觀點網(wǎng) 近日，上海外高橋集團股份有限公司發(fā)布2024年年度報告。

報告顯示，2024年度集團實現(xiàn)營業(yè)收入71.02億元，同比下降6.19%；歸屬于上市公司股東的凈利潤9.51億元，同比增長2.47%。

報告披露，期內(nèi)歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益此外的凈利潤為3.56億元，較上年減少41.36%，主要由于本年度成功發(fā)行外高橋REITs產(chǎn)生大額投資收益，以及房產(chǎn)銷售毛利減少等因素綜合導致。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-27.82億元，較上年減少702.72%，主要由于財務公司吸收存款規(guī)模減少，發(fā)放貸款規(guī)模增加所致。

產(chǎn)城評論獲悉，外高橋以“創(chuàng)新自由貿(mào)易園區(qū)運營商全產(chǎn)業(yè)鏈集成服務供應商”為戰(zhàn)略定位，其業(yè)務涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)、城市更新運營、貿(mào)易服務、生物醫(yī)藥、專業(yè)服務等板塊。

業(yè)務發(fā)展

外高橋主要于外高橋保稅區(qū)、外高橋港綜合保稅區(qū)、外高橋物流園區(qū)、外高橋（集團）啟東產(chǎn)業(yè)園從事廠房、倉庫、辦公樓宇的投資、建設(shè)、運營和產(chǎn)業(yè)組織。

截至2024年底，集團持有可租售物業(yè)430萬平方米，出租率水平維持在84%。報告顯示，2024年物業(yè)經(jīng)營板塊收入為20.09億元，較上年同比增長0.47%。

雖然物業(yè)租賃取得進展，但房產(chǎn)項目銷售卻并不如意。

產(chǎn)城園區(qū)評論注意到，外高橋集團開發(fā)的祝橋森蘭海天名筑和航頭森蘭航薈名庭兩個住宅項目銷售進展緩慢，給集團營收帶來較大壓力。

報告期內(nèi)，外高橋集團共計實現(xiàn)銷售金額5.83億元，銷售面積39693.16平方米，實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入金額14.41億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積53411.56平方米，報告期末待結(jié)轉(zhuǎn)面積9878.84平方米。

年報披露，房產(chǎn)銷售板塊所獲得的營業(yè)收入比上年同比減少14.74%，毛利率比上年減少17.35個百分點。對此，外高橋表示，主要是由于本年度房產(chǎn)銷售面積和收入減少，導致營業(yè)收入同步減少。

在開發(fā)方面，外高橋集團則保持穩(wěn)健推進。具體來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊包含外聯(lián)發(fā)園區(qū)及新發(fā)展園區(qū)。報告期內(nèi)，外聯(lián)發(fā)園區(qū)方面，創(chuàng)世谷、生物醫(yī)藥科創(chuàng)中心三期竣備；大健康產(chǎn)業(yè)園開始地上結(jié)構(gòu)施工；高博醫(yī)院二期地下結(jié)構(gòu)完工。

新發(fā)展園區(qū)方面，新園竣工備案完成；H1地塊外立面和室內(nèi)裝修基本完工；H3地塊北樓主體驗收完成，南樓主體工程基本完工；H4-15公寓式酒店正在進行主體結(jié)構(gòu)施工，4號樓結(jié)構(gòu)封頂。

住宅項目方面，森蘭島完成規(guī)劃設(shè)計方案調(diào)整，售樓處幕墻工程基本完工；森蘭海天名筑竣備并交房，森蘭航薈名庭二結(jié)構(gòu)施工完成，正在進行機電安裝工程，壹公館完成改造并交房。全年完成住宅項目銷售面積2萬平，車位銷168個。

此外，森蘭熱度持續(xù)升溫，包括森蘭灣新增租賃面積2.35萬平方米，以及森蘭酒店公寓469套房源出租率超過80%。

然而，當前外部環(huán)境變化帶來的不利影響也在加深，外高橋外向型經(jīng)濟特征明顯，受外部影響的沖擊更大，同時集團發(fā)展進入戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期，新舊動能轉(zhuǎn)換正處在關(guān)鍵期。

對此，外高橋集團表示，將做強五大業(yè)務板塊以應對集團當前及未來發(fā)展的挑戰(zhàn)。

其中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)板塊將重點推動創(chuàng)世谷-外高橋生命科學園、生物醫(yī)藥科創(chuàng)中心三期、新展城-新園（一期、二期）等新增物業(yè)去化；外聯(lián)發(fā)園區(qū)加快大健康產(chǎn)業(yè)園建設(shè)，新發(fā)展園區(qū)則推動H1、H3、H4-15、G10-1地塊項目完工，G20-2地塊項目開工。

城市更新運營板塊則加力推進森蘭海天名筑、森蘭航薈名庭房產(chǎn)銷售；同時繼續(xù)推進零星分散商辦物業(yè)、歷史存量房源等各類非核心資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；全力推進森蘭商辦物業(yè)招商，存量項目單體出租率不低于80%。

REITs演繹

年報披露，報告期內(nèi)公司實現(xiàn)投資收益5.17億元，較上年同比增長442.20%，主要為轉(zhuǎn)讓REITs項目產(chǎn)生的大額投資收益。此外，報告期內(nèi)公司投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為2.16億元，主要為本年度出售REITs項目資產(chǎn)導致現(xiàn)金回流。

據(jù)了解，上海首單倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施REITs“華安外高橋REIT”由外高橋集團作為原始權(quán)益人，華安基金管理有限公司作為基金管理人，于2024年12月25日成功上市。

上市的華安外高橋REIT基金份額共計4億份，發(fā)售價格為2.79元/份，募集資金總額達到11.16億元人民幣。發(fā)行后，外高橋集團對華安外高橋REIT持有份額為20.00%。

該REIT的底層資產(chǎn)包括位于上海市浦東新區(qū)外高橋物流園區(qū)（二期）的4處倉儲物流項目，項目運營年限均已超過6年，建筑面積合計約為14.92萬平方米。

值得注意的是，華安外高橋REIT評估機構(gòu)對底層資產(chǎn)未來租金增長率假設(shè)較為保守，預測首年租金不增長，第2年至第10年假定租金年增長率為1%，第11年至收益期屆滿的長期年度增長假設(shè)為1.5%。

即2025年至2033年租金增長率僅為1%，低于市場歷史增速及部分同類型項目。一旦租金收入增長受限，可能導致整體業(yè)績受到影響。

外高橋集團表示，將繼續(xù)推進不動產(chǎn)投資證券化。大力推進公募REITs擴募工作，并力爭發(fā)行產(chǎn)業(yè)園持有型不動產(chǎn)ABS，在繼續(xù)主導產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展方向的同時，提升存量產(chǎn)業(yè)不動產(chǎn)的流動性，實現(xiàn)資產(chǎn)市場價值和現(xiàn)金收益，提升資金在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)進程中的循環(huán)效率，增強集團可持續(xù)經(jīng)營能力。

此外，產(chǎn)城園區(qū)評論了解到，外高橋私募基金已進入正式運作階段，公司近幾年構(gòu)建的“直投+基金”產(chǎn)業(yè)投資模式初具雛形，集團表示未來將通過進一步加大產(chǎn)業(yè)培育和投資的力度，為公司創(chuàng)造新的利潤增長點。但也需注意，完整的產(chǎn)業(yè)投資項目需要較長的周期，期間可能存在一定的投資決策風險和退出風險。

在優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)方面，外高橋集團2025年計劃發(fā)行各類直融產(chǎn)品95億元，年末直融余額141億元，凈增直融31億元。同時提升資金管理能效，進一步壓降集團整體融資成本，力爭壓降利率水平20BP，降本增效近8000萬元。

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