觀點網(wǎng) 平安集團(tuán)似乎特別青睞在開年時節(jié)收購華南區(qū)域的物流資產(chǎn)項目。

2024年2月收購了廣東江門兩個工業(yè)園區(qū)資產(chǎn)，今年3月中旬又傳出消息，擬從第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)手中收購2宗位于東莞的物流倉儲項目。

據(jù)了解，平安與第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)這筆交易金額數(shù)十億元，將通過平安保險買入，收購后仍將委托第一產(chǎn)業(yè)負(fù)責(zé)資產(chǎn)經(jīng)營管理。

觀點新媒體向第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)求證，企業(yè)并未透露關(guān)于此次交易資產(chǎn)的具體信息。

據(jù)查閱資料，目前第一產(chǎn)業(yè)于華南地區(qū)的園區(qū)數(shù)量合計16宗，位于東莞的物流園區(qū)占大頭，達(dá)到13宗，超過這家企業(yè)布局華東、華中、華北市場的物流資產(chǎn)項目總和。

第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)東莞物流資產(chǎn)項目數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)、企業(yè)官網(wǎng)

查看坐標(biāo)，第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)于東莞布局的項目大多聚集于麻涌及大嶺山，包括大嶺山松湖物流園，周邊有龍大、南光、莞深、廣深、潮莞等多條高速環(huán)繞，園區(qū)用地面積11.84萬平方米，總建筑面積14.76萬平方米。

大嶺山湖畔物流園項目，位于東莞市大嶺山雞翅嶺村，南接香山路、東近雅迪路，緊鄰G94珠三角環(huán)線高速石大路出口，園區(qū)占地面積5.99萬平方米，總建筑面積7.15萬平方米。

東莞大嶺山大塘朗物流園項目更具典型性，該項目位于東莞市大嶺山鎮(zhèn)大塘朗村，距離珠三角環(huán)線高速出入口僅1.5公里，目前已經(jīng)成為格力電器華南區(qū)域物流中心。園區(qū)由四棟雙層倉庫、配套辦公樓及員工宿舍、飯?zhí)谩⑿蓍e區(qū)等組成。內(nèi)設(shè)格力科技展廳，包括智能裝備和智能家居兩個主要版塊，是格力在全國開設(shè)的首家以智能裝備為主的展廳。

雖然并未得知平安集團(tuán)擬收購東莞項目的具體信息，但足以看出這家企業(yè)在進(jìn)行物流資產(chǎn)收購的標(biāo)準(zhǔn)中，一定需要考量項目面積。

早在2024年2月，平安人壽以超20億元的價格收購由三個內(nèi)地物流資產(chǎn)組成的投資組合，當(dāng)中包括位于廣東江門的兩個工業(yè)園區(qū)。

平安方面表示，收購鶴山市合能商貿(mào)有限公司、維龍供應(yīng)鏈管理有限公司等公司100%股權(quán)，以達(dá)到100%持有位于江門鶴山、江門蓬江的兩個穩(wěn)定營運的物流園區(qū)資產(chǎn)。

據(jù)了解，鶴山合能建設(shè)的是位于江門鶴山的維龍珠西智慧物流產(chǎn)業(yè)園，該項目總建面25萬平方米，總投資達(dá)到1.2億美元。其中包括21萬平方米建筑面積的現(xiàn)代物流倉庫，于2021年7月正式投產(chǎn)運營。

據(jù)觀點新媒體了解，項目已經(jīng)引入希音跨境電商項目，以租用全部倉儲面積。

而維龍蓬江主要運營江門蓬江的維龍江門大消費供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)園，總建面8.2萬萬平方米，用于建設(shè)產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈服務(wù)中心、新零售產(chǎn)業(yè)購銷中心、供應(yīng)鏈金融及結(jié)算中心等，擬打造成大灣區(qū)生活消費品商貿(mào)及物流樞紐的示范園區(qū)。

如平安等險資的流動方向，一直以來都是不動產(chǎn)市場的關(guān)注重點。

據(jù)中國平安2023年業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，2023年內(nèi)保險資金投資組合規(guī)模4.72萬億元，較年初增長9%；綜合投資收益率3.6%，同比上升0.9個百分點。

“中國平安在不動產(chǎn)方面的投資風(fēng)險遠(yuǎn)低于行業(yè)平均，風(fēng)險可控，公司對于物流園區(qū)、商業(yè)綜合體、數(shù)據(jù)中心、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等保持著濃厚的興趣。”前平安首席投資官鄧斌此前介紹平安不動產(chǎn)的投資底層邏輯，表示當(dāng)前投資風(fēng)險敞口較小。

“從3年前就開始在壓降不動產(chǎn)投資敞口。”2021年，平安保險資金投資組合中，不動產(chǎn)投資余額為2161.38億元，在總投資資產(chǎn)中占比5.5%；2022年下降至2045.62億元，在總投資資產(chǎn)中占比4.7%；而2023年則進(jìn)一步降至2039.87億元，占總投資資產(chǎn)比重4.3%。

收縮的錢要留向哪里？從發(fā)展趨勢看，用新的眼光來看待不動產(chǎn)投資。保險投資商業(yè)不動產(chǎn)的范圍也更加多元化，可以布局物流園區(qū)、商業(yè)綜合體。

平安還表示，除物流園區(qū)之外，大數(shù)據(jù)算力中心也是新一代不動產(chǎn)，未來會積極加大配置。

不難看出，平安已改變了曾經(jīng)長期追求不動產(chǎn)投資增值的地產(chǎn)投資邏輯，專項穩(wěn)定經(jīng)營、現(xiàn)金流回報更為充足的不動產(chǎn)資產(chǎn)。

據(jù)鄧斌彼時透露，截至2023年年末平安持有約1600億元物業(yè)資產(chǎn)，“空置率低，出租率很高，租金收益率也很滿意，這些不動產(chǎn)在歷史上的IRR內(nèi)涵投資收益符合平安的投資收益假設(shè)。”

此外，2023年-2025年這三年時間內(nèi)，平安加碼物流資產(chǎn)項目投資的腳步從超一線城市逐漸轉(zhuǎn)向東莞、江門及西安二線城市。

2023年初，平安以超過73億元金額入手位于北京、上海的四個產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動產(chǎn)項目。

據(jù)了解，四個產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動產(chǎn)項目包括上海東方萬國項目、上海弘源科創(chuàng)項目、北京弘源國際項目、北京弘源新時代項目，累計出資總金額約為62.04億元，總投資金額預(yù)計73.33億元。

值得注意的是，這筆投資的交易方為聯(lián)想旗下弘毅投資，四個園區(qū)資產(chǎn)的原投資方均為弘毅投資所管理的地產(chǎn)私募投資基金，包括弘創(chuàng)聯(lián)持（深圳）資產(chǎn)管理（有限合伙）、弘毅貳零壹伍（深圳）地產(chǎn)投資中心（有限合伙）、北京海淀科技產(chǎn)業(yè)空間優(yōu)化基金中心（有限合伙），資產(chǎn)管理方為弘毅旗下的資管平臺弘源資產(chǎn)。

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