本文為余峰先生在2025觀點購物中心暨零售消費峰會發(fā)表的演講。

余峰(粵海天河城集團副總裁) ：尊敬的各位商業(yè)同仁們，下午好！

首先，感謝觀點網(wǎng)組織這次峰會，為我們搭建了一個交流與思想碰撞的平臺。在商業(yè)地產(chǎn)快速迭代的今天，這樣的行業(yè)對話尤為珍貴。能在這里和同行交流廣州天河城升級改造的一些情況，我感到非常榮幸。

29年前，天河城以中國第一座現(xiàn)代購物中心的姿態(tài)，推開了商業(yè)綜合體的一扇門。它承載著廣州的城市記憶，也見證了中國零售業(yè)的每一次變革與飛躍。

商業(yè)環(huán)境不斷變換，如何更好地適應(yīng)外部環(huán)境的變化一直是我們思考的內(nèi)容，天河城的升級改造、無感施工也是我們思考的結(jié)果。

接下來，我將和大家交流我們的一些思考與實踐。

廣州天河城的升級改造首先離不開外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境的原因。

一是，行業(yè)競爭格局愈發(fā)激烈。我們發(fā)現(xiàn)市場玩家逐步多元化，從過去的“線下實體商業(yè)的內(nèi)戰(zhàn)”到“全業(yè)態(tài)混戰(zhàn)”，電商社交的線上沖擊不必多說，社區(qū)垂直的新興線下商業(yè)也越來越強勢。

二是，消費者的需求在最近數(shù)年大幅變化。消費者不再滿足于單純的購物，他們追求社交體驗、文化認(rèn)同和情感共鳴。場景化的消費成為趨勢。

三是，消費體驗是決定消費口碑的核心，時刻觸動我們商業(yè)人已經(jīng)繃緊的神經(jīng)，我們時常都在思考如何更好的全流程觸點優(yōu)化，讓每一個觸點都能表達(dá)我們對顧客的誠意，我們在思考如何更好的運營空間，積極打造“時間消費”的場景，挖掘公共空間的潛在價值；如何更好的做會員和社區(qū)運營，深化我們和顧客之間的聯(lián)系。

另外，數(shù)據(jù)已經(jīng)是商業(yè)的重要競爭力，電商平臺擁有用戶全鏈路數(shù)據(jù)，而傳統(tǒng)商場數(shù)據(jù)碎片化，實體商業(yè)需要強化實體消費體驗，活用數(shù)字化形成模式的創(chuàng)新。

基于以上的背景，廣州天河城開始升級改造，重新出發(fā)。

作為一個運營多年的商場，我們從一開始就確定了在改造中保障租戶正常經(jīng)營，維持顧客的良好體驗的目標(biāo)。所以我們的策略是實施全流程的無感施工，在保障正常經(jīng)營的同時完成空間蛻變。打造更具吸引力的消費場景和智能體驗的同時，也重構(gòu)以數(shù)據(jù)為驅(qū)動，資源整合的新運營體系，讓硬件改造成為商業(yè)進(jìn)化的起點。接下來，我將從空間重塑、體驗升級和運營革新三個維度展開來說。

無感施工的關(guān)鍵始于前期布局。在設(shè)計階段就深度結(jié)合行業(yè)經(jīng)驗與商戶需求，在施工期間保持商戶和商場的整體風(fēng)格，定位一致。另一方面，結(jié)合歷史數(shù)據(jù)與智能技術(shù)的雙重校驗保障設(shè)計方案和施工圖紙的準(zhǔn)確度。從商戶立面風(fēng)格的整體把控到裝修標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一落地，從多專業(yè)聯(lián)合審圖到施工現(xiàn)場的還原，我們讓每一份設(shè)計都成為可精準(zhǔn)執(zhí)行的經(jīng)營保障方案。

在招標(biāo)階段，我們圍繞施工重難點，將技術(shù)實力與項目經(jīng)驗作為硬指標(biāo)，嚴(yán)格篩選真正懂商業(yè)改造的團隊。同時，我們量身定制施工組織方案，通過精準(zhǔn)預(yù)判和動態(tài)管控，杜絕反復(fù)施工和經(jīng)營干擾。

挑戰(zhàn)無感施工，保持施工和經(jīng)營的平衡，首要是將全部的施工范圍，基于建筑結(jié)構(gòu)和機電條件劃分為多個施工段，將施工影響控制在有效、可控的范圍內(nèi)，確保流水式的工藝間歇期和作業(yè)施工面，保持質(zhì)量和進(jìn)度的平衡。

針對不同場景，采用不同策略，保持無感施工順利。天花的施工過程采用拆卸便捷的材料，并且款式貼合原貌，實現(xiàn)施工無痕；地面施工把控各樓層施工面積，采用現(xiàn)狀地面相近的防滑隔水地毯，打造行走無感的施工環(huán)境；墻柱面施工采用圍蔽板、可移動裝配式屏風(fēng)，超薄燈箱等多種方案搭配，貼合運營活動，滿足營業(yè)期間的品質(zhì)要求

我們建立了跨部門施工管理架構(gòu)和施工組織總圖，通過科學(xué)的總平面規(guī)劃實現(xiàn)人員、機械、材料的精準(zhǔn)調(diào)度，對每個施工關(guān)鍵節(jié)點的落實進(jìn)行巡視檢驗。同時積極和商戶溝通，保障施工期間的經(jīng)營環(huán)境，從防塵圍蔽的落實到每日收工的深度清潔，在煥新升級的同時守護(hù)商業(yè)活力的持續(xù)涌動。

這次改造，我們重點關(guān)注空間價值的挖掘與重塑。順應(yīng)戶外體驗和市場趨勢，創(chuàng)新打造都市親近自然的專屬綠洲，引入寵物公園概念，在寸土寸金的市中心黃金地段構(gòu)建人寵共融的社交互動空間。

同時借此次升級改造破局空間局限，硬件老化等問題，通過釋放層高，規(guī)劃車行和人行的分區(qū)，加入主題概念的導(dǎo)視性元素。

升級改造不是單純的硬件翻新，更是對運營體系、軟件體系、綜合能力的整體升級，是從‘面子’到‘里子’的煥新。伴隨天河城的升級節(jié)奏，同步啟動運營升級，圍繞“情感聯(lián)結(jié)”與“價值賦能”兩大核心維度，我們建立了全新的“誠計劃”會員服務(wù)體系，整合集團旗下全業(yè)態(tài)、酒店等異業(yè)資源，為會員提供豐富實惠的權(quán)益。通過這些舉措，“誠計劃”將與合作品牌攜手，共同做大流量池，逐步構(gòu)建“商業(yè)體+會員+品牌商”的價值共生體系。

我們也以此次升級改造為契機，繼續(xù)推動IP體驗內(nèi)容調(diào)改進(jìn)階，讓IP的價值得到更大的發(fā)揮，提供更優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)場游逛體驗。

天河城的這次升級，將會是“變”與“不變”的平衡。“變”的是空間形式，運營方式和技術(shù)能力，“不變”的是為顧客提供滿意服務(wù)的初心。天河城的升級改造還在進(jìn)行中，我們希望能夠在2026年，也就是天河城30周年的時候有一個階段性的成果。我們也不斷總結(jié)存量項目升級改造的經(jīng)驗，也希望能和更多的同仁交流，也歡迎各位來天河城指導(dǎo)。

謝謝大家！

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。