觀點(diǎn)網(wǎng) 掛牌半年之后，中駿天悅方隅公寓成功出讓。

最新消息顯示，5月16日，上海本土企業(yè)成功收購中駿集團(tuán)位于中環(huán)真如城市副中心的中駿天悅方隅公寓，交易方式為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，交易價(jià)格約2億人民幣。

實(shí)際上，近兩年來，因資產(chǎn)的穩(wěn)定性，疊加保租房公募REITs發(fā)行的常態(tài)化，長租公寓備受資本市場的青睞，相關(guān)大宗交易層出不窮。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)下是長租公寓項(xiàng)目退出的最好時(shí)機(jī)。

不過，令人意外的是，此次中駿天悅方隅公寓的出讓價(jià)格卻較最初的掛牌價(jià)格少了三分之一。

地處中環(huán)真如城市副中心，交通配套優(yōu)越，總部辦公樓云集，但項(xiàng)目卻面臨折價(jià)出讓的境地，個(gè)中緣由幾何？

方隅折價(jià)出讓

“什么時(shí)候退出取決于背后的投資人”，此前，方隅控股CEO陳堅(jiān)在接受觀點(diǎn)新媒體訪談時(shí)如是提到。

最新消息顯示，5月16日，上海本土企業(yè)成功收購中駿集團(tuán)位于中環(huán)真如城市副中心的中駿天悅方隅公寓。

資料顯示，該項(xiàng)目位于上海真如城市副中心固川路166弄，建筑面積7457平方米，是海中駿·天悅綜合體的一部分。

據(jù)了解，上述綜合體于2017年落地，由四棟7至10層低密度住宅，一棟24層高層以及兩棟商辦項(xiàng)目所組成，戶型包括由高層，洋房及SOHO。

而此次涉及轉(zhuǎn)讓的中駿天悅方隅公寓，則于2019年6月正式建成招租，共有152間復(fù)式公寓，月租金為9000至12000元/套，項(xiàng)目整體年租金收益可達(dá)1700萬元。

實(shí)際上，早在2024年11月份，市場便有中駿天悅方隅公寓掛牌出售的消息，彼時(shí)掛牌底價(jià)為3億元，接受股權(quán)或者產(chǎn)權(quán)交易。

然而，從最新的收并購情況來看，此次成交價(jià)格約2億元人民幣，較當(dāng)初的掛牌價(jià)格折讓了三分之一。

“中駿集團(tuán)近兩年債務(wù)壓力較大”，有熟悉上海市場的業(yè)內(nèi)人士猜測，為迅速回籠資金，企業(yè)往往會折價(jià)出售資產(chǎn)。

據(jù)商業(yè)客了解，2023年10月，中駿集團(tuán)因不能如期支付6100萬美元本金及利息，正式暴雷。而今年4月30日，該公司透露，預(yù)計(jì)無法如期支付CHINSC705/02/25到期本息，于本公告日期，該票據(jù)的未償還本金額為5億美元。

不過，也有市場人士認(rèn)為，掛牌價(jià)格是賣方基于自身成本、預(yù)期利潤、市場行情等因素綜合確定的一個(gè)價(jià)格，并非等同于成交價(jià)。

此前，陳堅(jiān)也透露，對于資產(chǎn)退出的收益率，投資人肯定希望價(jià)格越高越好，但這要根據(jù)市場的變化。

“什么時(shí)候退出取決于背后的投資人，他們的投資年限是什么樣的？如果不幸運(yùn)，投資年限到期著急要走，碰到市場不好的情況，在市場循環(huán)低點(diǎn)，那就麻煩了。”

他指出，在過去承接資產(chǎn)退出的各方資本中，機(jī)遇型基金以及增值型基金的投資人，回報(bào)要求較高，收益型基金投資人總的回報(bào)要求相對較低。

公寓大宗交易活躍

方隅控股成立于2018年，最初是從重資產(chǎn)起步，逐步發(fā)展成為資產(chǎn)管理的模式。此前，陳堅(jiān)總結(jié)，方隅要做的三件事情，第一是開發(fā)和運(yùn)營管理，第二是投資，第三是基金和資產(chǎn)管理。

在資管方面，此前，方隅控股便曾與基匯資本成立長租公寓投資平臺，首期規(guī)模達(dá)到8億美元，隨后又先后與黑石、中東主權(quán)財(cái)富基金等多個(gè)國際知名投資機(jī)構(gòu)達(dá)成合作，發(fā)力長租公寓賽道。

根據(jù)該公司官微，此次真如項(xiàng)目出讓之后，方隅控股在上海還剩九個(gè)項(xiàng)目，包括·上海中駿廣場方隅服務(wù)公寓、上海天瓏方隅公寓等。其次，該公司在北京和杭州還有少量項(xiàng)目，截至2024年年末，該公司在管房源超過2.1萬套。

以重資產(chǎn)為主的方隅控股，“退出”是其避不開的話題。

近兩年來，保租房公募REITs的發(fā)行及擴(kuò)募，為長租公寓的退出提供了優(yōu)質(zhì)的渠道。比如華潤有巢、招商伊敦等，均透過公募REITs實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的退出。

但方隅的退出渠道略有不同，其更多通過資產(chǎn)出售、大宗交易的方式來實(shí)現(xiàn)重輕轉(zhuǎn)換。

在陳堅(jiān)看來，REITs市場某種程度上也可以當(dāng)做一個(gè)退出渠道，“因?yàn)镽EITs投資人通常對價(jià)格或者是收益率要求沒那么高。”

但他同樣強(qiáng)調(diào)，不能只看REITs這一個(gè)退出的渠道，“其他渠道也可以考慮，現(xiàn)在很多都是本地的、收益型投資的人，主要來自保險(xiǎn)公司，或者部分金融機(jī)構(gòu)，比如建信等。”

據(jù)了解，除此次轉(zhuǎn)讓以外，早在2022年，方隅就曾通過資產(chǎn)出售的方式，實(shí)現(xiàn)旗下蘇州天薈方隅公寓、泉州商城方隅公寓以及泉州世界城方隅公寓等項(xiàng)目的退出。

除此之外，商業(yè)客亦觀察到，近期，上海地區(qū)的長租公寓大宗交易較為活躍。

根據(jù)仲量聯(lián)行此前披露的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，上海投資市場上共進(jìn)行了24宗大宗交易，成交活躍度明顯回升。其中，長租公寓項(xiàng)目熱度大漲，成交總額接近40億元，首次超過辦公類資產(chǎn)。

2024年全年，長租公寓在上海投資市場中成交金額占比為14%，成交宗數(shù)占比為17%，成為上海投資市場的主流資產(chǎn)類別之一。

時(shí)間線拉長，2022年至2024年，上海連續(xù)三年創(chuàng)造交易活躍度新高，共計(jì)成交了46單長租公寓項(xiàng)目，投資交易額累計(jì)近220億元人民幣，實(shí)現(xiàn)了17.3%的復(fù)合增長率。

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