對(duì)于貨幣市場(chǎng)來說，8月5日注定是個(gè)不平凡的日子。這日，為了降低美國(guó)貿(mào)易保護(hù)對(duì)中國(guó)加征關(guān)稅預(yù)期等影響，人民幣對(duì)美元匯率有所貶值，突破了7元關(guān)口。在此之前的20年，人民幣對(duì)美元匯率升值了20%，是國(guó)際主要貨幣中最強(qiáng)勢(shì)的貨幣。

是日，在岸、離岸人民幣雙雙破7的消息引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。在回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)切情緒時(shí)，央行負(fù)責(zé)人表示，“‘7’更像水庫的水位，豐水期的時(shí)候高一些，到了枯水期的時(shí)候又會(huì)降下來，有漲有落，都是正常的。”

這更像是歷史節(jié)點(diǎn)的必然選擇，只是事物總是有著兩面性。人民幣破七對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響要更加消極一些。8月5日，受“破7”消息影響，房地產(chǎn)指數(shù)下跌2.36%，百余家房地產(chǎn)股票下跌。

實(shí)時(shí)的股票下跌是一方面，從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來看，“破7”帶來的更大蝴蝶效應(yīng)則是房企的境外融資成本將被再次抬高，畢竟在很長(zhǎng)的一段時(shí)間里，由于國(guó)內(nèi)融資收緊，房企更熱衷于發(fā)行海外債獲得喘息空間。

回顧過去一段時(shí)間，房企面臨的融資環(huán)境，可以說是層層疊進(jìn)，空間愈加逼仄。

2018年以來，房企境內(nèi)閥門不斷關(guān)緊。2018年4月份開始，國(guó)內(nèi)貸款增速歷經(jīng)了連續(xù)11個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)，直至今年的3月份才迎來迎來扭轉(zhuǎn)。是月，國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)2.5%，增速較去年同期上漲1.6個(gè)百分點(diǎn)，但僅維持一個(gè)月，由于土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性過熱，房地產(chǎn)融資再次收緊。

受此影響，企業(yè)到位資金增速在隨后的幾個(gè)月份持續(xù)下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金99800億元，同比增長(zhǎng)7.0%，增速比1-6月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

另一邊廂，非標(biāo)融資也接連受阻。5月，23號(hào)文狙擊房地產(chǎn)信托和其他非標(biāo)融資，要求加大對(duì)違反房地產(chǎn)行業(yè)政策的各種亂象行為檢查處罰力度，其中對(duì)信托領(lǐng)域各種業(yè)務(wù)違規(guī)行為都提出了明確禁止性要求；6月，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清公開表示，“房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長(zhǎng)房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為”。

7月，央行表示“房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源依然較多”，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“加強(qiáng)對(duì)存在高杠桿經(jīng)營(yíng)的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率”。

有房企管理層無奈道，“這次調(diào)控強(qiáng)度是史無前例的”。在境內(nèi)融資受阻后，房企也逐漸將目光移向海外債。

2019年上半年，觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)100余家樣本企業(yè)，統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)上半年房企的海外融資規(guī)模達(dá)到3866.2億元，其中2019年1到5月，樣本房企海外融資的金額分別為836.67億元、604.46億元、789.94億元、740.10億元和229.64億元。23號(hào)文發(fā)布后，境內(nèi)融資環(huán)境出現(xiàn)明顯收緊態(tài)勢(shì)，房企積極謀求海外發(fā)債上的突破。于此，6月單月海外融資數(shù)額出現(xiàn)環(huán)比大幅增長(zhǎng)，增幅為189.75%，錄得的融資額為665.39億元。

觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)顯示，包含海外債在內(nèi)，7月房企融資平均利息率為7.03%，較上月下跌0.45%；而海外融資平均利息率則為10.09%，較上月大幅上升，比房企整體融資平均利息率相差擴(kuò)大。

如今疊加人民幣貶值，房企的海外發(fā)債成本還將進(jìn)一步提高。未來房企的“錢途”應(yīng)該去何處尋找？

加上懸而未決的中美貿(mào)易博弈，相信在一點(diǎn)時(shí)間內(nèi)，人民幣匯率還會(huì)繼續(xù)“有漲有落”，如果不做好相應(yīng)匯率對(duì)沖或者贖回，房企的凈匯兌損失亦將進(jìn)一步擴(kuò)大，財(cái)務(wù)成本必會(huì)吞噬凈利潤(rùn)率。種種考驗(yàn)，房企究竟應(yīng)該如何破局？

9月24日下午，以“匯率與境外債券融資”為主題的“香港資本圓桌”將在深圳舉行。在此次閉門圓桌上，將對(duì)當(dāng)下的匯率、海外債等熱點(diǎn)話題進(jìn)行專題分享。

此次圓桌名額稀缺，點(diǎn)擊下方閱讀原文填寫報(bào)名表即可提前預(yù)約申請(qǐng)。想掌握更多活動(dòng)訊息可以致電020-22375222或者登錄觀點(diǎn)網(wǎng)（www.dress52.cn）