觀點(diǎn)網(wǎng) 自1986年聯(lián)交所正式開(kāi)幕，交易大堂啟用至今，香港交易所已扎根交易廣場(chǎng)近四十年。

雖未能計(jì)算出港交所這四十年所交付的租金有多少，但想來(lái)也是一筆不小的開(kāi)支。這里見(jiàn)證了香港金融交易市場(chǎng)的興衰，也見(jiàn)證了從“紅衫仔”到電子交易的交替，更見(jiàn)證了許多人的歡喜與頹喪。

時(shí)間滾滾向前，港交所還將繼續(xù)在這里駐足，也繼續(xù)支撐著香港的國(guó)際金融中心地位。為此，為了“香港交易所節(jié)省長(zhǎng)遠(yuǎn)租金開(kāi)支”，4月24日，港交所發(fā)布公告稱，其全資附屬公司Aurora已簽訂買賣協(xié)議，當(dāng)中Aurora同意向賣方ONE EXSQ（香港置地的附屬公司）購(gòu)入交易廣場(chǎng)部分物業(yè)作永久總部，代價(jià)總額為63億港元。

如今，香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)正逢租金下跌的窗口，逢低買入也將為港交所節(jié)約更多的收購(gòu)成本。

港交所預(yù)期，將于2025年9月1日或之后完成收購(gòu)上述平臺(tái)物業(yè)。

港交所與交易廣場(chǎng)

根據(jù)港交所公告顯示，其收購(gòu)的標(biāo)的總實(shí)用面積為147,025平方呎，包括位于香港中環(huán)康樂(lè)廣場(chǎng)8號(hào)交易廣場(chǎng)一期第42樓、43樓、44樓、45樓、46樓、47樓、48樓、49樓及50樓各全層；及平臺(tái)物業(yè)，包括位于交易廣場(chǎng)平臺(tái)1樓101–102鋪及平臺(tái)2樓201–202鋪及204–205鋪。

香港交易所現(xiàn)時(shí)已占用第一期物業(yè)的部分樓層作為其辦公室。根據(jù)買賣協(xié)議，本收購(gòu)交易之代價(jià)總額為63億港元。

關(guān)于收購(gòu)交易廣場(chǎng)物業(yè)用作永久總部的原因與裨益，港交所給出的說(shuō)法是，香港交易所扎根交易廣場(chǎng)近四十年，本收購(gòu)交易為香港交易所提供一個(gè)難得的戰(zhàn)略投資機(jī)會(huì)，購(gòu)入交易廣場(chǎng)的相關(guān)樓層作為其永久辦事處，并彰顯香港交易所支持香港作為國(guó)際領(lǐng)先金融中心發(fā)展的長(zhǎng)期承諾。

據(jù)介紹，交易廣場(chǎng)是位處香港中環(huán)核心商業(yè)區(qū)的優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓，眺望維多利亞港，并享有便捷交通連接。交易廣場(chǎng)亦是香港金融大會(huì)堂的所在地，以及舉辦香港新股上市活動(dòng)及其他重要金融相關(guān)會(huì)議和展覽的地點(diǎn)。

交易廣場(chǎng)地位十分重要，香港交易所的交易大堂就設(shè)于交易廣場(chǎng)，其名字也因此而來(lái)。交易廣場(chǎng)還是日本、加拿大等外國(guó)駐港領(lǐng)事館的所在地。

資料顯示，交易廣場(chǎng)由香港中環(huán)著名大業(yè)主置地公司興建。第一及第二座于1985年落成，樓高52層。第三座則于1988年落成，第三座附設(shè)富臨閣，為小型商場(chǎng)，樓高5層，包括3層商鋪。

在這里，交易廣場(chǎng)中心的噴水池中央豎著一個(gè)“8”字形的雕塑，寓意“發(fā)”。旁邊的臺(tái)階上水池邊則有一對(duì)水牛雕塑，“牛”市向來(lái)都是炒股人的追求。正門噴水池還擺放有臺(tái)灣雕塑大師朱銘鑄造的太極雕塑。

交易廣場(chǎng)第一座落成的次年，1986年3月27日，香港證券交易所、遠(yuǎn)東交易所、金銀證券交易所及九龍證券交易所四家交易所于收市后正式停業(yè)，由四所合并而成的香港聯(lián)合交易所（聯(lián)交所）于同年4月2日于中環(huán)交易廣場(chǎng)開(kāi)始運(yùn)作。位于交易廣場(chǎng)的交易大堂運(yùn)作首日，恒生指數(shù)成交2.26億港元。

同年10月6日，聯(lián)交所正式開(kāi)幕。毗鄰國(guó)際金融中心的交易大堂面積約4180平方米，相當(dāng)于10個(gè)籃球場(chǎng)大小。當(dāng)年于交易大堂工作的出市代表超過(guò)1200人。

當(dāng)時(shí)交易大堂還有一群忙碌又充滿活力的角色——各證券公司派駐的交易代表——他們身穿紅馬甲，并在紅衫前后寫(xiě)上經(jīng)紀(jì)號(hào)碼，加大識(shí)別度。“紅衫仔”的說(shuō)法由此誕生。

最初交易大堂設(shè)有906個(gè)席位，每個(gè)席位可容納兩名交易員。1993年，近1500名交易員在交易大堂工作，那是交易大堂的高光歲月。

據(jù)悉，電子交易興盛之前，股票交易一般都通過(guò)叫喊和手勢(shì)促成。掌心向外代表“賣出”，掌心向內(nèi)代表“買進(jìn)”，大拇指向上代表“成交”。紅衫仔們?cè)谙旅娼泻?，臺(tái)上工作人員在黑板上寫(xiě)下交易。

整個(gè)過(guò)程，紅衫仔們來(lái)回穿梭、繁忙，直至一天閉市。

但隨著時(shí)代車輪向前，1993年11月1日，香港證券交易開(kāi)始全面電子化。港交所開(kāi)始正式推出自動(dòng)對(duì)盤(pán)系統(tǒng)，輸入的買賣盤(pán)自動(dòng)按輪候中的價(jià)格及時(shí)間先后次序?qū)ΡP(pán)成交。

1996年，證券交易首次透過(guò)場(chǎng)外終端機(jī)進(jìn)行。第二代自動(dòng)對(duì)盤(pán)系統(tǒng)推出，證券交易除了由交易大堂終端機(jī)進(jìn)行交易，還可由安裝在交易大堂外的終端機(jī)進(jìn)行。

此后，交易大堂變得門可羅雀，最初的作用也一去不復(fù)返。于是，在開(kāi)市31年后，交易大堂最終在2017年10月27日宣告關(guān)閉，啟動(dòng)新裝修計(jì)劃。新裝修后的港交所交易大堂被命名為香港金融大會(huì)堂，開(kāi)始其新的使命。

甲廈租金下跌

如今，除了富臨閣部分由商場(chǎng)改建為五層玻璃幕墻商廈外，交易廣場(chǎng)其他三座辦公樓基本保持了1980年代的風(fēng)貌。

一代人有一代人的記憶，雖紅杉仔的時(shí)代已過(guò)去，但港交所的地位始終沒(méi)有動(dòng)搖。因而，對(duì)此收購(gòu)交易廣場(chǎng)，港交所認(rèn)為：“連同相關(guān)優(yōu)化項(xiàng)目工程，本收購(gòu)交易將有助香港交易所作為香港重要的金融市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施，滿足集團(tuán)的長(zhǎng)期業(yè)務(wù)發(fā)展和營(yíng)運(yùn)需求，進(jìn)一步促進(jìn)香港交易所與持份者的聯(lián)系，并反映香港交易所作為全球交易所的地位。”

“本收購(gòu)交易為香港交易所提供一個(gè)長(zhǎng)久的辦事處地點(diǎn)，將有助提升香港交易所應(yīng)對(duì)不同房地產(chǎn)周期的韌性，讓香港交易所可以受惠于擁有自置物業(yè)資產(chǎn)所帶來(lái)的最大效益和價(jià)值，并同時(shí)繼續(xù)透過(guò)租用交易廣場(chǎng)若干樓層來(lái)維持其營(yíng)運(yùn)的靈活性。本收購(gòu)交易亦將有助香港交易所節(jié)省長(zhǎng)遠(yuǎn)租金開(kāi)支。”

另悉，本收購(gòu)交易完成后，該物業(yè)將用作為香港交易所的總部及辦公室。除該物業(yè)外，香港交易所亦于2025年4月24日簽訂新租約租用交易廣場(chǎng)二期其中五個(gè)樓層，租賃期為九年，而香港交易所現(xiàn)時(shí)已租用該五個(gè)樓層作為辦公室。

在花旗看來(lái)，港交所斥資63億元向香港置地的附屬公司購(gòu)置交易廣場(chǎng)物業(yè)作永久總部，由于港交所的外部投資組合被變現(xiàn)以為收購(gòu)提供資金，投資收入可能下降。外部投資組合在2024年的總收入為4.47億港元，占2024財(cái)政年度稅前盈利的3%。該行認(rèn)為收購(gòu)可能會(huì)對(duì)盈利造成低單位數(shù)字的負(fù)面影響。

雖然全年收益可能受影響，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，趁市場(chǎng)租金處于低位時(shí)購(gòu)入物業(yè)，節(jié)省下的租金成本或許更為劃算。而且交易廣場(chǎng)所處的中環(huán)核心區(qū)，似乎還是租金下跌的“重災(zāi)區(qū)”。

據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署此前公布的數(shù)據(jù)顯示，2024年12月，香港核心地區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金指數(shù)較2023年12月有所下跌，上環(huán)/中區(qū)、灣仔/銅鑼灣、尖沙咀分別同比下降4.3%、6.7%、3.5%。至于同期的售價(jià)指數(shù)則報(bào)268.3，較2024年1月的349.4下降23.21%。

仲量聯(lián)行報(bào)告則顯示，截至2025年1月底，香港甲級(jí)寫(xiě)字樓整體空置率微升至13.3%。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)還顯示，2024年香港整體甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率已攀升至13.1%，為過(guò)去25年以來(lái)的新高，主要受到中環(huán)及其他地區(qū)新落成的項(xiàng)目影響。不過(guò)報(bào)告也指出，五大主要商業(yè)區(qū)中，四個(gè)地區(qū)的空置率保持穩(wěn)定，其中三個(gè)呈現(xiàn)改善跡象。

在租金表現(xiàn)方面，仲量聯(lián)行指出，2024年香港甲級(jí)寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)租金下跌8.6%，其中中環(huán)跌幅達(dá)12.0%，主要受區(qū)內(nèi)新供應(yīng)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)加劇影響。

仲量聯(lián)行還指出，由于利率高企和租金前景疲弱，2024年香港主要商用物業(yè)的資本價(jià)格均錄得下跌，其中甲級(jí)寫(xiě)字樓的資本價(jià)格下降9.8%。

另?yè)?jù)高力近日發(fā)布的2025年第一季度報(bào)告顯示，香港甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率預(yù)計(jì)將會(huì)上升，進(jìn)一步拖低租金。

報(bào)告顯示，2025年第一季度，香港甲級(jí)寫(xiě)字樓的凈需求稍微下降，以致整體租金按季下跌3%至每平方呎47.2港元。其中，核心區(qū)中環(huán)/金鐘的租金則按季錄得3.8%跌幅，跌幅較其他子市場(chǎng)大。

高力香港企業(yè)客戶服務(wù)主管顏慧萍預(yù)測(cè)，鑒于今年約有300萬(wàn)平方呎的寫(xiě)字樓進(jìn)入市場(chǎng)，空置率將進(jìn)一步上升，預(yù)計(jì)2025年租金將再下跌8-10%(9%)。

港交所此時(shí)入手，不失為好時(shí)機(jī)。

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