8月，是房地產(chǎn)傳統(tǒng)“金九銀十”前的短暫蟄伏，也是房企集中向投資者匯報(bào)上半年成績(jī)的業(yè)績(jī)?cè)隆Ｔ诖诉^(guò)程中，每家房企的土儲(chǔ)面貌、銷(xiāo)售進(jìn)度、利潤(rùn)進(jìn)退、財(cái)務(wù)費(fèi)用表現(xiàn)等，得以被一一窺見(jiàn)。

對(duì)于上半年來(lái)說(shuō)，房企融資端經(jīng)歷了“前高后低”的行情。一季度后，市場(chǎng)遭遇密集調(diào)控。針對(duì)房企融資，銀保監(jiān)會(huì)5月中旬，下發(fā)了23號(hào)文，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資。房企的融資渠道開(kāi)始收窄，來(lái)自資金面的支持也相對(duì)減弱。

而海外債方面，由于去年6月，發(fā)改委發(fā)文限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金等，并要求企業(yè)提交資金用途承諾，在保障“借新還舊”的同時(shí)限制房企過(guò)度提高外債比例。

因此2019年上半年，可以看到房企發(fā)行海外債的金額有所下降，2019年上半年，觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)100余家樣本企業(yè)，統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)上半年房企的海外融資規(guī)模達(dá)到3866.2億元，較去年同期出現(xiàn)明顯下跌。

“塞翁失馬，焉知非福”，海外債上的相對(duì)謹(jǐn)慎，也間接給房企帶來(lái)了意外的收獲。

2018年中美貿(mào)易摩擦、經(jīng)濟(jì)增速下行，宏觀經(jīng)濟(jì)的種種特征，都需要匯率給出比較大的彈性。我們也可以看到，2018年人民幣匯率波動(dòng)明顯增加，關(guān)于破7的討論不絕于耳，并于今年8月5日給出了答案，離岸、在岸人民幣對(duì)美元匯率雙雙跌破“7”元關(guān)口。因此，反映到房企的財(cái)務(wù)報(bào)表中，上半年上市房企匯兌損失整體有所減少。

觀點(diǎn)指數(shù)以30家1-8月銷(xiāo)售金額均排在TOP40以內(nèi)的上市房企作為樣本，可以看到上述房企的總匯兌損失是34.08億元，較去年同期的78.48億元，下降56.57%，近乎六成。

當(dāng)中因?yàn)槟瓿跞嗣駧怕杂猩?，再加上有不少企業(yè)開(kāi)展外匯套期保值業(yè)務(wù)，管控外匯風(fēng)險(xiǎn)。因此匯兌由負(fù)轉(zhuǎn)正，匯兌損失下降超過(guò)80%，甚至100%的房企也不在少數(shù)。

回顧到利潤(rùn)表上，2019年中期匯兌損益對(duì)上述30家房企的凈利潤(rùn)平均影響比例為-1.47%，對(duì)比2018年中期的-3.65%，上升2.18個(gè)百分點(diǎn)。這也意味著，經(jīng)歷匯率的擾動(dòng)后，房企已經(jīng)有所行動(dòng)。

以個(gè)體來(lái)說(shuō)，去年上半年，有個(gè)別房企匯兌損失為1.09億元，其凈利潤(rùn)僅為5.74億元，換句話說(shuō)，匯兌損失對(duì)其凈利潤(rùn)的影響比率達(dá)到18.99%，而今年上半年其該指標(biāo)有明顯好轉(zhuǎn)，為4.04%。在30家房企中，匯兌損失對(duì)其凈利潤(rùn)影響比例最大的達(dá)到7.7%。

透過(guò)上述數(shù)據(jù)可以明顯看到，匯率波動(dòng)不僅使得發(fā)行較多海外債的房企匯兌損益擴(kuò)大，亦會(huì)提升海外融資成本，侵蝕凈利潤(rùn)表現(xiàn)。但是人民幣兌美元匯率“破7”已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)，房企又只能在“借新還舊”的循環(huán)融資命題中局限發(fā)揮，因此對(duì)于高杠桿的中小房企來(lái)說(shuō)，帶來(lái)的財(cái)務(wù)沖擊會(huì)更大。

對(duì)于下半年或許更長(zhǎng)的明年來(lái)說(shuō)，面對(duì)人民幣破“7”，房企應(yīng)該如何管控外匯風(fēng)險(xiǎn)？外匯套期保值和減少發(fā)債要怎么平衡？成本上升中的債務(wù)結(jié)構(gòu)又應(yīng)該如何調(diào)整？在這里或許可以找到答案。

9月24日下午，以“匯率與境外債券融資”為主題的“香港資本圓桌”將在深圳舉行。在此次閉門(mén)圓桌上，將對(duì)當(dāng)下的匯率、海外債等熱點(diǎn)話題進(jìn)行專(zhuān)題分享。