本文為蔡云女士在2025觀點(diǎn)購(gòu)物中心暨零售消費(fèi)峰會(huì)發(fā)表的演講。

蔡云（中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)購(gòu)物中心分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、專家委員會(huì)首席研究員）：很高興今天作為商業(yè)地產(chǎn)的研究者與同行聚在一起，共同探討消費(fèi)新動(dòng)能重構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展路徑的話題。

新老朋友大家下午好，非常感謝觀點(diǎn)又把我們匯聚一起，進(jìn)行高度專業(yè)的研討交流，同時(shí)也特別感謝許多老朋友遠(yuǎn)道而來，令我感動(dòng)。

今天我們此時(shí)此刻站的時(shí)間，是一個(gè)充滿了變革與挑戰(zhàn)的時(shí)代。消費(fèi)新動(dòng)能的崛起正在顛覆我們傳統(tǒng)商業(yè)的邏輯，商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型也從未像今天這樣迫切，如何讓鋼筋水泥的空間成為承載新消費(fèi)浪潮的活力磁場(chǎng)？

思考消費(fèi)新動(dòng)能，我們可以認(rèn)為，它首先是一個(gè)技術(shù)革命，是一個(gè)代際的更迭，是價(jià)值提升的產(chǎn)物。

今天跟大家做業(yè)內(nèi)的交流，我想用三個(gè)關(guān)鍵詞與同行們探討，分別是：新人群、新技術(shù)、新場(chǎng)景，以及他們?nèi)绾螛?gòu)建我們商業(yè)地產(chǎn)的三新：新價(jià)值、新模式和新未來。

貿(mào)易戰(zhàn)對(duì)全球經(jīng)貿(mào)格局造成重大沖擊，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。盡管昨天（5月12日）日內(nèi)瓦的聯(lián)合聲明中美兩國(guó)在開放、溝通、合作進(jìn)一步加深了。但不確定性的外部環(huán)境，始終影響著市場(chǎng)的良性發(fā)展的重要因素。

在外部的需求受到重壓的情況下，我國(guó)政府積極推動(dòng)內(nèi)需的驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，又通過多維的組合拳去刺激消費(fèi)，其作用機(jī)制的深刻理解我們應(yīng)從以下這5個(gè)方面進(jìn)行分析。

首先第一是政策刺激，目的是釋放居民的消費(fèi)潛力。它包括稅制改革，我們知道從18年開始個(gè)稅的起征點(diǎn)從3500元提到了5000元，疊加專項(xiàng)的附加扣稅政策，實(shí)現(xiàn)了減稅超4600億元，直接提升了中低收入群體的消費(fèi)能力。

第二就是消費(fèi)補(bǔ)貼計(jì)劃，2024年消費(fèi)品以舊換新銷售額1.3萬(wàn)億?；貞浺幌?，從2020年開始各地發(fā)放超300億到2024年全國(guó)通用券的100億，有力促進(jìn)消費(fèi)回暖。

特別是2025年，超長(zhǎng)期國(guó)債支持資金達(dá)3000億，撬動(dòng)約6倍的杠桿效應(yīng)，促進(jìn)了文旅、餐飲各行各業(yè)的發(fā)展，也在疫情后市場(chǎng)復(fù)蘇起到了很大作用，拉動(dòng)了社會(huì)的消費(fèi)熱潮。

我們可以自己感受到，在疫情期間，疫情后期我們是什么樣一個(gè)市場(chǎng)狀態(tài)，現(xiàn)在是個(gè)什么樣活動(dòng)狀態(tài)？這就是我們政策上的刺激效應(yīng)。

第二個(gè)，從產(chǎn)業(yè)的重構(gòu)來講，我們可以看到，進(jìn)口首先替代加速。我們知道半導(dǎo)體設(shè)備國(guó)產(chǎn)化率從原來的18%提升到2022年的21%，帶動(dòng)了我們的智能家居、可穿戴產(chǎn)品價(jià)格下降15%-20%。

例如，智能家居對(duì)我們做房地產(chǎn)的也感覺很深刻，以前我們可以說我們的智能家居系統(tǒng)進(jìn)到我們住宅，都是豪宅配置的，是品質(zhì)提升。而現(xiàn)在，在好房子建設(shè)的指導(dǎo)下，一般普通住宅項(xiàng)目當(dāng)中智能家居成為的標(biāo)配，可見它的智能家居產(chǎn)品價(jià)格下降了，成本也下降了，也促進(jìn)了市場(chǎng)的發(fā)展。

之二，跨境電商的崛起，盡管一直在這個(gè)關(guān)稅戰(zhàn)中跌宕起伏，但是進(jìn)出口額逐年提升，保稅進(jìn)口模式使美妝、保健品價(jià)格較傳統(tǒng)渠道節(jié)省了30%。隨著中美貿(mào)易談判的深入，跨境電商仍然具有不可替代的優(yōu)勢(shì)。

第三個(gè)，就是區(qū)域的產(chǎn)業(yè)鏈集群，如長(zhǎng)三角地區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)本地配套率提高了75%，縮短供應(yīng)鏈促使新產(chǎn)品上市周期縮短了40%。整個(gè)市場(chǎng)的整個(gè)它鏈條就加速了，所以我們成本也下降了。

第三大點(diǎn)，市場(chǎng)開放倒逼了我們供給側(cè)結(jié)構(gòu)性的改革。比如負(fù)面清單制度，從2021年版的對(duì)外準(zhǔn)入制度已經(jīng)縮短到減至31條了。如特斯拉上海工廠落地，帶動(dòng)整個(gè)新能源生產(chǎn)的滲透率由4%上升到了26%。

還有一個(gè)就是免稅經(jīng)濟(jì)的爆發(fā)，我們可以看到海南島的這種離港的免稅制度，在2021年就突破了600億，高消費(fèi)的回流導(dǎo)致市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮，單價(jià)萬(wàn)元以上的銷售比例其實(shí)達(dá)到25-30%了，它比例在不斷的上升。

再一個(gè)服貿(mào)的擴(kuò)大開放，我們國(guó)家金融業(yè)外資持股限制取消后，包括外資保險(xiǎn)公司保費(fèi)收入三年增長(zhǎng)了120%，拉動(dòng)了整個(gè)健康管理服務(wù)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。

另外一個(gè)就是我們說的是技術(shù)躍遷，也就是說數(shù)字基建賦能消費(fèi)。5G網(wǎng)絡(luò)的覆蓋，超200萬(wàn)個(gè)5G基站支撐直播電商市場(chǎng)規(guī)模突破3.4萬(wàn)億，縣域市場(chǎng)消費(fèi)增速達(dá)城市的2倍。其次智能物流的體系建設(shè)，菜鳥實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)城市24小時(shí)達(dá)，冷鏈規(guī)模突破4000億元。

還有一點(diǎn)是數(shù)字人民幣的試點(diǎn)，在15個(gè)省市累計(jì)交易額突破1000億元。智能合約技術(shù)實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)消費(fèi)補(bǔ)貼發(fā)放。

最后一個(gè)就是制度的創(chuàng)新，構(gòu)建消費(fèi)友好型生態(tài)。

第一，消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，《個(gè)人信息保護(hù)法》實(shí)行以后，電商互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)投訴量下降了35%，消費(fèi)者信心指數(shù)提高了121.5。

再有一個(gè)就是新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，我們國(guó)家的市場(chǎng)新型城鎮(zhèn)化一直在推進(jìn)，1.3億的農(nóng)村的轉(zhuǎn)移人口帶動(dòng)每年的新增消費(fèi)將近2萬(wàn)億。

還有就是社保體系逐漸完善了。我國(guó)10.3億人覆蓋了基本養(yǎng)老體系，醫(yī)保的參保率在95%以上。大家有錢有保障，經(jīng)得起消費(fèi)了，居民儲(chǔ)蓄率下降了3個(gè)百分點(diǎn)這是我們一個(gè)重要的特點(diǎn)。

這種系統(tǒng)性的變革對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率提高貢獻(xiàn)率從2018年65%到2022年82%。社消零售總額突破44萬(wàn)億，貿(mào)易戰(zhàn)的倒逼效應(yīng)，加速了我國(guó)由世界工廠向全球的市場(chǎng)去轉(zhuǎn)型，在激活14億人消費(fèi)潛力的同時(shí)，也為全球企業(yè)提供了新的增長(zhǎng)極，重塑了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。更在數(shù)字消費(fèi)、綠色消費(fèi)等領(lǐng)域形成全球創(chuàng)新引領(lǐng)能力，為高質(zhì)量發(fā)展注入可持續(xù)動(dòng)力。

第二個(gè)方面我們就說到現(xiàn)在最熱門的問題，中辦國(guó)辦近日印發(fā)的八方面30項(xiàng)的《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》。

在這個(gè)方案中，我們可以看到，包括城鄉(xiāng)居民的增收促進(jìn)的行動(dòng)，消費(fèi)能力支持行動(dòng)服務(wù)消費(fèi)提質(zhì)惠民行動(dòng)，大宗消費(fèi)更新升級(jí)行動(dòng)，消費(fèi)品質(zhì)提升行動(dòng)，消費(fèi)環(huán)境改善提升行動(dòng)、限制措施清理優(yōu)化行動(dòng)、完善支持政策。

分析行動(dòng)方案的政策邏輯是以供需雙側(cè)改革，破局消費(fèi)疲軟?？偨Y(jié)看來，它是從需求端看，恢復(fù)信心與釋放潛力并行。

消費(fèi)券發(fā)放、提高個(gè)稅起征點(diǎn)，直接增加居民收入，修復(fù)消費(fèi)意愿；在釋放潛力上，社保的覆蓋，減少后顧之憂解決了有收入不敢花的問題。消費(fèi)不便的問題，商業(yè)下沉，縣、鄉(xiāng)、村直通。

從供給端上看，汽車補(bǔ)貼增加，家電能效標(biāo)準(zhǔn)提高，淘汰老舊家電，激活存量市場(chǎng)，結(jié)構(gòu)升級(jí)與創(chuàng)新引領(lǐng)。再看環(huán)境端，消費(fèi)環(huán)境更新，商業(yè)載體迭代升級(jí)，吸引新場(chǎng)景下的新消費(fèi)。最后在政策端進(jìn)行支持，通過政策的杠桿來撬動(dòng)整個(gè)的市場(chǎng)。

在這種情況下，我們可以看到提升消費(fèi)的政策，也就是要構(gòu)建一個(gè)持續(xù)的、穩(wěn)定的發(fā)展，我們商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者，這個(gè)當(dāng)中要抓住這種市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

第二點(diǎn)政策提供給商業(yè)地產(chǎn)的巨大市場(chǎng)空間是什么呢？我們可以看到，在整個(gè)提振消費(fèi)的過程當(dāng)中，最基本的是我們從載體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，包括如下的市場(chǎng)發(fā)展空間：第一，核心城市商業(yè)能級(jí)的提升；載體建設(shè)，打造國(guó)際消費(fèi)中心城市，2025年建成50個(gè)百億級(jí)商圈，第二個(gè)是業(yè)態(tài)創(chuàng)新，24小時(shí)便利店覆蓋提升至90%，給小規(guī)模商業(yè)提供了發(fā)展機(jī)會(huì)。

第二個(gè)是：三四線城市商業(yè)下沉，打造城鄉(xiāng)融合發(fā)展空間。低能級(jí)城市商業(yè)賦能，引入高粘合度商業(yè)業(yè)態(tài)，縣域商業(yè)下沉三級(jí)網(wǎng)絡(luò)建立。縣域綜合商貿(mào)中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)商貿(mào)中心、村級(jí)便民商店，目標(biāo)是2025年實(shí)現(xiàn)村村通快遞，農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)零售額突破2.5萬(wàn)億元。

第三個(gè)我們可以看到，這個(gè)數(shù)字賦能消費(fèi)5G已經(jīng)談了多少年了，5G這種基站的建立對(duì)整個(gè)商業(yè)有什么大影響，特別是支持ai、vr這種體驗(yàn)性消費(fèi)，對(duì)我們的想法，對(duì)我們的整個(gè)市場(chǎng)的促進(jìn)是非常好的一個(gè)工具。比如說我們的即時(shí)零售，包括我們的美團(tuán)閃購(gòu)30分鐘到達(dá)等等，這都是5G或者技術(shù)革命帶來的城市商業(yè)的發(fā)展空間。

第四個(gè)我們就是服務(wù)的擴(kuò)容，商文旅的融合，其實(shí)我們可以看原來的購(gòu)物中心僅僅是購(gòu)物和百貨，最后我們探討了有他的一個(gè)體驗(yàn)性消費(fèi)，比如深圳上城項(xiàng)目，完全是一個(gè)商、文、拉動(dòng)了整個(gè)文旅商消費(fèi)的融合發(fā)未來發(fā)展空間。

另外，從服務(wù)消費(fèi)擴(kuò)容上看，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)、社區(qū)的這種嵌入的養(yǎng)老，對(duì)消費(fèi)的需求的滿足，還有很大的商業(yè)空間。還有我們的年輕一族、老齡一族、兒童一族全齡產(chǎn)業(yè)對(duì)商業(yè)的覆蓋，是一個(gè)巨大容量的巨大市場(chǎng)空間。

我們?cè)谔接懮虡I(yè)空間當(dāng)中，我們思考這樣一個(gè)問題，重構(gòu)這種商業(yè)消費(fèi)，我們的內(nèi)在核心是什么？

第四大點(diǎn)，面對(duì)消費(fèi)的新形勢(shì)，消費(fèi)新動(dòng)能的核心要素必須去重構(gòu)，才能順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，我們總結(jié)一下核心要素的構(gòu)成：

一個(gè)是新消費(fèi)動(dòng)能，首先得講技術(shù)革命，它不是說一個(gè)傳統(tǒng)商業(yè)的去消費(fèi)，所以它是技術(shù)革命、代際更迭以及這個(gè)價(jià)值觀的升級(jí)產(chǎn)物。

我們可以看到在我們整個(gè)構(gòu)建我們新需求當(dāng)中，Z時(shí)代年輕人需要社交的貨幣，我們需要通過社交去轉(zhuǎn)換成我們的消費(fèi)，老年人需要品質(zhì)的去陪伴，同時(shí)新中產(chǎn)需要精神治愈。

在供給重構(gòu)上，我們建立從商品到服務(wù)，從功能到情感，從物質(zhì)占有到有意義消費(fèi)。在鏈接的重構(gòu)上，建立新的產(chǎn)業(yè)鏈和消費(fèi)鏈。在價(jià)值的重構(gòu)上，綠色低碳、文化認(rèn)同以及社會(huì)價(jià)值的一個(gè)新的標(biāo)尺，這是我們消費(fèi)新動(dòng)能的重構(gòu)核心要素。

最后一點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新路徑是什么呢？未來是個(gè)什么樣的市場(chǎng)，大家應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？

第一個(gè)就是從消費(fèi)端去思考，消費(fèi)端的居民從原來的物質(zhì)滿足。從物質(zhì)滿足轉(zhuǎn)向體驗(yàn)服務(wù)，從傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，這種零售消費(fèi)幾項(xiàng)沉浸式體驗(yàn)，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)從傳統(tǒng)零售向沉浸式體驗(yàn)轉(zhuǎn)型。

如購(gòu)物中心引進(jìn)主題街區(qū)、藝術(shù)展覽、親子娛樂等多元業(yè)態(tài)。重構(gòu)空間，商業(yè)地產(chǎn)需要通過場(chǎng)景化設(shè)計(jì)，如夜經(jīng)濟(jì)街區(qū)、社交化空間，延長(zhǎng)消費(fèi)者停留時(shí)間，提升消費(fèi)的頻次。

第三，數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)運(yùn)營(yíng)。借助消費(fèi)者行為數(shù)據(jù)分析，精準(zhǔn)匹配品牌組合，優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，提升坪效。

另外，政策導(dǎo)向下的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，社區(qū)商業(yè)的崛起。政府推動(dòng)15分鐘便民生活圈，驅(qū)動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)向社區(qū)化、小型化、便利化布局。如現(xiàn)在的商業(yè)中心、鄰里中心。

第二，向綠色低碳轉(zhuǎn)型，響應(yīng)雙碳目標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)通過節(jié)能改造，綠色建筑認(rèn)證等提升資產(chǎn)價(jià)值，降低長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)成本。另外一個(gè)是城市更新機(jī)遇，老舊商業(yè)項(xiàng)目通過改造換新，如存量商場(chǎng)以及商業(yè)街的改造，滿足城市功能升級(jí)需求。

第三點(diǎn)，運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新與輕資產(chǎn)化。首先是精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。從收租方轉(zhuǎn)向服務(wù)方。通過數(shù)字化管理，如智慧停車、會(huì)員系統(tǒng)、內(nèi)容營(yíng)銷、IP活動(dòng)、社群管理，提升用戶的粘性。

另外一個(gè)是輕資產(chǎn)擴(kuò)張。頭部企業(yè)輸出品牌和管理經(jīng)驗(yàn)，通過委托管理、資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)張。未來商業(yè)地產(chǎn)盈利模式多元化，租金以外的收入，拓展的廣告、數(shù)據(jù)服務(wù)、聯(lián)合運(yùn)營(yíng)等增值收入成為租金的重要補(bǔ)充。

第四點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)融合與業(yè)態(tài)跨界。商業(yè)家的模式與文旅、健康、教育等產(chǎn)業(yè)融合。如文旅綜合體、醫(yī)療醫(yī)療健康主題商場(chǎng)。商業(yè)與辦公混合，如TOD模式，以及商辦融合項(xiàng)目，滿足職住一體需求。

第五點(diǎn)，存量資產(chǎn)盤活與價(jià)值重塑，資產(chǎn)證券化的提速。基礎(chǔ)設(shè)施公募reits試點(diǎn)范圍擴(kuò)至消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)通過reits實(shí)現(xiàn)退出，加速資金循環(huán)。我們當(dāng)前8支消費(fèi)類reits表現(xiàn)良好，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投融管退提供了很好的幫助。

還有一個(gè)是科技賦能的改造，利用物聯(lián)網(wǎng)AI技術(shù)優(yōu)化能耗管理，通過VRAR技術(shù)提升消費(fèi)體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)老舊項(xiàng)目的智慧重生。

在內(nèi)容換新的方面，引入首店經(jīng)濟(jì)策展型、零售主理人品牌等差異化內(nèi)容，激活存量項(xiàng)目的活力。

最后一點(diǎn)，企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整與競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)建。頭部企業(yè)生態(tài)化，比如華潤(rùn)萬(wàn)達(dá)等企業(yè)構(gòu)建開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、金融全鏈條能力，形成生態(tài)護(hù)城河。在區(qū)域深耕的策略是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)聚焦區(qū)域消費(fèi)特征，打造本土化、在地化的特色商業(yè)。提升風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)。比如降低主力電依賴，增加靈活租賃，增強(qiáng)抗周期能力。

新發(fā)展模式下，我們要做的工作很多，我們的內(nèi)容也很多，我們的方法也很多，怎么把它去組合起來，可能是我們未來商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)方向。

最后總結(jié)了一下，商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)部本質(zhì)，從原來的空間提供商到現(xiàn)在內(nèi)容提供商，更重要的核心邏輯在于我們業(yè)態(tài)的創(chuàng)新，植入一些什么內(nèi)容，通過技術(shù)賦能，通過金融工具，通過細(xì)化的運(yùn)營(yíng)，讓內(nèi)需市場(chǎng)消費(fèi)轉(zhuǎn)化為可持續(xù)的一個(gè)資產(chǎn)的價(jià)值。

在未來的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，關(guān)鍵圍繞著我們的人、貨、場(chǎng)，怎樣去促進(jìn)一個(gè)深度的協(xié)調(diào)發(fā)展，是我們商業(yè)地產(chǎn)未來的一個(gè)發(fā)展方向，也是新動(dòng)能，促進(jìn)我們的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向，謝謝大家。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。