本文為鐘革惠女士在2025觀點(diǎn)購物中心暨零售消費(fèi)峰會(huì)發(fā)表的演講。

鐘革惠（深業(yè)集團(tuán)商業(yè)資產(chǎn)管理部總經(jīng)理、深業(yè)商業(yè)管理有限公司董事長）：剛剛可能是想讓我多分享，多聽一下同行的經(jīng)驗(yàn)。因?yàn)槠鋵?shí)做商業(yè)都知道流量，我們?cè)趺窗阉怯萌肆髁孔兂射N售，實(shí)現(xiàn)銷售額，我通過今天難得的平臺(tái)跟大家分享一下。

首先來講2024年深業(yè)上城銷售額大約是60個(gè)億，年客流量大約4600萬人次，連續(xù)三年的話是銷售額是雙位數(shù)增長，我們算了一下，可能在行業(yè)內(nèi)我們是屬于中上位置。

在早期的時(shí)候，深業(yè)上城設(shè)計(jì)許多人認(rèn)為我們是一個(gè)孤島，因?yàn)樗诓侍锫泛突蕧徛罚鋵?shí)從高往下看，您可以看到我們是在兩個(gè)快速主干道。

所以在項(xiàng)目剛起招商的時(shí)候，很多商戶其實(shí)是不愿意到深業(yè)上城來，因?yàn)樗麄冇X得做商業(yè)來講，作為一個(gè)孤島生意很難做。

但是，我也想借這個(gè)機(jī)會(huì)跟大家分享一下，我們?nèi)绾伟压聧u做成一個(gè)現(xiàn)在目前應(yīng)該是深圳的一個(gè)城市級(jí)的地標(biāo)。

首先來講在設(shè)計(jì)之初，我們的基底設(shè)計(jì)就用縫合城市的理念，因?yàn)楫?dāng)時(shí)我們是希望建一個(gè)城中之城，在面對(duì)蓮花山和筆架山公園的時(shí)候，我們斥資的是1.5個(gè)億自己投資打造了兩個(gè)人行天橋，從東到西把筆架山公園跟蓮花山公園，通過兩個(gè)天橋縫合城市，把整個(gè)上城就在公園進(jìn)入了一個(gè)生態(tài)項(xiàng)目，將綠色生態(tài)引入我們項(xiàng)目。

在上城你可以有多個(gè)的空間體驗(yàn)，上午你們應(yīng)該也參觀了，我們除了是有當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)是歐式風(fēng)格小鎮(zhèn)，在小鎮(zhèn)上面你可以看到Wilson美式設(shè)計(jì)，也可以看到日系戶外迪桑特獨(dú)特外立面的設(shè)計(jì)。在小鎮(zhèn)上其實(shí)目前已經(jīng)跟當(dāng)初的歐式小鎮(zhèn)的設(shè)計(jì)已經(jīng)有許多的不同，而且小鎮(zhèn)上面其實(shí)目前各種各樣的設(shè)計(jì)也成了網(wǎng)紅打卡地。

除了小鎮(zhèn)，我們上城的多元空間體驗(yàn)還包括購物中心、外街、公園和酒店。

上城有兩個(gè)酒店，第一個(gè)全世界第一個(gè)的無印良品酒店，它是集酒店、餐飲和零售為一體的。

第二個(gè)就是目前深圳最高端的文華東方酒店，這個(gè)酒店的話除了去年接待了C羅，前兩天的話美國著名歌手mariah carey在我們這住，下一步也會(huì)講到，其實(shí)中東客人給我們帶來新的機(jī)會(huì)。

首先提到商業(yè)運(yùn)營能力，剛剛蔡會(huì)長也提到了，實(shí)際上也感謝我們的團(tuán)隊(duì)用心跟創(chuàng)新。在整個(gè)深業(yè)上城的話，2024年其實(shí)我們做了許多的調(diào)改，目前上城的業(yè)態(tài)比如大家看到的，當(dāng)然其實(shí)做餐飲其實(shí)是個(gè)''甜品"。

因?yàn)椴惋嬈鋵?shí)目前來講，在大的經(jīng)濟(jì)下行的情況下，其實(shí)零售是比較難做的，但是按我們目前的零售比例其實(shí)還是超過40%。無論是電子產(chǎn)品類的，還有老佛爺?shù)牧闶郏ǚb類的，在目前為止我們的零售占比還是最高的。配合體驗(yàn)類的，包括其他的業(yè)態(tài)的話，總體來講深業(yè)上城目前在綜合體整個(gè)的業(yè)態(tài)比例還是比較健康的。

（PPT）這個(gè)是我們的招商調(diào)改率，2024年我們深業(yè)上城是引入了30家的首店，其實(shí)首店首先它意味著它是讓客戶有不斷的新鮮感，同時(shí)來講它會(huì)帶來新的流量，而且能提升租金。

在2024年我們新的首店，一個(gè)是包括我們本地的潮牌，其實(shí)是深圳的三個(gè)90后的年輕人創(chuàng)建的潮牌的服裝店Mason Prince，你們可以在小鎮(zhèn)上看到一個(gè)"紅紅火火"的那個(gè)店，實(shí)際上那個(gè)店來講，它開業(yè)當(dāng)月就實(shí)現(xiàn)了300萬零售額。

因?yàn)閷?shí)際上大家都會(huì)說，其實(shí)做餐飲的話它是有天花板的，因?yàn)槟阋粋€(gè)廚師再怎么做，實(shí)際上它的坪效你是看得到的。但是做零售如果做得好的話，其實(shí)它的銷售業(yè)績其實(shí)是可以得到翻倍的提升。

小米汽車深業(yè)上城店2024年MALL店鎖單量全國第一，SU7 ULTRA鎖單量全國第2024年我們的招商調(diào)改率也達(dá)到41%。

再看一下內(nèi)容營銷，其實(shí)在2024年的話，我們市場推廣團(tuán)隊(duì)其實(shí)做了非常多的活動(dòng)，整個(gè)來講基本上是每天都會(huì)有一場活動(dòng)。

大家能知道的比如說粵港澳大灣區(qū)花園大賽，還有我們有舉辦過中法、中意、中俄，還有去年的國慶無人機(jī)表演。國慶無人機(jī)表演那天的話，上城的客流量是突破了25萬人，當(dāng)時(shí)應(yīng)該說所有在場的商戶銷售額都漲了30%到40%。

除了剛剛說的精細(xì)的運(yùn)營力，實(shí)際上我們覺得做商業(yè)必須還是要有這個(gè)趨勢(shì)的洞察力。

我們深業(yè)上城作為國企來講，一直是緊跟國家的政策導(dǎo)向，所以在這三年中，其實(shí)我們的團(tuán)隊(duì)一直在跟國家的戰(zhàn)略部署是貼緊的，因?yàn)樽鳛閲笪覀冇凶约旱纳鐣?huì)擔(dān)當(dāng)。

在新能源汽車，其實(shí)早在2022年在疫情中我們已經(jīng)留意到國家布局新能源汽車，所以在我們場里面，其實(shí)新能源汽車的話只占了場內(nèi)不到7%的面積，但是它的銷售貢獻(xiàn)率非常高?；旧闲履茉雌嚨钠盒В嗟脑捒梢匀サ绞畮兹f一平米銷售坪效，低的話至少也有2~3萬的貢獻(xiàn)，而且他給的租金也非常高。

我們知道新能源汽車的租金承受能力是一般零售行業(yè)的3倍到4倍。同時(shí)來講，我們也引入了剛剛說到的數(shù)碼，因?yàn)閲乙彩菐?dòng)電子數(shù)碼品牌，像我們場內(nèi)的無論是索尼店，華為包括大疆，其實(shí)它們的銷售業(yè)績都非常好。

你們今天開會(huì)如果經(jīng)過索尼店的話，索尼店每個(gè)月的銷售額大約是700萬，實(shí)際上來講的話，應(yīng)該說電子產(chǎn)品類隨著我們國家制造業(yè)的不斷的提升，其實(shí)我們的電子產(chǎn)品消費(fèi)也非常高，因?yàn)槲液竺鏁?huì)提到港人在電子產(chǎn)品類的消費(fèi)率也是非常強(qiáng)。

這個(gè)就是粵港澳大灣區(qū)的融合，其實(shí)深業(yè)上城在整個(gè)業(yè)內(nèi)里面，我們是第一個(gè)提出來做港人消費(fèi)的。

我記得我是在2023年的1月份，剛剛疫情放開的時(shí)候，我也是在一個(gè)論壇上面提出來要抓住港人北上消費(fèi)的機(jī)遇，其實(shí)當(dāng)時(shí)很多人提出質(zhì)疑的，因?yàn)檫@個(gè)通關(guān)之后應(yīng)該是我們?nèi)ハ愀巯M(fèi)，但實(shí)際上我覺得我們這一步還是做對(duì)了。

所以香港人的消費(fèi)其實(shí)在目前深業(yè)上城，如果你們今天有參觀過無印良品酒店跟文華東方酒店，基本上到節(jié)假日港人居住大約是酒店的入住率基本上是超過90%，因?yàn)橄愀廴藢?duì)日式文化應(yīng)該是一直比較喜歡。

第二個(gè)來講的話，港人消費(fèi)的趨勢(shì)其實(shí)我們也發(fā)生一個(gè)很明顯的變化，最早香港人過來消費(fèi)，其實(shí)人均消費(fèi)大約就是買杯茶、吃個(gè)飯可能也就是四五百塊錢，但其實(shí)我們現(xiàn)在很欣喜的發(fā)現(xiàn)，隨著今年香港人的過來的頻次在增加，他們的消費(fèi)金額其實(shí)也在不斷的提升。

就在我們場里面的順電來講，香港人的消費(fèi)除了基礎(chǔ)的餐飲、飲料之類，他在順電會(huì)買什么東西，我們做過一個(gè)研究，第一個(gè)是無人機(jī)，第二個(gè)是手機(jī)類的產(chǎn)品，第三個(gè)就是筋膜槍、按摩器，所以香港人的人均消費(fèi)其實(shí)在目前我們自己的場里面，他能消費(fèi)2000~3000塊錢，但是我認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)其實(shí)還可以繼續(xù)的提升。

因?yàn)橄愀鬯鲞^一個(gè)統(tǒng)計(jì)，國外的客人到香港的人均消費(fèi)大約是5500~6500塊錢，當(dāng)然香港的客人消費(fèi)最多的話其實(shí)是中東的客人，中東客人的人均消費(fèi)基本上達(dá)到7500塊錢。

目前實(shí)際上來講我們中國在接待境外的游客，我們的境外游客一般的消費(fèi)就是五六百塊錢，我覺得這是一個(gè)非常巨大的空間。如果我們是把我們自己的中國產(chǎn)品能夠足夠的品質(zhì)提升，包括通過我們自己的促銷費(fèi)，通過我們的這種運(yùn)營提升的話，我們只要加大境外游客的購買，他們每個(gè)人的購買力的話，實(shí)際上來講對(duì)每個(gè)場的消費(fèi)都是一個(gè)非常好的帶動(dòng)作用。

還有剛剛就是提到的科技加速，可以看到深業(yè)上城的話，我們今年其實(shí)通過科技加速，我們會(huì)有一些新的概念。

我們是全國首個(gè)央地國企低空經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略合作項(xiàng)目。在我們今天會(huì)議室的上面，我們有一個(gè)中心區(qū)的直升機(jī)屏，我們跟國家的目前來講就是直升機(jī)擁有最多的一個(gè)央企，剛簽了戰(zhàn)略合作。

除了發(fā)展低空經(jīng)濟(jì)，還有eVTOL，實(shí)際上我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在很多客人，包括來自粵港澳大灣區(qū)的客人，因?yàn)楹芏嗫腿耸窃谖娜A東方酒店，他為了提高他的商務(wù)的時(shí)間，他們會(huì)愿意選擇直升機(jī)。

第二來講的話，隨著eVTOL的發(fā)展，其實(shí)低空經(jīng)濟(jì)我們認(rèn)為未來來講，它會(huì)有更多的這種商業(yè)價(jià)值的釋放。

所以在上城我們?cè)诓粩嗟膭?chuàng)新的過程中，我們首先是今年的主打牌，一個(gè)是低空經(jīng)濟(jì)，第二張牌來講的話，我也歡迎你們等會(huì)去參觀，我們應(yīng)該是中國首個(gè)深圳自主泊車技術(shù)的進(jìn)入2.0時(shí)代，就是你只要開車（華為智駕系統(tǒng)）過來，在指定區(qū)域停放可以實(shí)現(xiàn)車輛自主尋位和停車，這應(yīng)該也是中國城市高科技人工智能的一個(gè)體現(xiàn)。

此外，在筆架山公園，我們是屬于市中心公園第一個(gè)引入美團(tuán)無人機(jī)外賣的。

美團(tuán)無人機(jī)外賣去年我們上城接待了來自世界各地的客人，像馬來西亞、新加坡、日本、韓國，實(shí)際上他們對(duì)無人機(jī)配送來講，在我們目前覺得是一個(gè)習(xí)以為常的場景，但在他們來講，其實(shí)他們覺得都感到非常的欣喜，而且特意都會(huì)過來打卡。

剛剛我們也提到了情緒價(jià)值消費(fèi)，其實(shí)它是目前一個(gè)治愈性的，上城來講的話，今天你們參觀也看到，其實(shí)我們作為寵物友好的商場，我們?cè)O(shè)置了很多場景。

第二來講就是IP，包括場里面包裝的一些IP。

第三個(gè)來講的話，其實(shí)我們會(huì)不斷的一些活動(dòng)的加持，通過因?yàn)槲磥硪仓乐袊M(jìn)入存量時(shí)代，我們?nèi)绾卧诖媪繒r(shí)代商場脫穎而出，我們需要更多的就是更與時(shí)俱進(jìn)，因?yàn)楝F(xiàn)在大家都講究情緒價(jià)值，如何在商場過程中保持一個(gè)松弛感，一個(gè)放松的話，我相信各個(gè)商界的同仁你們都是懂的。

再一個(gè)就是免稅經(jīng)濟(jì)，實(shí)際上來講免稅經(jīng)濟(jì)它是一個(gè)國家戰(zhàn)略，特別深圳的話其實(shí)因?yàn)槊總€(gè)城市它的產(chǎn)品是不一樣的。

深圳來講發(fā)現(xiàn)每一個(gè)離開深圳的國外客人，他們帶的是什么東西？首先發(fā)覺排在第一位的是電子產(chǎn)品類，如無人機(jī)，包括深圳的一些現(xiàn)在賣的最好的話，還有一個(gè)大疆研發(fā)的一個(gè)云臺(tái)系統(tǒng)，其實(shí)目前在深圳過往的這些外國客人，他們帶的是比較多的。

所以我們可以看到，其實(shí)深圳的入境外國人數(shù)一直在增長，去年是首次超過了北京跟廣州在全國排在第二位。所以我覺得深圳慢慢其實(shí)已經(jīng)在形成大灣區(qū)的消費(fèi)中心的雛形。

我們場里面其實(shí)很多數(shù)據(jù)也表現(xiàn)出來，這個(gè)是昨天最新公布的，當(dāng)時(shí)有人說我們要等今天晚上中美談判的結(jié)果，我說不用等了，我說應(yīng)該是已經(jīng)談成了。

當(dāng)時(shí)大約是2點(diǎn)多鐘時(shí)間，但實(shí)際上股市已經(jīng)馬上體現(xiàn)出來，香港的港股是昨天大漲，我們可以看到中美的關(guān)稅給了我們90天的緩沖期，這90天一方面可能給美國他有個(gè)緩沖期，但同時(shí)應(yīng)該也給了我們國家更多的一個(gè)就是讓我們?cè)诤罄m(xù)的一些政策方面有個(gè)緩沖。

因?yàn)橹忻蕾Q(mào)易戰(zhàn)它不可能消失掉，從目前來看的話，那也就是給了我們商業(yè)同仁的話，我覺得這90天我們也是要不斷的調(diào)整我們自己，因?yàn)槠鋵?shí)貿(mào)易戰(zhàn)某種程度對(duì)免稅是一個(gè)機(jī)會(huì)，如何善用免稅的這張牌的話，我想我們今天在座的同行們，其實(shí)我們可以思考一下。

作為深圳首個(gè)免稅店來講，今天你們?nèi)绻麉⒂^也會(huì)看見我們的現(xiàn)場已經(jīng)做了圍擋，深業(yè)上城的免稅店有幾個(gè)優(yōu)勢(shì)：第一個(gè)，在所有的市內(nèi)免稅店，我們是唯一在市中心設(shè)的免稅店，因?yàn)橥ǔＣ舛惖甓际窃跈C(jī)場、碼頭，在一些城市比較偏僻的地方，深業(yè)上城作為城市中心的，我們是跟中免、深免合作，在市中心做免稅店，這是第一條。

第二個(gè)來講，在目前試點(diǎn)城市8個(gè)城市的免稅店里面，我們是面積最大的，一般的免稅店大約是500~1000平米，我們上城的免稅店是接近了2000方的面積，在這里面的話品類也是最多的，免稅產(chǎn)品其實(shí)這是國家戰(zhàn)略的，它除了賣國際上的一些品牌，其實(shí)更多的是希望把我們國家現(xiàn)有的產(chǎn)品能夠賣出去。

實(shí)際上目前我們可以看到，其實(shí)國內(nèi)的很多現(xiàn)在在國外來講，我們是代表品質(zhì)和各方面性價(jià)比是最優(yōu)的，所以我覺得市內(nèi)免稅店開了之后，8個(gè)城市應(yīng)該是能帶動(dòng)我們自己的國貨走向全世界。

下一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？其實(shí)我們現(xiàn)在團(tuán)隊(duì)一直在研究，我們認(rèn)為中東的游客應(yīng)該是我們的下一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)。從國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看出，2025廣交會(huì)中東國家采購商占比增長14%，采購商數(shù)量同比增長62%， 也許中東客將是國內(nèi)旅游、消費(fèi)的新客群。

因?yàn)槟壳霸谙愀燮鋵?shí)消費(fèi)單價(jià)消費(fèi)最多的是中東的客人，我們也從自己無論是文華東方酒店的入住，包括我們場里面的消費(fèi)，實(shí)際上來講我們現(xiàn)在覺得中東的客人數(shù)量是在增加的。

做一個(gè)綜合體，我們需要我們的資源整合能力。在這地方的話我們可以看到，除了剛剛會(huì)長說到了文、旅、商。

實(shí)際上我們上城來講，在做這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，我們一直是用文、旅、商這個(gè)概念，如何把這個(gè)城市綜合體作為一個(gè)微度假的目標(biāo)地，甚至一個(gè)打卡地，一直是我們?cè)谂λ伎嫉摹?/p>

在2025年，我們是引入了斯巴達(dá)的國際賽事，這個(gè)賽事也是首次在這個(gè)城市中心來去做比賽，以前斯巴達(dá)比賽都是在城市的郊區(qū)，但這次的嘗試讓我們雙方合作是共贏的。

第一個(gè)斯巴達(dá)收獲了大量的媒體關(guān)注跟報(bào)名的人數(shù)，也是報(bào)名人數(shù)有史以來最多的。同時(shí)來講，我們?cè)谂e辦斯巴達(dá)比賽，那幾天我們商戶的銷售額同步零售的，因?yàn)楦拱瓦_(dá)相關(guān)的運(yùn)動(dòng)品類的、餐飲類的，包括培訓(xùn)類的都得到了大幅度的提升。

我們可以看到粵港澳大灣區(qū)花園大賽，其實(shí)這是政府做的一個(gè)活動(dòng)，但是我們充分運(yùn)用了粵港澳大灣區(qū)花園大賽就是公園的加持、包括花展的加持，讓我們整體的銷售額也得到了大幅的提升，而且在4月4號(hào)當(dāng)天，上城是首次突破了客流量，單日客流量是31.4萬人，基本上那天在場里面的人是密密麻麻的。

所以來講的話，作為一個(gè)綜合體，可能我們更多的要思考就是如何通過活動(dòng)，包括外界資源的加持，給我們場內(nèi)的商戶進(jìn)行賦能。

上城來講的話，我們目前在做上城下一步的思考的路徑，我們是希望能整合周圍的資源，其實(shí)一個(gè)城市綜合體來講，除了你自身的項(xiàng)目之外的話，我們希望能更多的把周圍的資源全部的把它整合起來。

特別是在文商旅方面，第一個(gè)應(yīng)該在全中國來講，像深業(yè)上城這種資源，我認(rèn)為是比較稀缺的，第一個(gè)在城市中心，第二個(gè)有三個(gè)公園，所以目前來講的話，除了我們有商業(yè)，實(shí)際上商業(yè)它是帶來自流量的一個(gè)磁性，我們本身有公園的話，它是有運(yùn)動(dòng)力，吸引的是健康的人群。

在這里實(shí)際上我們要提幾個(gè)，我們有寫字樓，在你們目前開會(huì)這棟樓里面，我們有13家世界500強(qiáng)，像谷歌華南區(qū)的總部，還有沃爾瑪?shù)目偛浚?，其?shí)做商業(yè)的話，除了節(jié)假日需要很高的客流量之外，工作日也是我們作為商業(yè)需要努力去提高客流量的，但是因?yàn)樯铣堑膶懽謽欠矫?，招商方面，其?shí)應(yīng)該是團(tuán)隊(duì)，我們是下了很多功夫，如何保證除了周末節(jié)假日的客流量，工作日如何有市場消費(fèi)力，其實(shí)寫字樓的招商也是非常考功力的。

目前為止的話，應(yīng)該說我們寫字樓的客質(zhì)是非常高的，包括是金融的外資的還是非常多的，現(xiàn)在這塊也給我們平日的話帶來了穩(wěn)定的客流量。

我們也充分挖掘周邊的資源，因?yàn)樽錾虡I(yè)我們也打造自己的護(hù)城河，在上城如果往東走，除了筆架山公園，我們有深圳市體育館；如果往西走的話，還有我們自己的憬居酒店，我們現(xiàn)在其實(shí)賦能我們自己其他的項(xiàng)目，無論是酒店商業(yè)，基本上把我們自己的運(yùn)營項(xiàng)目全部都能帶動(dòng)起來。

最后說一下，目前在外部條件不確定的情況下，其實(shí)做商業(yè)是需要我們更加的創(chuàng)新跟用心，應(yīng)該說是路阻且長，行則將至。

我希望跟在座同仁一起努力，將商業(yè)板塊、將國家促消費(fèi)戰(zhàn)略去努力實(shí)現(xiàn)，做得更好，謝謝大家。

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