本文為周興強先生在2025觀點商辦暨資管大會發(fā)表的演講。

周興強（高格辦公空間合伙人&副總裁）：首先簡單的介紹一下高格，很多人可能不太了解。

高格成立于2011年，目前是16個年頭了，我們的拳頭產品是高格辦公空間，在這個空間的基礎上我們還有兩個輔助型的業(yè)務模塊：第一個是辦公資產產品化，就是整個產品的規(guī)劃和設計；第二個就是辦公資產數字化，整個辦公資產運營過程中的數字化管理的軟件和系統(tǒng)。

我們在長三角9個城市一共有40多家辦公的空間，目前我們是妥妥的長三角第一品牌；這是跟我們合作的一些業(yè)主，大家簡單看一下。

我門高格目前有三個產品體系，第一個叫格悅系，格悅系列那就是我們國際地標系列的新產品；第二個就是我們常規(guī)產品，高格辦公空間；第三個就是我們的PARK系列產品，主要針對獨棟或者園區(qū)型的產品運營。

下面進入到我們今天的主題，新時代背景下，辦公資產經營領域我們感受到的變化是什么？

我相信在座的各位都深有體會。第一個，老一輩或者是老一輩的地產人老是說location，都覺得location非常重要，老一輩的資產是交易時代，現(xiàn)在已經從交易時代變成為經營時代了。

作為一個資產持有方如果站在長期經營的角度，我們會發(fā)現(xiàn)一個很顯著的特點是，location在持續(xù)地發(fā)生變化。比如說10年前的陸家嘴和今天的陸家嘴，10年前的前灘和今天的前灘，10年前的人民廣場和今天的人民廣場，我們發(fā)現(xiàn)location在不停地發(fā)生變化，location理論可能在當下的環(huán)境下要重新地去詮釋它。

第二個，招商團隊的無力感，我相信這是在座的各位感受最深的。我的招商團隊不管怎么努力都沒用，這個招商總監(jiān)我覺得不行把他開了再換一個，還是很難解決問題。

第三個要價格越來越低，市場越來越卷，剛才我前面的幾位發(fā)言也都有同樣的一個觀點。

我相信這三點都是各位能感受到的變化?；诋斚碌淖兓覀儜撎接?，還有什么有效的樓宇經營方式？

我們說做任何事情，一定要看大勢“勢”在哪里？很多人跟我說市場這么差我還有什么勢？市場再差都有“勢”，我們首先要研究的是當下市場的勢能到底是什么？

我們給它定義是：核心勢能是“效能優(yōu)化”。這4個字可能有點空洞，我們是這么來理解它的：在動蕩的市場環(huán)境中，企業(yè)尋求的不僅僅是物理辦公室，更是能驅動經營價值躍升的效能中樞。

很多人說現(xiàn)在的客戶都在降本增效，我剛才還跟CBRE的謝總在探討，我們有一個共同的觀點說，降本永遠只是表象，大家千萬不要覺得一個企業(yè)多個五六千塊錢的房屋成本，這企業(yè)就完全承受不起的，這是不可能的。

所以降本永遠是表象，那核心是什么呢？效能的提升是內核。

舉個例子，一家房地產開發(fā)公司，他想要做數字化城市探索，成立了一個數字化研發(fā)團隊，一年的研發(fā)成本8人的工資是200萬。

好，當下的市場環(huán)境下這個企業(yè)覺得現(xiàn)在地產這么不好，那我是不是要想辦法把它卸掉？裁掉之后怎么辦呢，我一年花250萬給外包團隊去做。我們發(fā)現(xiàn)沒有，他覺得養(yǎng)這個團隊要花200萬，他不養(yǎng)了之后外包反而要250萬。

但是當下的企業(yè)仍然會決策我愿意多付這250多萬給外包，其實這就是典型的，它的核心并不是降本，而是效能的提升。因為降本是短期行為，降本不可能持續(xù)讓企業(yè)健康發(fā)展的，讓企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展一定是效能的提升。

所以它根本原因是什么？是企業(yè)經營的安全感，就是企業(yè)的高管和所有者在當下的環(huán)境他的安全感是極低的，他不知道明年的市場怎么樣，不知道后年的市場會怎么樣，那怎么辦呢？

我就把我的固定成本，打為浮動成本，因為它根本是解決企業(yè)的安全感問題，所以說大家遇到的招商的張總的觀點是一樣的。

我們認為當下的系統(tǒng)化的解決方案真的就是質價比，性價比是走不通的。你租3塊別人租2塊，你租兩塊別人租1塊8，這種卷是無止境的。所以市場環(huán)境越動蕩是時候走性價比是走不動的，更應該走的是質價比。

所以在這個過程中我們提供了幾個解決的思路。第一個是為客戶提供立體的產品供應清單，現(xiàn)狀是一款產品打市場的時代早就過去了。

到目前為止其實還有很多的業(yè)主方，我們雖然不建樓但是我們常年跟開發(fā)商、業(yè)主方打交道。還有很多的業(yè)主方還在整層租賃，兩層租賃、一分二租賃、一切四租賃，還是用這種傳統(tǒng)的產品的方式去做，這個時代其實早就已經過去了。

以往老聽到聲音說是港資企業(yè)的運營能力極強，內地企業(yè)的資產運營能力不行。其實我想說的是因為港資的開發(fā)商經歷了太多的市場周期了，現(xiàn)在當我們內地的資產開發(fā)商面臨著經濟周期的時候會倒逼著我們的開發(fā)團隊會下去主打運營。

我相信未來過不了幾年我們內地的業(yè)主方的資產運營能力會大幅度的提升。那么一款產品打時代的市場已經過去了，應該是什么樣的產品呢，我們基于很多項目運營的經驗，我們覺得應該是ABC類產品。

A類產品占30%，B類產品占60%，C類產品的占比10%。這三種不同類型的產品有什么樣的特點呢？

A類產品屬于利潤型產品，要500平米以上的企業(yè)辦公，單價低但穩(wěn)定，財務貢獻值高，30%的體量但承載了10%的客戶數量。

B類產品是競爭產品，要200—400平。我們一直把400和500做成明確的區(qū)分，這種產品的供需關系大，在市場競爭中是最激烈最白熱化的一個產品段，60%的體量承載40%的客戶數量。

C類產品叫品牌產品，也可以把它稱為項目的主力店，有影響力的品牌運營商來參與運營，是20平方到160平方的小團隊辦公產品。一般供應的是項目最差的樓層，但是達到的項目最高單價，在項目占比一般在5%-10%之間，承載是50%的客戶量。

ABC的產品，當我們在樓宇中把它打造成功的時候，就可以自循環(huán)。怎么個自循環(huán)呢？就是一項目多產品供應，在企業(yè)規(guī)模發(fā)生變化的時候及時匹配相應的辦公空間，提升客戶的經營效率，ABC類產品不僅僅是在我們辦公項目的經營里面適用，在所有商業(yè)都適用。

給大家舉個例子，寶馬汽車有7系、5系、3系；奔馳有S級、E級和C級；甚至包括蘋果手機，有硬件、有軟件、有iPad，都是三種形態(tài)的產品，包括洗發(fā)水也是。就是會做產品的就是ABC三種類型的產品，但是我們很多的業(yè)主方可能還在用一種或兩種產品打市場，其實感覺壓力會很大

第二個，在效能優(yōu)化的背景下，業(yè)主方在租賃辦公室時會遇到一點，叫不裝修虧全部，裝修虧一半?，F(xiàn)在很多業(yè)主方，特別是傳統(tǒng)的地產開發(fā)商，轉行過來做樓宇辦公室運營的時候遇到的共性，這些其實都是一樣的。

我們認為在裝修的過程中應該也是ABC三類產品它的定位是不一樣的。

A類辦公產品叫精裝辦公產品占15%，精裝選配占15%，B類現(xiàn)狀選配占30%，C類產品叫專業(yè)品牌運營商拎包辦公產品。當我們這種產品的結構給它打成了之后，它就會形成一項目多產品供應，讓客戶所見即所得。讓客戶在選房的時候總能找到合適的辦公室。

我們業(yè)主方喜歡搞樣板間，搞出來后跑來跟客戶說，你租，你租了之后我就給你干成這樣的，在效能優(yōu)化時這個模式是行不通的，早些年是行得通的?，F(xiàn)在的客戶對效率的要求非常高。

第一個他有時間周期，第二個在這種背景下供應量巨大。一個客戶在進入房子時必須要找到感覺，他找不到感覺只是個樣板間，他決策難度是很大的。

不像個人決策買房，我們在買房的時候買房是C端消費，一套房子賣1000多萬，2000萬是C端消費，個人就會決策了。老公老婆商量好買就買了。但是租一個辦公室，哪怕就100平方，他是B端決策，可能有行政、有財務、有看房的人、總經理、副總經理決策。他的決策的維度是很多的。

第二個為樓宇內客戶打造更高效的個性化配套。我們現(xiàn)在很多樓宇都有配套，做配套對于大量的業(yè)主方來說是一件及其容易的事情，那么我們認為樓宇配套的核心并不僅僅是功能的打造，更重要的是運營。

在培養(yǎng)客戶使用習慣的同時，為客戶提供優(yōu)質的使用體驗，從而實現(xiàn)項目競爭力和利潤率的雙提升。

我們看到大量的業(yè)主方用半個樓層或一個樓層或兩個樓層在做配套，但是我們也看到大量的配套，業(yè)主方根本不知道怎么經營，常年空在哪里。但是在招商的時候帶看一下，就僅此而已承擔吧帶看功能，很多業(yè)主方對配套的營運非常頭疼。

比如說這個是我們打造的報告廳、書吧、咖啡區(qū)、會議室、茶空間，路演廳，還有很多空間的打造沒有放照片進去。關鍵我們打造出來是什么？我們在運營過程中，配套大概能占到整個項目利潤的20%左右。

第三個，在內循環(huán)時代打造更適合中國企業(yè)的辦公產品。這個下面講我整個分享的最高潮部分，給大家分享一下，一定會讓大家有不一樣的收獲。

我們來看這是誰的產品，懂的人一看知道是誰的產品，看著他有沒有想到什么呢？WeeWork是哪個國家的產品呢？美國的硅谷，在2008年金融危機誕生的。

美國這個民族的底層文化是什么呢？平等、自由、開放，我們看他的空間，是不是平等自由開放，可以帶著寵物，可以喝啤酒，可以穿拖鞋去辦公.你再大的領導跟我在一個辦公室一個工位上辦公，是不是自由平等開放，它是一個民族的底層文化。

我們來看這款產品。知道的應該也看得出來是一個非常值得尊敬的一個歐洲的品牌。我們來看，歐洲人是怎么樣的底層文化。嚴謹的紳士、嚴謹的貴族，看他的產品沒有任何的創(chuàng)意，就是一個很嚴謹的產品。所以我們說一個產品它一定代表了一個民族和一個國家最底層的文化。

那今天在上海，包括我前段時間到深圳去，到各個城市去考察完，都一樣，中企占絕對的主流。各位還想著招外企這個是我認為已經過去式了，中企占絕對的主流的環(huán)境下，中國人有自己的辦公喜好。

舉個例子，中國人強調秩序，叫君君臣臣父父子子，君臣父子就是一個秩序，按照規(guī)矩來，中國人講秩序。

第二個，中國人很內斂。中國人其實不善于言辭，不善溝通，肢體語言沒有那么豐富，很內斂。

第三個，曲吉直兇。整個道德經這一本書講的所有的事情，總結出來就叫曲吉直兇。因為中國人做很多事情說很多話，喜歡彎彎繞繞著來，不是直來直去的。今天即便你要批評下屬，你都不能直來直去的批評，要先說你做得很好，但是呢那個地方你可以再去完善一下。

還有什么，效仿自然，中國人自古就效仿自然，比如說上善若水，效仿水；天地不仁以萬物為芻狗，效仿天地。中國人喜歡效仿自然，從自然當中獲取智慧，這是中國人的底層文化。

基于中國人的底層文化，所以說高格一直以來，把自己定義為輕中式辦公空間的開創(chuàng)者，更適合中國人辦公的辦公空間。

我們走的是一個東方美學，這個行業(yè)里面有美國的品牌，有歐洲的品牌，有美國的文化與空間做結合，有歐洲文化與空間做結合，同樣也有中國的文化與空間做結合。

比如說在座的各位，我相信絕大多數領導的心目中都有一個蘇州園林的夢，或者有一個四合院的夢。有一天我要是也能住在這個四合院就好了。為什么大家都喜歡園林夢或者有一個四合院的夢呢？

答案在這里，答案在于易經是我們整個民族的底層文化之一，對所有的四合院也好，園林建筑也好都融入了易經的很多元素，比如說風水，很典型的。

很多企業(yè)在租賃辦公室一定會發(fā)現(xiàn)，很多客戶會帶風水大師來選房，既然我們都知道風水大師要在后面來選房，為什么不提前把建筑給規(guī)劃好，把空間給規(guī)劃好？

第二個，我們現(xiàn)在學的管理學叫西方經濟管理學，中國司馬遷的史記記載的最早的是來自于春秋戰(zhàn)國時期的東方經濟管理學。

風水跟空間做結合，在空間里面呈現(xiàn)的非常完美，中國的商業(yè)智慧跟空間做結合有多維度的呈現(xiàn)。給大家分享一是甲骨文象形字——“仁”，這個字左邊是一個“人”，右邊是兩橫，這個“仁”什么意思呢？用現(xiàn)在的話來說叫地道、靠譜。這個人地道靠譜叫“仁”。為什么上面一橫短，下面一橫長，表達的是取予關系。

我今天想要跟招商的張總弄好關系，我應該是給面子給他還是跟他索??？取予關系，取在前，予在后。我一定是跟張總說，渴死了，能不能借我一點礦泉水喝；第二天我送一盒茶葉到他辦公室去，張總一定覺得我地道靠譜，借了一瓶礦泉水給我送了一盒茶葉。這叫先取后予，先取的一定要少，后給的一定要多，所以這種關系才能建立長久。

比如說五福，我們在農村的時候春聯(lián)都有五福臨門，五福哪五福？其實五福是中國人追求的終極方向，五福包括：好德，每個企業(yè)和每個個人要有好的品牌的傳播；康寧，還有每個企業(yè)和每個人這一輩子順風順水；長壽；還要善終；還要富貴，不但要富還要貴，這叫五福。

那我們空間也做了深入的結合，比如格物致知，在古代的時候科舉的學子去參加科舉考試學的第一門課叫做大學，叫格物致知。還記得王陽明跟他的朋友割竹子，割了七天七夜把自己割暈過去了，他就是希望通過竹子當中能達到無所不知的狀態(tài)。

我們來看最后一張圖，很有意思，這是古代一枚銅錢，銅錢其實是中國底層的文化沉淀之物。我們來看，人老說天圓地方，很多建筑外面是方的、里面是圓的，其實是錯的，天圓地方是外面是圓的、里面是方的。

為什么外面是圓的呢？別人都說中國人圓滑、圓潤，為什么中國人要圓滑和圓潤？是保護自己不受傷害，圓的東西才是最安全的。比如說頭盔做成圓的不做成方的？因為圓是安全。但是內部為什么就是方的呢？ 因為中國人內部都有自己的格子，有自己的底線。

所以在高價格的空間里面，我們用16個字來形容：一步一景、移步換景、別有洞天、好生好業(yè)。

就是在高格里面的辦公，人生會美好。好業(yè)，業(yè)是什么呢？從小學學業(yè)，長大了家業(yè)，工作叫事業(yè)，要好生好業(yè)，人這一輩子都在造業(yè)。

第四個構建項目的專屬供應鏈而非供應商。供應鏈供應商是不一樣的，供應商是采購標品，今天我賣一瓶水，就叫供應商。供應鏈不一樣，供應鏈必須為了我的產品可以跟我同進退，為我量身定制。

那么現(xiàn)在對于我們的很多的業(yè)主方來說，人家都會做一些產品的規(guī)劃，做一些精裝修的產品。其實會涉及到幾個問題，第一個在在產品規(guī)劃方面，如何做到精準規(guī)劃匹配客戶的需求呢？

第二個，產品風格方面層面，如何做到客戶看到就想簽約？在我們的體系內，我們的簽約率大約是二中一或三中一。就是來兩個客戶簽一個，最差的是來三個客戶簽約一個，一般是這樣一個級別。所以我們所有的項目的入駐率是整個行業(yè)里面是最高的。

第三個，裝修預算方面，如何做到10年一次性大投資。

第四個，招商方面，如何通過營銷打造項目熱度。

第五個?：如何提升項目運營水平

第六個，團隊方面?如何做到團隊人員不增加，服務能力與專業(yè)能力增加。

基于上面的問題，其實高格是一個同時具備頂級的產品規(guī)劃能力、項目營銷能力、小戶型產品招商能力、傳統(tǒng)戶型招商能力、客戶服務能力、配套運營能力的辦公資產綜合運營服務商。

高格做了15年的辦公市場運營，懂設計，更懂辦公客戶的訴求，擅長招商，更擅長運營服務，在全國運營了45個項目當中，常年入駐率在90%以上。即便今年的一季度，也還是在90%以上。

（ppt）這個是我們項目的一些展示，大家可以看一下。這是我們公司2025到2026的戰(zhàn)略規(guī)劃。今年我們仍然深耕長三角，同時我們在三季度布局大灣區(qū)，全年新開項目20個。明年我們會深耕項目50個，深耕中國市場，同時布局亞太地區(qū)。

最后給大家分享一下21世紀最厲害的一個字“卷”，為什么說他最厲害呢。我們看海水，海浪卷過來的時候，在哪里卷？永遠是表面卷，海底100米的深度永遠不會卷。

這說明什么呢？說明如果我們做產品只是一般商品經濟，一般買賣關系，一般商品經濟沒有把質價比做出來而是做成性價比，拼的就是價格那一定會卷。當我們像大海縱深一樣的突破到大海深處10米的時候，它是不可能卷得起來的。

謝謝大家

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