主持嘉賓

袁鴻昌　世聯(lián)行集團(tuán)黨委書(shū)記、監(jiān)事會(huì)主席兼上海地區(qū)負(fù)責(zé)人

討論嘉賓

蔡　云　中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)購(gòu)物中心分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、專(zhuān)家委員會(huì)首席研究員

梁耀華　凱德投資(中國(guó))商業(yè)及辦公樓管理董事總經(jīng)理

黃鈺麟　越秀商管寫(xiě)字樓卓越中心總經(jīng)理

郝　群　華貿(mào)集團(tuán)總裁助理

袁鴻昌：我覺(jué)得那個(gè)觀點(diǎn)安排嘉賓安排得非常好，既有這個(gè)專(zhuān)家，也有企業(yè)界，而且企業(yè)界既有外資，也有國(guó)企。

我想問(wèn)的第一個(gè)問(wèn)題是寫(xiě)字樓的周期，寫(xiě)字樓的冬天大概還有多久？咱們先從凱德的梁總。因?yàn)閯P德在全世界都有布局，你怎么看這個(gè)周期？還要多長(zhǎng)時(shí)間？

梁耀華：這個(gè)問(wèn)題可能需要辯證地看待，當(dāng)下的市場(chǎng)也很難說(shuō)是好還是不好。

今年開(kāi)春以后我們做了一些統(tǒng)計(jì)和記錄，發(fā)現(xiàn)整體辦公需求是不錯(cuò)的，且有一些企業(yè)租戶(hù)有搬遷或擴(kuò)張的需求，尤其在上海市場(chǎng)，北京甚至?xí)靡稽c(diǎn)，這就意味著量的提升還是可觀的。

因此，無(wú)論如何，在凱德我們還是有一個(gè)比較堅(jiān)定的信念，好的產(chǎn)品還是能穿越周期的。即便市場(chǎng)有一些回落或波動(dòng)，但是好的產(chǎn)品始終能保持住它的基本盤(pán)。

我們看到，在當(dāng)下市場(chǎng)，其實(shí)不僅是凱德，諸多同行對(duì)于維持產(chǎn)品力和租戶(hù)質(zhì)量方面還是比較堅(jiān)持的。對(duì)于不少新入市的項(xiàng)目，業(yè)績(jī)也十分可觀，所以我們有理由相信，機(jī)會(huì)還有，只是租戶(hù)到底如何選擇，與此同時(shí)這也更加考驗(yàn)我們業(yè)主方和運(yùn)營(yíng)管理方將如何抓住機(jī)會(huì)。

因此，產(chǎn)品則尤為重要，好的產(chǎn)品還是會(huì)穿越周期。一方面，系統(tǒng)性產(chǎn)品會(huì)更有優(yōu)勢(shì)。以凱德為例，我們的辦公樓項(xiàng)目覆蓋全國(guó)多地，同時(shí)也搭建起了我們的"凱德辦公"品牌，基于這樣一個(gè)成熟的、系統(tǒng)性的平臺(tái)，能夠給到租戶(hù)更全方位、跨地域的支持和服務(wù)。另一方面，用心經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品，無(wú)疑更長(zhǎng)久。這需要全盤(pán)的考慮，比如凱德的產(chǎn)品，我們始終會(huì)考慮如何服務(wù)好我們的客戶(hù)、提升我們產(chǎn)品的可選擇性、提高我們的物業(yè)管理水平、豐富我們的社群活動(dòng)等，最終使得我們凱德辦公平臺(tái)上的所有產(chǎn)品能形成一股聚合力量，一起朝著穩(wěn)定、可持續(xù)的方向發(fā)展。

袁鴻昌：謝謝梁總。梁總的觀點(diǎn)是周期不可預(yù)測(cè)，但是好的產(chǎn)品能夠穿越周期。

黃總是越秀商管的負(fù)責(zé)人，越秀在中國(guó)布局了很多的城市，你怎么看未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)？

黃鈺麟：我是這樣看的，首先現(xiàn)在中國(guó)的商辦市場(chǎng)處于房地產(chǎn)第四象限模型里面，呈現(xiàn)出相對(duì)明顯的供過(guò)于求。

這種情況之下，資本基本是不會(huì)再進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)去拿幾個(gè)項(xiàng)目。我大膽預(yù)測(cè)下，未來(lái)2-3年情況不會(huì)比現(xiàn)在好，有可能會(huì)更糟糕。

為什么？剛剛其實(shí)CBRE謝總呈現(xiàn)出來(lái)的未來(lái)2-3年的市場(chǎng)供應(yīng)，其實(shí)是告訴大家未來(lái)還有非常多的量。

但實(shí)際上我們?cè)诤芏嗪诵某鞘幸呀?jīng)看得到，無(wú)論是外資、國(guó)資還是民企基本上不敢再拿新的商辦項(xiàng)目，那么也就是說(shuō)可能三年之后，我們的市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)變少。

那么從另外一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，是不是過(guò)了三年之后，市場(chǎng)情況就會(huì)好？我覺(jué)得不是，因?yàn)槲磥?lái)2-3年，市場(chǎng)仍然會(huì)有供應(yīng)，這些供應(yīng)都是需要我們?nèi)ハ摹?/p>

所以我自己的看法是，如果需求端得到改善的話(huà)，市場(chǎng)可能會(huì)在5-6年之后逐漸的從第四象限回到第一象限。

當(dāng)然它具體是在5年6年還是7年要看需求端的消化情況，因?yàn)槲覀冎荒茴A(yù)測(cè)到供應(yīng)端三年之后會(huì)大量的減少，因?yàn)楝F(xiàn)在開(kāi)工建設(shè)也是需要3-5年周期，現(xiàn)在只要沒(méi)有人再拿地再建新的寫(xiě)字樓，實(shí)際上3-5年之后這個(gè)供應(yīng)量就會(huì)減少，這是我自己對(duì)于這個(gè)周期市場(chǎng)的一個(gè)看法。

另外我覺(jué)得周總之前分享說(shuō)到一個(gè)location的問(wèn)題也還是很重要，只是確實(shí)現(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)于location的一個(gè)變化已經(jīng)不同。

因?yàn)槲覀円沧龇康禺a(chǎn)，房地產(chǎn)涉及到一個(gè)最核心的資源，就是土地資源。

我們看每一塊地現(xiàn)在它有個(gè)資產(chǎn)在上面，它有可能是廠房，有可能是產(chǎn)業(yè)園，有可能是酒店、公寓，甚至是辦公樓、商場(chǎng)。但在市場(chǎng)變化的過(guò)程當(dāng)中，location的價(jià)值它可能有變化，它現(xiàn)在這個(gè)資產(chǎn)是不是最能呈現(xiàn)這個(gè)土地的價(jià)值，這也是需要去思考的。

我換句話(huà)說(shuō)，市場(chǎng)上很多大的開(kāi)發(fā)商包括越秀有40多年的資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，他們持有的一些資產(chǎn)實(shí)際上它是不是值得去做一些調(diào)改？

那么現(xiàn)在政府也都開(kāi)始考慮有一些已經(jīng)給了的商辦地可以退地，同時(shí)政府也在開(kāi)始允許一些商辦資產(chǎn)、調(diào)改它的使用屬性。

其實(shí)政府現(xiàn)在也有對(duì)于土地屬性調(diào)改的一些考慮。我以廣州為例，在一些很核心的舊城區(qū)和市中心，有些資產(chǎn)的位置其實(shí)以前適合做商辦，現(xiàn)在不適合。它現(xiàn)在改成酒店可能會(huì)更好，因?yàn)樗苓呌蟹浅６嗟纳虡I(yè)氛圍，那么我覺(jué)得這些資產(chǎn)都是值得去做調(diào)整跟重構(gòu)的。

當(dāng)然可能也有一些資產(chǎn)，原來(lái)可能是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，可能把它改成寫(xiě)字樓會(huì)有一個(gè)很好的效果，在北京我們可以看到鼎好，可以看到京印。

這兩個(gè)項(xiàng)目原來(lái)是一個(gè)電腦賣(mài)場(chǎng)，原來(lái)是一個(gè)鞋業(yè)的批發(fā)市場(chǎng)，它重新調(diào)改成寫(xiě)字樓之后呈現(xiàn)出來(lái)這個(gè)資產(chǎn)，它的價(jià)值是高的，我覺(jué)得這些也是這個(gè)過(guò)程當(dāng)中的重構(gòu)的一個(gè)概念。

袁鴻昌：黃總，我想更深一個(gè)問(wèn)題。其實(shí)您剛才表達(dá)的供需會(huì)有變化，但是供應(yīng)這邊就是存量的資產(chǎn)，可能可以通過(guò)法定圖則的改變，讓它從寫(xiě)字樓的供應(yīng)變成了非供應(yīng)。

黃鈺麟：我覺(jué)得已經(jīng)出來(lái)的，包括出了拿了地沒(méi)有蓋的，實(shí)際上政府也在研究是不是可以退地，改用途就重新把這個(gè)地再拿出來(lái)，因?yàn)閷?shí)際上政府也認(rèn)知到現(xiàn)在供應(yīng)是過(guò)量，繼續(xù)再砸供應(yīng)量，實(shí)際上對(duì)整個(gè)市場(chǎng)、對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)其實(shí)不好。

袁鴻昌：郝總怎么看待這樣一個(gè)問(wèn)題，因?yàn)樘貏e在存量的商業(yè)、商辦市場(chǎng)，其實(shí)非國(guó)資的企業(yè)、非外資企業(yè)蠻少的。

華貿(mào)怎么看待這個(gè)周期，和你們?cè)趺疵鎸?duì)這樣一個(gè)算是一個(gè)冬天。

郝　群：感謝組委會(huì)的邀請(qǐng)，我是從北京過(guò)來(lái)，然后我的主要工作領(lǐng)域都是在office，當(dāng)然也有我們綜合體的運(yùn)營(yíng)管理。

針對(duì)剛才主持人提到的office冬天，我覺(jué)得我自己的資歷還有學(xué)識(shí)可能都不能去決斷這個(gè)時(shí)間到底是什么時(shí)候。

但是主持人這樣問(wèn)呢，也是我們是可能最有發(fā)言權(quán)的，因?yàn)閛ffice是一個(gè)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)晴雨表，它能反映很多市場(chǎng)上無(wú)論是政策層面的，還是經(jīng)濟(jì)層面的問(wèn)題。這一點(diǎn)我想在北京還有上海其實(shí)是一樣的。

包括剛才無(wú)論是CBRE還是我們觀點(diǎn)發(fā)布的一些數(shù)據(jù)，大家都能夠看得出來(lái)，其實(shí)我們的體感也能感覺(jué)到一季度實(shí)際上是回暖的。

因?yàn)槲乙恢笔窃谝痪€(xiàn)做這個(gè)業(yè)務(wù)工作，我自己的感受，北京華貿(mào)是2007年1月1號(hào)全面的投入市場(chǎng)，2007年整個(gè)100萬(wàn)平米的華貿(mào)中心投入使用，一直到現(xiàn)在已經(jīng)運(yùn)營(yíng)了18年的時(shí)間。

我自己也經(jīng)歷了金融危機(jī)，疫情，包括現(xiàn)在的這些低谷，而且我前兩年一直在做我們蘇州和南京的華貿(mào)中心的項(xiàng)目。然后剛才主持人提到的上海的華貿(mào)是我們已經(jīng)拿了地了，在北外灘現(xiàn)在剛剛開(kāi)始建設(shè)。

這是我的工作經(jīng)歷，所以我想說(shuō)跟大家分享的真實(shí)的就是說(shuō)有的時(shí)候真是不知道什么是底兒。

我記得好幾年前，當(dāng)時(shí)仲量聯(lián)行在北京的一個(gè)內(nèi)部分享會(huì)是說(shuō)大家堅(jiān)持住，2023年就是一個(gè)比較好的情況，但是他當(dāng)時(shí)沒(méi)有預(yù)測(cè)到疫情。

我舉小例子是說(shuō)我們商辦的人，因?yàn)槲覀冏龅氖且粋€(gè)跟國(guó)家經(jīng)濟(jì)有關(guān)的這么一個(gè)平臺(tái)，我們可能不能變的是一定要做好產(chǎn)品，現(xiàn)在正好跟國(guó)家的做好房子號(hào)召是一樣的。

你把你該做的事兒，你作為一個(gè)開(kāi)發(fā)商，我們是先開(kāi)發(fā)，后期再做operation，你把你該做的這個(gè)事兒做好，前期一定要盡可能的去做好產(chǎn)品，然后做的好的質(zhì)量，然后后期通過(guò)我們的運(yùn)營(yíng)管理在取得回報(bào)，這是肯定不能變的。

現(xiàn)在要變的我認(rèn)為是個(gè)常態(tài)了，就是你不斷的要研究這個(gè)市場(chǎng)，研究我們客戶(hù)的需求。原來(lái)每年可能各個(gè)項(xiàng)目都在做客戶(hù)的滿(mǎn)意度調(diào)查，客戶(hù)的需求變化，做這些不是為了每年得到一個(gè)什么數(shù)字，其實(shí)是要研究現(xiàn)在的這種共性。

包括剛才CBRE也是在做了很多分析，現(xiàn)在需求有很多的變化，這些變化就是我們工作的一個(gè)核心了。你怎么去應(yīng)對(duì)這些變化，包括主流客戶(hù)的變化，包括他對(duì)于價(jià)值的認(rèn)知變化。

這完全是個(gè)常態(tài)，也就是像我們?cè)瓉?lái)業(yè)內(nèi)有時(shí)候聊天，你看人家會(huì)計(jì)師事務(wù)所什么時(shí)候生意都很好，經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候有太多的新社，經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候有太多的退市、重組，我們是不是也要做這樣的工作？

我是覺(jué)得我們今年以來(lái)，北京的寫(xiě)字樓的從業(yè)者，包括我們各個(gè)項(xiàng)目，好像是從去年已經(jīng)到現(xiàn)在完全適應(yīng)了市場(chǎng)，包括價(jià)格，包括給客戶(hù)增設(shè)很多服務(wù)。然后還有一些個(gè)性化的客戶(hù)需求的設(shè)計(jì)，還有在任何收入都沒(méi)有增加的情況下，設(shè)備設(shè)施的一些投入，這些都是我們?cè)诜e極的變化。

我覺(jué)得這一點(diǎn)是我們做從業(yè)者要堅(jiān)定的信心的日子，肯定也會(huì)一天比一天好吧。從我們現(xiàn)在實(shí)際上已經(jīng)基本上北京是企穩(wěn)的，我們指的是相對(duì)高端的市場(chǎng)也基本上是企穩(wěn)的。

然后大家在這個(gè)過(guò)程中再找，無(wú)論是你說(shuō)我要做一個(gè)什么產(chǎn)業(yè)聚集，或者是說(shuō)我要去突破哪一部分的方向，或者是說(shuō)我在ESG等等的一些個(gè)性化的項(xiàng)目上，我覺(jué)得給我自己再貼一些新的標(biāo)簽。

我認(rèn)為都是在適應(yīng)，在不斷的適應(yīng)，在不斷的求變中去適應(yīng)，去接近或者達(dá)到自己的目標(biāo)。

袁鴻昌：這個(gè)問(wèn)題也想問(wèn)問(wèn)蔡會(huì)長(zhǎng)，因?yàn)榇_實(shí)房地產(chǎn)是個(gè)周期性行業(yè)，踩對(duì)了的周期可以發(fā)展得很快，但是踩錯(cuò)實(shí)際上也面臨著滅頂之災(zāi)，蔡會(huì)長(zhǎng)怎么看這個(gè)問(wèn)題？

蔡　云：其實(shí)我們今天在座的都是寫(xiě)字樓或者是商辦的運(yùn)營(yíng)者，我們的企業(yè)都是建造或者運(yùn)營(yíng)，我們叫存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者。

我們?cè)谙胛覀兊纳a(chǎn)資料是什么？我們生產(chǎn)資料肯定是我們現(xiàn)在手里拿的這些樓，無(wú)論它的好，無(wú)論它的壞，這是我們的生產(chǎn)資料。

我們的目的是干什么？讓這些樓宇存量資產(chǎn)或者這些必要資產(chǎn)它的效益最大化，這是我們肯定的。

無(wú)論是寫(xiě)字樓也好，商辦也好，無(wú)論是我們?cè)谏鐣?huì)上任何一個(gè)行業(yè)也好，我們都會(huì)經(jīng)歷這樣周期性的變化。

周期變化不僅僅是現(xiàn)在，從任何一個(gè)時(shí)期有這種周期變化，包括我們整個(gè)改革開(kāi)放以后高歌猛進(jìn)的變化，包括前些年的所有放量的運(yùn)營(yíng)的都是我們的變量。

那么面對(duì)這個(gè)時(shí)候，是我們所有做資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的應(yīng)該預(yù)料到的市場(chǎng)。當(dāng)然我們也可以依照現(xiàn)在所說(shuō)的前所未有，空前等等。

但是我覺(jué)得一個(gè)運(yùn)動(dòng)員應(yīng)該必須對(duì)預(yù)期有一個(gè)研判，因?yàn)樯鐣?huì)經(jīng)濟(jì)所帶來(lái)所有的敏感性的跟發(fā)生的必要的關(guān)系。

商辦市場(chǎng)其實(shí)不可怕，可怕的在于我們?cè)趺慈ロ槕?yīng)市場(chǎng)，調(diào)整我們的運(yùn)營(yíng)態(tài)度，調(diào)整我們的供給方式，這是我們應(yīng)該想的。

現(xiàn)在你想8%的寫(xiě)字樓或者商辦也好，現(xiàn)在是租金仍然好，其他的就不行了。

其他的三四線(xiàn)城市，也許再比如說(shuō)通過(guò)我們的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，通過(guò)我們的使用性質(zhì)調(diào)整，看你怎么去順應(yīng)市場(chǎng)。

其實(shí)我倒覺(jué)得周期也好，跟國(guó)家的周期是有關(guān)系，但是在周期當(dāng)中你運(yùn)營(yíng)的好才是你最大的優(yōu)勢(shì)。

再有一個(gè)就是關(guān)于重構(gòu)，我們?cè)瓉?lái)抱定著一個(gè)寫(xiě)字樓、商辦，但是我們后來(lái)發(fā)現(xiàn)有很多的一線(xiàn)城市的寫(xiě)字樓改成了長(zhǎng)租公寓，有很多專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)也改成了長(zhǎng)租公寓，一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)甚至改成了養(yǎng)老公寓等等，這些東西都基于我們的物業(yè)本身的基礎(chǔ)條件去改的，變與不變之間誰(shuí)取勝？肯定是誰(shuí)主動(dòng)便取勝，所以重構(gòu)應(yīng)該是這樣的一個(gè)重構(gòu)。

大家不要固守的思維去等著這個(gè)市場(chǎng)爛掉了，我做不了什么，但實(shí)際上你換一個(gè)思維，可能你的世界是廣闊的世界，我就說(shuō)這些。

袁鴻昌：剛才其實(shí)幾位嘉賓都提到周期和競(jìng)爭(zhēng)的不可避免，但是好產(chǎn)品和好服務(wù)能夠令到我們穿越周期。

我想順著來(lái)問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，梁總，凱德的殺手锏是什么？穿越周期的殺手锏。

梁耀華：面對(duì)快速變化的市場(chǎng)，是否有決心去改變自己的運(yùn)營(yíng)態(tài)度與模式。這其實(shí)是凱德一直在做的。

在服務(wù)客戶(hù)、與客戶(hù)保持緊密聯(lián)系的過(guò)程中，我們發(fā)覺(jué)，不單是對(duì)于客戶(hù)，對(duì)于他們同行業(yè)上、中、下游的一些客戶(hù)的需求，甚至說(shuō)對(duì)于一些客戶(hù)他們所特定的辦公樓要求和服務(wù)，我們也都更理解了。一方面包括他們對(duì)于基本配套的需求，如：洗手間、空調(diào)、電梯，營(yíng)運(yùn)時(shí)間，配套服務(wù)等；另一方面，也包括針對(duì)一些特定租戶(hù)的特殊需求，如臨時(shí)需要新增的辦公空間、會(huì)議需求等等，我們都可以及時(shí)滿(mǎn)足，這離不開(kāi)我們對(duì)客戶(hù)的用心了解，也是我們運(yùn)營(yíng)力落實(shí)到日常中最直觀的表現(xiàn)之一。

而這些，我相信都是包括凱德在內(nèi)的諸多同行一直在做且未來(lái)持續(xù)會(huì)做的事情，為我們的客戶(hù)做好服務(wù)。

回到產(chǎn)品本身，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)當(dāng)下市場(chǎng)上好的產(chǎn)品依然十分堅(jiān)挺，盡管受到市場(chǎng)多次的波動(dòng)但影響并不大，這離不開(kāi)其核心的地緣位置和成熟的運(yùn)營(yíng)管理。在凱德，我們有一套成熟的管理體系，會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行持續(xù)的升級(jí)和改造，以不斷去適應(yīng)市場(chǎng)的變化和行業(yè)的需求。有一個(gè)典型的案例，就是我們位于北京的凱德·匯新大廈，我們?cè)?023年收購(gòu)后隨即對(duì)其進(jìn)行了升級(jí)改造，歷經(jīng)一年多的重新定位、硬件改造、服務(wù)升級(jí)與招商后全新亮相。隨著項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不斷地走向成熟，周邊商業(yè)配套的日趨完善，市場(chǎng)接納度十分顯著，而且不少客戶(hù)在逐步拓張租賃面積。

因此在整個(gè)市場(chǎng)里，我們面臨的境遇是同等的，我們這些行業(yè)伙伴一起協(xié)作，隨行就市，方能穿越周期。但與此同時(shí)，自身產(chǎn)品和服務(wù)的提升是必須的。

袁鴻昌：黃總，越秀的好產(chǎn)品和好服務(wù)你是怎么看？

黃鈺麟：其實(shí)這個(gè)問(wèn)題剛剛在外面，我們跟同行簡(jiǎn)單聊了一下，其實(shí)我們商辦或者是寫(xiě)字樓沒(méi)那么復(fù)雜。歸納起來(lái)，我認(rèn)為是聚焦在三個(gè)點(diǎn)上面：

一個(gè)就是客戶(hù)，我們是不是清楚我們資產(chǎn)或者寫(xiě)字樓所屬區(qū)域的一些特點(diǎn)，它適合什么樣的行業(yè)，什么樣的客戶(hù)在這。

然后我們?cè)谡锌蛻?hù)回來(lái)的時(shí)候，我們tenant mix是怎么樣的，是不是比較契合這個(gè)區(qū)域市場(chǎng)、這個(gè)產(chǎn)品、這個(gè)項(xiàng)目所在的位置。

運(yùn)營(yíng)上面要想做到穩(wěn)固，tenant應(yīng)該要適合這個(gè)項(xiàng)目所在區(qū)位，這樣至少客戶(hù)不會(huì)有沖動(dòng)搬離這個(gè)區(qū)位。例如這個(gè)項(xiàng)目是城市的金融中心，那么金融企業(yè)不大會(huì)從這里搬到科技中心去，所以我覺(jué)得tenant mix租戶(hù)結(jié)構(gòu)上要去關(guān)注，這是第一個(gè)點(diǎn)。

那么第二個(gè)點(diǎn)我覺(jué)得是capex的精準(zhǔn)投入，舉個(gè)例子可能有一些同行會(huì)在一些城市去做帶裝產(chǎn)品，投入很高的標(biāo)準(zhǔn)，就做出非常好的產(chǎn)品，但可能那個(gè)市場(chǎng)是不適合的，市場(chǎng)租金實(shí)際上沒(méi)辦法去消化這么好的產(chǎn)品。

這對(duì)于運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)很關(guān)鍵，要明確項(xiàng)目在這個(gè)城市它的租金承受能力、區(qū)位承受能力，客戶(hù)的情況怎么樣，才能知道我應(yīng)該投什么樣的產(chǎn)品，產(chǎn)生最好的收益，所以capex的精準(zhǔn)很重要。

當(dāng)然除了租賃產(chǎn)品方面，我覺(jué)得也要去關(guān)注一些日常運(yùn)營(yíng)上面，就好像越秀商管在廣州IFC投了一套AI的空調(diào)智能應(yīng)用系統(tǒng)。

它是通過(guò)讀取這個(gè)項(xiàng)目過(guò)往15年根據(jù)廣州天氣變化去人工調(diào)整的空調(diào)出水溫度跟回水溫度記錄，然后實(shí)時(shí)監(jiān)控整個(gè)城市的氣溫變化情況，以此智能地去調(diào)整空調(diào)溫度的變化，這個(gè)舉措實(shí)際的節(jié)能效果還是挺明顯的。因?yàn)樗梢越档腿粘５囊恍┻\(yùn)維的成本，那么我覺(jué)得這個(gè)投入也是值得的，所以我說(shuō)capex的精準(zhǔn)投入很重要。

第三個(gè)是operations的精準(zhǔn)投入，現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境比較艱難，但客戶(hù)的標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有變。甚至競(jìng)爭(zhēng)這么劇烈的情況之下，可洗手間干不干凈這種小細(xì)節(jié)，比我們做其他很花哨的東西更重要。所以operations該省哪些地方、該維持哪些地方，它的精準(zhǔn)程度也是非常重要的。

所以我覺(jué)得做好tenant客戶(hù)、capex和operations的精準(zhǔn)投入這三個(gè)點(diǎn)，可以在運(yùn)營(yíng)突圍中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

袁鴻昌：郝總，您這兒遇到什么困難，您對(duì)好產(chǎn)品好服務(wù)又是怎么理解的？

郝　群：跟大家分享一下，我總結(jié)了有三三點(diǎn)，這三點(diǎn)平時(shí)工作也在用，也倒不是一定大會(huì)上要用，我覺(jué)得我們的優(yōu)勢(shì)就是好產(chǎn)品。

我們的主力產(chǎn)品華貿(mào)中心是綜合體項(xiàng)目，綜合體像北京的我們典型產(chǎn)品的將近100萬(wàn)平米，然后我們有酒店，辦公樓，然后有SKP的商場(chǎng)，酒店是兩兩座，然后有主力店SKP，然后有我們的三棟寫(xiě)字樓，再加上我們公寓，雖然叫華貿(mào)公寓，但是實(shí)際上是住宅類(lèi)的產(chǎn)品，總的加起來(lái)將近100萬(wàn)平米。

綜合體的項(xiàng)目，它創(chuàng)造的是生活方式，包括還有一些筋骨打造的，包括我們的交通，這些還有其他的一些外圍服務(wù)，這都是組合起來(lái)，我們打造的是生活方式，所以綜合體項(xiàng)目加上華貿(mào)的生活方式，這是我們的一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

同時(shí)我們自己給自己團(tuán)隊(duì)的定位，我們要做的是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的平臺(tái)，也就注定了我們是做服務(wù)的。因?yàn)槲覀兊腻X(qián)，前期開(kāi)發(fā)商去開(kāi)發(fā)，然后讓我們資管團(tuán)隊(duì)來(lái)掙這個(gè)錢(qián)，我們的錢(qián)是要從客戶(hù)這邊去掙的，所以我們就要給他提供服務(wù)，才能掙到這個(gè)錢(qián)。

所以我們定位現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的平臺(tái)，所以我們的第三個(gè)點(diǎn)，我們要以客戶(hù)為中心，我覺(jué)得這個(gè)是我們?cè)诂F(xiàn)在的商辦市場(chǎng)，在北京做的還不錯(cuò)的一個(gè)法寶。

大家可能都在說(shuō)以客戶(hù)為中心，我把它翻譯的更通俗一點(diǎn)，就是說(shuō)我們現(xiàn)在除了我們的好產(chǎn)品以外，我們更關(guān)注到了我們區(qū)域里面服務(wù)的人。

這個(gè)人是核心關(guān)鍵，一個(gè)區(qū)域里邊的人，包括你的寫(xiě)字樓的辦公的人，包括商業(yè)的商戶(hù)，包括逛商場(chǎng)的人，酒店的旅行的客戶(hù)，然后住家的客戶(hù)，還有訪客，甚至還有政府，還有社團(tuán)的參觀的，偶爾經(jīng)過(guò)的很多的這些人，你要都對(duì)他們進(jìn)行仔細(xì)的分析，把主要的你需要服務(wù)的人群的特色給它提煉出來(lái)以后，你給他提供不同的服務(wù)。

我只想舉一個(gè)例子，就是說(shuō)因?yàn)楸热缯f(shuō)一個(gè)辦公的他有老板，他有一些行政的人員，然后還有一些普通的員工，你就要分門(mén)別類(lèi)。

因?yàn)閯偛胖x總提到了一個(gè)特重要的，就說(shuō)大家現(xiàn)在對(duì)一個(gè)滿(mǎn)意度調(diào)研，剛才因?yàn)槲铱茨菙?shù)字就是說(shuō)大家對(duì)公共空間的使用需求達(dá)到65%。

因?yàn)槿A貿(mào)是一直在關(guān)注大家的一些業(yè)余生活，或者是給大家提供情緒價(jià)值，我們基本上每周在各個(gè)公共服務(wù)空間都有一些活動(dòng)，然后經(jīng)過(guò)十幾年的運(yùn)營(yíng)也梳理出來(lái)，比如說(shuō)各個(gè)很多企業(yè)他非常重視像地球日、環(huán)保這樣的活動(dòng)，他每年都積極參加，而且我們參加的人數(shù)和品質(zhì)也越來(lái)越提升。

在滿(mǎn)意度調(diào)查，大家最喜歡我們的一個(gè)活動(dòng)，每年我們會(huì)搞一次相親活動(dòng)，因?yàn)榭赡艽蠹覜](méi)有時(shí)間，但是我們搞了兩次特別成功，還有牽手的，所以有的企業(yè)在調(diào)研的時(shí)候說(shuō)你們每年都恨得可以多搞幾次，然后像這兩年可能是不是疫情還是什么，像我們一些什么瑜伽派對(duì)類(lèi)似的體育健康的這種打卡，或者是這種小型的競(jìng)賽，還有一些我們特別現(xiàn)在受追捧的這種華茂夜校，我們有個(gè)夜校，夜校有線(xiàn)上的，也有線(xiàn)下的，在黨建空間就做了，把這些所有公共空間都利用起來(lái)，然后大家中午或者是下班以后，甚至周末都有一點(diǎn)，除了辦公以外，他有一個(gè)理由在留在華貿(mào)的一個(gè)點(diǎn)，所以他就比較幸福，就是足不出戶(hù)本身百萬(wàn)平米的區(qū)域，它一般的生活服務(wù)得到保障了，然后你再給它加點(diǎn)料。

這些基本上都沒(méi)有什么，說(shuō)實(shí)話(huà)基本上沒(méi)有什么客戶(hù)要投入的，剛開(kāi)始我們做夜校的時(shí)候，我們還是到處請(qǐng)老師請(qǐng)平臺(tái)，有時(shí)候做一些文創(chuàng)，有時(shí)候去給大家講一些什么養(yǎng)生，剛開(kāi)始還是要我們得花一些錢(qián)去找資源。

后來(lái)這些資源就主動(dòng)來(lái)了，然后最重要我們又把區(qū)域的這些商戶(hù)給調(diào)動(dòng)起來(lái)了，他可以分享這些東西，他也做宣傳了，然后也給大家傳達(dá)了現(xiàn)在的課排的滿(mǎn)滿(mǎn)的。夜校是基本上現(xiàn)在成為我們?nèi)A貿(mào)體系，因?yàn)槲覀兊教幎加校K州、南京、惠州都有office。

所以我們從office的角度上來(lái)講，把這些一般的員工的生活美好了，像中層或者是高層，他經(jīng)常得吃飯。剛才調(diào)研也是說(shuō)在一個(gè)地方能滿(mǎn)足你所有的餐飲很少，但是我敢說(shuō)在北京華貿(mào)是之一。

基本上我們?nèi)A貿(mào)的購(gòu)物中心的B1，在北京也算是一個(gè)商圈兒的網(wǎng)紅，基本上就是我們每年要換三四個(gè)店，都是讓大家能中午吃好，可能也可以去員工餐廳，也可以我們的這種場(chǎng)合。另外他有穿西裝的可以交流商務(wù)交流，他也有下班以后可以把領(lǐng)帶解下來(lái)的一些小酒館，包括星巴克，我們都是帶酒的這種星巴克，有三個(gè)星巴克，其中有一個(gè)大最大的是帶酒的。

就是說(shuō)你讓他所有的場(chǎng)景盡可能都在這邊完成，它其實(shí)是幸福的，因?yàn)榇蠹叶贾辣本┒萝?chē)很厲害，從第一場(chǎng)到第二場(chǎng)基本上損失了時(shí)間，然后盡可能讓他們也幸福的老板就更是你讓他去給您請(qǐng)吃飯或者是其他的場(chǎng)合酒店都有，就是說(shuō)關(guān)注到人，我就舉這個(gè)例子，這樣的話(huà)我是覺(jué)得讓大家粘性比較提升。

袁鴻昌：因?yàn)椴虝?huì)長(zhǎng)還沒(méi)發(fā)言，我想還是要問(wèn)一下，其實(shí)剛才講的都是圍繞客戶(hù)做很多事情。

我的問(wèn)題是什么呢？這是必要條件，不是充分條件，你做的好客戶(hù)不一定來(lái)，你做的不好肯定不來(lái)。

蔡會(huì)長(zhǎng)怎么看這個(gè)事情，我再問(wèn)多一個(gè)問(wèn)題，你們對(duì)客戶(hù)很好，客戶(hù)其實(shí)發(fā)展大了以后，政府會(huì)給他一塊地，他自己就搬走了。

比如這次華北一區(qū)出口，浦東空了大量的寫(xiě)字樓，騰訊一去企鵝島，深圳也控了大量的寫(xiě)字樓，

蔡會(huì)長(zhǎng)，你怎么看待這個(gè)問(wèn)題？是我們的政策有需要改動(dòng)的地方？

蔡　云：其實(shí)是這樣的，就是我們?cè)谶\(yùn)營(yíng)寫(xiě)字樓或商辦的過(guò)程當(dāng)中，這種服務(wù)升級(jí)從原來(lái)的我們作為業(yè)主方提供一個(gè)作用空間，這個(gè)就可以了。

但是現(xiàn)在隨著市場(chǎng)的調(diào)整，我想各個(gè)寫(xiě)字樓的運(yùn)營(yíng)都登峰造極了。其實(shí)都遇到保姆級(jí)的服務(wù)了，而且以前我們感覺(jué)到它公共空間這些不是多么重要的，更重要是輝煌富麗中心，但是現(xiàn)在想這肯定是重要的了，這是一個(gè)

再有，一個(gè)就從這個(gè)產(chǎn)業(yè)我剛才一直在講，就從產(chǎn)業(yè)升級(jí)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入方面來(lái)講，這種情況很自然的發(fā)生，而且作為租戶(hù)企業(yè)來(lái)講，它降低成本也是它永恒的主題。

我們面對(duì)少怎么去維護(hù)這市場(chǎng)？第一這個(gè)存量的不走，新增的盡快來(lái)把這中間要打平了。這個(gè)我覺(jué)得是也是咱們服務(wù)的內(nèi)容。

但是我今天特別想就跟大家交流一個(gè)什么問(wèn)題，就是我們商辦最重要是我們自己的降本增效。因?yàn)槲覀冞@些寫(xiě)字樓，我們當(dāng)時(shí)用的這些所有的設(shè)備設(shè)施，這些運(yùn)維說(shuō)實(shí)在的已經(jīng)趕不上時(shí)代潮流了。

我曾經(jīng)參觀過(guò)你們?cè)叫?，但是我就想目前你們肯定都是先進(jìn)的，就作為我們房齡20年以上或十幾年以上的，我大家都知道我們?cè)谥锌厥矣幸粋€(gè)合同的能源控制，但這個(gè)據(jù)我的市場(chǎng)調(diào)查，大概百分之六七十都應(yīng)該很保守的，都是一個(gè)擺設(shè)。

實(shí)際上他在自己消耗著自己，我們?cè)诋?dāng)前這個(gè)市場(chǎng)情況下，如果我們降購(gòu)物中心商辦以后提一個(gè)問(wèn)題，冷熱冷熱源的處理，一個(gè)照明的處理，這個(gè)是我們大塊。

如果這個(gè)東西在先進(jìn)的技術(shù)的這種催生下，我們是要做到降本增效的首要原因，但實(shí)際上做到這個(gè)原因我們也很重要，更替設(shè)備設(shè)施，這對(duì)我們來(lái)說(shuō)又是一筆投入，長(zhǎng)期投入和短期投入怎么去處理的問(wèn)題。

還有一個(gè)我們寫(xiě)字樓的更重要一點(diǎn)是人員的問(wèn)題，這幾大塊除了我們這人員的工資成本以外，那么更重要的是降本增效問(wèn)題，這些是我們寫(xiě)字樓反而要重視的問(wèn)題。

其實(shí)對(duì)市場(chǎng)來(lái)講它是活性的，可以去調(diào)整的，但是硬件來(lái)講是考驗(yàn)我們的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也客戶(hù)考驗(yàn)?zāi)愕臉?biāo)準(zhǔn)，客戶(hù)作業(yè)還自己也好，客戶(hù)在選擇也好，他也需要降本增效。

所以我倒是認(rèn)為寫(xiě)字樓的咱們從業(yè)者在這個(gè)地方要多練內(nèi)功，而且現(xiàn)在先進(jìn)技術(shù)也很多，這可能是我們改變思想，改變服務(wù)升級(jí)的很重要的一塊。

袁鴻昌：謝謝蔡會(huì)長(zhǎng)，也希望寫(xiě)字樓冬天馬上過(guò)去，然后我們都能過(guò)上好日子，謝謝各位。

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