觀點網(wǎng) 在產(chǎn)業(yè)園REIT租金普降、空置率攀升的2024年，從披露的數(shù)據(jù)來看，已上市的產(chǎn)業(yè)園REITs中，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT是少有的租金同比增長的項目之一。

2024年年度報告顯示，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT的收入為4547.12萬元，凈利潤為2231.95萬元，本期經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為3186.15萬元，本期現(xiàn)金流分派率為3.89%。

報告期內，基礎設施項目整體期末出租率為94.36%，租金收繳率為98.30%，合計實現(xiàn)營業(yè)收入4495.75萬元，息稅折舊攤銷前利潤為3861.07萬元（未考慮項目公司層面的投資性房地產(chǎn)公允價值變動）。

產(chǎn)城園區(qū)評論獲悉，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT的底層資產(chǎn)屬于單層標準廠房類制造園區(qū)，2024年其出租率較上年有所下降，但租金方面總體較為穩(wěn)定，租約期限相對較長，租戶結構相對穩(wěn)定。

提升的租金

國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT的底層資產(chǎn)由2個產(chǎn)業(yè)園組成，分別為臨港奉賢智造園一期和臨港奉賢智造三期，總建筑面積約113,699平方米。項目位于上海市奉賢區(qū)，屬于標準工業(yè)廠房行業(yè)，聚焦智能制造、高新材料等高端制造業(yè)領域。

其中，臨港奉賢智造園一期于2013年11月開始運營，截至報告期末已運營時間11.2年，臨港奉賢智造園三期于2017年6月開始運營，截至報告期末已運營時間7.6年。

據(jù)高力國際數(shù)據(jù)，2024年第四季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金環(huán)比下降3.1%，全市平均租金降至3.41元/平/天，全年累計下降13%。同期，空置率達28.2%，環(huán)比上升0.8個百分點，同比上升5.7個百分點。

隨著前端工業(yè)用地持續(xù)推出，以及廠房辦公建筑竣工大規(guī)模入市的環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)園需求仍舊偏弱，在其他產(chǎn)業(yè)園采取“以價換量”的趨勢下，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT逆勢而行，采取租金上調策略。

年報顯示，2024年臨港產(chǎn)業(yè)園REIT的資產(chǎn)項目整體租金單價水平為1.28元/平米/天，較上年同期的1.21元/平米/天同比增長5.79%。其中一期項目期內租金單價為1.25元/平方米/天，同比增加5.04%；三期項目期內租金單價為1.29元/平方米/天，同比增加5.74%。

然而，租金上漲，帶來的收入?yún)s不增反降。報告期內，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT的基金收入為4547.12萬元，較上年同比下降了7.57%；期內基礎設施項目公司現(xiàn)金流流入合計為4724.85萬元，主要來源于租金收入和存款利息等。

產(chǎn)城園區(qū)評論注意到，拖累整體租金收入增長的核心因素，正是出租率和期末租金收繳率的雙重下降。

從項目運營情況來看，項目期末整體出租率為94.36%，較上年下降3.27%。其中，臨港奉賢智造園一期項目出租率為100%，維持上年滿租狀態(tài)；而臨港奉賢智造園三期項目報告期末出租率為91.25%，與去年同期96.32 %相比減少5.07%。

與此同時，該期基礎設施項目整體租金收繳率較上年同期降低1.6%，其中三期項目期末收繳率為97.31%，較上年同比下降2.53%。

此外，受一戶重要現(xiàn)金流提供方提前騰退部分面積，以及另一租戶申請合同租金優(yōu)惠所致，報告期內資產(chǎn)項目的實收租金隨之減少。

年報顯示，報告期內一期項目租金收入為1644.82萬元，同比下降3.97%，三期項目租金收入為2850.93萬元，同比下降6.59%。這也進一步導致可供分配金額較上年同期下降超過10%。

區(qū)域競爭與機會

目前，標準工業(yè)廠房行業(yè)在國內正處于適應產(chǎn)業(yè)升級、新興產(chǎn)業(yè)崛起以及產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展需求的快速發(fā)展階段。

產(chǎn)城園區(qū)評論了解到，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT底層資產(chǎn)所在的臨港新片區(qū)，作為國家重點發(fā)展的區(qū)域，吸引了眾多企業(yè)入駐，標準工業(yè)廠房市場競爭也較為激烈。

報告期內，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT周邊新增競爭性項目臨港智造園十一期，該項目于2024年6月投產(chǎn)，宗地面積9.8萬平方米，建筑面積19.9萬平方米，提供多棟標準廠房及配套宿舍，適合各類科技創(chuàng)新、生物醫(yī)藥及智能制造企業(yè)入駐。

此外，周邊競爭項目還有位于臨港新片區(qū)藍灣未來城內的臨港智造園二期玉蘭園，宗地面積達226畝，總建筑面積達11.1萬平方米，提供單體面積2000-10000平方米的單層、多層標準/定制廠房，適合各類科技創(chuàng)新及智能制造企業(yè)入駐；以及位于臨港奉賢智能新鎮(zhèn)內的臨港智造園六期生命科技產(chǎn)業(yè)園，總建筑面積達28萬平方米，將建成國內領先的生命科技產(chǎn)業(yè)集群，集聚國內外生命科技與生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)領域的企業(yè)、科研院所，是產(chǎn)學研為一體的產(chǎn)業(yè)基地。

雖然周邊同類競爭項目聚集，但底層資產(chǎn)項目所處的臨港新片區(qū)作為上海自貿區(qū)的重要組成部分，仍然具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢和政策優(yōu)勢。

近年來，上海在智能制造、高端裝備制造、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)領域取得了顯著進展，為標準工業(yè)廠房市場提供了廣闊的租賃需求。

同時，上海積極推動科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級，加大對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的支持力度，為該項目底層資產(chǎn)運營創(chuàng)造了良好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。2024年上海GDP增速達5.8%，臨港新片區(qū)固定資產(chǎn)投資超6100億元，重點布局智能制造、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)，為園區(qū)提供長期需求支撐。

截至報告期末，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT基礎設施項目租戶結構相對穩(wěn)定。20家租戶主要行業(yè)集中在汽車裝備、高新材料、精密機械、生物醫(yī)藥及其他，按期末對應行業(yè)租戶承租面積占總已租賃面積比例計算的行業(yè)租戶占比分別為27.37%、22.52%、14.15%、11.93%以及24.03%。

此外，在報告末期剩余租期方面，一期園區(qū)的加權剩余租期約2.73年，三期園區(qū)加權剩余租期約4.27年。重要租戶平均剩余租期在3年以上，有助于維持出租水平的相對穩(wěn)定。

展望未來，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT表示，基金計劃通過擴募納入優(yōu)質資產(chǎn)，不斷提升產(chǎn)品可供分配金額。在未來一至三年內，基金將圍繞提升資產(chǎn)運營效率、優(yōu)化租戶結構、拓展市場渠道等方面制定經(jīng)營策略。

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