主持嘉賓：

黃懿誠(chéng)　CBRE香港資本市場(chǎng)部資深董事

討論嘉賓：

郭　瑾　招商局置地資管有限公司執(zhí)行董事

吳卓殷　法國(guó)外貿(mào)銀行亞太區(qū)高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家

李振豪　東亞銀行財(cái)富管理處首席投資策略師

鄭高鵬　柏衛(wèi)資本董事總經(jīng)理

彭浩彪　金融資深專業(yè)人士、觀點(diǎn)指數(shù)首席金融顧問(wèn)

黃懿誠(chéng)：大家好，我是CBRE世邦魏理仕資本市場(chǎng)的黃懿誠(chéng)，主要負(fù)責(zé)香港房地產(chǎn)的投資買賣以及租務(wù)。

今天很多謝觀點(diǎn)邀請(qǐng)我們來(lái)做一個(gè)圓桌會(huì)議，也多謝前輩和專家抽時(shí)間來(lái)一起討論這個(gè)話題。

因?yàn)槲冶旧硎亲龇康禺a(chǎn)，所以第一個(gè)問(wèn)題跟房地產(chǎn)有關(guān)。先咨詢一下吳總，香港這五、六年經(jīng)濟(jì)算是疲弱的狀態(tài)，特別是香港的房地產(chǎn)，我們看到甲級(jí)寫字樓由高位大幅回調(diào)了五六成。

以你專業(yè)角度來(lái)看，是否應(yīng)該重新去分散投資？如何去資產(chǎn)配置會(huì)比較好？

吳卓殷：我想2025最主要的一個(gè)投資主題就是“風(fēng)險(xiǎn)”，當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)帶來(lái)機(jī)遇，有危亦都有機(jī)。我想在全部的投資者之中有比較明顯的一點(diǎn)，就是大家都比較傾向?qū)⒉糠仲Y產(chǎn)投向一些比較保守的資產(chǎn)。

比如黃金，目前來(lái)說(shuō)是升得比較快的一個(gè)資產(chǎn)類別。一方面很多央行都在買，另一方面買金代表著投資和消費(fèi)都做了。越來(lái)越多投資都希望有一個(gè)避險(xiǎn)的功能，如果在座的各位朋友需要買份禮物給女朋友或者太太，似乎黃金好過(guò)鉆石。

房地產(chǎn)方面，如果是住宅的話反而會(huì)覺(jué)得不會(huì)這么擔(dān)心，因?yàn)榻裉於贾v好多是周期，當(dāng)然有些因素是結(jié)構(gòu)性的，但是利率等因素不會(huì)是一直維持在高的水平。

我相信只要香港有人的話，就會(huì)有住房的需求，租金去到某一個(gè)位置，還是會(huì)吸引到一些買家。

反而商用物業(yè)方面會(huì)比較擔(dān)心一些，因?yàn)槭冀K沒(méi)見(jiàn)到很多的供應(yīng)，投資等等的庫(kù)存都沒(méi)完全出來(lái)。

如果加上一些商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變，大家其實(shí)不需要這么多寫字樓的話，似乎要看下其他的一些亮點(diǎn)，例如養(yǎng)老、文旅，甚至于一些大學(xué)公寓，這些都是近年來(lái)香港回報(bào)比較高的產(chǎn)業(yè)，其實(shí)香港似乎在一個(gè)轉(zhuǎn)型的期間。

黃懿誠(chéng)：相信香港政府都推好多相應(yīng)的政策，關(guān)于一些學(xué)生宿舍，各方面如何將一些商用物業(yè)慢慢的去轉(zhuǎn)化。

剛剛也有說(shuō)到，香港寫字樓的空置率都算是在一個(gè)歷史高位，想請(qǐng)教一下郭總。如何去解決高空置率這個(gè)問(wèn)題？

郭瑾：先自我介紹一下，我是招商局置地資管有限公司的執(zhí)行董事，我在2019年加入招商局置地，7年以來(lái)第一個(gè)上市的REITs，而且央企里第一個(gè)上市的REITs。所以對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)在過(guò)去的5年多，其實(shí)是經(jīng)歷了3個(gè)周期，3個(gè)疊加的周期。

第一個(gè)是疫情的周期，從一個(gè)非常開(kāi)放到完全封閉的一個(gè)周期，到現(xiàn)在再開(kāi)放；第二個(gè)是利息的周期，在疫情之前，我們是非常低的利率，只有1%-2%，現(xiàn)在是6%-7%的利率；第三個(gè)是政治的周期，當(dāng)然這個(gè)主要是美國(guó)。

回到房地產(chǎn)，我想強(qiáng)調(diào)一個(gè)就是關(guān)于周期，剛剛分享的，我們現(xiàn)在不是簡(jiǎn)單的一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，而是一個(gè)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的周期。

可以觀察到，其實(shí)經(jīng)濟(jì)的周期，只不過(guò)是經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇也好，經(jīng)濟(jì)膨脹到最后收縮也好，都是供需平衡的一個(gè)過(guò)程。

除此之外，我們現(xiàn)在還面臨一個(gè)結(jié)構(gòu)性的改變。當(dāng)然大家都知道目前AI的發(fā)展、網(wǎng)上經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其實(shí)對(duì)需求的彈性是大大縮小的。即是說(shuō)，目前我們通過(guò)減價(jià)希望吸引更多的租戶的彈性是越來(lái)越小的。

所以對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的這個(gè)周期，對(duì)于商業(yè)來(lái)說(shuō)，目前來(lái)看下滑的速度是減弱了，但是否已經(jīng)到下滑的底部我們還判斷不到。至少覺(jué)得，相比疫情前后，尤其是香港的價(jià)格是比較吸引的，之前可能去到2、3，現(xiàn)在可以去6到7。

這是作為一個(gè)房地產(chǎn)稍微反周期，或者跟周期關(guān)聯(lián)不是太密切，作為另類資產(chǎn)比較好的配置。所以對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，我們也會(huì)關(guān)注學(xué)生公寓或者偏民生類的，亦即是說(shuō)未來(lái)受AI、受網(wǎng)上經(jīng)濟(jì)影響比較小的業(yè)態(tài)去配置我們的物業(yè)。

黃懿誠(chéng)：好的。大家也看到近期港交所63億港元購(gòu)入交易廣場(chǎng)，見(jiàn)到目前價(jià)格去到回調(diào)到時(shí)候，都有很多投資者或者用家紛紛入場(chǎng)，因?yàn)橛幸粋€(gè)比較合適的價(jià)格。

但是剛也提到高息環(huán)境，其實(shí)由2022香港跟著美國(guó)高息，HIBOR去到4到5，商業(yè)貸款去到百分之六七。去到今年利息有稍微回調(diào)，但是貿(mào)易戰(zhàn)出來(lái)了。

剛剛李總有說(shuō)，留到圓桌討論跟大家分享有哪些可以投資。前面吳總也有講黃金，是不是這個(gè)時(shí)候黃金一定要買呢？

李振豪：先回答心態(tài)的問(wèn)題，因?yàn)樗袞|西都取決于大家恐慌、機(jī)會(huì)。心態(tài)指未來(lái)大家不是去最大化利潤(rùn)最小化風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榇蠹以谝粋€(gè)風(fēng)眼之中，你要火中取栗，又要眼明手快，因?yàn)?ldquo;粒栗子”不是那么容易吃。所以如果你沒(méi)什么技巧可以吃到栗子，不如就隔岸觀火好一些，這就是大眾的心態(tài)。

因?yàn)槲也徽J(rèn)識(shí)大家有幾惕risk（風(fēng)險(xiǎn)），但起碼在心態(tài)上，在個(gè)窩在近25年最高之中你要去吃“粒栗子”是危險(xiǎn)的，所以是minimizingrisk（最小化風(fēng)險(xiǎn)），不是maximizingprofit（最大化收益）。

第二方面，轉(zhuǎn)折點(diǎn)特朗普是一個(gè)因素，但在我眼中轉(zhuǎn)折點(diǎn)息口相信是一個(gè)大關(guān)。很簡(jiǎn)單，大家想想美國(guó)的通脹，即便加上關(guān)稅影響，目前用一年期的inflation swap（通脹互換）即是大家期貨市場(chǎng)去跟進(jìn)，一年后報(bào)3.3厘、3.4厘，就當(dāng)現(xiàn)在是為2.8厘，也就多了0.5厘。用真金白銀的話，現(xiàn)在告訴你他不會(huì)相信通脹是會(huì)失控。

最核心的原因是什么呢？其實(shí)不是因?yàn)殛P(guān)稅的多寡，大家都知道關(guān)稅的數(shù)字，我重復(fù)講都只是一個(gè)幌子，最后埋單可能10%就可以。

但是大家忘記了“油”，因?yàn)?ldquo;油”的價(jià)格由特朗普上任時(shí)的80多塊，現(xiàn)在剩下60塊，跌了將近1/4。再如果俄羅斯停戰(zhàn)開(kāi)放“油”跌穿60塊的情況下，其實(shí)油價(jià)下跌跟美國(guó)通脹相關(guān)性correlation接近8成。即是說(shuō)通脹繼續(xù)上升，油價(jià)可以壓下來(lái)其實(shí)沒(méi)什么通脹。

當(dāng)沒(méi)什么通脹，聯(lián)邦利率4.5厘，通脹3.3厘，有1.2厘return這個(gè)是壓抑整個(gè)投資意欲和生產(chǎn)線，是個(gè)GDP壓抑。當(dāng)然通脹會(huì)蠶食，但太高的利率也會(huì)壓抑。

所以怎么看現(xiàn)在我們的市場(chǎng)預(yù)期減3次25個(gè)點(diǎn)子呢？因?yàn)?.5厘落回0.75，剛剛3.75附近是等于接近1年期rate swap（利率互換）的表現(xiàn)，即是說(shuō)應(yīng)該要有利率等于通脹的水平，才會(huì)GDP的增長(zhǎng)。

這個(gè)也applied（適用于）香港，香港現(xiàn)在見(jiàn)到HIBOR一三六九月4厘，如果是房地產(chǎn)角度，我當(dāng)你減掉稅及裝修，客戶又找你換下冷氣等等，你需要6厘以上回報(bào)率是平衡你去做定期。

如果是這個(gè)時(shí)候，壓抑是源于利率。所以如果大家要看未來(lái)的投資策略，管理好心態(tài)之后，關(guān)鍵點(diǎn)不是特朗普關(guān)稅（重復(fù)第四次），應(yīng)是特朗普怎么讓鮑威爾減息才是一個(gè)大的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，

以上，希望能幫助到大家，謝謝。

彭浩彪：我比較同意李總的說(shuō)法，因?yàn)檫@個(gè)利率可能影響著我們整個(gè)投資的基礎(chǔ)邏輯。

回到香港房地產(chǎn)目前的狀況，香港在過(guò)去的十幾二十年，受內(nèi)地的影響是越來(lái)越大的。從資本市場(chǎng)的北水南下，到目前港府采取的人才政策。

甚至可以見(jiàn)到，雖然大家都說(shuō)目前房地產(chǎn)不是太好，老百姓的住房到甲級(jí)寫字樓的房?jī)r(jià)都在下跌。

但是大家看一看，看上山頂，山頂好多成交，而且成交價(jià)格還很“靚”。為什么會(huì)提到這個(gè)，香港作為特區(qū)，而且在大灣區(qū)下面，大灣區(qū)的進(jìn)步融合大家應(yīng)該都是不可置疑的。

香港未來(lái)的發(fā)展，可能會(huì)越來(lái)越受到內(nèi)地經(jīng)濟(jì)或者政策的影響，如果內(nèi)地的人、財(cái)、物都陸陸續(xù)續(xù)過(guò)來(lái)的話，香港經(jīng)濟(jì)一定不會(huì)差，這是一個(gè)大概率的事件。

在這個(gè)大背景下，除了剛剛所講到的利率因素，前面兩位嘉賓都講過(guò)，我就不再重復(fù)。

另外想講講，內(nèi)地經(jīng)濟(jì)對(duì)香港的整體經(jīng)濟(jì)影響。我始終覺(jué)得，內(nèi)地不好的話，香港好不到哪里去；內(nèi)地好的話，可以對(duì)香港起到一個(gè)加剩效應(yīng)及作用。

因?yàn)橄愀圩鳛橐粋€(gè)特別行政區(qū)，他的特別之處就在于好多東西是香港有而內(nèi)地沒(méi)有的。而且在這樣一個(gè)框架下，哪怕是北上廣深，現(xiàn)在或者是未來(lái)的十年八載也都不會(huì)有。

比如金融資本項(xiàng)下的，即是貨幣兌換的自洽；另外一個(gè)是最近新的，是這兩年提出來(lái)的“虛擬資產(chǎn)”。在內(nèi)地是不會(huì)有，但在香港，銀監(jiān)證監(jiān)都在推進(jìn)。

這些都會(huì)吸引內(nèi)地的一些特別的類型進(jìn)入，比如說(shuō)科創(chuàng)企業(yè)、比如見(jiàn)到一些（英文）在香港發(fā)行，但是底層是基于內(nèi)地一些資產(chǎn)，包括充電樁也好、底層一些房地產(chǎn)的項(xiàng)目也好，陸陸續(xù)續(xù)在安排。

歸根到底，我認(rèn)為內(nèi)地如果經(jīng)濟(jì)好的話，肯定會(huì)有更多的資金、更多的企業(yè)、更多的人才過(guò)來(lái)交流。但如果北上廣深的房?jī)r(jià)起不來(lái)的話，對(duì)于香港的房?jī)r(jià)是一個(gè)很大的限制。

香港可能會(huì)在過(guò)去的二三十年之前，他的經(jīng)濟(jì)對(duì)于內(nèi)地整體占比會(huì)比較高。但是現(xiàn)在他的影響、占比陸陸續(xù)續(xù)在下降中。所以基于這樣一個(gè)情況底下的話，香港未來(lái)的經(jīng)濟(jì)更多依靠?jī)?nèi)地一個(gè)整體的情況。

最后在利率方面，我想補(bǔ)充一點(diǎn)，或者我可以舉一個(gè)例子，當(dāng)我們回到5年前或者10年前房?jī)r(jià)很好的時(shí)候，利率是在加，房?jī)r(jià)是不會(huì)跌的。政策和真正的經(jīng)濟(jì)是一個(gè)落差，甚至可能會(huì)有滯后。

所以現(xiàn)在美元才開(kāi)始跌降息，包括內(nèi)地從最近一個(gè)大會(huì)來(lái)說(shuō)，從上次“適時(shí)采取更加積極的貨幣政策“到現(xiàn)在不提“適時(shí)”。即系內(nèi)地都在推降息，但是從這次的政策出來(lái)之后，市場(chǎng)這幾天是沒(méi)什么反應(yīng)的，一樣是比較沉穩(wěn)。所以我覺(jué)得還要持續(xù)一段時(shí)間。

黃懿誠(chéng)：多謝彭總，現(xiàn)在香港各方面市場(chǎng)，工業(yè)市場(chǎng)，現(xiàn)在電動(dòng)車企業(yè)來(lái)香港設(shè)廠，也有好多年輕人來(lái)香港讀書，中港兩邊保持著融合。

過(guò)往過(guò)去幾年，我和很多投資者、家族辦公室的老板都有聊過(guò)，他們的投資除了香港的市場(chǎng)，也都很積極地去看不同城市的市場(chǎng)，包括日本市場(chǎng)、澳洲等方面。

想請(qǐng)問(wèn)鄭總，除了香港方面，還有哪些地區(qū)投資潛力比較好可以去研究一下。

鄭高鵬：好，我也先簡(jiǎn)單介紹下自己，我來(lái)自柏衛(wèi)資本，主要負(fù)責(zé)柏衛(wèi)資本的Private credit（私募信貸）、distress asset（不良資產(chǎn)投資），尤其是收購(gòu)不良的長(zhǎng)期資產(chǎn)并進(jìn)行長(zhǎng)期持有和價(jià)值提升的投資。

其實(shí)由去年到現(xiàn)在，尤其銀行的朋友都遇到同樣的問(wèn)題，in the market（在市場(chǎng)中），類似的transition（歷史的轉(zhuǎn)折點(diǎn)）也好，或者financing（融資）也好，在香港來(lái)說(shuō)比較難找到可以那得出手、或者稱之為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

剛剛彭總也有講到，就香港來(lái)說(shuō)，對(duì)于內(nèi)地有著比較大的經(jīng)濟(jì)依賴性。在內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)見(jiàn)到有很好的起色之前，在香港去講有一個(gè)好positive view（積極的看法）來(lái)緊一年兩年的經(jīng)濟(jì)都很難。

其實(shí)在香港來(lái)講，我們作為一個(gè)專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)或者將來(lái)有什么出路，我們公司就認(rèn)為是不要“等”，一是不知道要等到什么時(shí)候，二是不知道等完什么結(jié)果。

所以我們都認(rèn)同應(yīng)是要actively（積極地），在全世界可以找一些優(yōu)質(zhì)的transaction可以去參與。

最近而言，其實(shí)香港樓市跌，standard show（指標(biāo)性樓盤）也跌，看報(bào)紙或者很多人的分析大部分都?xì)w咎為息口、即系加息。

其實(shí)，高息的環(huán)境不是香港獨(dú)有的，在澳洲、英國(guó)、美國(guó)。你見(jiàn)到其實(shí)他們的房貸利率其實(shí)高過(guò)香港的。但你留意他的樓市價(jià)格變動(dòng)，其實(shí)是還有上升的。

當(dāng)然有其他很多的原因，簡(jiǎn)單一些來(lái)講，我們認(rèn)為做private credit（私募信貸）來(lái)講，我們其實(shí)不希望市場(chǎng)有大起大落的變動(dòng)，相反我們只講一個(gè)字，就是stable（平穩(wěn)），只要他夠stable（平穩(wěn)）就OK了，無(wú)論是volume（交易量）還是他的價(jià)格。

目前我們發(fā)現(xiàn)，就全世界來(lái)講，日本是一個(gè)我們重點(diǎn)去關(guān)注的市場(chǎng)。另一個(gè)，我們比較focus（關(guān)注）就是澳洲。

我們發(fā)現(xiàn)澳洲，第一他的樓市升，我們研究了原因，主要是他的population（人口）每年都可以去到差不多二點(diǎn)幾percent。香港不用說(shuō)，差不多扯平。這樣其實(shí)就帶起了好多他們置業(yè)的需求，所以他的地價(jià)有升。

第二是澳洲的政府，尤其是state government（州政府）引入了好多policy（政策），主要針對(duì)在商業(yè)地產(chǎn)。那里的商業(yè)地產(chǎn)都受work-from-home policy（居家辦公政策）影響，其實(shí)需求是低了很多，不只是香港。但他們政府特別重視這個(gè)問(wèn)題，做一些特快的改變特定區(qū)域土地用途的政策。

過(guò)去兩年、三年要做很多不同的report council才會(huì)同意?，F(xiàn)在就不一樣了，在澳洲應(yīng)該差不多就可以開(kāi)始，state government（州政府），尤其是悉尼，有可能只需要三四個(gè)月，甚至乎半年的就可以拿到回復(fù)，就可以開(kāi)始做事。

看回香港，特別好多商廈、工廈覺(jué)得都好可惜，擺在那里都不知道干什么。當(dāng)然這個(gè)需要政府a(chǎn)ctively（積極地）去制定一些政策，令到投資者信心去提升。

最后說(shuō)一句，每個(gè)地方的法規(guī)、法律要求都不同，所以單純看回報(bào)是不夠的，因?yàn)檫€有看tax（稅收），還有l(wèi)awrequirement（法律要求）是怎么樣。

黃懿誠(chéng)：多謝鄭總。各個(gè)城市的反應(yīng)要快，最出相應(yīng)的措施去改變困境，我相信現(xiàn)在香港政府都做好多不同的措施去改變中。今天時(shí)間差不多了，謝謝大家。

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