佛山順德萬(wàn)象匯項(xiàng)目總經(jīng)理張津分享了華潤(rùn)置地粵西首個(gè)重資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目，也是華潤(rùn)萬(wàn)象生活首進(jìn)佛山的商業(yè)項(xiàng)目——佛山順德萬(wàn)象匯的操盤(pán)策略。

張津表示，順德有很強(qiáng)的在地文化，作為首進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目，讓順德人愿意接受的突破點(diǎn)便是致敬當(dāng)?shù)匚幕谕茝V上進(jìn)行敘事，讓本地人樂(lè)于接受與融入。

萬(wàn)象匯項(xiàng)目在操盤(pán)過(guò)程中將購(gòu)物中心打造成一個(gè)大型的“都市新生活院落”，將在地文化融合共創(chuàng)、結(jié)合庭院中的傳統(tǒng)元素，以現(xiàn)代藝術(shù)審美演繹，并同聲同氣，向消費(fèi)者講述萬(wàn)象的篇章，使商業(yè)變得更有“人情味”，從而達(dá)到從設(shè)計(jì)、到招商、再到推廣的閉環(huán)。

佛山順德萬(wàn)象匯項(xiàng)目總經(jīng)理張津

廣州美林天地自西向東串聯(lián)了金融城、琶洲電商總部、高新區(qū)以及黃埔臨港基地，目前核心區(qū)在珠江新城線，這兩年的發(fā)展把產(chǎn)業(yè)商服、商業(yè)服務(wù)融合在了一起。

美林基業(yè)集團(tuán)副總裁、董事合伙人武斌分享了疫情后美林天地逐步恢復(fù)的經(jīng)驗(yàn)，2023年首先抓流量、補(bǔ)空鋪、控成本；2024年抓調(diào)整、拉收入、強(qiáng)品類(lèi)；2025年保持勢(shì)能、引入潮流生活方式、打品牌。他指出，廣州美林探索廣州本地特色、文化或需求產(chǎn)生的消費(fèi)行為，通過(guò)購(gòu)物中心功能與場(chǎng)景打造匹配不同顧客需求，避免商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)力。

武斌認(rèn)為，作為商業(yè)管理者，要換一個(gè)視角自我審視，考慮客源類(lèi)型、選品的前置工作、銀發(fā)經(jīng)濟(jì)、供應(yīng)鏈結(jié)合等多種問(wèn)題。

美林基業(yè)集團(tuán)副總裁、董事合伙人武斌

資本進(jìn)化

隨著商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，如何實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，資本進(jìn)化成為了大家探索的方向。

“公募REITs具備稅收中性、有限杠桿、強(qiáng)制分紅三個(gè)產(chǎn)品特征。”華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)投資部副總裁朱昱汀指出，公募REITs發(fā)行從2022年的高熱度到2024年逐漸回歸理性。“從認(rèn)購(gòu)倍數(shù)上來(lái)講，在2022年下半年至2023年上半年有一個(gè)比較高的爆發(fā)，搶購(gòu)的熱度也很高，進(jìn)入到2024年的3月至12月，整體認(rèn)購(gòu)倍數(shù)又平緩下來(lái)。”

其表示，首批消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施在當(dāng)時(shí)發(fā)行階段面臨了一些困難，主要是受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響導(dǎo)致的整體的二級(jí)市場(chǎng)下滑。但基礎(chǔ)設(shè)施REITs仍具有能夠契合宏觀政策、順應(yīng)企業(yè)需求、豐富投資路徑等意義。

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)投資部副總裁朱昱汀

在論壇的最后環(huán)節(jié)，嘉賓們圍繞“尋找新動(dòng)能”的主題展開(kāi)討論。

在經(jīng)濟(jì)浪潮下出現(xiàn)的消費(fèi)升降級(jí)現(xiàn)象，使得企業(yè)更加關(guān)注核心會(huì)員，找到核心會(huì)員真正的需求。妍麗集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理朱超然表示，相比過(guò)去幾年，化妝品增速在放緩，甚至很多品牌出現(xiàn)了雙位數(shù)或者單位數(shù)的下降。這其中非常大的一個(gè)問(wèn)題就是同質(zhì)化。

他認(rèn)為，面對(duì)消費(fèi)降級(jí)應(yīng)該做好品牌的升級(jí)，未來(lái)，公司將打造產(chǎn)品跟品牌的差異化；第二，一定會(huì)做下沉市場(chǎng)，堅(jiān)持往下走。第三，關(guān)注更多的經(jīng)營(yíng)模式，包括開(kāi)店數(shù)量及品牌的拓展。

“目前市場(chǎng)上仍有大量存量在等待消化，市場(chǎng)回暖和消費(fèi)升級(jí)的可能性不大。”世聯(lián)行首席技術(shù)官、廣東省房協(xié)專(zhuān)家委主任委員黎振偉指出，消費(fèi)者在縮減非必要開(kāi)支的同時(shí)愿意為精準(zhǔn)滿(mǎn)足核心需求的產(chǎn)品支付溢價(jià)。所以目前整個(gè)商業(yè)追求的并非檔次，而是品質(zhì)和服務(wù)。

“從商業(yè)的角度看，消費(fèi)品真正的增長(zhǎng)并沒(méi)有太大，增長(zhǎng)速度很高，占有率可能還會(huì)下降。目前我們看到的所謂的升級(jí)，實(shí)際上不是量的升級(jí)，而是消費(fèi)價(jià)值的重新排序。”黎振偉認(rèn)為，目前一個(gè)重要的問(wèn)題是如何鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展。

華僑城商管副總經(jīng)理邊界認(rèn)為，商業(yè)雖然不是一個(gè)生命，但它有生命力。新陳代謝是一個(gè)具有生命力的產(chǎn)品必備的東西，在新形勢(shì)下如何做好加減法值得探討。作為唯一一個(gè)以文化旅游為特色的央企，華僑城在過(guò)去的40年為社會(huì)貢獻(xiàn)了很多經(jīng)典文旅產(chǎn)品。

提及華僑城在參與項(xiàng)目時(shí)的決策考慮因素，邊界提到，在投拓的過(guò)程當(dāng)中，除了看地段區(qū)位，投資回報(bào)率以及合作模式等這些基本因素外，華僑城商管同時(shí)也很注重項(xiàng)目的特色秉賦能否與其擅長(zhǎng)的文旅特色商業(yè)相匹配。華僑城提出ALL IN ONE的商業(yè)理念，整合文化、旅游、商業(yè)、休閑、娛樂(lè)、生態(tài)環(huán)境等元素，使之互相賦能，互相支撐，給游客和消費(fèi)者帶來(lái)比以往的盒子型商業(yè)更多的場(chǎng)景體驗(yàn)，同時(shí)給商家更多選擇的可能和空間。

主題討論會(huì)：尋找新動(dòng)能

主持嘉賓：世邦魏理仕中國(guó)區(qū)商業(yè)咨詢(xún)負(fù)責(zé)人、資深董事鐘廉軍

討論嘉賓：華僑城商管副總經(jīng)理邊界；世聯(lián)行首席技術(shù)官、廣東省房協(xié)專(zhuān)家委主任委員黎振偉；妍麗集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理朱超然；宏發(fā)商業(yè)寶安大仟里項(xiàng)目總經(jīng)理吳碧濤；魅KTV大區(qū)開(kāi)發(fā)總經(jīng)理艾軍

宏發(fā)商業(yè)寶安大仟里項(xiàng)目總經(jīng)理吳碧濤提出，新動(dòng)能的挖掘首先要考慮的就是營(yíng)銷(xiāo)的賦能，其次便是品牌的新奇特色，第三便是對(duì)服務(wù)的思考和升級(jí)。

據(jù)介紹，從光明到寶安，大仟里的產(chǎn)品力不斷升級(jí)，民企代表宏發(fā)集團(tuán)目前的在營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目有三個(gè)，其中有兩個(gè)大仟里，一個(gè)16萬(wàn)方，一個(gè)15萬(wàn)方，都在疫情前一兩個(gè)月出生，并在疫情中成長(zhǎng)。

他認(rèn)為，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)上，不同項(xiàng)目有不同的痛點(diǎn)，包括招商、運(yùn)營(yíng)、動(dòng)線等等。但從大環(huán)境來(lái)看，對(duì)運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，顧客跟商戶(hù)都是上帝，除了服務(wù)好顧客，也要服務(wù)好商戶(hù)。因?yàn)樯虘?hù)是合作伙伴，和企業(yè)共同成長(zhǎng)。

魅KTV大區(qū)開(kāi)發(fā)總經(jīng)理艾軍則表示，除了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，目前業(yè)內(nèi)多數(shù)零售商還考慮出海，原因是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的飽和，在東南亞，蜜雪冰城、泡泡瑪特等企業(yè)在街頭的可見(jiàn)度非常高。近幾年，魅KTV也在加速海外的拓展與布局。

關(guān)于出海企業(yè)現(xiàn)在的生存狀態(tài)和發(fā)展勢(shì)頭，艾軍指出，海外的營(yíng)銷(xiāo)推廣渠道，產(chǎn)品種類(lèi)等都與國(guó)內(nèi)不同，海外的用戶(hù)習(xí)慣也不一樣，出海企業(yè)目前機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。此外，KTV業(yè)態(tài)相對(duì)于零售比較特殊，版權(quán)、客戶(hù)所要體驗(yàn)的歌曲語(yǔ)言等等也有所不同，需要注意。

正如世邦魏理仕中國(guó)區(qū)商業(yè)咨詢(xún)負(fù)責(zé)人、資深董事鐘廉軍的總結(jié)，討論讓大家既看到了消費(fèi)升級(jí)下的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，也看到了商業(yè)操盤(pán)的平衡之道，同時(shí)也看到了出海的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。“新動(dòng)能的挖掘既要深耕國(guó)內(nèi)的本土市場(chǎng)，也要去放眼和擁抱全球化。”

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