觀點(diǎn)網(wǎng) “宇宙第一局”再起波瀾。

最新消息顯示，4月27日，中建八局旗下中建東孚，成功出售濟(jì)南中建幸福MALL，而收購(gòu)方為濟(jì)南國(guó)企歷城城發(fā)集團(tuán)。

歷城城發(fā)集團(tuán)在官微中表示，此次收并購(gòu)標(biāo)志著集團(tuán)在市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型中取得重要突破，不僅實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)布局的優(yōu)化升級(jí)，更通過(guò)資源整合助推集團(tuán)高質(zhì)量發(fā)展駛?cè)肟燔?chē)道。

至于中建東孚，近兩年，在地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整與市場(chǎng)下行壓力下，這資本雄厚的企業(yè)似乎也面臨著“水逆”的局面。

一方面，其地產(chǎn)主業(yè)被中建三局旗下的中建壹品趕超，另一方面，經(jīng)過(guò)前些年的狂飆，其資金面也略顯掣肘。

如此背景下，中建東孚籌謀出手非核心資產(chǎn)，似乎也是無(wú)可厚非。

出售資產(chǎn)

開(kāi)業(yè)不到兩年，濟(jì)南中建幸福MALL已面臨易主的尷尬境地。

4月27日，據(jù)歷城城發(fā)集團(tuán)官微消息顯示，該公司與山東中建西城楷泰置業(yè)有限公司正式簽署收購(gòu)合作協(xié)議，完成對(duì)槐蔭區(qū)中建幸福MALL商業(yè)綜合體的收購(gòu)。

資料顯示，中建幸福MALL是中建八局旗下山東中建城發(fā)公司首個(gè)自主投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心，于2023年9月1日開(kāi)業(yè)，項(xiàng)目總建筑面積約4.5萬(wàn)平方米。

項(xiàng)目采取“文旅+商業(yè)”融合發(fā)展模式，定位為社區(qū)購(gòu)物中心。作為中建東孚在濟(jì)南的重點(diǎn)項(xiàng)目，中建幸福MALL還未開(kāi)業(yè)便備受關(guān)注。

其一，項(xiàng)目周邊交通網(wǎng)絡(luò)較為發(fā)達(dá)，形成了“高鐵+地鐵+高架”的立體交通體系，與3條高速公路和2條高架橋無(wú)縫對(duì)接，且項(xiàng)目距離濟(jì)南地鐵1號(hào)線僅500米，距離濟(jì)南西高鐵站約1.2公里。

其二，項(xiàng)目周邊居民社區(qū)眾多，包括錦繡城、恒大雅苑、演馬雅苑、榮寶御園等，潛在穩(wěn)定客群達(dá)到50萬(wàn)人次。

開(kāi)業(yè)之初，中建幸福MALL同樣不失所望，2023年9月開(kāi)業(yè)招商率便達(dá)到89%，開(kāi)業(yè)前三天總客流達(dá)到25萬(wàn)人次，日均客流8.3萬(wàn)人次，銷售額實(shí)現(xiàn)1200萬(wàn)元。

然而，令市場(chǎng)沒(méi)有預(yù)料到的是，擁有先天優(yōu)勢(shì)的中建幸福MALL卻迎來(lái)了高開(kāi)低走的局面。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，開(kāi)業(yè)時(shí)餐飲門(mén)店共有30余家，短短三個(gè)月時(shí)間，關(guān)閉了大半的門(mén)店，服裝區(qū)、兒童游樂(lè)區(qū)、電影院等更是格外冷清。

除此之外，有業(yè)內(nèi)人士透露，近兩年，在宏觀經(jīng)濟(jì)下行、居民消費(fèi)意愿減弱、多渠道電商崛起等因素的影響下，商業(yè)地產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，線下商業(yè)面臨著更大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，空置率高企、租金下滑成為當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的普遍現(xiàn)象。

從全行業(yè)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)黑云壓力，從項(xiàng)目本身來(lái)看，建幸福MALL人流稀少、生意蕭條，這或許便是中建東孚割肉的重要原因。

不過(guò)，此番交易之于歷城集團(tuán)，卻是另一番光景。

歷城城發(fā)集團(tuán)在官微中強(qiáng)調(diào)，這是其市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型的首個(gè)落地項(xiàng)目。

“本次收購(gòu)可有效擴(kuò)充集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流，可進(jìn)一步改善集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性收入構(gòu)成，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，不僅為優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債指標(biāo)提供支撐，更為后續(xù)集團(tuán)融資創(chuàng)造有利條件，創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的稅收貢獻(xiàn)，有效助力區(qū)域地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。”

該公司還表示，下一步，集團(tuán)將以本次收購(gòu)為契機(jī)，加大不良資產(chǎn)重整盤(pán)活力度，不斷做大集團(tuán)有效資產(chǎn)規(guī)模，并通過(guò)改造運(yùn)營(yíng)，提升資產(chǎn)價(jià)值，為集團(tuán)市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型及高質(zhì)量發(fā)展注入強(qiáng)勁新動(dòng)能。

中建東孚浮沉

這并非中建東孚首次出售商業(yè)資產(chǎn)。

據(jù)商業(yè)客了解到，在今年年初，中建八局還賣(mài)掉了其首個(gè)自主投資、建造、運(yùn)營(yíng)的大型購(gòu)物中心——青島中建幸孚MALL。

該項(xiàng)目坐落于青島黃島西海岸中央活力區(qū)，緊鄰新區(qū)主干道東岳中路，交通便利，與輕軌西海岸快線鳳凰山路站實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接。該項(xiàng)目毗鄰中建東孚大型住宅項(xiàng)目中建錦繡城，輻射新區(qū)核心區(qū)域50萬(wàn)人口，是5公里范圍內(nèi)最大的購(gòu)物中心。

項(xiàng)目于2020年12月25日正式開(kāi)業(yè)，至今不足五年，同樣難逃出售的命運(yùn)。

市場(chǎng)消息透露，該項(xiàng)目的物業(yè)持有方已變更為“眾合和美(山東)投資有限公司”，合美商管團(tuán)隊(duì)于2025年1月28日正式入駐，接管經(jīng)營(yíng)管理工作，商場(chǎng)也同步更名為“合美MALL”。

接連出售兩個(gè)商場(chǎng)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，中建東孚當(dāng)前面臨著“內(nèi)憂外患”的局面。

對(duì)內(nèi)，中建壹品、中建玖合、中建智地、中建信和等近年來(lái)增長(zhǎng)勢(shì)頭迅猛，已有迎頭趕上之勢(shì)，尤其是中建壹品，2024年，其無(wú)論在銷售還是拿地方面，均趕超中建東孚。

數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一年，中建東孚錄得銷售額425.2億元，對(duì)比2023年的526.5億元，減少19.24%，而同期，中建三局旗下的中建壹品，全年銷售額已經(jīng)達(dá)到了506億元。

從拿地表現(xiàn)來(lái)看，期內(nèi)，中建東孚的拿地金額共計(jì)59億元，而中建壹品的全年拿地金額高達(dá)210億元。

好在，從總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)和凈利潤(rùn)規(guī)模方面，中建東孚仍舊略高于中建壹品，年內(nèi)分別實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)4017.3億元，凈資產(chǎn)947.35億元，凈利潤(rùn)128.76億元。

但上述業(yè)內(nèi)人士表示，按照目前的發(fā)展勢(shì)頭和投資力度，中建三局趕超的可能性非常大。

對(duì)外，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前仍舊處于深度的調(diào)整階段，行業(yè)下行、市場(chǎng)銷售走弱、企業(yè)去庫(kù)存壓力較大，身處其中的中建東孚，壓力不可謂不大。

內(nèi)憂外患之下，企業(yè)急需出售非核心資產(chǎn)，還回籠資金，緩解壓力。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士表示，不排除這家企業(yè)有意調(diào)整其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，通過(guò)置出非核心資產(chǎn)，將資金、人力等資源騰挪至其他重點(diǎn)項(xiàng)目當(dāng)中。

畢竟，近幾年，中建東孚在商業(yè)地產(chǎn)方面，仍在持續(xù)投資。比如，在出售青島中建幸孚MALL的同時(shí)，該公司還在青島黃島西海岸推進(jìn)靈山灣商業(yè)綜合體項(xiàng)目，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)年銷售額2.6億元。

商業(yè)客查閱發(fā)現(xiàn)，目前，中建東孚持有的商業(yè)項(xiàng)目還有六個(gè)，包括上海·中建樂(lè)薈天地、上海·臨港中建鄰聚街、上海·松江中建鄰聚街、上海·張江中建鄰聚街、上海·虹橋中建鄰聚街、上海·孚泉生活廣場(chǎng)。

而籌備開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目一個(gè)，為青島·中德?？匚磥?lái)城博士邨商業(yè)綜合體項(xiàng)目，規(guī)劃中的項(xiàng)目一個(gè)，為上海·廣蘭路TOD商辦綜合體項(xiàng)目。

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