本文為張存理女士在2025觀點商辦暨資管大會發(fā)表的演講。

張存理（中海商業(yè)助理總經(jīng)理、COOC中海商務(wù)全球負(fù)責(zé)人）：尊敬的主辦方、蔡會長，各位同行，大家下午好，很高興在這里分享我們中海商務(wù)從好房子到好辦公的重構(gòu)和探索。

剛剛大家都說行業(yè)很艱難，也是正如一個存量市場的深刻內(nèi)卷的行業(yè)，所以我們現(xiàn)在在討論商辦的行業(yè)未來的發(fā)展，我覺得也是一個深刻的行業(yè)命題。

當(dāng)好房子成為國家戰(zhàn)略，我們商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量競爭的深水區(qū)，我們?nèi)绾味x下一代辦公空間的一個價值？

我覺得剛剛蔡會長講完之后，我這個可能重復(fù)率有點高。我覺得也是大家一個共識，辦公空間不僅僅是城市經(jīng)濟(jì)的細(xì)胞，還是驅(qū)動產(chǎn)業(yè)升級的心臟，更是承載時代發(fā)展的一個生命體。

從2025年開始，政府工作報告首次將好房子寫入國策，作為好房子的提出者和踐行者，中海認(rèn)為好房子核心是哪些？是安全、舒適、綠色、智慧，但是其實把它套到寫字樓里一樣是如此，我們的客戶是同一批人，只是服務(wù)他生命中不同場景，好房子是把物理容器變成他的生活智能的伙伴，那好辦公就是把租賃的載體、工作的場所變成一個產(chǎn)業(yè)的生態(tài)體。

從我們對辦公人群、對寫字樓的需求趨勢來說，首先大家可能會覺得很驚訝，升級的搬遷需求在增加，上海甲級辦公當(dāng)中，74%的搬遷租賃為升級需求。當(dāng)然升級需求不代表帶來更高的一個價值，我們租戶更關(guān)注質(zhì)價比，他們希望通過更低的租金能達(dá)到更高品質(zhì)、更好體驗的辦公場所。

從需求行業(yè)來說，在北京人工智能和高端制造占比已經(jīng)達(dá)到了10.7%，在上海人工智能新消費和先進(jìn)醫(yī)療的成交占比大于了30%，也就新質(zhì)生產(chǎn)力這波企業(yè)的崛起是帶來了一些新的企業(yè)的需求的一個變化和變革。

他們在做AI、在做人工智能，他們當(dāng)然希望他們的辦公室也能有高算力，恒溫恒濕更智能的這樣一個辦公的表現(xiàn)。

我們也可以看到，現(xiàn)在大家做業(yè)主方靈活租賃和定制化的服務(wù)，可能成為了業(yè)主方必須要幫客戶解決的方案。客戶傾向從偏遠(yuǎn)往核心去搬，從乙級往甲級樓搬，他們不增加成本，同時希望能夠有更好的體驗。。

這些新質(zhì)生產(chǎn)力的企業(yè)，它的爆發(fā)增長和突然的萎縮都會是即時和快速的，他們希望有更靈活的周期以及更好的交付的狀態(tài)。提供這樣的一個交付狀態(tài)，不光光是對這一租戶，可能其實是不同時空的租戶進(jìn)行了裝修、家具和設(shè)備的共享。

所以在這一方面上來說，精裝辦公的需求量可以看到過去的一年中激增的。

從區(qū)域分化上來說，各子市場也是呈現(xiàn)非常的一個明顯的不同。我們可以看到有非常產(chǎn)業(yè)深厚積淀的這些市場，以及能夠抓住新興的TMT、金融科技、新質(zhì)生產(chǎn)力的這些子市場，相對來說表現(xiàn)還是比較穩(wěn)定，它至少從需求量上來說能夠成為一個穩(wěn)定的一個有客戶的市場，也對未來的這個正吸納產(chǎn)生一定的一個基礎(chǔ)和分母。

那也就促使著我們商辦的行業(yè)，從過去拼硬件、拼產(chǎn)品的單一的這樣的時代到拼硬件加生態(tài)系統(tǒng)，這樣的一個城市價值共建的狀態(tài)。這些生態(tài)系統(tǒng)包括生態(tài)的服務(wù)系統(tǒng)，也包括產(chǎn)業(yè)共建的這樣的一個生態(tài)系統(tǒng)。

COOC中海商務(wù)，在國際國內(nèi)有30多個城市，381萬方的在運營的資產(chǎn)，包括五大甲級寫字樓品牌以及聯(lián)合辦公OFFICEZIP，以及我們一些相應(yīng)的運營服務(wù)方面的中海云商、officecare以及代裝服務(wù)的powerby業(yè)務(wù)共同組成的一個產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展。

通過我們對客戶的調(diào)研和運營的經(jīng)驗，我們認(rèn)識到，好辦公是城市經(jīng)濟(jì)的毛細(xì)血管，是產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的催化劑，更是企業(yè)與城市共生的連接器。

第一，產(chǎn)品是基礎(chǔ)，在產(chǎn)品方面，我們會以系統(tǒng)的思維去構(gòu)建辦公空間的新基建。

好房子是讓家更懂生活，好辦公就是讓辦公空間更懂產(chǎn)業(yè)，一切的轉(zhuǎn)變都是以客戶需求為原動力，什么是更高品質(zhì)寫字樓？可能不僅是在硬件投入材質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)上，更多的是怎么能更好的滿足客戶真真實實的需求。

首先最大的一個變化是智慧化，從被動響應(yīng)到主動賦能的數(shù)字之間，通過標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、智能化來助力精細(xì)化的一個管理。

我最近到了我們總部大廈來進(jìn)行上班，這是我們?nèi)ツ陝倓側(cè)胧械囊粋€智慧化的零碳建筑的樓宇。我進(jìn)了閘機(jī)之后掃完臉，我打卡自動就完成了。電梯的運行，早上早高峰必須回到首層，午高峰必須在6層的食堂樓層，通過這些的一個數(shù)據(jù)精細(xì)化的計算的運行，讓所有的用戶在無感的過程當(dāng)中能感受到運營效率的提升。

我的辦公室有上班模式、下班模式、休息模式和節(jié)能模式，幾種模式一鍵切換所有的空調(diào)、電，照明等系統(tǒng)的響應(yīng)，外圍的燈光的調(diào)整都是會快速的進(jìn)行一個被動響應(yīng)和主動調(diào)整。這樣的話這些的智慧的一個體驗可以讓我們的辦公變得更輕松、更簡單。

從健康化來說，從物理舒適走到身心共建，傳統(tǒng)來說，其實大家就說空氣的環(huán)境，環(huán)境溫度的一個調(diào)整以及我們健康安全，大家整天在加班，也會有一些突發(fā)的一些樓宇的狀況。

其實我們從16年開始，在全線項目都按照AHA美國心臟協(xié)會的規(guī)范，布置了所有的AED除顫設(shè)備，這個事情我們堅持了近10年，項目的運營和物業(yè)人員及租戶志愿者進(jìn)行細(xì)化的技能培訓(xùn)認(rèn)證，通過一鍵呼救的SOS按鈕，能夠達(dá)到快速的去響應(yīng)呼救，并第一時間通知AHA認(rèn)證急救員及附近“第一反應(yīng)”的志愿者，真切地為租戶的健康筑起了智慧防線。

從綠色化來說，從標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證到雙碳戰(zhàn)略，中海作為一個央企，我們認(rèn)為綠色不是成本，而是企業(yè)ESG競爭力的核心構(gòu)成，這是作為央企和行業(yè)領(lǐng)先者的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，但同時我們也收獲了對一些ESG有需求的客戶的高度認(rèn)可。

我們率先推出“產(chǎn)品先天綠”的概念，有超過80個項目獲得綠色建筑認(rèn)證，認(rèn)證建筑面積達(dá)1273萬平方米；中國海外大廈和中海金融中心兩個近零碳的商辦寫字樓的樓宇組成了我們最強(qiáng)的兩大城市的核心區(qū)的綠色的新地標(biāo)。

那在今年即將入市的中海金融中心，通過4大類18項主動、被動的節(jié)能措施，來作為我們致敬首都核心區(qū)的一個最佳的城市標(biāo)桿。

不光是從產(chǎn)品上，我們也跟租戶一起建立零碳賬戶，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的制定，通過簽訂綠色租約，與2800家租戶共同努力，打造我們整體的一個綠色的擔(dān)當(dāng)和責(zé)任。

如果說產(chǎn)品力是硬件骨骼，那么運營力就是生態(tài)血液。中海商務(wù)的運營革新，本質(zhì)上是一場從房東思維到生態(tài)共建者的認(rèn)知革命?？臻g的運營，就是把寫字樓不僅看作是物理的空間，而是一個聚合的平臺。

我們提出的G-B-C-P，G代表政府，B代表企業(yè)，C是客戶，以及partner是我們的供應(yīng)商的一個系統(tǒng)，我們把這一系列的系統(tǒng)串成一個共同的生態(tài)鏈，從優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商到我們自己的平臺內(nèi)部系統(tǒng)的一個賦能，產(chǎn)生這樣的一些網(wǎng)絡(luò)的一個互動。

舉幾個案例，成都OFFICEZIP，我們的自由辦公項目，大金空調(diào)是我們租戶，也是我們的供應(yīng)商，我們共同做一個空氣革新的計劃，通過人機(jī)交互實現(xiàn)辦公空間動態(tài)的一個優(yōu)化，成為全國首批WELL-HSR的認(rèn)證空間。

像一些銀行類的客戶，可以通過我們資源平臺為客戶提供專屬的金融方案，以及我們環(huán)宇系商業(yè)以及我們寫字樓里頭的這些租戶，都可以作為我們內(nèi)購福利的這樣的一個開放的群體，包括我們在不同的城市跟政府深耕協(xié)作的關(guān)系，共同引入一些產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入和服務(wù)，去聚焦核心的城市，打造項目的超級IP，對分別在法務(wù)、人工智能以及一些相應(yīng)的金融科技這樣的一個產(chǎn)業(yè)來進(jìn)行超級IP項目的打造。

在上海，我們?nèi)ツ耆胧械钠胀由虾Ｖ泻Ｖ行?，可以說是整個城市更新當(dāng)中產(chǎn)業(yè)文化、居住圍繞產(chǎn)城融合生態(tài)的一個流量入口，這里有20萬平米的購物中心，環(huán)宇城Max，給我們的辦公樓客戶提供生活配套的服務(wù)，有一個劇院是開心麻花劇院未來給大家提供文化的休閑的享受，以及中海管理的長租和酒店提供員工居住和商務(wù)差旅的服務(wù)，自行開發(fā)的大量的住宅社區(qū)可以提供職住平衡。。

在這個地方實現(xiàn)了30萬的產(chǎn)業(yè)樓群，以及15組千平米以上的大單成交，首年的出租率就爬升到了63.85%，單年度產(chǎn)生了超6萬平米的成交量。也是上海應(yīng)該是去年成交最單體項目最高的一個項目，形成了汽車、律所兩大產(chǎn)業(yè)，以及日企云集的這樣一些標(biāo)簽，可以說是上海中海中心這樣的一個項目，喚醒了普陀的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

在北京，我們即將入市的中海金融中心是西城區(qū)二環(huán)內(nèi)雙地鐵上蓋，同時有大吉巷的文化商業(yè)街區(qū)以及康有為故居等文保的配套，項目內(nèi)有個萬平米的綠地，再疊加我們說的零碳技術(shù)性超甲的這樣的一個標(biāo)桿，是一個幾乎無短板的項目，也是我們作為中海商務(wù)用專業(yè)標(biāo)桿去賦能北京整個首都核心區(qū)發(fā)展的這樣的一個重要的項目。

在成都，我們有中海金融城的成都中海國際中心一條街，我們自己也說是成都躺下來最長的一個產(chǎn)業(yè)載體，一共10棟樓，一樓一產(chǎn)業(yè)，600多個名企入駐，30多個世界500強(qiáng)以及12項權(quán)威的榮譽(yù)，成為整個成都高新區(qū)行業(yè)地位的一個標(biāo)準(zhǔn)。

在深圳，中國海外大廈近零碳的一個地標(biāo)，從全球產(chǎn)業(yè)鏈終端以及深圳灣總部基地的區(qū)位，然后成為深圳灣區(qū)最具質(zhì)價比和智價比，一個是質(zhì)量的質(zhì)，一個是智慧的智，這樣的一個樓宇。

那好辦公，我們認(rèn)為不僅僅是物理空間，更是產(chǎn)業(yè)升級的一個加速器。在這方面來說，中海商務(wù)也是輕、中、重三舉措并舉來進(jìn)行一個資管的模式，重資產(chǎn)就代表我們?nèi)慷际亲杂型度氲囊恍┵Y產(chǎn)，也是我們目前在管資產(chǎn)的一個主力；輕資產(chǎn)是我們作為資產(chǎn)管理方進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的這樣的一個輸出和日常的一個管理；重資產(chǎn)我們通過一些裝修和運營的階段的一個投入，去煥活一些老舊的項目，煥發(fā)出新的城市格局。

北京的中建財富國際中心是我們首個BOMA的中國建筑認(rèn)證的項目，也是一次性通過BOMA COE認(rèn)證的一個輕資產(chǎn)項目，入市一年即滿租；也是中海在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)+運營經(jīng)驗和資源整合上為業(yè)主方提供了強(qiáng)大的賦能，至今為止都是奧南片區(qū)的一個絕對地標(biāo)。

北京的中海商務(wù)中心，大家也可能對北京比較了解，叫老華聯(lián)商廈，從它的一個老的百貨的改造，我們把它變?yōu)闀h中心，精致商業(yè)、精裝辦公以及傳統(tǒng)辦公的為一體的這樣的商辦綜合體的這樣一個新的產(chǎn)品。

從喚醒機(jī)遇到上再創(chuàng)城市的價值，把這阜成門老華聯(lián)的一些相對被時代淘汰的往下走的一個產(chǎn)業(yè)，變成一個新的產(chǎn)業(yè)升級的狀態(tài)。

所以未來讓辦公空間會成為城市發(fā)展的一個新界面，新質(zhì)生產(chǎn)力為未來越來越多地占據(jù)我們的一個辦公空間，我們還是希望能做到三個重構(gòu)，首先是重構(gòu)空間屬性，把租賃單元變成創(chuàng)新實驗室，讓辦公空間成為企業(yè)展示技術(shù)、鏈接資源的城市會客廳。

其次是重構(gòu)服務(wù)的邊界，從基礎(chǔ)運維到產(chǎn)業(yè)賦能，用數(shù)據(jù)智能打通企業(yè)需求鏈，讓樓宇成為永不落幕的一個招商會，成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的永動機(jī)。

第三是重構(gòu)價值體系，從資產(chǎn)增值到社會價值的一個提升，每一棟寫字樓都成為城市低碳轉(zhuǎn)型的微單元，人才發(fā)展的能量場，以及社會價值的一個創(chuàng)造力。

從好房子到好辦公，中海商務(wù)是行業(yè)的參與者，也是新范式的一個貢獻(xiàn)者，我們始終相信：當(dāng)空間真正以“人”與“產(chǎn)業(yè)”為核心，當(dāng)運營超越物理邊界走向生態(tài)共建，商辦地產(chǎn)就能突破周期局限，成為城市進(jìn)化的永恒動力。

在這里也感謝大家，希望大家一起以空間為筆，以創(chuàng)新為墨，共同書寫商辦地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的新篇章！

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