觀點(diǎn)網(wǎng) 城市更新，是城市發(fā)展的永恒話(huà)題。

它不是簡(jiǎn)單的扒了舊房子蓋新樓，拆了矮房子建高樓，也不是簡(jiǎn)單的加寬?cǎi)R路，鋪上管線(xiàn)，而是能使城市肌理更合理，城市生態(tài)環(huán)境更宜居，城市可持續(xù)發(fā)展能力更壯大。

2025年，中國(guó)城市化進(jìn)程加速進(jìn)入“存量更新”與“好房子”的新周期。政策聚焦“穩(wěn)中求進(jìn)”基調(diào)，以城市更新為引擎激活存量資源價(jià)值，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向精細(xì)化、復(fù)合化轉(zhuǎn)型。

在這里，廣州萬(wàn)溪為我們提供了“與城市同頻生長(zhǎng)”的城市更新范本。

3月20日，觀點(diǎn)企業(yè)課堂攜手來(lái)自全國(guó)的行業(yè)嘉賓，走進(jìn)廣州萬(wàn)溪，探索以“空間重構(gòu)、場(chǎng)景再造、文脈傳承”為核心策略盤(pán)活下的萬(wàn)科理想花地項(xiàng)目，共享從土地?zé)ㄐ碌缴钪貥?gòu)的系統(tǒng)性經(jīng)驗(yàn)。

理想起點(diǎn)

在分享會(huì)開(kāi)始前的致辭環(huán)節(jié)中，廣州萬(wàn)溪公司相關(guān)負(fù)責(zé)人分享和回顧了廣州萬(wàn)溪深耕花地灣這一路走來(lái)的歷程。

他分享道，花地灣理想花地項(xiàng)目所在片區(qū)規(guī)劃接近三百萬(wàn)平方米，相當(dāng)于一個(gè)城市副中心，直至去年才完成該片區(qū)的控規(guī)調(diào)整，歷時(shí)差不多7年。另外，該項(xiàng)目涉及周期較長(zhǎng)，內(nèi)容包含大面積的商業(yè)、商辦、約200萬(wàn)平方米的住宅，以及多所學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等各種配套。

同時(shí)，他表示對(duì)未來(lái)城市做了一系列研究，希望能讓大家未來(lái)的生活更舒適、更豐富?；蛟S這就是理想花地對(duì)未來(lái)美好生活向往的自信。

產(chǎn)品落地

項(xiàng)目的規(guī)劃終究還是要回歸到產(chǎn)品落地。

分享會(huì)的第一位分享嘉賓是廣州萬(wàn)溪產(chǎn)品負(fù)責(zé)人，他分享的主題是：與城市同頻，從“造房”到“造城”的升維實(shí)踐。

該負(fù)責(zé)人通過(guò)圖片的形式向嘉賓們分享了理想花地項(xiàng)目的全貌及目前開(kāi)發(fā)狀態(tài)。據(jù)介紹，分享會(huì)所在的花地灣生活館就是原博皇家具城，已經(jīng)交付的金域曦府及西邊正在建設(shè)的瑧園原先都是一些棚戶(hù)區(qū)，而原花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)市場(chǎng)目前正在建設(shè)金鵬路及未來(lái)會(huì)建設(shè)的綜合體。

他表示，理想花地開(kāi)發(fā)理念是打造未來(lái)城市，圍繞活力、綠色、智慧三大核心。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)過(guò)程中，廣州萬(wàn)溪團(tuán)隊(duì)研究學(xué)習(xí)東京、香港、新加波及曼谷的優(yōu)秀造城案例，并將其融入到項(xiàng)目操盤(pán)當(dāng)中。

融合了眾多優(yōu)秀案例下，廣州萬(wàn)溪也總結(jié)出了自己的核心造城策略：“首先從空中要資源，把各種各樣的功能在空中去高度融合，形成垂直社區(qū)。”

例如最新推出的傲璟產(chǎn)品，垂直自上而下劃分，高區(qū)30-44F是住宅，29F設(shè)置空中會(huì)所；中區(qū)4F-28F是住宅，3F建設(shè)運(yùn)動(dòng)綜合體；而低區(qū)1-2F則與商業(yè)結(jié)合，打造特色主理人街區(qū)。

緊接著，他向嘉賓們分享了“取其精華”下的各大業(yè)態(tài)產(chǎn)品的落地規(guī)劃。例如住宅產(chǎn)品，靠近主干道的地方會(huì)更加的工業(yè)化，靠近景觀河涌的地方會(huì)更加的綠色和自然，從而形成多種風(fēng)格界面的變化；商業(yè)產(chǎn)品則更多會(huì)包括社區(qū)微度假、濱水的開(kāi)放街區(qū)等。

其中，朗庭商業(yè)街區(qū)就是獨(dú)具特色的“新嶺南微度假”自然漫步休閑街區(qū)，目前外立面已建設(shè)完成，將于2026年首期開(kāi)業(yè)呈現(xiàn)。

在長(zhǎng)周期的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，不可避免會(huì)有長(zhǎng)期閑置的大面積地塊，而這些地塊緊鄰城市主干道，長(zhǎng)期圍擋狀態(tài)影響城市形象，他表示會(huì)盡可能地將這些后期開(kāi)發(fā)用地前置使用，提前呈現(xiàn)土地價(jià)值，增加社區(qū)配套。

例如，原花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)市場(chǎng)苗圃區(qū)如今已搖身變成趣活公園，擁有1萬(wàn)平方米的大草坪，7000平方米的兒童樂(lè)園、1.5萬(wàn)平方米的綜合性球類(lèi)場(chǎng)館，甚至還規(guī)劃了1萬(wàn)平方米的停車(chē)場(chǎng)，提供約325個(gè)停車(chē)位。

其中，1.5萬(wàn)平方米的綜合性球類(lèi)場(chǎng)館更是包含了6片網(wǎng)球場(chǎng)，10片羽毛球場(chǎng)，2片標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng)，2片7人足球場(chǎng)，2片5人足球場(chǎng)。據(jù)悉，全部球場(chǎng)均達(dá)到市級(jí)比賽標(biāo)準(zhǔn)，每場(chǎng)球類(lèi)比賽可容納三四百人。有效地解決了居民運(yùn)動(dòng)休閑、親子娛樂(lè)的需求。

舞臺(tái)搭建

在產(chǎn)品負(fù)責(zé)人分享的基礎(chǔ)上，廣州萬(wàn)溪建筑負(fù)責(zé)人更加具體地介紹了花地灣項(xiàng)目的未來(lái)藍(lán)圖，他分享的主題是超級(jí)十字路口：城市活力與社區(qū)共生的連接器。

如今，金域曦府已交付、廣州11號(hào)線(xiàn)超級(jí)大環(huán)線(xiàn)已開(kāi)通、省實(shí)中小學(xué)及協(xié)和幼兒園已開(kāi)學(xué)、廣州醫(yī)科大學(xué)附屬第一醫(yī)院花地灣院區(qū)已啟用，覆蓋生活全維度配套已兌現(xiàn)，高濃度城市活力聚集地的雛形已成。

未來(lái)，如何讓理想花地的“超級(jí)十字路口”從二維走向三維，形成立體的TOD空間，是廣州萬(wàn)溪團(tuán)隊(duì)所需要思考的。

他表示，整個(gè)花地灣項(xiàng)目中，濃度最高且挑戰(zhàn)性最大的就是十字路口：“十字路口不僅是交通樞紐，同時(shí)也是經(jīng)濟(jì)文化社會(huì)活動(dòng)的超級(jí)容器，更是承載著城市競(jìng)爭(zhēng)力象征的意義。“

目前，理想花地項(xiàng)目呈現(xiàn)出四大規(guī)劃原則，一是要有門(mén)戶(hù)領(lǐng)域感；二是被動(dòng)式地形成立體漫游網(wǎng)絡(luò)；三是高度吻合的多元混合業(yè)態(tài)；四是有效鏈接樞紐到生活居住區(qū)。

他認(rèn)為，花地灣項(xiàng)目最核心的節(jié)點(diǎn)是面臨花地大道和橫跨花地大道商業(yè)綜合體的一個(gè)界面，“這個(gè)界面將來(lái)一定是我們這里的一個(gè)城市封面”。

為此，廣州萬(wàn)溪團(tuán)隊(duì)必須解決在該節(jié)點(diǎn)中人流導(dǎo)向的問(wèn)題。他分析，理想花地的裙樓在6層以上，住戶(hù)則更高，但過(guò)街連廊在3-4層，若想將有效人流往上倒，要用到日本TOD理論，性?xún)r(jià)比最高的方式是做通道連廊。

在他看來(lái)，類(lèi)似這種場(chǎng)景，要把綜合體立體城市的活力通過(guò)不同的的標(biāo)高把它真正的呈現(xiàn)和立體化，就必須在不同的標(biāo)高上打造出有一定體量的城市廣場(chǎng)空間。

然而，立體城市混合的業(yè)態(tài)能級(jí)的高低、業(yè)態(tài)的數(shù)量也必須有秩序分布。例如商業(yè)集群的能級(jí)，以地鐵站、城市界面為中心向四周由強(qiáng)至弱擴(kuò)散，依次建設(shè)大MALL、社區(qū)商業(yè)配套、底商等。

最后，萬(wàn)溪建筑負(fù)責(zé)人也對(duì)理想花地片區(qū)未來(lái)的發(fā)展充滿(mǎn)愿景：“希望是能超過(guò)九宮格，有9個(gè)以上不同的生活方式和工作方式的體驗(yàn)。”

共議理想

分享環(huán)節(jié)結(jié)束后，世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉作為主持，就理想花地項(xiàng)目的前期工作，開(kāi)發(fā)過(guò)程，以及未來(lái)憧憬與在場(chǎng)嘉賓展開(kāi)了熱烈討論。

黎振偉提出，一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃和實(shí)際落地效果有時(shí)不免會(huì)因?yàn)楦鞣N因素存在偏差，包括房企做的配套與政府基建秩序錯(cuò)配、政府規(guī)劃指標(biāo)過(guò)多等，在調(diào)整規(guī)劃中廣州萬(wàn)溪是如何與政府溝通，平衡當(dāng)下規(guī)劃與未來(lái)發(fā)展需求？

萬(wàn)溪建筑負(fù)責(zé)人回應(yīng)，核心就是基礎(chǔ)設(shè)施要不要先行，先行多少。他指出，在規(guī)劃審批規(guī)程中，配套指標(biāo)每年增長(zhǎng)，但廣州萬(wàn)溪用地是十幾年前批的，有固定指標(biāo)，這就會(huì)存在原指標(biāo)與新建的沖突。

但就目前而言，理想花地項(xiàng)目的配套是遠(yuǎn)多于政府指標(biāo)，這是基于更遠(yuǎn)的視角以及更好服務(wù)的視角。同時(shí)，項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施基本是先行的，可涉及到地鐵的十字路口，他表示需要時(shí)間去做更長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，而不是圖快，從更長(zhǎng)期他們會(huì)保留一些彈性。

與此同時(shí)，就萬(wàn)溪產(chǎn)品負(fù)責(zé)人分享的“從空間取資源”觀點(diǎn)，有嘉賓提出理想花地項(xiàng)目是如何平衡高層住宅的舒適性？

這位負(fù)責(zé)人表示，傳統(tǒng)觀念中高層不適宜居住或許是技術(shù)導(dǎo)致的問(wèn)題，在目前技術(shù)條件下，只要高度重視并投入資源，高層產(chǎn)生的風(fēng)壓、電梯、水壓等技術(shù)問(wèn)題都能解決，例如香港65層高的豪宅凱旋門(mén)。

緊接著，另一位嘉賓提出：“未來(lái)，基于客戶(hù)需求的迭代轉(zhuǎn)型，是否考慮增加康養(yǎng)方面的配套，包括康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)方面？”

萬(wàn)溪公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，康養(yǎng)已經(jīng)在分批規(guī)劃當(dāng)中，有5-6千平方米的要求，而廣州萬(wàn)溪是希望一部分康養(yǎng)與醫(yī)院相結(jié)合，醫(yī)養(yǎng)康一體化，比如樓上是養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老住宅，樓下是老年人活動(dòng)場(chǎng)所。

與此同時(shí)，他指出，隨著城市的發(fā)展，在未來(lái)城市人們?cè)絹?lái)越認(rèn)同多元混合的生活模式，更便捷、更低碳、更綠色、更智慧是未來(lái)城市的基底內(nèi)涵。廣州萬(wàn)溪團(tuán)隊(duì)希望能通過(guò)各種配套，商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等，形成15分鐘生活圈，從而增加該片區(qū)的便利性和多元活力。

討論環(huán)節(jié)結(jié)束后，嘉賓們一同前往項(xiàng)目大沙盤(pán)聽(tīng)取現(xiàn)場(chǎng)工作人員的講解，更直接、更宏觀地了解花地灣項(xiàng)目的全貌。

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