本文為謝晨先生在2025觀點(diǎn)商辦暨資管大會發(fā)表的演講。

謝晨（世邦魏理仕中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人）：各位尊敬的同行，非常高興有這個(gè)機(jī)會代表CBRE來今天這樣的一個(gè)業(yè)內(nèi)資深人士集聚的場合給大家做我們的分享。

我今天給大家分享的主題是2024年辦公樓市場的回顧和2025年的展望。

首先看一下2024年市場的回顧，剛才我聽了前幾個(gè)環(huán)節(jié)各位重磅級嘉賓的發(fā)言，我們的數(shù)據(jù)和大家的體感其實(shí)是差不多的。

（PPT）先給大家看這張圖，這個(gè)是過去10年，從2015年到2024年，大家看到中國主要的10個(gè)一二線城市每年的年度新增供應(yīng)、優(yōu)質(zhì)辦公樓、凈吸納量和空置率。

那么直觀來講，我們看到空置率在一直在往上走，特別是近幾年攀升比較快的我們看到剪刀差的缺口在擴(kuò)大。

特別在需求的層面，我們總結(jié)了幾組數(shù)字給大家。

一個(gè)是我們回到疫情前的話，大家看到這10個(gè)城市累計(jì)的年均凈吸納量去化是在390萬平方米。

那么當(dāng)進(jìn)入到疫情以后，我們在2020年看到一個(gè)需求的低谷，但是中國經(jīng)濟(jì)在2021年全球獨(dú)一份，寫字樓作為一個(gè)強(qiáng)周期的資產(chǎn)類型，我們2021年的凈吸納是非常的強(qiáng)。

然后進(jìn)入到2022年以后，從需求層面我們看到整個(gè)市場一直是在底部區(qū)間。那么過去的三年，整體的年均凈去化是200萬平方米，相當(dāng)于我們在疫情前的大概一半的水平。

這個(gè)是大家現(xiàn)在看到的，就是說我們的需求的確是在底部的區(qū)間上，所以剛才看到我們中海的張總分享提到中海的一個(gè)上海項(xiàng)目去年能做到6萬到7萬的凈去化的話，其實(shí)是一個(gè)非常強(qiáng)的成績。

這張圖更細(xì)的給大家拆解一下，為什么我們看到所謂的凈吸納的指標(biāo)是在比較低的水平上，但不代表市場上沒有交易，市場上還是有交易的。

但是從交易的結(jié)構(gòu)上大家可以看，從下往上，越往下，它代表的擴(kuò)張性的需求越強(qiáng)，這是最下面的，我們叫新設(shè)立。也就是我們說的新設(shè)一個(gè)辦公室，或者我新開一個(gè)分公司，新的辦公場所，中間的部分是擴(kuò)租，這個(gè)就是代表我有擴(kuò)張需求；在往上我們看到比如升級搬遷，然后續(xù)租。

2024年來講，我總結(jié)了幾組數(shù)字，同比新設(shè)立和擴(kuò)租都是在比較明顯的下降。2024年我們的搬遷其實(shí)挺活躍的，搬遷活躍的其中一個(gè)原因是我們租金在降，因?yàn)榇蠹以诎徇w的時(shí)候，能夠以更好的租金拿到剛才我們講的好房子也好、好辦公也好，存在這樣的搬遷升級的機(jī)會。

那么其實(shí)我們今年一季度的數(shù)據(jù)比這個(gè)要好，一季度我們看到的市場是有所反彈的。

再來看租金，我們看到租金其實(shí)處于一個(gè)加速下跌的階段。從剛才的供需層面，包括租賃交易結(jié)構(gòu)來看，我們說這個(gè)結(jié)果是不出意料的。

這個(gè)是我們看到了2024年過去發(fā)生的事情，快速給大家過一下。我們看一下2025年。2025年也總結(jié)了三個(gè)關(guān)鍵詞，新質(zhì)生產(chǎn)力、成本和品質(zhì)的平衡，然后還是會聚焦供應(yīng)。

首先看一下我們一季度的一些數(shù)據(jù)，新增供應(yīng)76萬，凈去化凈吸納量58萬，如果大家記得剛才過去三年的年度的平均數(shù)字，是200萬。

所以58萬代表什么？因?yàn)檗k公樓租賃從凈去化的角度，我們?nèi)ラL時(shí)間觀測，一季度其實(shí)它并不是一個(gè)旺季，一般情況下占比20%~22%。

所以當(dāng)一季度能做到接近60萬的時(shí)候，我們認(rèn)為是在復(fù)蘇的，當(dāng)然復(fù)蘇前面要加上底部兩個(gè)字，我們離原先的量還是差蠻多的。

但是好的信號是在于說，大家看凈吸納量的同比，和2024年的一季度我們增長了35%。一季度數(shù)據(jù)出來的時(shí)候，其實(shí)我們是相對看到市場的積極面的，包括從行業(yè)的驅(qū)動上，我們也看到一些積極的信號。

當(dāng)然由于現(xiàn)在的空置率水平還是在往上走，23%，所以對租金短期里面下行的壓力仍然是存在的，這個(gè)我覺得是一個(gè)客觀的現(xiàn)象。

后來4月2號又碰到了川普2.0、關(guān)稅這一系列的不確定性，其實(shí)對企業(yè)決策還是會或多或少地產(chǎn)生一些影響。

在開始2025年的展望的時(shí)候，我們總結(jié)關(guān)鍵詞其中之一叫新質(zhì)生產(chǎn)力，為什么特別去提這一個(gè)？當(dāng)我們?nèi)タ矗覀儸F(xiàn)在在市場上真正有擴(kuò)張性的增量需求的行業(yè)的時(shí)候，的確能反映出來。

就像我在24年的回顧當(dāng)中給大家去呈現(xiàn)的，我們看到存量需求占主導(dǎo)，增量需求的占比在24年、23年是下降的。

那么在這個(gè)里面有哪些行業(yè)相對來講它的增量是相對比較強(qiáng)的？新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)行業(yè)。這里面包括我們的高端制造，包括我們的TMT，包括我們和醫(yī)藥和生命科學(xué)相關(guān)的。

那么在這些行業(yè)里面，總體上我們看到的2025年一季度，它的增量需求部分的占比是27%。對比來看，金融行業(yè)我們目前看到的實(shí)際上它90%是存量。

從增量的動能來講，我們看到新質(zhì)生產(chǎn)力更多的還是和我們國家倡導(dǎo)的宏觀方向、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的方向是非常吻合的。

不得不提，一季度的很多需求，我覺得和deepseek是不無關(guān)系的， AI熱潮帶動的新一輪的應(yīng)用場景里面的一些業(yè)務(wù)擴(kuò)張的機(jī)會，帶來了很多新的需求。

那么第二個(gè)大家也注意到就是除了新質(zhì)生產(chǎn)力，還有一些是和我們?nèi)粘Ｉ罡嚓P(guān)的，特別是服務(wù)消費(fèi)，這里面包括文旅、教育這些。

其實(shí)在過去的幾年，我們有的時(shí)候說消費(fèi)降級，有的時(shí)候說是M型，不管商品的消費(fèi)怎么樣，我們看到旅游很熱，服務(wù)型的消費(fèi)相對更穩(wěn)健。

那么實(shí)際上這一類的企業(yè)在過去的幾年它的增長是比較穩(wěn)定的，當(dāng)然這部分的企業(yè)它的承租能力相對有限，目前在整體的租賃結(jié)構(gòu)里面盤子不大，在5%~10%之間。

所以我們看到增量的需求，哪怕我們再往前看12個(gè)月，我們?nèi)匀徽J(rèn)為是這兩個(gè)行業(yè)，因?yàn)榉犀F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主線。

剛才非常高興我們中海的張總提到，就是說好辦公好房子的概念，因?yàn)榈拇_從我們這個(gè)行業(yè)來講，我們再看租戶選址的一些訴求的時(shí)候，它也不光是成本，當(dāng)然成本非常重要。

CBRE在這個(gè)行業(yè)里面，我們每年都會去做租戶的調(diào)查，也是唯一的一家。

這是去年調(diào)查的結(jié)果，大家看一下，92%的租戶看重成本，就是決定我是下一輪租約到底是續(xù)租還是我搬一個(gè)地方，租金要降低，同時(shí)我的租賃的條款可能要更靈活一些。剛剛蔡會長講的時(shí)候也提到我們怎么能夠更靈活。

但是同時(shí)租戶不會放棄其他方面的要求，交通配套70%、區(qū)位優(yōu)勢60%。對企業(yè)來講，我要我的成本能夠控制住，但是同時(shí)我也希望我要有更好的辦公的環(huán)境，更好的辦公的區(qū)位。同時(shí)有超過1/3的把ESG目標(biāo)也納入到它的選址當(dāng)中去。這個(gè)比例說實(shí)話還是蠻高的。

我們在去年調(diào)查當(dāng)中也詳細(xì)問了租戶到底在說區(qū)位、在說配套的時(shí)候，優(yōu)先序列是什么？

83%是公共交通的通達(dá)性，所以我們看到一些辦公樓，租的好的，往往是地鐵上蓋，甚至雙地鐵上蓋，現(xiàn)在有的三條地鐵直達(dá)都有，這個(gè)是非常重要。

另外一些配套我們說有很多是常識，比如第三的餐飲配套。但說實(shí)話，真正意義上能在樓內(nèi)提供比較豐富的餐飲配套的樓，其實(shí)不多的。在整個(gè)的市場、在業(yè)主端競爭非常激烈的時(shí)候，其實(shí)餐飲配套一些基礎(chǔ)的東西，對于租戶的粘性是有幫助的。

比較有意思的是排第二的配套，活動舉辦場地，這個(gè)調(diào)查結(jié)果出來，當(dāng)時(shí)至少出乎我的意料的，就單獨(dú)一個(gè)活動舉辦場地，有2/3的租戶說我非常需要這個(gè)配套。但是要做配套，實(shí)際上從業(yè)主的角度是真金白銀貼出來的，就是拿一個(gè)樓層或者拿半個(gè)樓層為了樓內(nèi)的租戶去做配套的，對租戶有沒有用，我們發(fā)現(xiàn)是有用的。

以前我們租戶，比如說要開一個(gè)面向供應(yīng)商的會，員工培訓(xùn)的會，經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，我們?nèi)ノ逍羌壘频觊_。

現(xiàn)在大家很多的行業(yè)都在提降本增效，降本增效的情況下，我們不開這些會了嗎？也要開這些會，因?yàn)槠髽I(yè)還要發(fā)展，那么這些會業(yè)主能不能提供更有效的一個(gè)方案，能夠幫助我企業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)拓展的目的，同時(shí)又能夠降本增效。

這個(gè)其實(shí)是合理的對吧。那么后面還有一些比如說共享會議室，共享辦公、商務(wù)中心，其實(shí)大家都在做了。

ESG，有36%的租戶把它作為選址的重要考量因素。我們在去年調(diào)查當(dāng)中，有31%的受訪租戶告訴我們，他們已經(jīng)明確公司層面設(shè)立了零碳目標(biāo)的，而且這31%當(dāng)中有70%，也就是整個(gè)樣本的差不多20%左右，它的零碳的目標(biāo)在2030年或者更早。

那么大家都知道租期平均2-3年，大一點(diǎn)的租戶可能3-5年，這意味著什么呢？

意味著我們這一批的租戶，但凡它的零碳目標(biāo)在2030年之前，很有可能他在跟你談這一輪租期或者下一輪租期的時(shí)候，他在續(xù)約和搬遷的時(shí)候，會明確要求綠色樓宇甚至綠色條款。

剛才說了很多，需求層面租戶要什么。但是供應(yīng)層面仍然是總體是非常嚴(yán)峻的，我們看未來的三年，如果所有的項(xiàng)目按時(shí)間表上的話，基本上是每年500萬， 就是25年到27年每年500萬，對比需求端的預(yù)測，我們預(yù)計(jì)250萬到300萬。

所以在未來的三年或者現(xiàn)在還有兩年半的時(shí)間，總體上來講市場的格局仍然是一個(gè)租戶主導(dǎo)的格局。但是你從供應(yīng)的結(jié)構(gòu)上還是會有一些差異化，比如說我們看到一線城市基本上現(xiàn)在核心的區(qū)位供應(yīng)是非常的少，一線城市核心的區(qū)位供應(yīng)的整體占比2%。

基于供需之間的關(guān)系，我們預(yù)計(jì)租金在2025年還是有進(jìn)一步下調(diào)的這樣的壓力的，我們在年初預(yù)測的時(shí)候基本上是5~8%的租金降幅。由于今年又有一些新的不確定因素出現(xiàn)，所以其實(shí)在今年年中的時(shí)候我們還會去更新，基于市場最新的情況更新我們的預(yù)測，到時(shí)候希望也有機(jī)會跟大家再做一個(gè)及時(shí)的匯報(bào)。

從2020年到2024年過去5年，基本上我們看到的是單邊下行的格局，但是面臨這樣一個(gè)從業(yè)主端、從資管端競爭比較激烈的格局，有沒有樓是不跌的？我們?nèi)ツ陮ι虾５霓k公樓坪效做了一個(gè)分析，我自己在做這個(gè)數(shù)據(jù)分析之前，我認(rèn)為可能我能找到1.5%的樓是不跌的，然后做完，我就直接把它放到我的文件夾里面不拿出來，為什么？我認(rèn)為那是一個(gè)數(shù)據(jù)誤差。

但是當(dāng)我做完以后，實(shí)際上我發(fā)現(xiàn)有8%的樓，它不光是跑贏市場平均，在5年的整個(gè)周期，它平均的坪效是超出2019年疫情前的，為什么？我就想這個(gè)事情，我們就往背后去挖，我們說這8%的樓我們叫它市場的逆行者，他有哪些共同的特征值得我們?nèi)ハ胍幌耄?/p>

找到這些共同特征，發(fā)現(xiàn)大部分是什么？常識。

比方說剛才我們在租戶調(diào)查當(dāng)中也提到的，83%的租戶說，公共交通的便捷性非常的重要，我們這8%的樓里面，85%的樓是離地鐵站點(diǎn)很近的，至少在10分鐘步行以內(nèi)。

比方說項(xiàng)目內(nèi)或者鄰近有完善的商業(yè)設(shè)施配套，是不是？大家回到租戶調(diào)查里面，是不是有同樣的反饋？還有綠色認(rèn)證。

當(dāng)然除了這些常識之外，從投資的角度也要看你選的這個(gè)板塊本身的供需。當(dāng)然我們會看到跨區(qū)域搬遷，但是最直接影響項(xiàng)目的還是板塊內(nèi)，這8%的樓里有70%它所在板塊的供需相對是收斂的。這也是為什么我剛才給大家看供應(yīng)的時(shí)候讓大家關(guān)注核心商務(wù)區(qū)，因?yàn)槲覀兛吹焦?yīng)的占比是低的。

另外一個(gè)非常重要，對于樓齡超過一定年限的樓，我們一定要持續(xù)的去投入，去做維護(hù)改造，這其實(shí)應(yīng)該是好辦公一個(gè)非常重要的標(biāo)準(zhǔn)，不是說你建完了是怎么樣，而是10年后15年后你還能怎么樣，這個(gè)才是我覺得更重要的一個(gè)東西。

所以這些很難嗎？放出來大家覺得說好像是常識，但是正因?yàn)槭浅ＷR，能全部做到的我覺得可能也不多。所以其實(shí)大家說卷，其實(shí)說實(shí)話有很多的東西還是值得我們自己去思考的。

那么最后我覺得，前面說了非常多的困難，說了租金還會下跌，但是我們把時(shí)間、把視線拉長一點(diǎn)，因?yàn)槲覀兺鶗浅Ｖ匾曃磥硪荒陜赡?，卻會忽視中長期的一些變化。

為什么我的演講一最后一張圖放這個(gè)，其實(shí)是想告訴大家，從更長期的角度來講，我們的辦公樓供應(yīng)的水線已經(jīng)開始往下走了。

當(dāng)然當(dāng)土地供應(yīng)的水線開始往下走，傳達(dá)到市場的樓宇層面的供需平衡上，需要時(shí)間的，在這個(gè)過程里面我們怎么能夠讓項(xiàng)目保持韌性，那么這個(gè)就考驗(yàn)大家的內(nèi)功了。

但是我覺得從中長期的角度看，我們并不是在一個(gè)沒有盡頭的隧道里面，事實(shí)上已經(jīng)可能從供應(yīng)的角度過了最嚴(yán)峻的時(shí)刻了。所以從CBRE的角度，我們對于中國的辦公樓市場、對好辦公的未來是充滿信心的。

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