觀點(diǎn)網(wǎng) 2025年以來，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，63只已上市REITs中62只均實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)。

4月20日，招商基金管理有限公司發(fā)布了招商基金招商蛇口租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱，招商蛇口住房租賃REIT）2025年第一季度報(bào)告。

該REIT于2024年10月23日正式在深交所上市，是招商局旗下第二單獲批通過的REITs項(xiàng)目，也是2024年首單上市的租賃住房公募REITs。

2025年第一季度，是這只REIT上市后度過的第一個(gè)完整的季度，我們來看看它的表現(xiàn)。

報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口住房租賃REIT實(shí)現(xiàn)收入1791.03萬(wàn)元，環(huán)比下降13.42%；凈利潤(rùn)為負(fù)146.20萬(wàn)元，環(huán)比微幅改善0.27%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為796.06萬(wàn)元，環(huán)比下降60.3%。

同時(shí)，基金的現(xiàn)金流分派率為0.68%，環(huán)比下降0.24個(gè)百分點(diǎn)；年化現(xiàn)金流分派率為2.77%，環(huán)比下降1.28個(gè)百分點(diǎn)。

截至目前，該REIT的資產(chǎn)由2個(gè)租賃住房項(xiàng)目組成，包括軍位于深圳市南山區(qū)的林下項(xiàng)目和太子灣項(xiàng)目，合計(jì)擁有927套租賃住房及15套配套商業(yè)，可供出租面積合計(jì)6.53萬(wàn)平方米。

報(bào)告期內(nèi)，項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)，完成收入1767.28萬(wàn)元，息稅折舊及攤銷前利潤(rùn)1303.85萬(wàn)元。

同期，項(xiàng)目整體出租率為92.40%，同比上升17.01%。具體來看，林下項(xiàng)目出租率從2024年末的70.37 %提升至90.79%，太子灣項(xiàng)目租賃住房出租率從2024年末的92.86 %提升至95.8%。

但整體租金收繳率錄得96.96%，同比下降1.96%。降低的收繳率直接影響了當(dāng)季的租金收入。

該基金兩個(gè)底層資產(chǎn)中，林下項(xiàng)目2024年4季度的租金收繳率為99.68%，而2025年第一季度下降至96.32%，下降了3.37%。太子灣項(xiàng)目2024年4季度的租金收繳率為97.86%，2025年第一季度下降至97.66%，下降了0.2%。

總的來看，招商蛇口住房租賃REIT在2025年第一季度雖然收入環(huán)比下降，但利潤(rùn)的降幅卻有所收窄，這與其經(jīng)營(yíng)過程中的多方面因素相關(guān)。

包括，通過對(duì)比2024年4季度與2025年第一季度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)營(yíng)業(yè)成本的顯著下降對(duì)利潤(rùn)表現(xiàn)產(chǎn)生了積極影響。

2024年4季度，該REIT營(yíng)業(yè)成本合計(jì)為1563.85萬(wàn)元，而2025年第第1季度營(yíng)業(yè)成本降至565.76萬(wàn)元，降幅達(dá)到63.8%。這一成本下降主要得益于折舊和攤銷費(fèi)用以及運(yùn)營(yíng)服務(wù)費(fèi)等支出的降低。由于營(yíng)業(yè)成本的大幅降低，利潤(rùn)虧損有所減少。

期內(nèi)，招商蛇口住房租賃REIT最值得關(guān)注的點(diǎn)，是林下項(xiàng)目出租率重回90%以上。

2024年12月，招商蛇口租賃住房REIT的林下項(xiàng)目出租率降至70.37%，較11月末下降26.73%，主要由于重要企業(yè)租戶在12月25日合同到期后退租143套房屋。

項(xiàng)目方后續(xù)做了不少努力。2025年3月5日，招商蛇口租賃住房REIT曾發(fā)布公告稱，當(dāng)前租賃去化情況符合預(yù)期。

“過往2個(gè)月由于春節(jié)前大量客群離深返鄉(xiāng)，市場(chǎng)處于傳統(tǒng)意義的淡季，因此運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)采取“年末特惠”促銷策略量吸引部分客戶預(yù)定。2025年2月12日元宵節(jié)后成交熱度明顯提升。”該REIT稱。

但由于林下項(xiàng)目在一季度內(nèi)處于租賃去化爬坡階段，因此采用了綜合促銷策略，平均簽約租金較2024年末有所下降。

這令林下項(xiàng)目一季度的平均租金單價(jià)從去年第四季度的107.45元/平方米/月，微降至103.93元/平方米/月，并可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目的后續(xù)收入產(chǎn)生影響。

另值得注意的是，根據(jù)報(bào)告，2025年第一季度，招商蛇口住房租賃REIT企業(yè)租戶面積占已出租面積比例為15.35%，這一比例同比下降了9.38個(gè)百分點(diǎn)，這意味著租金的收入將更多依賴個(gè)人租戶。

相較于企業(yè)租戶，個(gè)人租戶租賃需求更加多樣化，租期分布較為分散，有利于降低集中退租風(fēng)險(xiǎn)，減少類似去年4季度退租事件帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

在2025年1月10日的公告中，招商蛇口住房租賃REIT就已稱自2024年12月26日起，本基金已不存在重要現(xiàn)金流提供方。

“當(dāng)前，本批房屋的去化側(cè)重定位在個(gè)人租戶群體，隨著后續(xù)出租率逐步爬坡，企業(yè)租戶占比預(yù)計(jì)穩(wěn)步下降，有利于項(xiàng)目中長(zhǎng)期業(yè)績(jī)的平穩(wěn)表現(xiàn)，本基金收入來源分散度也將相應(yīng)提高。”招商蛇口住房租賃REIT表示。

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