保利并不以豪宅見(jiàn)長(zhǎng)，在北京，融創(chuàng)、方興、星河灣等豪宅專(zhuān)業(yè)戶云集，競(jìng)爭(zhēng)可謂激烈，該項(xiàng)目未來(lái)前景還有待進(jìn)一步觀察。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 9月16日，保利海德公園項(xiàng)目舉辦業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，保利地產(chǎn)北京公司營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理牛毅宣布，保利海德公園首期開(kāi)盤(pán)當(dāng)天熱銷(xiāo)25億，創(chuàng)“2014年北京乃至全國(guó)頂級(jí)豪宅銷(xiāo)售的歷史記錄”。

　　同樣，當(dāng)日接近保利海德公園項(xiàng)目的人士也對(duì)觀點(diǎn)新媒體證實(shí)，北京保利海德公園二期9月13日推出128套房源，目前項(xiàng)目已完成認(rèn)購(gòu)110多套，認(rèn)購(gòu)金額25億元。

　　而北京保利海德公園項(xiàng)目即是曾引起市場(chǎng)極大關(guān)注的原北京2010年薊門(mén)橋單價(jià)地王項(xiàng)目。

　　事實(shí)上，自2011年8月10日獲取該地王之初，基于薊門(mén)橋地王的優(yōu)質(zhì)和地段的稀缺性，保利北京便始終對(duì)外宣示，該項(xiàng)目一定要做成頂級(jí)豪宅。

　　現(xiàn)在，在熟悉北京豪宅市場(chǎng)的市場(chǎng)人士看來(lái)，經(jīng)過(guò)近三個(gè)月蓄客，海德公園項(xiàng)目在樓市低迷的當(dāng)下，最終實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)25億元佳績(jī)，亦算得償所愿。

　　不過(guò)，亦有分析認(rèn)為，保利并不以豪宅見(jiàn)長(zhǎng)，在北京，融創(chuàng)、方興、星河灣等豪宅專(zhuān)業(yè)戶云集，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可謂激烈，該項(xiàng)目未來(lái)前景還有待進(jìn)一步觀察。

　　前地王海德公園出街

　　資料顯示，海德公園項(xiàng)目位于北京市海淀區(qū)北三環(huán)薊門(mén)橋，總建筑面積約10萬(wàn)平方米。據(jù)悉，該項(xiàng)目此外該項(xiàng)目共10棟樓，其中1-4號(hào)樓為疊拼別墅，5、6號(hào)樓為住宅，8、9號(hào)樓為寫(xiě)字樓，7、10號(hào)樓為酒店。

　　在9月16日的說(shuō)明會(huì)上，牛毅稱，保利海德公園項(xiàng)目于9月13日首期開(kāi)盤(pán)共推出128套產(chǎn)品，其中包含23套疊拼產(chǎn)品，和105套高層產(chǎn)品，“從目前銷(xiāo)售情況來(lái)看，小戶型基本售罄，大戶型產(chǎn)品補(bǔ)充推出一部分，現(xiàn)在僅還有少量房源在售”。

　　據(jù)介紹，保利海德公園項(xiàng)目為精裝修，主推戶型為175-305平方米的4居平墅和400-460平米疊拼產(chǎn)品，均價(jià)85000-95000元/平方米，單套總價(jià)在2500萬(wàn)元至3000萬(wàn)元左右。

　　不過(guò)，目前市場(chǎng)對(duì)其頂級(jí)豪宅的宣傳略有疑慮。有業(yè)內(nèi)人士介紹，以北京頂級(jí)豪宅總價(jià)5000萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃分，保利海德公園戶型面積單套總價(jià)在2500萬(wàn)元至4000萬(wàn)元左右，其離頂級(jí)豪宅就差了那么一點(diǎn)距離。

　　但該名業(yè)內(nèi)人士亦稱，如以均價(jià)85000-95000元/平方米的單價(jià)而論，保利海德公園項(xiàng)目亦屬北京頂級(jí)豪宅行列。因此，這其實(shí)就是北京保利針對(duì)市場(chǎng)定位而特意推出的“小號(hào)豪宅”。

　　據(jù)悉，保利海德公園項(xiàng)目早前曾用保利薊門(mén)名居的推案名。而其在2013年3月早前項(xiàng)目造勢(shì)之初，該項(xiàng)目也用過(guò)“保利康橋”案名，不過(guò)當(dāng)時(shí)其略顯“默默無(wú)聞”。最終去年6月，該項(xiàng)目正式定案名“海德公園”。

　　北京多名業(yè)內(nèi)人士介紹，該項(xiàng)目定名“海德公園”后，住宅部分于2014年6月14日取得預(yù)售證。備案資料顯示，將推出單位1-6號(hào)住宅樓共164套房，均價(jià)定在94000元/平方米至97000元/平方米左右。

　　然而，彼時(shí)樓市已處于下行之中，“當(dāng)時(shí)樓市觀望情緒濃厚，海德公園項(xiàng)目一直蓄客不足；因此雖然早早拿到預(yù)售證，卻遲遲沒(méi)有開(kāi)盤(pán)”，行業(yè)人士如是介紹。

　　不過(guò)，保利地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理李晶就曾對(duì)此回應(yīng)，保利海德公園一直在為今年開(kāi)盤(pán)做準(zhǔn)備，按照工程進(jìn)度等綜合因素考量，項(xiàng)目將安排在今年9月份開(kāi)盤(pán)。

　　現(xiàn)在9月13日，在北京樓市“金九銀十”的第二周，保利北京終于讓其年度市場(chǎng)利器“小號(hào)豪宅”海德公園出街。

　　“小號(hào)豪宅”的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)

　　有熟悉北京保利的業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體指出，保利近來(lái)在積極尋求拓展高端物業(yè)產(chǎn)品路線。“而薊門(mén)橋地王入市，對(duì)急需擴(kuò)展高端市場(chǎng)的保利來(lái)說(shuō)，無(wú)疑具有特殊意義。”

　　事實(shí)上，保利海德公園在項(xiàng)目啟動(dòng)之初，便始終是公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。其最主要的原因便在于該項(xiàng)目正是名噪一時(shí)的2010年北京薊門(mén)橋單價(jià)地王。

　　2010年3月15日，中國(guó)兵器裝備集團(tuán)控股的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以總價(jià)17.6億元拿下北京薊門(mén)橋項(xiàng)目，樓面價(jià)達(dá)3萬(wàn)元/平方米。

　　但3天后，國(guó)資委要求78家非地產(chǎn)央企適時(shí)退出地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)兵器集團(tuán)位列其中。

　　于是此后，2011年8月10日，保利地產(chǎn)通過(guò)收購(gòu)世博宏業(yè)100%股權(quán)的方式獲取了這個(gè)地理位置極為優(yōu)質(zhì)的北京單價(jià)地王項(xiàng)目。

　　事實(shí)上，自獲取該地王之初，基于薊門(mén)橋地王的優(yōu)質(zhì)和地段的稀缺性，保利北京便始終對(duì)外宣示，該項(xiàng)目一定要做成頂級(jí)豪宅。

　　目前，保利在營(yíng)銷(xiāo)策略上將保利海德公園，與即將同樣在下半年面世的萬(wàn)科北河沿甲柒十柒號(hào)、中赫萬(wàn)柳書(shū)院項(xiàng)目并列為北京2014最新入市的頂級(jí)豪宅第一陣營(yíng)。

　　據(jù)北京業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體介紹，北京目前普遍以價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃定豪宅，一般總價(jià)在1000萬(wàn)元以上，單價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目即被認(rèn)定為豪宅。

　　不過(guò)受制于位置等因素，對(duì)于豪宅的具體特征，各家有各自的定義。就有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，單價(jià)在5萬(wàn)元/平方米以上的只能認(rèn)為是高端住宅，總價(jià)超過(guò)3000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目才應(yīng)歸為頂級(jí)豪宅。

　　因此，該名人士強(qiáng)調(diào)，并不是一個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)的所有產(chǎn)品都可以劃入豪宅范圍，“比如方興廣渠金茂府的個(gè)別樓王項(xiàng)目可以歸入頂級(jí)豪宅內(nèi)，但其悅系列更多產(chǎn)品則只能稱高端住宅，還算不上豪宅”。

　　目前依次估算，保利海德公園戶型面積為170-460平方米，這樣其主力戶型產(chǎn)品單套總價(jià)在2500萬(wàn)元至4000萬(wàn)元左右。

　　保利試煉北京豪宅市場(chǎng)

　　有熟悉保利的分析人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體指出，保利并不以豪宅見(jiàn)長(zhǎng)，在北京融創(chuàng)、方興、星河灣等豪宅專(zhuān)業(yè)戶云集，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可謂激烈，該項(xiàng)目未來(lái)前景還有待進(jìn)一步觀察。

　　事實(shí)上，海德公園所在的海淀區(qū)本身就是北京豪宅密集區(qū)。該區(qū)域的京投銀泰·琨御府便是8月16日新推得項(xiàng)目，其戶型主要集中在140-180平方米之間，均價(jià)70000元/平方米左右。

　　北京世聯(lián)數(shù)據(jù)顯示，就在上一周(2014年9月8日-9月14日)，琨御府銷(xiāo)售21套，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積3031平方米，均價(jià)68798元/平方米，銷(xiāo)售金額2.09億元。另?yè)?jù)代理該項(xiàng)目的北京思源經(jīng)紀(jì)總經(jīng)理丁武透露，8月份，該項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)金額24億元。

　　在丁武看來(lái)，琨御府項(xiàng)目的戶型更小，這類(lèi)戶型的市場(chǎng)需求更大，性價(jià)比更高。據(jù)其介紹，在北京，總價(jià)在1000萬(wàn)元至1500萬(wàn)元的豪宅是最好賣(mài)的，超過(guò)2000萬(wàn)元，銷(xiāo)售就得立馬滑下。

　　“而過(guò)去幾年北京房?jī)r(jià)一直再漲，豪宅的戶型面積也在逐漸縮小，目前北京200平方米或以內(nèi)的戶型面積比較熱銷(xiāo)，琨御府項(xiàng)目定位或更迎合市場(chǎng)需求。”

　　事實(shí)上，在琨御府的競(jìng)爭(zhēng)下，同處于海淀區(qū)的海德公園也會(huì)感到壓力。有業(yè)內(nèi)指出，目前保利的25億元只是前期認(rèn)購(gòu)?fù)瓿?，最終的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，還要看最終簽約結(jié)果。

　　世聯(lián)之前數(shù)據(jù)顯示，保利海德公園8月份銷(xiāo)售4套，銷(xiāo)售面積166平方米，均價(jià)67876元/平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1100萬(wàn)元。

　　另?yè)?jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，截止到8月24日，北京市8月份千萬(wàn)級(jí)豪宅市場(chǎng)成交量為119套，與7月份成交量基本持平，比去年同期減少67套；成交均價(jià)為51154元/平方米，比去年同期上漲3.8%。

　　對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，從千萬(wàn)級(jí)豪宅的市場(chǎng)情況來(lái)看，北京市目前成交量事實(shí)上正處于去年至今的成交低谷。

　　“市場(chǎng)成交意愿整體來(lái)看比去年明顯降低，顯示出市場(chǎng)高端需求的觀望情緒依然濃厚，未見(jiàn)松動(dòng)；考慮到高端市場(chǎng)成交的相對(duì)穩(wěn)定，未來(lái)這一情況仍將持續(xù)，短期內(nèi)預(yù)計(jì)難以出現(xiàn)明顯改觀。”