、金融工具創(chuàng)新。微觀上短期的租金下調(diào)，長期的功能混合化、產(chǎn)業(yè)綁定、綠色智能化發(fā)展等。同時也依靠政府政策支持如稅收減免、試點“商改住”放寬限制。

需求側(cè)則包括宏觀上政策精準賦能、扶持新興產(chǎn)業(yè)。微觀運營層面的推廣靈活租賃、服務(wù)包集成、招商引資升級、產(chǎn)業(yè)鏈集群招商等。

“商辦的本質(zhì)是'服務(wù)于商業(yè)活動的空間載體'”蔡云表示，在供需失衡和科技變革的背景下，未來的商辦將更注重靈活性（適應(yīng)企業(yè)變化）、復(fù)合性（多功能融合）和可持續(xù)性（綠色低碳）。

這就需要運營方主動從“空間提供者”升級為“企業(yè)服務(wù)生態(tài)構(gòu)建者”。

商辦重構(gòu)

中海商業(yè)助理總經(jīng)理、COOC中海商務(wù)全球負責(zé)人張存理也認同這個觀點。峰會現(xiàn)場，她以“COOC中海商務(wù)：從”好房子“到”好辦公“的重構(gòu)與探索”為主題分享了中海商務(wù)的運營經(jīng)驗。

中海商業(yè)助理總經(jīng)理、COOC中海商務(wù)全球負責(zé)人張存理

張存理認為，隨著商辦行業(yè)進入存量競爭，“企業(yè)應(yīng)如何定義下一代辦公空間的價值”值得思考。

“據(jù)統(tǒng)計，上海甲級辦公樓辦公當中，74%的搬遷租賃為升級需求。”張存理舉例。

可以看到，有非常深厚產(chǎn)業(yè)積淀的市場，以及能夠抓住新興的金融科技、新質(zhì)生產(chǎn)力的市場，相對來說表現(xiàn)還是比較穩(wěn)定的，也對未來吸納產(chǎn)生一定的基礎(chǔ)和分母。

張存理表示：“這種情況，促使商辦行業(yè)從過去拼硬件、拼產(chǎn)品的單一時代，到拼硬件+生態(tài)系統(tǒng)的城市價值貢獻狀態(tài)。”

而中海商務(wù)目前在多個城市運營著大量資產(chǎn)，辦公樓作為主要資產(chǎn)板塊已在產(chǎn)品升級、智慧化、健康化和綠色化等方面，有不少成果積累。

她還介紹，未來辦公空間是城市發(fā)展的新界面，企業(yè)應(yīng)做到三個重構(gòu)：首先是重構(gòu)空間屬性，其次重構(gòu)服務(wù)邊界，最后重構(gòu)價值體系。當空間真正能以人和產(chǎn)業(yè)為核心，當運營超越物理邊界、走向生態(tài)共建，商辦地產(chǎn)就能突破周期的局限，成為城市進化的永恒動力。

“市場需求處于底部區(qū)間，過去三年的年均凈吸納量僅200萬平方米，是疫情前一半水平。”世邦魏理仕中國區(qū)研究部負責(zé)人謝晨，從專業(yè)服務(wù)機構(gòu)的角度分享了2024年商辦市場的表現(xiàn)和2025年市場的展望。

他表示，盡管2024年市場總體艱難，不過2025年一季度市場有所反彈，顯現(xiàn)出底部復(fù)蘇跡象。

世邦魏理仕中國區(qū)研究部負責(zé)人謝晨

對于2025年，他總結(jié)關(guān)鍵詞為“新質(zhì)生產(chǎn)力、成本和品質(zhì)”。預(yù)計短期內(nèi)，供應(yīng)和租金還是會較為嚴峻，但也看到一些新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)，以及消費企業(yè)特別是服務(wù)型的消費企業(yè)需求動能強。

“一季度的很多需求，和Deepseek是不無關(guān)系的。”謝晨表示，AI熱潮帶動了相關(guān)企業(yè)的業(yè)務(wù)擴張。

謝晨還提到，市場存在“逆行者”，即部分樓宇在下行周期中表現(xiàn)亮眼，這些樓宇多靠近地鐵站、商業(yè)設(shè)施完善、獲綠色認證等。證明還是有資產(chǎn)在運營加持下能跑贏市場。

他認為，從長期看辦公樓供應(yīng)量開始下降，市場有望逐漸好轉(zhuǎn)，他對商辦市場未來發(fā)展充滿信心。

運營突圍

市場新常態(tài)要求運營方從“空間提供者”轉(zhuǎn)型為“生態(tài)服務(wù)商”，具體怎樣做？

陽光海天停車產(chǎn)業(yè)集團總裁江沁園以停車場運營得獨特視角，分享了對商辦市場的見解。

他表示，雖然停車費與辦公樓租金相比看似微不足道，但整體規(guī)模可觀，對大集團來說意義重大。停車資產(chǎn)管理是商辦資產(chǎn)運營的一條新思路。

陽光海天停車產(chǎn)業(yè)集團總裁江沁園

江沁園分析了目前停車場行業(yè)的現(xiàn)狀和挑戰(zhàn)，如2025年1到3月份整體車流下降了7.7%，停放時長減少7%，但同時也看到了機遇。

對此，陽光海天停車產(chǎn)業(yè)集團通過AI技術(shù)實現(xiàn)數(shù)字化管理，開發(fā)多樣化的產(chǎn)品和服務(wù)，如針對不同停車時長需求的套餐，以及適當?shù)慕祪r，提升客戶體驗和粘性，也提升了業(yè)主方的收入。

作為第三環(huán)節(jié)第二位演講嘉賓，招商商管華東事業(yè)部辦公樓業(yè)務(wù)部總經(jīng)理張梓悅就“破局之道--招商商管MOffice運營突圍與服務(wù)升級”的主題進行分享。

她指出，當前辦公樓行業(yè)面臨激烈競爭，傳統(tǒng)手段如租金優(yōu)惠、免費裝修等已無法滿足客戶需求，業(yè)主需要提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

招商商管華東事業(yè)部辦公樓業(yè)務(wù)部總經(jīng)理張梓悅

張梓悅介紹，招商商管打造了“MOffice”服務(wù)品牌，推出“More生態(tài)”理念，旨在與客戶共同成長。“

最重要的是幫助客戶做生意。”張梓悅稱，包括政府的政策對接、搬遷選址或企業(yè)注冊等，都可略盡綿薄之力。

“在服務(wù)端，公司目前在持續(xù)做的一件事，是希望從被動的服務(wù)到主動的洞察。”同時，招商商管背靠招商局集團，在同等條件下集團資源也可以優(yōu)先提供到客戶。

張梓悅進一步指出，持有型業(yè)務(wù)需長期堅持、用微小的提升做積累。她表示，雖然行業(yè)競爭激烈，但通過持續(xù)提升服務(wù)質(zhì)量和客戶粘性，招商商管在外高橋等地區(qū)的項目也取得了顯著成效。

高格辦公空間合伙人&副總裁周興強就提出，新時代背景下辦公資產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域發(fā)生了三個變化。

“首先，今天的地產(chǎn)已經(jīng)從交易市場進入金融時代，站在長期經(jīng)營的角度看，持有資產(chǎn)的一個顯著特點是地點在持續(xù)變化。”他表示，其次是招商團隊的無力感。最后，價格和市場持續(xù)低迷，因此當下市場的勢頭就是效能優(yōu)化。

高格辦公空間合伙人&副總裁周興強

他強調(diào)，質(zhì)價比和效能提升是企業(yè)關(guān)注的核心。當前環(huán)境，企業(yè)高管和所有者對未來的不確定性感到焦慮，需要安全感，因此系統(tǒng)化的解決方案和質(zhì)量提升才是關(guān)鍵。

周興強還分享了高格辦公空間的產(chǎn)品體系，并提到產(chǎn)品規(guī)劃需精準匹配客戶需求。他認為，商辦市場需要打造更適合中國企業(yè)的環(huán)境。

中國文化注重秩序、內(nèi)斂、學(xué)習(xí)知識與做人，這在當今中企占主力的國內(nèi)市場環(huán)境下十分重要，而高格的產(chǎn)品有意往這方面靠攏。

商辦升維與價值重塑

全部演講分享完畢，接下來是主題討論環(huán)節(jié)。

在主題討論會一，嘉賓們圍繞商辦市場的現(xiàn)狀與如何穿越周期開展交流。

凱德投資(中國)商業(yè)及辦公樓管理董事總經(jīng)理梁耀華就表示，目前市場難以預(yù)測，但好的產(chǎn)品還能穿越周期。雖然目前在上海、北京還是有租賃需求存在，企業(yè)還有一定的擴張，但寫字樓租金表現(xiàn)還是較差。

主題討論會之一：商辦升維

主持嘉賓：世聯(lián)行集團黨委書記、監(jiān)事會主席兼上海地區(qū)負責(zé)人袁鴻昌

討論嘉賓：中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心分會副會長、專家委員會首席研究員蔡云；凱德投資(中國)商業(yè)及辦公樓管理董事總經(jīng)理梁耀華；越秀商管寫字樓卓越中心總經(jīng)理黃鈺麟；華貿(mào)集團總裁助理郝群

“機會還在，只不過租戶到底要落在哪里，所以產(chǎn)品很重要。”梁耀華說，未來運營方要繼續(xù)提高服務(wù)和管理水平。另外，他提及，如果接下來關(guān)稅問題能夠穩(wěn)定的話，租賃需求會更好一點。

中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心分會副會長、專家委員會首席研究員蔡云就稱，目前商辦運營的重點在于如何順應(yīng)市場，調(diào)整運營的態(tài)度和供給的方式。

“在經(jīng)濟周期當中，'運營好'才是最大的優(yōu)勢。”蔡云說。

另外關(guān)于存量資產(chǎn)的改造重構(gòu)，蔡云認為，運營方不能用固守的思維看待或者等待市場，“變與不變之間，肯定是'主動變'取勝。”

越秀商管寫字樓卓越中心總經(jīng)理黃鈺麟表示，在商辦或?qū)懽謽沁\營中，穿過周期成功的關(guān)鍵在于聚焦三個核心要點：客戶、精準投入和運營成本。

他表示，首先，要深入了解資產(chǎn)或?qū)懽謽撬趨^(qū)域的特點，明確適合入駐的行業(yè)和客戶類型，確?？蛻襞c區(qū)域市場高度契合，從而穩(wěn)固客戶基礎(chǔ)；其次，精準投入至關(guān)重要，需根據(jù)市場租金承受能力和客戶需求，合理配置資源，避免過度投資導(dǎo)致運營壓力；最后，運營成本的精準控制也不可忽視，例如通過引入智能系統(tǒng)降低能耗，或在客戶滿意度關(guān)鍵點上進行必要投入，確保服務(wù)品質(zhì)。

華貿(mào)集團總裁助理郝群則認為，商辦市場提供好產(chǎn)品和好服務(wù)在于，要以客戶為中心，滿足個性化和多元化需求。

她介紹，北京華貿(mào)中心通過酒店、寫字樓、商場、公寓等多種業(yè)態(tài)的有機融合，打造了一種一站式的大都會生活方式，滿足了不同客戶群體的需求。項目不僅注重硬件設(shè)施的更新提升，更通過豐富的公共活動、定制化服務(wù)以及對客戶群體的深度分析，持續(xù)提升客戶體驗，增強客戶粘性。

作為主持嘉賓的世聯(lián)行集團黨委書記、監(jiān)事會主席兼上海地區(qū)負責(zé)人袁鴻昌總結(jié)稱，辦公樓行業(yè)講求練內(nèi)功。目前國內(nèi)先進的技術(shù)很多，但更重要的是改變思想，升級服務(wù)。

第二場討論依舊以行業(yè)最關(guān)心的話題之一“穿越周期”作為重點。

主持嘉賓合景泰富商業(yè)資管寫字樓事業(yè)部總經(jīng)理陳昭君就提到，目前國內(nèi)商辦市場正在經(jīng)歷重構(gòu)，需求端正在發(fā)生變化，如何通過運營讓資產(chǎn)價值進行打破天花和升級，是一個極具挑戰(zhàn)的一個任務(wù)。

主題討論會之二：價值重塑

主持嘉賓：合景泰富商業(yè)資管寫字樓事業(yè)部總經(jīng)理陳昭君

討論嘉賓：吉寶（中國）城市發(fā)展部高級副總裁、可持續(xù)城市更新資產(chǎn)運營負責(zé)人王茂君；招商商管華東事業(yè)部寫字樓業(yè)務(wù)部總經(jīng)理張梓悅；象嶼商發(fā)集團商辦賽道總經(jīng)理陳爵；金地集團開發(fā)管理公司商辦總監(jiān)兼商辦事業(yè)部總經(jīng)理田賀維；木棉中國創(chuàng)始人閔波

吉寶（中國）城市發(fā)展部高級副總裁、可持續(xù)城市更新資產(chǎn)運營負責(zé)人王茂君用自身公司作為例子，稱今年吉寶中國區(qū)多個項目的租賃，整體保持一定的活躍度。

“吉寶既有金融屬性，又有實體經(jīng)濟的數(shù)據(jù)中心這類基礎(chǔ)設(shè)施。這樣的組合，對于資管抗壓能力會強一些，能夠相對比較安全地穿過這一經(jīng)濟周期。”王茂君指出。

此外，根據(jù)所屬區(qū)域的不同，客戶畫像也有所區(qū)別。所以王茂君說，除了服務(wù)可以穿越周期以外，還要根據(jù)所在區(qū)域的客戶畫像，進行精準的產(chǎn)品設(shè)計。

招商商管華東事業(yè)部寫字樓業(yè)務(wù)部總經(jīng)理張梓悅則談及優(yōu)化大宗資產(chǎn)的流動性。

張梓悅認為，出掉大宗資產(chǎn)可能是企業(yè)在節(jié)點上不得不做的選擇或是戰(zhàn)略發(fā)展的需求。應(yīng)對手上的樓宇進行統(tǒng)一盤點，區(qū)分出低效、無效資產(chǎn)和比較好的資產(chǎn)。堅決清除低效無效的資產(chǎn)，如果能提升效益，則等待一段時間。

“通過比較好的運營，或者一些產(chǎn)品的提升和改造（例如ESG改造或認證），在未來產(chǎn)品煥新后，可能會提升一部分資產(chǎn)價值。”

象嶼商發(fā)集團商辦賽道總經(jīng)理陳爵首先強調(diào)，樓宇本身的維護很重要，需要從數(shù)字化、綠色化和ESG認證等方面持續(xù)做提升。

他還指出，當下市場情況中，維持穩(wěn)定很難，更重要的是抗風(fēng)險性。例如，象嶼項目在廈門港口片區(qū)的協(xié)作里加入了物流貿(mào)易模式，使得疫情間出租率達到90%，續(xù)租率達到80%。

此外，象嶼還在此基礎(chǔ)上主動求變，挖掘兄弟企業(yè)“供應(yīng)鏈+”模式，通過生態(tài)化打造項目本身的跨越周期模式。

金地集團開發(fā)管理公司商辦總監(jiān)兼商辦事業(yè)部總經(jīng)理田賀維首先透露市場一個有意思的現(xiàn)狀：“目前，從土地端可以看出，國企和傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商辦市場的拿地日趨減少，產(chǎn)業(yè)類客戶保持一定拿地需求，這是基于地方產(chǎn)業(yè)升級和招商需要，同時也有企業(yè)自身建設(shè)園區(qū)和擴大產(chǎn)能的需要。”

田賀維進一步表示，對于這些產(chǎn)業(yè)類客戶，金地管理從標準辦公空間和特色配套空間兩方面協(xié)助客戶進行定制化辦公產(chǎn)品打造，11個維度細化不同等級辦公配置標準，結(jié)合客戶特點個性化定制5類特色配套空間，同時從客戶業(yè)務(wù)需求和員工需求兩方面輔助進行精準匹配定位，在整合客戶業(yè)務(wù)流同時最大限度滿足不同類型企業(yè)員工個性化辦公需求。

木棉中國創(chuàng)始人閔波最后分享了在運維方面的經(jīng)驗之談。

閔波表示，在一個項目的全生命周期里保證比較高的有效出租率是最難的事情，只能靠精細化運營來實現(xiàn)。

在成本與效果之間做好平衡，通過退租戶型進行24小時恢復(fù)，保證帶看效果以提升租賃轉(zhuǎn)換率。例如，通過部門團隊間的配合聯(lián)動盡可能縮短談判時間，以招商為主，運營工程和物業(yè)為輔，形成鐵三角，簡化審批流程，消除層級，提夠溝通效率。保證與客戶之間的有效溝通，及時跟進客戶的經(jīng)營狀況，對退租客戶及時進行預(yù)警。

運營是一個系統(tǒng)工程，是多部門多專業(yè)的協(xié)同作戰(zhàn)，只有關(guān)注細節(jié)，立足于客戶需求，才是精細化運營的意義所在。

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