在5月13日觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的《表現(xiàn)力指數(shù) • 2025購物中心暨零售消費(fèi)發(fā)展報(bào)告》中，我們發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)REITs市場正不斷壯大，這背后離不開政策紅利、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給及資本市場創(chuàng)新等因素的驅(qū)動。

觀點(diǎn)指數(shù) 政策方面，2024年以來相關(guān)商業(yè)政策措施的出臺及國家不斷提出強(qiáng)化內(nèi)需消費(fèi)，為零售商業(yè)行業(yè)帶來了新的增長點(diǎn)，也深刻影響著商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營與發(fā)展。

最新的2025政府工作報(bào)告提出，將堅(jiān)持以人民為中心，經(jīng)濟(jì)政策的著力點(diǎn)更多轉(zhuǎn)向惠民生、促消費(fèi)，以消費(fèi)提振暢通經(jīng)濟(jì)循環(huán)，以消費(fèi)升級引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)升級，在保障和改善民生中打造新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

國務(wù)院印發(fā)的《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動方案》也提出了一系列針對性的商業(yè)措施，主要圍繞提振消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需兩大方向進(jìn)行。具體舉措涵蓋收入增長、消費(fèi)升級、環(huán)境優(yōu)化等多個(gè)維度，計(jì)劃通過增強(qiáng)消費(fèi)能力、創(chuàng)新消費(fèi)場景、優(yōu)化消費(fèi)環(huán)境等手段激發(fā)市場活力，推動經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長。

大宗交易方面，2024年以來，零售商業(yè)物業(yè)的交易熱度有所上升。最新的2025Q1數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)共錄得71宗商業(yè)地產(chǎn)大宗交易，成交總金額達(dá)到448億元。

其中，辦公物業(yè)依然是最受青睞的交易資產(chǎn)類別，交易金額占比達(dá)到41%，綜合體及零售則分別占比16%和10%，熱度同樣不低。

從交易城市來看，一線城市依然是交易的主陣地，如上海2024年房地產(chǎn)大宗成交金額約為758億元，占全國成交金額的38%，繼續(xù)領(lǐng)跑大宗交易市場。

交易對象上，有部分外資機(jī)構(gòu)看好國內(nèi)零售市場的長期發(fā)展，多次出手收購大型零售項(xiàng)目。2024年，新加坡政府投資公司（GIC）就收購了印力持有的南翔印象城MEGA項(xiàng)目48％的股份、松江印象城48%股份。

商業(yè)基本面趨穩(wěn)下，消費(fèi)基礎(chǔ)REITs市場也不斷向前發(fā)展。2024年至今，已有8單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs在C-REITs市場亮相，底層資產(chǎn)類型多元，涵蓋購物中心、百貨、奧特萊斯、商超和農(nóng)貿(mào)市場等各類業(yè)態(tài)。

今年，消費(fèi)REITs市場繼續(xù)傳來擴(kuò)容消息。最新的2025年4月，凱德投資宣布擬推出旗下首支消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT——凱德商業(yè)C-REIT，這是首支由國際化資產(chǎn)管理公司在中國申報(bào)的消費(fèi)類公募REIT產(chǎn)品。

此外，山東魯能商業(yè)管理有限公司也在申報(bào)發(fā)行中金中國綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)REIT，目前狀態(tài)為“已申報(bào)”；銀座股份同樣擬申報(bào)發(fā)行公募REITs，將以全資控股子公司山東銀座置業(yè)有限公司持有的和諧廣場購物中心為底層資產(chǎn)。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，消費(fèi)REITs市場正不斷壯大，這背后離不開政策紅利、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給及資本市場創(chuàng)新等因素的驅(qū)動。

就最新的營收業(yè)績來看，消費(fèi)REITs表現(xiàn)穩(wěn)健，展現(xiàn)了消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施這類資產(chǎn)的投資價(jià)值。具體來看，已上市的消費(fèi)REITs中，華夏華潤商業(yè)REIT收入最高，2024年收入為6.42億元，與此同時(shí)其凈利潤也達(dá)到1231.2萬元。

單就凈利潤而言，2024年嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT的凈利潤達(dá)到3489萬元，是已上市消費(fèi)REITs中最高的。

從現(xiàn)金流分派率角度來看，最高的是嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT，達(dá)到5.25%，最低的是華夏大悅城商業(yè)REIT，為1.64%。

上述穩(wěn)健表現(xiàn)持續(xù)到了2025年，最新的2025Q1數(shù)據(jù)顯示，已上市消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs大多實(shí)現(xiàn)了營收的同比增長。

華夏華潤商業(yè)REIT、華夏金茂商業(yè)REIT和嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT今年一季度的營收分別為1.84億元、2351.9萬元和2558.34萬元，同比分別增長82.28%、60.85%和30.2%。

從出租率指標(biāo)來看，截止2024年底，消費(fèi)REITs底層物業(yè)的出租率均在95%以上。其中，武漢首創(chuàng)奧萊的出租率最高，達(dá)到99.17%；上海百聯(lián)又一城的出租率最低，但也在95%以上，體現(xiàn)了各零售物業(yè)的運(yùn)營情況較為良好。

就資產(chǎn)性質(zhì)而言，對比其他產(chǎn)權(quán)類REITs，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類市場化程度更高，經(jīng)營表現(xiàn)更為依賴運(yùn)營商的主動管理能力。

運(yùn)營策略上，運(yùn)營方通過不斷提升品牌級次，持續(xù)吸引客流來提升收益。如青島萬象城重點(diǎn)引入零售、餐飲業(yè)態(tài)，近50家是山東或青島首店，提升購物中心的整體檔次，豐富消費(fèi)者的消費(fèi)體驗(yàn)。

杭州西溪印象城則進(jìn)行多業(yè)態(tài)品牌調(diào)整，如零售業(yè)態(tài)上增強(qiáng)戶外運(yùn)動板塊的競爭力，夯實(shí)杭州城市擁有中高端戶外品牌的頭部商場定位，餐飲業(yè)態(tài)方面則引入多個(gè)頭部餐飲品牌，進(jìn)一步鞏固餐飲業(yè)態(tài)頭部商場的地位。

此外，也有項(xiàng)目選擇通過積極的營銷活動，實(shí)現(xiàn)客流增長。如成都大悅城2024年12月舉辦9周年慶主題活動，借勢頂流IP高達(dá)基地成都限定展和快閃店系列主題活動強(qiáng)勢引流，當(dāng)月客流創(chuàng)全年新高，環(huán)比提升14%。

本文節(jié)選自《表現(xiàn)力指數(shù) • 2025購物中心暨零售消費(fèi)發(fā)展報(bào)告》
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