2025觀點商辦暨資管大會·現(xiàn)場快訊：5月20日下午，2025觀點商辦暨資管大會在上海中國人壽金融中心正式開幕。

中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心分會副會長、專家委員會首席研究員蔡云就“供需雙側(cè)發(fā)力，化解商辦困境”的主題進行分享。

蔡云在演講中提到，化解商辦困境，要從供需雙側(cè)同時發(fā)力。

供給側(cè)破局方向，宏觀上，第一，精準供地與總量控制，建立“以需定供”機制，將商辦用地供應(yīng)與產(chǎn)業(yè)招商進度掛鉤，嚴控低能級城市新增供應(yīng)。

第二，存量更新與功能再造，推廣“輕改造”模式（如WeWork的舊樓活化），通過政策松綁+金融工具支持，將低效物業(yè)轉(zhuǎn)為長租公寓、數(shù)據(jù)中心等。

第三，產(chǎn)品分化與產(chǎn)業(yè)綁定，針對細分行業(yè)（如生物醫(yī)藥需實驗室、跨境電商需保稅倉）開發(fā)專業(yè)化樓宇，實現(xiàn)“一產(chǎn)一策”。

第四，金融工具創(chuàng)新，擴大商辦類公募REITs試點，吸引保險、養(yǎng)老金等長期資本參與存量更新。

微觀上，第一，短期調(diào)整：租金下調(diào)、以價換量。

第二，長期轉(zhuǎn)型：功能混合化：改造成長租公寓（如上海“商改租”政策）、數(shù)據(jù)中心（高電力負荷需求）；產(chǎn)業(yè)綁定：政府主導(dǎo)引入生物醫(yī)藥、人工智能等產(chǎn)業(yè)集群，定向招商；綠色與智能化。

第三，依靠政策支持：多地試點“商改住”放寬限制，如廣州允許存量商辦改保障性住房；稅收減免（如杭州對入駐數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)給予3年租金補貼）。

需求側(cè)破局方向，核心在于將商辦空間從“成本項”轉(zhuǎn)化為“價值引擎”--通過產(chǎn)業(yè)賦能、體驗升級、ESG增值，使其成為企業(yè)降本增效、品牌塑造、人才吸引的戰(zhàn)略支點。

宏觀上，第一，產(chǎn)業(yè)政策精準賦能，釋放企業(yè)擴張需求。

第二，定向扶持新興產(chǎn)業(yè)，稅收優(yōu)惠：對數(shù)字經(jīng)濟、生物醫(yī)藥、綠色科技等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，給予辦公租金補貼或企業(yè)所得稅減免（如深圳對科技企業(yè)提供最高30%的租金補貼）。場景開放：在商辦樓宇內(nèi)開放智慧城市、低碳技術(shù)等應(yīng)用場景，吸引企業(yè)入駐試點（如上海西岸智慧谷引入AI企業(yè)共建“未來辦公實驗室”）。

第三，中小企業(yè)扶持計劃。

微觀上，第一，靈活租賃：推廣“小面積、短租期、模塊化”辦公單元（如50-200平方米），降低初創(chuàng)企業(yè)成本壓力。

第二，服務(wù)包集成：聯(lián)合第三方機構(gòu)提供法律、財稅、融資等“一站式”服務(wù)，提升樓宇附加值（如北京中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街模式）。

第三，招商引資升級，吸附高能級租戶，對跨國企業(yè)設(shè)立區(qū)域總部或研發(fā)中心，提供用地優(yōu)先、人才個稅返還、高管落戶綠色通道（如上海臨港新片區(qū)政策）。新加坡通過“全球總部計劃”（GHQ）吸引超4000家跨國企業(yè)總部，其核心區(qū)寫字樓出租率常年超90%。產(chǎn)業(yè)鏈集群招商。

第四，產(chǎn)業(yè)鏈：圍繞龍頭企業(yè)（如華為、特斯拉）打造上下游配套企業(yè)辦公集群，形成“一棟樓就是一條產(chǎn)業(yè)鏈”的生態(tài)（如蘇州工業(yè)園生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)樓宇）。

第五，在低能級城市對接一線城市產(chǎn)業(yè)外溢，共建“反向飛地”辦公園區(qū)（如杭州濱江在衢州設(shè)立“科創(chuàng)飛地”）。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。