討論“跟誰合作”沒有意義，關(guān)鍵是要看這種方式能夠?yàn)楫a(chǎn)業(yè)帶來什么樣的變化。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 在9月15日北京萬科商業(yè)大會(huì)暨中糧萬科半島廣場(chǎng)招商大會(huì)上，萬科副總裁毛大慶對(duì)于北京萬科近期與百度基于LBS(Location Based Service，移動(dòng)位置服務(wù))技術(shù)的合作、與二手中介鏈家合作等運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維的事件作出回應(yīng)。

　　毛大慶強(qiáng)調(diào)，萬科提出做城市配套服務(wù)商，要服務(wù)的是城市轉(zhuǎn)型。“在城市配套升級(jí)的過程中，哪些東西更符合城市的變化，我們就應(yīng)該去做。”

　　其中，萬科于6月份宣布與百度成立商業(yè)策略聯(lián)盟，以導(dǎo)航和數(shù)據(jù)分析為切入點(diǎn)，運(yùn)用室外LBS定位、百度云數(shù)據(jù)引擎等技術(shù)有針對(duì)性地對(duì)消費(fèi)者做推廣，并在商業(yè)項(xiàng)目上布局實(shí)施。

　　據(jù)毛大慶介紹，萬科希望通過百度的導(dǎo)航功能，將消費(fèi)者引導(dǎo)至旗下商場(chǎng)。同時(shí)，通過百度的數(shù)據(jù)研究，得到對(duì)商場(chǎng)定位的分析報(bào)告，進(jìn)而做出應(yīng)對(duì)。

　　“我們根據(jù)所得數(shù)據(jù)，了解到商場(chǎng)主要消費(fèi)人群在哪里，消費(fèi)能力怎樣，需要什么樣的商鋪，然后再去設(shè)計(jì)、定位、招商。”

　　對(duì)于此次與百度合作，毛大慶也指出，這實(shí)際上只是在開發(fā)一款產(chǎn)品，解決的是萬科在商場(chǎng)領(lǐng)域內(nèi)的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)問題。未來，萬科可能會(huì)和其它互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作，以解決其它問題。

　　毛大慶認(rèn)為，討論“跟誰合作”沒有意義，關(guān)鍵是要看這種方式能夠?yàn)楫a(chǎn)業(yè)帶來什么樣的變化。在經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)能做的事，萬科都愿意去嘗試。

　　談及近期北京萬科與鏈家合作時(shí)，毛大慶表示，誰最能掌握買房者群體，北京萬科就該跟誰合作。

　　據(jù)了解，2013年北京的二手房市場(chǎng)是4000多億元，一手市場(chǎng)是2000多億元；其中鏈家占了二手市場(chǎng)56%份額，北京萬科在一手市場(chǎng)的份額不到5%。廣泛的市場(chǎng)覆蓋面，正是北京萬科選擇鏈家的出發(fā)點(diǎn)。

　　聯(lián)手鏈家后，毛大慶對(duì)于鏈家將為北京萬科帶來銷售上的增長(zhǎng)毫不質(zhì)疑。其續(xù)稱，北京萬科上半年銷售過百億元，主要得益于價(jià)格合理、定位針對(duì)剛需人群，預(yù)計(jì)全年銷售額同比有較大增長(zhǎng)。

　　不過，毛大慶也表示，鏈家并不是唯一的合作銷售渠道。“我們只不過找了一個(gè)最愿意革自己命的二手房經(jīng)紀(jì)公司，來做第一次渠道嘗試。”

　　以下是北京萬科商業(yè)大會(huì)暨中糧萬科半島廣場(chǎng)招商大會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)問題實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：能不能介紹下你們和百度合作的事情？

　　毛大慶：百度有各種各樣的系統(tǒng)，實(shí)際上萬科和百度合作有很多方面的原因，因?yàn)榇髷?shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有幫助。我們和百度的合作，試圖把商場(chǎng)當(dāng)成一個(gè)小的城市，比如說有各種各樣的業(yè)態(tài)、各種各樣的店鋪、各種各樣的服務(wù)在里面。

　　原來百度有百度地圖，可以幫使用者導(dǎo)航到商場(chǎng)的門口，卻不能繼續(xù)導(dǎo)航到店里，這是一個(gè)問題?，F(xiàn)在我們利用這個(gè)原理，把所有的業(yè)態(tài)、商場(chǎng)里各種各樣的商鋪繼續(xù)放在百度地圖上。使用者找一個(gè)商鋪，甚至商鋪的活動(dòng)，都可以在百度地圖上實(shí)現(xiàn)，這是我們希望更人性化使用百度商場(chǎng)的一個(gè)方面。

　　第二個(gè)，我們希望通過百度的數(shù)據(jù)研究，得到對(duì)商場(chǎng)定位的分析。在以前，比如包括商場(chǎng)里餐飲、娛樂等各種業(yè)態(tài)各占比多少，老百姓對(duì)消費(fèi)買不買單，定位到底對(duì)不對(duì)，這些信息我們都不知道。我們商場(chǎng)里200個(gè)商鋪，哪些經(jīng)營(yíng)好，哪些經(jīng)營(yíng)不好，我們也不知道。

　　現(xiàn)在通過大數(shù)據(jù)的運(yùn)用，我們可以非常廣泛地了解所有消費(fèi)者的取向，以及對(duì)店鋪的反映。如此一來，我們得到兩個(gè)信息：一、下一步怎么針對(duì)消費(fèi)者做更好的推廣；二、哪些店鋪是定位錯(cuò)誤的，以后對(duì)這些問題引起注意。

　　第三個(gè)，通過和百度合作，我們可以知道消費(fèi)者從哪里來，分布在哪里。還有，和周圍的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，我們要取得哪些數(shù)據(jù)的樣板進(jìn)行比較，等等。

　　在這樣一個(gè)傳統(tǒng)的基礎(chǔ)上，我們?cè)匍_發(fā)一個(gè)商場(chǎng)的時(shí)候，研發(fā)的順序可能都會(huì)不一樣。我們根據(jù)所得數(shù)據(jù)，了解到商場(chǎng)主要消費(fèi)人群在哪里，消費(fèi)能力怎樣，需要什么樣的商鋪，然后再去設(shè)計(jì)、定位、招商。

　　實(shí)際上，在大數(shù)據(jù)運(yùn)用里面，我們更多希望這種有機(jī)的判斷給我們一個(gè)更廣泛的、綜合化數(shù)據(jù)的結(jié)果，這與以前做的不同。

　　以前我們會(huì)請(qǐng)一個(gè)顧問公司做市場(chǎng)調(diào)研，讓他們告訴我們昌平區(qū)老百姓人均收入多少，這兩年可支配收入多少，更喜歡丹尼爾還是七匹狼。但這些調(diào)研結(jié)果，首先概念是非常寬泛的；其次，我們無法評(píng)估商場(chǎng)開業(yè)后，到底消費(fèi)者和我們的定位吻合程度多高。

　　說老實(shí)話，現(xiàn)在比較科學(xué)的是，很多傳統(tǒng)企業(yè)在和百度、騰訊合作。這要求這些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)需要捕捉到傳統(tǒng)企業(yè)一些更精準(zhǔn)的信息，經(jīng)過總結(jié)后提煉出來，并改良自己的服務(wù)和產(chǎn)品。

　　合作后，我們可以開發(fā)很多東西?，F(xiàn)在我們只是研究商場(chǎng)，那就開發(fā)商場(chǎng)；明天如果眼研究小區(qū)里老百姓的行為，就專門開發(fā)小區(qū)。百度是一個(gè)平臺(tái)，他們掌握了很多研究的技術(shù)，這些技術(shù)可以運(yùn)用于房地產(chǎn)，可以運(yùn)用于零售業(yè)，也可以運(yùn)用于航空航天等行業(yè)。

　　我覺得，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)相當(dāng)于大學(xué)里面學(xué)的英語。英語就是一個(gè)工具，為什么很多人要去學(xué)英語，因?yàn)檫@個(gè)工具非常重要。掌握了英語就可以真正接觸國(guó)外的信息，掌握很多技術(shù)；而不懂英語就很麻煩，就沒辦法交流?，F(xiàn)在這個(gè)時(shí)代，不懂互聯(lián)網(wǎng)就像不懂英語，這樣不能和外部世界對(duì)接。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：萬科和百度的合作是哪個(gè)部門在運(yùn)作？

　　毛大慶：這個(gè)我不知道，得讓百度的人回答。萬科自己是用商業(yè)地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)來做，現(xiàn)在第一個(gè)落地在北京，我們和北京萬科運(yùn)營(yíng)管理公司在合作。之后會(huì)推廣到全國(guó)商場(chǎng)去使用，其實(shí)我們要做的是一個(gè)工具。

　　萬科管理層：我們和百度合作是由百度戰(zhàn)略合作部牽頭，屬于戰(zhàn)略合作。百度真正執(zhí)行的部門是兩個(gè)部門，一個(gè)是他們的合作事業(yè)部，另外一個(gè)部門是百度運(yùn)營(yíng)和內(nèi)部相關(guān)新業(yè)務(wù)的部門，因?yàn)檎麄€(gè)流程包括數(shù)據(jù)都是和內(nèi)部相關(guān)。

　　另外，此次合作的基礎(chǔ)是百度大數(shù)據(jù)庫(kù)的支持。大數(shù)據(jù)庫(kù)包括兩個(gè)模塊，一個(gè)是百度杠桿這樣的新項(xiàng)目，在這個(gè)基礎(chǔ)上把百度的所有數(shù)據(jù)整合在一起，形成百度自己的大數(shù)據(jù)。然后萬科內(nèi)部相關(guān)的數(shù)據(jù)和百度大數(shù)據(jù)一起運(yùn)用在雙方商業(yè)合作的項(xiàng)目上。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：最近市場(chǎng)上說做商業(yè)的房企都在站隊(duì)，比如說萬達(dá)和騰訊、百度合作，阿里巴巴和銀泰，還有萬科和百度合作。萬科在數(shù)據(jù)方面有百度的支持，在線上主要是怎么考慮的？

　　毛大慶：現(xiàn)在大家都在和互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行各種各樣的合作，我只能說目前所有人都處于很初級(jí)的階段。所有人都知道要和大數(shù)據(jù)結(jié)合，和互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，不結(jié)合就喪失了很多機(jī)會(huì)。我們大學(xué)畢業(yè)那個(gè)時(shí)候，新東方里面擠滿了人，大家都要學(xué)英語，覺得不學(xué)英語就落伍了，就不能到國(guó)外留學(xué)。

　　今天大家蜂擁找互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作，就像當(dāng)年去找新東方一樣。大家追逐互聯(lián)網(wǎng)就是認(rèn)為，傳統(tǒng)行業(yè)如果不和信息技術(shù)不結(jié)合就會(huì)非常落伍。但是，和信息技術(shù)結(jié)合到底對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)會(huì)帶來多大的變化，什么樣的變化，我可以負(fù)責(zé)任地說，其實(shí)沒有成型的模式出來。

　　萬科今天和百度的合作實(shí)際上是在開發(fā)一款產(chǎn)品，這個(gè)產(chǎn)品解決的是我們?cè)谝粋€(gè)領(lǐng)域內(nèi)的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)問題。而和百度的結(jié)合并不能夠解決所有問題，可能未來萬科會(huì)和百度在其他方面合作，或者和其它互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在其他方面合作，可能解決住宅問題，可能解決養(yǎng)老問題，也可能解決旅游和度假的問題。比如我們和途家的合作，就是希望用互聯(lián)網(wǎng)思維解決度假產(chǎn)品的問題。

　　所以，事實(shí)上目前大家都處在一個(gè)很初級(jí)的嘗試階段，不存在誰和誰站隊(duì)，也不存在這個(gè)站對(duì)了那個(gè)就站錯(cuò)了的說法?；ヂ?lián)網(wǎng)行業(yè)也需要擁抱傳統(tǒng)行業(yè)，也需要找到傳統(tǒng)行業(yè)的變革，運(yùn)用技術(shù)來促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)一步發(fā)展，我覺得這兩個(gè)東西實(shí)際上都是相輔相成的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：王石說，互聯(lián)網(wǎng)思維本身是一種開放的思維。

　　毛大慶：現(xiàn)在大家時(shí)髦，腦門上都貼上互聯(lián)網(wǎng)的標(biāo)簽，但是我覺得這些都不是目的?？傆幸惶?，互聯(lián)網(wǎng)思維以及和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作將不再是時(shí)髦的事，那時(shí)就可能開發(fā)出很多產(chǎn)品。任何一種新東西叫什么名字沒有意義，跟誰合作也沒有意義，關(guān)鍵是它能夠?yàn)楫a(chǎn)業(yè)帶來什么樣的變化，這個(gè)才有意義。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：萬科從住宅開發(fā)到商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的思路是怎樣的，能不能描述一下？商業(yè)地產(chǎn)在萬科配套服務(wù)商里面處于什么樣的位置，以后萬科在商業(yè)地產(chǎn)上會(huì)不會(huì)有一個(gè)資源的傾向投入？萬達(dá)已經(jīng)有這些理念，比如說萬達(dá)影院，你希望未來大家說到萬科商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，腦海中會(huì)有一個(gè)什么樣的印象？

　　毛大慶：我覺得你還是在用一個(gè)傳統(tǒng)的模式在套一個(gè)傳統(tǒng)的東西，你腦子里裝的是萬達(dá)。原來沒有萬達(dá)，地球上也沒有萬科，誰也沒有說要造出一個(gè)萬達(dá)、萬科來。這都是走出來的，走著走著就變成了萬達(dá)，走著走著就變成了萬科。

　　今天其實(shí)還有很多這樣的企業(yè)，所以我認(rèn)為在這個(gè)變革的時(shí)代，研究什么叫萬達(dá)、萬科已經(jīng)沒有意義了。萬科也好，萬達(dá)也好，只是千千萬萬房地產(chǎn)公司里的兩個(gè)公司而已。中國(guó)8萬多家房地產(chǎn)公司，其中有一個(gè)叫萬科，有一個(gè)叫萬達(dá)，它們兩個(gè)個(gè)子比較大。

　　我告訴你，誰在學(xué)萬科怎么走，或者誰在學(xué)萬達(dá)怎么走，這根本都沒有意義，這是第一個(gè)。第二個(gè)，商業(yè)地產(chǎn)本身沒有這個(gè)學(xué)術(shù)名詞，你看看哪個(gè)成熟國(guó)家有商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)名詞，他們都叫這做“經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)”。

　　中國(guó)人傳統(tǒng)上特別習(xí)慣于區(qū)分住宅、商業(yè)，腦子里的商業(yè)概念也特別簡(jiǎn)單，一個(gè)商場(chǎng)就是叫商業(yè)。我們有沒有想過，一個(gè)經(jīng)營(yíng)性的醫(yī)院也叫商業(yè)地產(chǎn)，一個(gè)房子辦成學(xué)校、培訓(xùn)公司也很賺錢。

　　實(shí)際上，萬科并沒有想為自己套上另外一個(gè)帽子，比如住宅套一個(gè)帽子就是商業(yè)地產(chǎn)。我們從來沒有說要專門研究商業(yè)地產(chǎn)，直到今天也沒有。

　　為什么萬科提出做城市配套服務(wù)商？這不是把商業(yè)地產(chǎn)套上外衣就叫城市配套服務(wù)商?，F(xiàn)在我們要服務(wù)的就是城市轉(zhuǎn)型，在城市配套升級(jí)的過程中，哪些東西更符合城市的變化，我們就應(yīng)該去做。

　　也許過幾年，萬科會(huì)出現(xiàn)一些商業(yè)模式是現(xiàn)在不叫“萬科”也不叫“萬達(dá)”的，也許是一種新的業(yè)務(wù)。對(duì)萬科來說，我們更多的是要研究未來這個(gè)行業(yè)會(huì)變化成什么樣，如何生存和繼續(xù)往下走，我們干了30年住宅后有什么長(zhǎng)處，更適合干什么。我們不會(huì)非放著自己的長(zhǎng)處不發(fā)展，去干一個(gè)別人會(huì)的。

　　最好的結(jié)果是，找到自己的基礎(chǔ)和本領(lǐng)，并在這上面生發(fā)出更新的、更有意思的東西，這是我們現(xiàn)在在干的事情。

　　比如說深圳前海，萬科在那里有一個(gè)非常好的BOT模式，現(xiàn)在成了我們?cè)谏钲谛碌母母飬^(qū)域里新的發(fā)展方向。我們用新的模式，這個(gè)模式讓大家眼前一亮，你說那是商業(yè)地產(chǎn)嗎？這不是商業(yè)地產(chǎn)。說是住宅嗎？肯定也不是。

　　現(xiàn)在我們?cè)诒本┳鲆环N新的養(yǎng)老業(yè)務(wù)，這肯定不是養(yǎng)老地產(chǎn)，是屬于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)，我們有擅長(zhǎng)的理由。我們?cè)趶V深區(qū)域在做一種新的模式，里面賣的貨品是教育，不是衣服也不是超市，更不是餐飲，這是城市配套服務(wù)模式。

　　我們現(xiàn)在在考慮的問題是，未來中國(guó)的城市和消費(fèi)者需要什么東西。在經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)能夠做的事，我們都愿意去嘗試。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：萬科和百度的合作試水有沒有產(chǎn)品推出的時(shí)間點(diǎn)？另外，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)怎么看，怎么看待購(gòu)物中心飽和過剩的現(xiàn)象？萬科推出的是城市配套服務(wù)商，除了商業(yè)之外還有醫(yī)院、學(xué)校，是不是也是因?yàn)榱闶蹣I(yè)飽和？

　　毛大慶：百度的產(chǎn)品已經(jīng)完成了，我們已經(jīng)上線并使用，但是沒公布。我剛才解釋的那個(gè)LBS系統(tǒng)我們已經(jīng)在用。這是我們的一個(gè)工具，它并不是一個(gè)APP，是我們?yōu)槲磥頊?zhǔn)備的頂級(jí)設(shè)計(jì)，包括找準(zhǔn)客戶，這也是一個(gè)更有效的科學(xué)手段。

　　第二個(gè)，對(duì)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的看法，現(xiàn)在各城市處于不均衡的狀態(tài)，有些城市過去確實(shí)存在超量賣地的問題，導(dǎo)致很多傳統(tǒng)性的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)井噴式出現(xiàn)，特別是大型購(gòu)物中心。

　　萬科也很警惕。為什么我們說這種經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)其實(shí)選擇城市、選擇布局是非常關(guān)鍵的？它和住宅不太一樣，住宅可以一套套賣，但它是一大棟賣，如果地區(qū)過剩了，再做一個(gè)確實(shí)很麻煩，所以我們對(duì)城市非常挑剔。

　　同時(shí)，我們?cè)诔鞘欣锏牟季忠埠苄⌒?。像北京昌平是老城，這么多人口卻沒有一個(gè)像樣的大型購(gòu)物中心；房山是這五年突然拔地出來的區(qū)域，一下子有十多萬人，也需要購(gòu)物中心這類產(chǎn)品。

　　所以，現(xiàn)在我們對(duì)這種大宗的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的選址非常慎重，當(dāng)然這個(gè)也是未來能不能帶來現(xiàn)金流，帶來營(yíng)業(yè)額，滿足地區(qū)的需要的重要決定因素。

　　說了半天這還是很傳統(tǒng)，開商場(chǎng)對(duì)于萬科來說是新業(yè)務(wù)而已，對(duì)于社會(huì)來說本身就是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，商場(chǎng)從百貨商場(chǎng)變成MALL也已經(jīng)是很多年前的事。

　　事實(shí)上，我們需要研究的是城市配套服務(wù)，不僅僅是在MALL這個(gè)層面上做文章，還要做其他更多的文章。比如說同樣一個(gè)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的房子，在里面干什么可以很不一樣，不一定是學(xué)校，也不一定是醫(yī)院，它可以演化出新的社會(huì)需要的產(chǎn)品。你如果只用商場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院那幾個(gè)名詞來套用，會(huì)套不到我們現(xiàn)在要干的事情上去。

　　我們現(xiàn)在做的很多是創(chuàng)新類的產(chǎn)品。我想說的是，腦子對(duì)眼睛看到的東西進(jìn)行判斷，往往都是依靠已知的東西。比如說你已知的種類大概就五種，教育、醫(yī)療、商場(chǎng)、超市等，但是我現(xiàn)在告訴你有第六種甚至第八種，這就是我們想干的事情。

　　如果我們還做你都知道的這五種，那還有什么好創(chuàng)新的。我們得做一個(gè)你不知道的東西，這才叫創(chuàng)新。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：你覺得互聯(lián)網(wǎng)思維在萬科中的運(yùn)用，就是在做營(yíng)銷這件事？

　　毛大慶：互聯(lián)網(wǎng)思維比營(yíng)銷更寬泛，最主要的還是發(fā)展渠道，要說渠道為了營(yíng)銷也對(duì)。渠道這件事不就是為了產(chǎn)品找客戶，哪個(gè)公司不是找客戶的，我們主要還是為了拓展渠道。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：你們未來自有型物業(yè)和銷售型物業(yè)會(huì)占多大比例？

　　毛大慶：其實(shí)這是個(gè)平衡點(diǎn)，做經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的公司都有自己的平衡點(diǎn)。比如說新鴻基，新鴻基從做住宅開發(fā)到做綜合性物業(yè)開發(fā)用了十年，試了各種各樣的經(jīng)營(yíng)方式，有高端的、低端的，有快的、慢的，最后終于發(fā)現(xiàn)了一種適合自己的模式。

　　新鴻基的特點(diǎn)是什么呢？它的商業(yè)模式叫雙輪驅(qū)動(dòng)模式，一個(gè)輪子做住宅，產(chǎn)生現(xiàn)金流，另一個(gè)輪子做經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)性收入。但是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)沉淀的資金多少，要跟整個(gè)企業(yè)負(fù)債率相掛鉤。也就是說，住宅產(chǎn)生的現(xiàn)金流要能夠很好地覆蓋經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的資金沉淀，還要能夠給企業(yè)帶來增長(zhǎng)發(fā)展。這方面新鴻基有個(gè)二元二次方程算法，住宅有多大規(guī)模，就做多少經(jīng)營(yíng)性物業(yè)；經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款多少，也和住宅賣多少有關(guān)系。這樣大致的結(jié)果是，這個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)有40%的貸款，60%的自有資金來做，這就叫雙輪驅(qū)動(dòng)。

　　第二家公司是凱德置地。凱德置地也是雙輪驅(qū)動(dòng)，但是和家族企業(yè)不一樣，它是政府企業(yè)，所以住宅輪子和商業(yè)的輪子是分開的。凱德置地沒有靠住宅這個(gè)輪子驅(qū)動(dòng)，而是要兩個(gè)輪子都能夠行走，而且都能夠良好生存；或者說兩個(gè)輪子都轉(zhuǎn)，這個(gè)輪子不轉(zhuǎn)，那個(gè)輪子好好轉(zhuǎn)也行。所以它的住宅、商業(yè)是獨(dú)立的，住宅的輪子也做基金，也做REITs，也去發(fā)行金融債券；商業(yè)的輪子用20%的自有資金撬動(dòng)80%的杠桿，結(jié)果可以收取基金管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)，收取各種各樣的費(fèi)用，這筆費(fèi)用是很高的一部分收入。

　　所以萬科也要找一個(gè)自己的模式去走。我可以告訴你，我們并沒有多少成型的模式，搞得大家說我們是學(xué)新鴻基或者凱德置地。但可以肯定的是，我們會(huì)從它們的模式中學(xué)習(xí)長(zhǎng)處。目前，我們的模式更像是兩個(gè)會(huì)互動(dòng)的輪子，而且不動(dòng)產(chǎn)的輪子一定要先動(dòng)起來，所以第一批經(jīng)營(yíng)性物業(yè)在發(fā)展過程中思路非常明確，就是要做輕資產(chǎn)。

　　這個(gè)輕資產(chǎn)要輕到有點(diǎn)嚇人，但是我們的兩個(gè)輪子是有聯(lián)系的，和凱德置地有點(diǎn)像。但凱德置地的模式也不一定最合適，我們肯定要摸索。新鴻基摸索用了十年，我們才摸索了一年多，我覺得我們沒必要那么快。但輕資產(chǎn)是必須的，因?yàn)橹挥杏幂p資產(chǎn)我們才有可能好好研究利潤(rùn)。如果利潤(rùn)包袱很重了，銷售跟不上來，哪有資金去做經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)。

　　所以這是一個(gè)很有意思的問題。你說今天要去學(xué)這個(gè)、學(xué)那個(gè)，我告訴你，學(xué)什么也學(xué)不來，只能自己研究適合自己的路。所以還是要走中國(guó)特色的道路，誰也沒有對(duì)或錯(cuò)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：萬科做住宅比較大，做商業(yè)怎么樣？在追求現(xiàn)金流、短期回報(bào)的情況下，萬科還能不能做出好的商業(yè)物業(yè)？

　　毛大慶：這個(gè)問題很明顯。第一個(gè)，萬科顯然可以做好，這和做住宅沒有關(guān)系。而且，我們商業(yè)地產(chǎn)全是針對(duì)社區(qū)或者區(qū)域級(jí)中心區(qū)，基本上全是底商，周圍都是小區(qū)。我們做的是人多的商業(yè)，這是一個(gè)特點(diǎn)。

　　我們現(xiàn)在沒有做購(gòu)物廣場(chǎng)，只做了一個(gè)廣場(chǎng)，這個(gè)不是我們主導(dǎo)的。我們會(huì)做社區(qū)商業(yè)類的產(chǎn)品，要使區(qū)域級(jí)消費(fèi)水平提升，使消費(fèi)者就地消費(fèi)。像昌平項(xiàng)目就叫就地消費(fèi)，這是我們比較希望做的事情。

　　第二個(gè)，快速資金周轉(zhuǎn)和商業(yè)并不矛盾，快速周轉(zhuǎn)是用好的現(xiàn)金流獲得更好的資源。但是既然要做經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，就不能像住宅一樣快速周轉(zhuǎn)，那怎么辦呢？所以，我們選擇做輕資產(chǎn)，把經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)和資本連接起來。

　　在做輕資產(chǎn)的過程中，只要項(xiàng)目不占用太多的資金，我們就可以做更多的項(xiàng)目。但我們并不想把項(xiàng)目出售，而是想做持有型資產(chǎn)，這時(shí)就要培養(yǎng)出自己的商業(yè)團(tuán)隊(duì)。

　　這就很像凱德置地，自己只占20%權(quán)益，其它的都由市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，但是運(yùn)營(yíng)能力很強(qiáng)，為什么呢？它的運(yùn)營(yíng)能力都來自公司自身。所以今天萬科的商業(yè)或者說經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，能不能繼續(xù)生存下去取決于我們能不能管理，并不是取決于有多少錢，敢不敢砸錢。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：商業(yè)地產(chǎn)很需要運(yùn)營(yíng)，剛才也提到團(tuán)隊(duì)建設(shè)很重要，萬科在引進(jìn)人才方面有什么計(jì)劃和打算？

　　毛大慶：人才我們一直在引進(jìn)?，F(xiàn)在開了幾個(gè)商場(chǎng)，我們一直在從社會(huì)上引進(jìn)人才，這是個(gè)非常基本的問題。另外，我們希望讓原來團(tuán)隊(duì)里面住宅的人才也學(xué)習(xí)一下，向商業(yè)的人才轉(zhuǎn)型。我們歡迎他們那么做，事業(yè)合伙人制也可以起到一定的作用。

　　團(tuán)隊(duì)的規(guī)模方面，計(jì)劃是內(nèi)外人員大概一半對(duì)一半。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：我想問萬科商業(yè)資本化的事情，像金域文化廣場(chǎng)這個(gè)項(xiàng)目最早傳出資本化，但是一直到現(xiàn)在都沒有正式公布，影響這個(gè)交易最后敲定的因素是什么？萬科在北京銷售已經(jīng)突破100億，全年的計(jì)劃會(huì)不會(huì)提高一些，對(duì)市場(chǎng)的判斷是什么？前段時(shí)間市場(chǎng)銷售還可以，在這種情況下是不是看到市場(chǎng)新的變化？

　　毛大慶：金域文化廣場(chǎng)資本化理論上應(yīng)該算合作項(xiàng)目，沒有什么占比。之所以沒有去說，是因?yàn)槲覀兒退麄儥C(jī)構(gòu)合作過很多事，他們也很熟悉，做一個(gè)資產(chǎn)比我們和凱雷合作的那個(gè)資產(chǎn)包來得容易。這個(gè)順序和交易過程和原來凱德做外資、內(nèi)資完全一樣，沒有什么特別新穎的事。

　　我們準(zhǔn)備把LOGO換了，我們和那家公司商量過，兩家一起做個(gè)活動(dòng)，大概也不會(huì)很久。到時(shí)候把活動(dòng)做成換標(biāo)儀式，到時(shí)候自然會(huì)告訴大家。那個(gè)是我們?cè)谳p資產(chǎn)方面很有意思的嘗試，現(xiàn)在已經(jīng)開始做資產(chǎn)包了。

　　今年北京的銷售會(huì)比去年增長(zhǎng)很多，這是肯定的。盡管銷售到現(xiàn)在感覺還是很有壓力，但是為什么說賣得還好？現(xiàn)在非常典型的市場(chǎng)狀態(tài)是，價(jià)格仍是很重要的決定因素，只要價(jià)格合理，定位上針對(duì)群體客戶，房子就能夠賣得不錯(cuò)。最近還有不少賣得不錯(cuò)的項(xiàng)目，不光只有萬科的。

　　總的來講，事實(shí)上價(jià)格還是很重要的，現(xiàn)在應(yīng)該說是一個(gè)需求非常真實(shí)的市場(chǎng)，這里面幾乎找不到太多的投資性需求。但是有沒有改善性需求？改善型還是有的，現(xiàn)在談不上首改，可能是改完一步到位這樣的客戶群還是有的。但是我覺得剛需還是占絕大多數(shù)。

　　今年底到明年上半年，北京會(huì)集中供應(yīng)一批相對(duì)比較貴的樓盤，這是在2011年到2013年比較貴的土地產(chǎn)生的項(xiàng)目。這些項(xiàng)目放到市場(chǎng)接受檢驗(yàn)的時(shí)候，可能會(huì)更進(jìn)一步看到真實(shí)的市場(chǎng)需求點(diǎn)在哪里，這可能會(huì)帶來一些市場(chǎng)的信號(hào)。

　　從外地放開限購(gòu)，到銀行相對(duì)比去年年底有所寬松的情況下，一批真實(shí)需求還是在釋放，這個(gè)我看見了。但是三季度馬上過去了，我覺得市場(chǎng)還是很平穩(wěn)的，并不會(huì)井噴式爆發(fā)。

　　下半年的銷售數(shù)字真的算不出來，畢竟還有不到四個(gè)月，我們還在努力過程中。今年全年的金額相對(duì)去年而言有一個(gè)比較大的增長(zhǎng)，到11月大概能夠看出來。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：萬科和百度合作做項(xiàng)目，能不能再詳細(xì)介紹下細(xì)節(jié)？剛才說金域文化廣場(chǎng)已經(jīng)完成了資本化，萬科今年還會(huì)不會(huì)在北京會(huì)不會(huì)有新的項(xiàng)目？另外是關(guān)于高端住宅的問題，市場(chǎng)傳出高端市場(chǎng)調(diào)控政策有變化，針對(duì)高端市場(chǎng)會(huì)進(jìn)行調(diào)控？

　　毛大慶：我還真的不知道高端市場(chǎng)有調(diào)控。

　　和百度合作項(xiàng)目，前段時(shí)間我們只是有意向，大家表態(tài)愿意干?，F(xiàn)在針對(duì)想做的項(xiàng)目要一個(gè)個(gè)進(jìn)行了解，包括對(duì)這個(gè)城市要做商業(yè)了解和商業(yè)調(diào)查，現(xiàn)在只是在做這個(gè)。

　　至于時(shí)間表，我們希望半年之內(nèi)有進(jìn)一步的發(fā)展。但是時(shí)間表很難講，因?yàn)檫@個(gè)取決于雙方很多內(nèi)容的進(jìn)一步完善。第一次合作做項(xiàng)目，我們更多是做穩(wěn)一點(diǎn)，當(dāng)做積累經(jīng)驗(yàn)，并沒有說特別急要三個(gè)月做完。另外，這也涉及到雙方協(xié)調(diào)性的問題。

　　金域文化廣場(chǎng)不一定會(huì)做成金融產(chǎn)品。比如我們?cè)僮龅脑?，就和資產(chǎn)包合作，也有可能和單個(gè)基金合作，這個(gè)都有可能。但是，我們一定會(huì)用輕資產(chǎn)的方式去做。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：上次你提到萬科現(xiàn)在是一個(gè)萬馬奔騰的時(shí)代，對(duì)各種創(chuàng)新嘗試的風(fēng)險(xiǎn)怎么看，對(duì)事業(yè)合伙人制如何看的？

　　毛大慶：事業(yè)合伙人制是關(guān)鍵，要不是事業(yè)合伙人制，怎么可能搞出這么多嘗試？這兩個(gè)問題是掛在一起的，如果萬科不去創(chuàng)新，不去嘗試新的東西，還是沿著住宅這條路走下去，肯定是不行的，所以要?jiǎng)?chuàng)新。

　　第二個(gè)問題，創(chuàng)新是靠這幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)人創(chuàng)，還是靠群眾去創(chuàng)？回想一下1991年到1993年，1982年到1984年中國(guó)所有的創(chuàng)新是鄧小平創(chuàng)的還是民間創(chuàng)的？

　　我告訴你，鄧小平就做了一件事情，給了一個(gè)政策環(huán)境，相當(dāng)于今天我們事業(yè)合伙人的政策環(huán)境。但是在這下面出來了什么人？出來了小崗村、海爾、聯(lián)想、萬科，這些創(chuàng)新都不是中央政治局干的。

　　所以創(chuàng)新一定是在民間，創(chuàng)新一定是靠基層做出來的。事業(yè)合伙人制就是要在萬科發(fā)展方式轉(zhuǎn)型的時(shí)候，必須要給這個(gè)企業(yè)一個(gè)非常好的政策環(huán)境，然后讓大家去創(chuàng)新。

　　第三個(gè)問題，風(fēng)險(xiǎn)的管理。但凡買賣是自己的，風(fēng)險(xiǎn)好控制得多；但買賣如果是領(lǐng)導(dǎo)的，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)控制就麻煩了。所以當(dāng)大家把企業(yè)的買賣當(dāng)做自己的買賣時(shí)，他們對(duì)于創(chuàng)新的熱情和對(duì)于創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)的把控程度，一定比領(lǐng)導(dǎo)還要強(qiáng)烈。因?yàn)橛泻匣锶耍燥L(fēng)險(xiǎn)有把控的平衡機(jī)制。

　　所以合伙人制度既有靈活性，又有非常好的自我把控性。比如說萬科在廣深、上海、北京、成都區(qū)域，每個(gè)地方的創(chuàng)新種類、結(jié)果不一樣，集團(tuán)沒有必要下命令要求采用同一創(chuàng)新結(jié)果。不如讓各個(gè)地方因地制宜地創(chuàng)新，同時(shí)用合伙人的心態(tài)去創(chuàng)新。

　　萬科現(xiàn)在提出事業(yè)合伙人，大家都明白這不是好玩的事，也不是一個(gè)追時(shí)髦的事。其實(shí)是想通過提供一個(gè)政策環(huán)境去激發(fā)基層的創(chuàng)業(yè)激情，30年的公司如果不激發(fā)創(chuàng)業(yè)激情很容易就走向官僚主義的境地。所以要把這種創(chuàng)新熱情感染到基層去，這是萬科最大的一個(gè)變化。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：前段時(shí)間萬科和鏈家合作，為什么會(huì)二手房中介進(jìn)行合作，目的何在？

　　毛大慶：這個(gè)事肖勁解釋得比我清楚，是他做的，不是我做的。肖勁用的那句詩(shī)解釋這件事最合適：“問渠哪得清如許，唯有源頭活水來。”我覺得這句話解釋得非常恰當(dāng)。

　　今天的房地產(chǎn)銷售型業(yè)務(wù)最重要的是要有活水的源頭，源頭是什么？源頭是市場(chǎng)，是消費(fèi)者，是買房的人。誰最能掌握這些群體，我們就該跟誰合作，這就是和鏈家合作的根本出發(fā)點(diǎn)。

　　鏈家是不是唯一的呢，肯定不是唯一的，也沒有必要是唯一的。我們肯定會(huì)有這樣那樣的渠道，但是核心的問題是要打通渠道。現(xiàn)在我們只不過找了一個(gè)最愿意革自己命的二手房經(jīng)紀(jì)公司來做第一次渠道嘗試，這是最根本的原因。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：萬科和鏈家的合作的售樓部分業(yè)務(wù)，你怎么看？

　　毛大慶：我對(duì)這件事非常看好，但是我剛才說了這個(gè)不是唯一的選擇。鏈家證明了一個(gè)基本的問題，就是它的渠道比我們坐在屋里面賣房子要多得多。我那天跟大家解釋了，有一個(gè)數(shù)字說明了一個(gè)基本問題，北京2013年的二手房市場(chǎng)是4000多億，一手市場(chǎng)是2000多億，首先二手房市場(chǎng)是一手市場(chǎng)的兩倍。鏈家占了二手市場(chǎng)的56%，我們?cè)谝皇质袌?chǎng)里只占5%還不到。

　　若論對(duì)市場(chǎng)的把控和對(duì)購(gòu)房人的覆蓋面，我們?cè)趺幢炔贿^鏈家，它是我們的好幾十倍都不止。我們不跟這樣的渠道商合作，不就錯(cuò)過了一個(gè)大的機(jī)會(huì)？這就是基本的道理，起碼比我們自己做要好。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：和鏈家以后，鏈家貢獻(xiàn)的銷售額能夠占到北京萬科銷售總額的多少？

　　毛大慶：我沒有這樣去分，現(xiàn)在只是看結(jié)果，現(xiàn)在沒有想去分鏈家是一手還是二手，貢獻(xiàn)度有多少。鏈家的貢獻(xiàn)肯定很大，但是這樣去分沒有意義。我需要的是結(jié)果，現(xiàn)在去過早分析、量化這些沒必要，過半年再看吧。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：現(xiàn)在商業(yè)和住宅的占比是多少？

　　毛大慶：這個(gè)沒辦法算，現(xiàn)在住宅業(yè)務(wù)還是最大的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：剛剛上市公司公告說盈安合伙人又增持了0.5%的股東股份，現(xiàn)在到了2.86%，這個(gè)計(jì)劃會(huì)一直持續(xù)下去嗎？

　　毛大慶：應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)，起碼比這個(gè)數(shù)字還會(huì)再大。增持后，大家就會(huì)與公司有更多的聯(lián)系。這種增持現(xiàn)在也沒有明確的量化比例，未來慢慢會(huì)有。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：之前郁亮在中期業(yè)績(jī)會(huì)說市場(chǎng)不好才會(huì)這樣，市場(chǎng)好跟投就沒這樣密集，是不是說明現(xiàn)在市場(chǎng)不好？

　　毛大慶：我覺得大家跟投成本會(huì)低一點(diǎn)，對(duì)跟投更有吸引力，如果價(jià)格很高，我覺得進(jìn)去也很累。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：在市場(chǎng)不好的時(shí)候，萬科跟投制度怎么控制風(fēng)險(xiǎn)？

　　毛大慶：說白了，我們?cè)陧?xiàng)目跟投初期就把項(xiàng)目給員工介紹清楚，并沒有說逼誰去跟投，現(xiàn)在員工都是自愿的。第二個(gè)，要求我們必須要把項(xiàng)目做好。

　　目前，北京這邊有三個(gè)項(xiàng)目采取跟投，包括天竺月城，大興義合莊C2地塊，還有一個(gè)順義的項(xiàng)目。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：萬科在北京的寫字樓建在郊區(qū)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是怎么考慮的？

　　毛大慶：我們現(xiàn)在的比例還好，另外我們拿的那些寫字樓地價(jià)格都很便宜，我覺得沒什么太大的出貨困難。其實(shí)寫字樓很在意成本，我覺得我們的成本只要沒有太大的偏移，又沒有去拿地王，拿得便宜就好。這種地不能搶，搶就有危險(xiǎn)。

　　北京現(xiàn)在的土地不冷，最近我參與的土拍都是在搶，沒有哪塊遇冷。之前流拍的兩塊孫河的土地，就是因?yàn)樘F了，但土地的流拍率整體都很低。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：其他開發(fā)商說地價(jià)還是太高，沒有降到他們出手的時(shí)機(jī)。

　　毛大慶：現(xiàn)在土地整理成本也高，政府總不能說降到比整理土地成本還低，政府虧本怎么辦？政府也沒有辦法，也是從銀行貸款，降價(jià)這個(gè)希望不現(xiàn)實(shí)。