觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 2024年，國(guó)內(nèi)REITs發(fā)展進(jìn)入了快車(chē)道，發(fā)行數(shù)量及規(guī)模創(chuàng)下新高，全年新增29只REITs，發(fā)行規(guī)模達(dá)655億元，底層資產(chǎn)類(lèi)別不斷拓展。

其中，消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施為2024年新增規(guī)模最大的REITs種類(lèi)，全年共上市8只，發(fā)行規(guī)模213億元。

資料顯示，截止2025年4月17日，目前我國(guó)共上市64只REITs，總市值超1881億元，流通市值近869億元。

而同期，國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)共有8支消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs總市值290億元，全市場(chǎng)占比15.5%；7支保租房REITs，總市值153億元，全市場(chǎng)占比8.5%。

二級(jí)市場(chǎng)方面，隨著國(guó)內(nèi)投資者對(duì)REITs認(rèn)可，新上市的REITs項(xiàng)目首日溢價(jià)率顯著提高，已上市的REITs項(xiàng)目市值也出現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。

2025年4月22日，上海證券交易所舉行滬市保租房、消費(fèi)與倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs 2024年度集體業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。

其中，參會(huì)的REITs包括中金廈門(mén)安居REIT、國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏金茂商業(yè)REIT、華安百聯(lián)消費(fèi)REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT、中金普洛斯REIT。

那么，它們過(guò)去一年的表現(xiàn)如何呢？

保租房REITs：投資壓艙石

得益于穩(wěn)定的收益和資產(chǎn)保值，保租房REITs自2022年5月被納入公募REITs范疇以來(lái)，始終被資本市場(chǎng)稱(chēng)作“最為穩(wěn)健”的板塊。

由于2024年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的下滑，持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定收益的保租房REITs成為投資者的資產(chǎn)配置中的“壓艙石”而受到追捧。因此在過(guò)去一年，保租房REITs的市值均得到了大幅增加。

以此次參加滬市業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)的中金廈門(mén)安居REIT和國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT為例。

中金廈門(mén)安居REIT4月22日的市值達(dá)到了3.954元/份，較2024年1月1日的2.625元/份上漲52.08%；國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT是在2024年1月15日上市當(dāng)日收盤(pán)價(jià)2.822元/份，至今漲幅也達(dá)到了35.24%。

據(jù)了解，保障房REITs的穩(wěn)定性主要來(lái)自于兩點(diǎn)，一是穩(wěn)定從出租率和收繳率；二是穩(wěn)中有升的租約單價(jià)。

中金廈門(mén)安居REIT在2024年期末的出租率維持在99%的高位，其中個(gè)人租戶(hù)占比超過(guò)90%，租金收繳率為100%，在租租約的租金單價(jià)水平由2024年Q1的33.24元/平方米/月，上漲3.07%至34.26元/平方米/月。

由此2024年，中金廈門(mén)安居REIT實(shí)現(xiàn)總收入7930萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)3.16%，2025年01實(shí)現(xiàn)總收入2011萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)2.91%。

國(guó)泰君安城投寬庭保租房REITs期末的出租率為92.49%，雖然較中金廈門(mén)安居REIT的99%出租率有所不足，但得益于上海的地域優(yōu)勢(shì)，租金平均單價(jià)達(dá)到132.74元/平/月。

最終2024年基金實(shí)現(xiàn)總收入1.8億元，較招募說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)值，完成率100.78%。

但保租房REITs與其他類(lèi)型REITs項(xiàng)目相比派息率屬于較低水平，中金廈門(mén)安居REITs 2024年分紅金額為6051萬(wàn)元，按首發(fā)規(guī)模派息率為4.66%；國(guó)泰君安城投寬庭保租房REITs2024年實(shí)現(xiàn)可供分配金額約1.3億元，按首發(fā)規(guī)模派息率為4.28%。

此外，會(huì)上中金廈門(mén)安居REITs披露了2024年項(xiàng)目的擴(kuò)募情況。

2024年8月31日，中金廈門(mén)安居REITs發(fā)布公告，擬購(gòu)入廈門(mén)市到內(nèi)兩處租賃住房資產(chǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化盤(pán)活底層資產(chǎn)，擬購(gòu)入的項(xiàng)目為思明區(qū)的林邊公寓項(xiàng)目和湖里區(qū)的仁和公寓項(xiàng)目，合計(jì)建筑面積是超過(guò)8.9萬(wàn)平方米，共計(jì)2689套租賃住房。

國(guó)泰君安城投寬庭保租房REITs的原始權(quán)益人上海城投集團(tuán)旗下則有著豐富的可擴(kuò)募資產(chǎn)。據(jù)了解，除了已發(fā)行的江灣和光華社區(qū)以外，上海城投集團(tuán)旗下持有的租賃住房資產(chǎn)合計(jì)超16000套。

消費(fèi)REITs：租金承壓

因消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs是2024年新增REITs類(lèi)別，參會(huì)基金披露的數(shù)據(jù)沒(méi)有前一年的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)可以參考對(duì)比。

從零售行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中得知，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施在2024年面臨的最大危機(jī)便是租金承壓。

截止至2024年末，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商業(yè)街商鋪平均租金下跌0.42%，直接影響消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的收入水平。參會(huì)的嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏金茂商業(yè)REIT、華安百聯(lián)消費(fèi)REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT基金總收入分別為1.08億元、8422.4萬(wàn)元、1.03億元、9721.1萬(wàn)元。

不過(guò)當(dāng)下入市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，均是各原始權(quán)益人旗下成熟的商業(yè)項(xiàng)目，提高了基金的抗風(fēng)險(xiǎn)性。

嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT的底層資產(chǎn)是位于北京的4個(gè)社區(qū)超市項(xiàng)目，業(yè)態(tài)定位高頻剛需消費(fèi)，具有低運(yùn)營(yíng)成本、高周轉(zhuǎn)率的特點(diǎn)；

華夏金茂商業(yè)REIT底層資產(chǎn)為長(zhǎng)沙覽秀城購(gòu)物中心，位于“新消費(fèi)之都”長(zhǎng)沙的核心板塊，三公里內(nèi)有約60萬(wàn)的年輕-家庭-品質(zhì)消費(fèi)客群；

華安百聯(lián)消費(fèi)REIT底層資產(chǎn)為上海又一城購(gòu)物中心，位于上海傳統(tǒng)居住區(qū)，是上海東北部的旗艦型購(gòu)物中心；

華夏首創(chuàng)奧萊REIT底層資產(chǎn)為濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目和武漢首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目在首創(chuàng)旗下奧萊中的盈利水平位于第一梯隊(duì)。

當(dāng)下消費(fèi)RIETs的優(yōu)勢(shì)在于政府的重視以及政策發(fā)力。2025年的政府工作報(bào)告將大力提振消費(fèi)列為政府工作的首要任務(wù)。2025年3月中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳于2025年3月印發(fā)《提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案》將提振消費(fèi)擺到更加突出位置。

得益于消費(fèi)政策的發(fā)力，投資者提高了對(duì)于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資熱情，相關(guān)基金已經(jīng)出現(xiàn)一輪上漲。

參會(huì)的嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏金茂商業(yè)REIT、華安百聯(lián)消費(fèi)REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT自2024年12月起至今漲幅均達(dá)到30%以上，其中華夏首創(chuàng)奧萊REIT漲幅最大，超過(guò)55%。

然而在一系列政策扶持和刺激下，部分優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)雖然出租率開(kāi)始穩(wěn)定，但用租金換取出租率的現(xiàn)狀沒(méi)有明顯改善，租金水平仍處在下滑趨勢(shì)。

2024年末，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT出租率96.43%，租金單價(jià)水平3.98元/平方米/天；華夏金茂商業(yè)REIT出租率98.73%，租金單價(jià)水平86.87元/平方米/天；

華安百聯(lián)消費(fèi)REIT出租率95.56%，租金單價(jià)水平233元/平方米/天；華夏首創(chuàng)奧萊REIT出租率98.07%，租金單價(jià)水平175.66元/平方米/天。

不過(guò)與保租房REITs項(xiàng)目相比，消費(fèi)REITs的分紅比例更大，派息率普遍在5%以上，更受投資者的喜愛(ài)。

嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT期內(nèi)可分配金額為6197萬(wàn)元，按報(bào)告期末市值計(jì)算，派息率為5.73%；華夏金茂商業(yè)REIT期內(nèi)可分配金額為4959.2萬(wàn)元，按基金募集規(guī)模，派息率為5.06%；

華安百聯(lián)消費(fèi)REIT期內(nèi)可分配金額為6321萬(wàn)元，按報(bào)告期末市值計(jì)算，派息率為5.59%；華夏首創(chuàng)奧萊REIT期內(nèi)可分配金額為4405.7萬(wàn)元，按基金募集規(guī)模，派息率為5.83%。

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