觀點(diǎn)網(wǎng)  隨著保租房供應(yīng)的不斷增加，作為全國首批深交所首單保障性租賃住房REITs產(chǎn)品的紅土創(chuàng)新深圳安居REIT在2024年的感受到壓力。

最明顯的表現(xiàn)是運(yùn)營數(shù)據(jù)出現(xiàn)了輕微的下滑，特別是REIT旗下項(xiàng)目隨著三年免稅政策到期，項(xiàng)目公司稅金及附加成本呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性躍升。

4月9日，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT舉行線上業(yè)績說明會(huì)，管理層就紅土創(chuàng)新深圳安居REIT就2024年度運(yùn)營情況向投資者做出回應(yīng)。

稍現(xiàn)的壓力

資料顯示，2024年度紅土創(chuàng)新深圳安居REIT收入5380萬元，其中保障性租賃住房租金收入5118萬元，配套商業(yè)租金收入160萬元，配套停車場(chǎng)的租金收入是102萬元；經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為4909.20萬元，現(xiàn)金流量分派率為2.99%；全年分紅3次，實(shí)際分配金額6149萬元。

目前，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的底層資產(chǎn)有4個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，分別為居百泉閣項(xiàng)目、安居錦園項(xiàng)目、保利香檳苑項(xiàng)目和鳳凰公館項(xiàng)目，建筑面積合計(jì)13.47萬平方米，包含共計(jì)1830套保障性租賃住房、9間商鋪以及510個(gè)停車位。

會(huì)上，管理層披露了四個(gè)底層資產(chǎn)的詳細(xì)經(jīng)營情況：截至2024年12月31日，按建筑面積占比，安居百泉閣項(xiàng)目保障性租賃住房出租率為95.82%、配套商業(yè)出租率為94.12%、配套停車場(chǎng)出租率為100%；

安居錦園項(xiàng)目保障性租賃住房出租率為95.88%、配套停車場(chǎng)出租率為100%；保利香檳苑項(xiàng)目保障性租賃住房出租率為90.79%；鳳凰公館項(xiàng)目保障性租賃住房的出租率為98.63%。保障性租賃住房整體出租率為96.29%。

但隨著深圳保障房供應(yīng)量的增加，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT旗下四個(gè)項(xiàng)目所在的行政區(qū)也均有多家競品爭奪市場(chǎng)份額。

其中安居百泉閣項(xiàng)目位于福田區(qū)，行政區(qū)內(nèi)主要配租批次的保障性租賃住房項(xiàng)目還有安山居、富通九曜公館和自由港灣等類似基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目；安居錦園項(xiàng)目位于羅湖區(qū)，行政區(qū)內(nèi)主要配租批次的保障性租賃住房項(xiàng)目有深業(yè)泰富廣場(chǎng)、筍崗萬象廣場(chǎng)和新世界大廈等項(xiàng)目；

而保利香檳苑項(xiàng)目位于大鵬新區(qū)，行政區(qū)內(nèi)有安居鵬灣府、佳兆業(yè)假日廣場(chǎng)和下沙搬遷安置區(qū)等項(xiàng)目；鳳凰公館位于坪山區(qū)，行政區(qū)內(nèi)有有安居盤龍?jiān)?、潤樾山花園、萬樾府、璽悅臺(tái)和安居鳳凰苑等項(xiàng)目。

大量競品進(jìn)入市場(chǎng)，導(dǎo)致在2024年度紅土創(chuàng)新深圳安居REIT出現(xiàn)了出租率小幅下滑的情況。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年度，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT保障性租賃住房租金收益率為99.98%，住宅實(shí)際出租面積較2023年下滑2.07%至12.9萬平方米，出租率下滑2.04個(gè)百分點(diǎn)至96.29%；

商鋪?zhàn)饨鹗找媛蕜t為97.85%較2023年下降2.12個(gè)百分點(diǎn)，商鋪實(shí)際出租面積下滑5.88%至389.7平方米，出租率下滑5.88個(gè)百分點(diǎn)至94.12%；停車場(chǎng)的租金收益率為100%。

值得注意的是，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT還面臨項(xiàng)目公司的稅金及附加其他成本費(fèi)用較去年同期大幅上漲的問題。

紅土創(chuàng)新深圳安居REIT旗下安居錦園和安居鼎吉兩家項(xiàng)目公司的本期稅金及附加較上年同期分別增長了843.76%和139.22%，這主要是由于安居錦園項(xiàng)目、保利香檳苑項(xiàng)目、鳳凰公館項(xiàng)目的房產(chǎn)稅三年免稅期已結(jié)束，本期較上年同期房產(chǎn)稅增加產(chǎn)生的變動(dòng)。

此外，安居錦園和安居鼎吉本期其他成本較上年同期增長了86.84%和70.50%，主要是由于空置房物管費(fèi)、專項(xiàng)維修金以及日常維修費(fèi)的增加產(chǎn)生的變動(dòng)。

擴(kuò)募與增值

盡管面對(duì)市場(chǎng)壓力，但紅土創(chuàng)新深圳安居REIT并未停下擴(kuò)募的腳步。

紅土創(chuàng)新深圳安居REIT于2024年6月1日發(fā)布了擴(kuò)募公告，擬申請(qǐng)擴(kuò)募并新購入位于廣東省深圳市的承福苑項(xiàng)目、南馨苑項(xiàng)目和空港花園項(xiàng)目三個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目。

會(huì)上，管理層詳細(xì)介紹了三個(gè)即將擴(kuò)募項(xiàng)目的具體情況：承福苑項(xiàng)目位于福田區(qū)梅林街道，共382套保障性租賃住房，建筑面積1.46萬平方米，定含配套車位；南馨苑項(xiàng)目位于深圳市南山區(qū)粵海街道，共490套保障性租賃住房，建筑面積1.89萬平方米；空港花園項(xiàng)目位于深圳市寶安區(qū)福永街道，共2338套保障性租賃住房建筑面積14.48萬平方米。

預(yù)計(jì)擴(kuò)募并新購入資產(chǎn)完成后，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT將持有位于深圳市6個(gè)區(qū)的七處保障性租賃住房資產(chǎn)，合計(jì)建筑面積31.3萬平方米，預(yù)計(jì)5040套保障性租賃住房及其配套。

為了展示其運(yùn)營能力，管理層向投資者詳細(xì)介紹了上市3年旗下項(xiàng)目租金的變動(dòng)情況。

紅土創(chuàng)新深圳安居REIT旗下四個(gè)項(xiàng)目中，安居百全閣項(xiàng)目在2022年基準(zhǔn)租金單價(jià)是59.74元/平方米，從2025年3月1日調(diào)整到60元每平方米，漲幅是0.44%；

安居錦園項(xiàng)目是2022年基準(zhǔn)租金單價(jià)是44.38元/平方米，從2025年3月1日調(diào)整到45.6元/平方米，漲幅是2.75%；

保利香檳院項(xiàng)目2022年基準(zhǔn)租金單價(jià)是14.52元/平方米，從2024年1月1日調(diào)整到17.4/平方米，漲幅是19.83%，從2025年1月1日又再次調(diào)整到20.4/平方米，漲幅17.24%；鳳凰公館項(xiàng)目2022年至今基準(zhǔn)租金單價(jià)是17.23元/平方米，沒有變動(dòng)。

管理層表示，具體每套房租金在基準(zhǔn)租金單價(jià)基礎(chǔ)上，根據(jù)面積戶型及朝向等因素進(jìn)行差異性的一個(gè)調(diào)節(jié)，租賃合同期限一般不超過3年，租期內(nèi)不調(diào)整，到期后按照最新配租價(jià)格簽約。

由于紅土創(chuàng)新深圳安居REIT屬于配租型保障性租賃住房項(xiàng)目，租戶來源多為單位定向配租業(yè)務(wù)。

但目前占比超過4個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目總面積10%的承租人只有一家，即榮耀終端股份有限公司，租賃面積18041.77平方米，占安居百泉閣項(xiàng)目可租賃面積的45.43%，占4個(gè)項(xiàng)目可租賃總面積的13.40%；榮耀終端股份在報(bào)告期內(nèi)的租賃收入為1210.49萬元,占安居百泉閣項(xiàng)目收入的43.52%，占4個(gè)項(xiàng)目總收入的22.50%。

為了保障分配效率，深圳市住房主管部門要求分配主體在組織面向單位定向配租的同時(shí)，也加大了面向個(gè)人配租的力度和頻次。

綜合來看深圳的保障房租賃市場(chǎng)，截至2024年末，在供給端深圳市已建設(shè)籌集保障性住房10.5萬套（間）、供應(yīng)分配7.98萬套（間）。全市開工改造老舊小區(qū)202個(gè)，惠及居民約8.2萬戶，完成179個(gè)老舊小區(qū)改造，超額完成年度目標(biāo)。

在需求端，深圳市常住人口住房自有率約為23%，租房比例高達(dá)77%。而且預(yù)計(jì)到2025年底，深圳常住人口將增至1860萬。這意味著市民對(duì)保障性租賃住房的需求仍將大幅增加。

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