觀點指數(shù) 在5月20日觀點指數(shù)研究院發(fā)布的《表現(xiàn)力指數(shù) • 2025商辦資產(chǎn)運營報告》中，其發(fā)現(xiàn)2024年，寫字樓市場深度調(diào)整加劇商辦運營商經(jīng)營壓力，出租率與營收呈現(xiàn)顯著分化態(tài)勢。

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2024年，14家樣本企業(yè)的寫字樓物業(yè)平均出租率處于68%-93%的區(qū)間。其中，僅有4家樣本企業(yè)的出租率達到90%或更高的水平。

這14家樣本企業(yè)的平均出租率為83.64%，與上年同期相比，下滑了2.56個百分點。宏觀經(jīng)濟環(huán)境的不確定性、新增寫字樓供應(yīng)的持續(xù)沖擊，以及企業(yè)辦公模式變革等繼續(xù)影響辦公市場，企業(yè)出租難度增加。

從出租率的變化趨勢來看，71.4%的樣本企業(yè)出租率較上年同期有所下降，而28.6%的樣本企業(yè)出租率實現(xiàn)了增長或與上年持平，企業(yè)在寫字樓運營上存在顯著差異。

從數(shù)據(jù)來看，多數(shù)商辦運營商整體出租率呈現(xiàn)下滑趨勢，企業(yè)正面臨著更大的經(jīng)營壓力，收益可能隨之減少。同時，也有部分企業(yè)憑借物業(yè)的地理位置、運營管理能力、軟性服務(wù)等，在市場中具有更大的競爭力，能夠維持較高的出租率。

為應(yīng)對去化壓力，部分商辦運營商采取降價促銷的手段，以吸引更多租戶。雖然可在一定程度上提高出租率，但也意味著可能降低單位面積的租金收入，對整體營收產(chǎn)生影響。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)披露，觀點指數(shù)整理

注：中國金茂收入數(shù)據(jù)為商務(wù)租賃及零售商業(yè)運營收入；陸家嘴集團辦公收入包括甲級寫字樓與高品質(zhì)研發(fā)樓；九龍倉集團、瑞安房地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)以及嘉里建設(shè)取內(nèi)地投資物業(yè)收入數(shù)值

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，2024年里，圖表中20家樣本企業(yè)內(nèi)地寫字樓業(yè)務(wù)收入從1.3億元到35.7億元不等（不包括瑞安房地產(chǎn)、九龍倉集團、嘉里建設(shè)以及恒基地產(chǎn)），同比變動區(qū)間為-29.9%到8%。在市場整體面臨供應(yīng)過剩、需求調(diào)整等挑戰(zhàn)的背景下，企業(yè)內(nèi)地寫字樓收入表現(xiàn)分化明顯。

具體來看，70%的樣本企業(yè)收入出現(xiàn)同比下滑，其中包括中國國貿(mào)、九龍倉集團、嘉里建設(shè)、長實集團等多家企業(yè)，其內(nèi)地寫字樓業(yè)績受市場環(huán)境影響顯著。

同期中海商業(yè)、招商蛇口、太古地產(chǎn)、北辰實業(yè)以及金地商置內(nèi)地寫字樓收入均實現(xiàn)不同程度的同比增長，漲幅分別為4%、7%、4%、8%以及8%。

其中寫字樓輕資產(chǎn)運營商以華潤萬象生活為代表，針對寫字樓業(yè)務(wù)可提供商業(yè)運營服務(wù)以及物業(yè)管理及其他服務(wù)。財報中披露，2024年全年寫字樓業(yè)務(wù)收入約20.65億元，同比增長7.1%，其中93.7%的收益來自寫字樓物業(yè)管理服務(wù)。由此計算得出其寫字樓物業(yè)商業(yè)運營服務(wù)收入為1.3億元。

截至去年年末，華潤萬象生活共計為27個寫字樓物業(yè)提供商業(yè)運營服務(wù)，總建筑面積為190萬平方米；同時為221個寫字樓提供物業(yè)管理服務(wù)，總建筑面積為1670萬平方米。

對應(yīng)的，持有型商辦運營商以中海商業(yè)、恒隆地產(chǎn)、太古地產(chǎn)、招商蛇口、北辰實業(yè)、中國國貿(mào)等企業(yè)為代表。

中海商業(yè)以全年35.7億元的寫字樓收入居首，陸家嘴集團次之，辦公物業(yè)全年收入雖出現(xiàn)同比下滑，但仍超30億元，為31.53億元，兩者是唯二內(nèi)地辦公收入超30億元的企業(yè)。不過，上述兩家一樣受到市場競爭的影響，部分項目也相應(yīng)下調(diào)租金以保證出租率。這是一種應(yīng)對市場的策略，經(jīng)濟不是最好時，“既要又要”的雙保證基本不可能實現(xiàn)。

另外，瑞安房地產(chǎn)、九龍倉集團、嘉里建設(shè)2024年在內(nèi)地的投資物業(yè)收入分別為35.47億元、45.71億港元、37.27億港元，除瑞安房地產(chǎn)收入實現(xiàn)同比上漲9%外，后兩者收入均出現(xiàn)不同程度的下滑。

瑞安房地產(chǎn)收入增長主要由蟠龍?zhí)斓亻_業(yè)帶來的額外租金貢獻所帶動，而內(nèi)地辦公樓項目受市場競爭、宏觀經(jīng)濟環(huán)境等影響，截至2024年末，續(xù)租租金轉(zhuǎn)跌。

另外，九龍倉集團、嘉里建設(shè)、恒基地產(chǎn)等企業(yè)雖沒有單獨披露內(nèi)地寫字樓業(yè)務(wù)的全年收入，但從財報中也可以窺見內(nèi)地寫字樓經(jīng)營活動面臨挑戰(zhàn)。

整體來看，受持續(xù)供應(yīng)過剩、辦公需求疲弱等因素影響，樣本企業(yè)寫字樓業(yè)務(wù)收入增長面臨壓力，但部分優(yōu)質(zhì)寫字樓資產(chǎn)憑借核心區(qū)位、高端產(chǎn)業(yè)聚集、精細化運營及政策支持，在市場波動中仍展現(xiàn)出較強的創(chuàng)收韌性。

在寫字樓市場壓力之下，企業(yè)可通過“保出租率穩(wěn)根基、提租金單價增效益”的雙輪驅(qū)動策略加以應(yīng)對。短期內(nèi)，企業(yè)可運用租金優(yōu)惠、靈活租期設(shè)置、優(yōu)化租戶組合等手段，穩(wěn)固寫字樓出租率，確?；A(chǔ)收益。長期來看，企業(yè)應(yīng)聚焦資產(chǎn)升級改造、明確差異化定位，充分借助政策支持，提升寫字樓的品質(zhì)與特色，增強租金競爭力，從而實現(xiàn)收入的可持續(xù)增長。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。