三盛地產在產業(yè)地產轉型之路上，致力于形成自己獨特的“X+住宅+Y”的三元產業(yè)組合和一二三級聯(lián)動的產業(yè)地產模式。

　　“高杠桿、快周轉、強擴張”似乎已經成了業(yè)內對福建本土房地產開發(fā)商的標準評價，但是閩商三盛地產集團卻正在走著一條轉型升級的獨特發(fā)展道路。

　　三盛地產集團常務副總裁梁川先生在接受觀點新媒體采訪時提到，三盛是一家穩(wěn)健的，注重戰(zhàn)略的公司。三盛地產以三年為一個周期，進行管理變革和戰(zhàn)略規(guī)劃升級。三年前三盛根據房地產發(fā)展的階段和形勢的預判，就提出只做住宅不行，一定要做跟住宅相關聯(lián)的產業(yè)轉型，并于年初的年會上提出了今年的發(fā)展主題：“加快發(fā)展模式落地”。

　　結合外部環(huán)境、內部優(yōu)勢等研究和探討，三盛提出“X+住宅+Y”的三元產業(yè)組合和一二三級聯(lián)動的產業(yè)地產模式。所謂“X+住宅+Y”的三元產業(yè)組合即以住宅為核心，同時X和Y代表三盛地產正在進行的產業(yè)地產多業(yè)態(tài)開發(fā)的內容，包括教育、養(yǎng)老、旅游、商業(yè)、文創(chuàng)、親子等。三盛地產以多業(yè)態(tài)產業(yè)開發(fā)賦予住宅產品更加豐富的內容，最終打造更加極致的住宅產品。梁川先生介紹：三盛地產的產業(yè)地產轉型就是以產業(yè)為依托，以住宅開發(fā)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營。

　　據梁川介紹，這種商業(yè)模式已經在三盛的很多項目上進行了實踐和研究，現(xiàn)在北京項目正在以這些實踐和研究為基礎，推出一個比較完整的、升級的產品系列。

　　“比如說國際教育，作為X和Y當中的重要項目之一，已經在福州和濟南落地，并且在馬上要簽約的南京項目上都已經進行了積極實踐。國際教育在整個項目中起到的不僅僅是一個社區(qū)配套的作用，而是與住宅產品一并組合成一個復合型的產品。”

　　對于公司的發(fā)展策略上，梁川也有自己的看法：形成自己的獨特商業(yè)模式，比單純的快或者規(guī)模更重要。三盛地產正在這一次的戰(zhàn)略轉型中逐步形成自己的獨特商業(yè)模式，并在不遠的將來將此模式在全國落地推廣。憑借獨特的商業(yè)模式，三盛有信心在新一輪的地產行業(yè)競爭中謀求自己的位置，取得豐碩的成果。

　　以下為觀點新媒體對三盛地產集團常務副總裁梁川先生的采訪實錄：

　　觀點新媒體：公司在北京有8000多畝超大體量項目，在操作難度上，跟其它城市相比是不是要求更高？

　　梁川：北京項目確切的地址是在河北廊坊固安，當初公司拿此項目的時候有幾個考慮。首先，該地區(qū)的市政基礎建設、經濟發(fā)展都相當不錯，是一個有基礎，有潛力的地塊；

　　其次，我們知道固安片區(qū)承接了北京的第二機場。第二機場現(xiàn)在已經開始建設了，吞吐量、建設規(guī)模比北京國際機場大很多，會徹底改變北京的城市規(guī)劃格局。這是最大的一個利好，也是當?shù)亟洕軌虬l(fā)展起來的一個硬性條件。

　　第三個原因，也是很重要的一個原因，就是這個大盤的項目，對于三盛正在進行的產業(yè)地產轉型的模式落地是一個很好的平臺。

　　三盛在北京項目實行的商業(yè)模式很獨特，這種商業(yè)模式經過前兩年在其他各個項目上的實踐，證明也是行之有效的?，F(xiàn)在把這種商業(yè)模式在北京項目上集中體現(xiàn)，完成以后，相信會是對現(xiàn)有商業(yè)模式的一個完善和升級。

　　觀點新媒體：這個新的商業(yè)模式是指什么？

　　梁川：三盛是一家穩(wěn)健的、注重戰(zhàn)略的公司。三盛地產以三年為一個周期，進行管理變革和戰(zhàn)略規(guī)劃升級。三年前三盛根據房地產發(fā)展的階段和形勢的預判，就提出只做住宅不行，一定要做跟住宅相關聯(lián)的產業(yè)轉型。

　　結合外部環(huán)境、內部優(yōu)勢等研究和探討，三盛提出“X+住宅+Y”的三元產業(yè)組合和一二三級聯(lián)動的產業(yè)地產模式。所謂“X+住宅+Y”的三元產業(yè)組合即以住宅為核心，同時X和Y代表三盛地產正在進行的產業(yè)地產多業(yè)態(tài)開發(fā)的內容。

　　三盛從三年前就一直在研究、探索X和Y可以是什么，比如說國際教育、溫泉酒店、商業(yè)、親子、養(yǎng)老、文創(chuàng)、專業(yè)市場等等，這些是不是都可以成為與三盛相匹配的X和Y？現(xiàn)在公司已經開始做減法，并形成了三盛選擇產業(yè)的四個標準：

　　一是是否有利于長期收益；二是是否有利于土地的獲??；三是是否有利于資產的增值；四是是否有利于住宅的銷售。

　　“一二三級聯(lián)動”模式就是一級開發(fā)、二級建造和三級運營。像8000畝這種規(guī)模體量的項目，一定要介入到一級開發(fā)，否則連土地指標都拿不到；二級建造是目前正在做的項目的開發(fā)部分；這種模式中最重要的是三級運營管理，今后所有跟住宅相關的產業(yè)，特別是大盤，重點考驗的是開發(fā)商的運營能力，而不是二級建造能力。

　　三盛地產的產業(yè)地產轉型就是以產業(yè)為依托，以住宅開發(fā)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營，形成“X+住宅+Y”的三元產業(yè)組合和一二三級聯(lián)動的產業(yè)模式。

　　北京項目的體量跟區(qū)位完全可以實現(xiàn)三盛在“X+住宅+Y”三元產業(yè)組合方式上的所有想法。在三盛的所有成熟住宅產品系列之外，北京項目的亮點將在住宅和不同產業(yè)組合出的獨特產品。三盛北京項目用來和住宅產品相組合的產業(yè)不是一般意義上的住宅小區(qū)配套，比如社區(qū)商業(yè)、醫(yī)療服務站、幼兒園、小學等，而是我們的X和Y，是能帶動項目的發(fā)展，形成一個強大的、自循環(huán)的終端消費市場。

　　觀點新媒體：新商業(yè)模式整合過程中需要怎樣的協(xié)調？三盛為此做了哪些準備？

　　梁川：正如前面所言，三盛一直有自己的戰(zhàn)略思考，也有自己的戰(zhàn)略準備。

　　在三年前提出產業(yè)地產轉型之初，三盛就開始著手進行積極的準備。了解國內產業(yè)地產發(fā)展的模式和現(xiàn)狀，從國外吸取產業(yè)地產發(fā)展的經驗。光是國內外的考察，三盛地產的高管團隊就組織了不下十幾次。

　　當然，好的戰(zhàn)略一定要適合企業(yè)的自身情況。因此，今年年初，三盛在組織架構上，新成立了產業(yè)中心。通過內部選調、外部招聘的方式，這個部門從一成立開始，就成為公司產業(yè)地產模式落地的核心發(fā)動機。

　　目前，集團給產業(yè)中心的定位是：滿足集團從傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式向“X+住宅+Y”的發(fā)展模式轉型的產業(yè)研究需要；在配合集團項目拓展需要的同時，整合優(yōu)選產業(yè)類別，探索出對市場和政府都具有吸引力的、可復制的獨特商業(yè)模式；整合產業(yè)運營商，進一步打造獨特商業(yè)模式的核心競爭力，實施相應產業(yè)運營和資產管理；規(guī)劃并完善集團發(fā)展戰(zhàn)略。

　　產業(yè)中心有四大職能：戰(zhàn)略規(guī)劃、產業(yè)研究、模式策劃和運營支持?？梢哉f，產業(yè)中心起著產業(yè)轉型的驅動和整合的功能，參與到項目運作的前、中、后期。

　　具體來說，比如前期的拿地，一般的房地產公司主要是投資發(fā)展部在做，三盛是產業(yè)中心和投資發(fā)展部共同牽頭，首先看地塊是否與戰(zhàn)略相吻合以及產業(yè)是不是能配套；在前期策劃階段，產業(yè)中心和項目公司共同研判與項目匹配的產業(yè)，然后與相關的國際一流資源對接。在北京這個項目中，最主要的X和Y，包括后期運營團隊的組建，就是由產業(yè)中心牽頭的。

　　在三盛內部，從土地獲取方式、項目運營模式，已經發(fā)生了深刻的變化。

　　觀點新媒體：這樣一個大盤的操作，資金怎么準備？會不會考慮高周轉方式？

　　梁川：操作這樣的大盤項目，對自有資金的要求是很高的。首先需要說明的是，從資金的角度來看，高周轉的公司做北京這樣的項目是很困難的。因為很多高周轉公司基本上沒有利潤，或者利潤非常低。所謂高周轉，就是把希望寄托在快速拿地、快速開盤、快速銷售、快速融資，在盡可能的周期內對銀行資金和預售資金進行最大比例占用，是他們生存的秘訣。

　　所以，三盛在做的產業(yè)地產的升級轉型，是以自身的穩(wěn)定的，豐厚的資金狀況為前提的。如果自身不具備資金沉淀、造血功能一定做不了在這方面，三盛一直有著比較強的資金儲備能力。

　　第二是三盛在X和Y的產業(yè)合作伙伴上，都是與在相應產業(yè)上實力很強的合作伙伴合作。同時，大家都有共同的理念和預期，愿意共擔風險，共享收益。

　　第三，三盛的產業(yè)地產模式已經在既有的項目上獲得了成功，也得到了資本市場的青睞。北京項目上，三盛也會通過多種形式，引入外部融資機構，這也是為將來此模式在全國鋪開所做的必要準備。

　　觀點新媒體：三盛是從一開始就不準備走高周轉的模式嗎？

　　梁川：從項目運營的角度來說，效率高、開發(fā)節(jié)奏快是對的，但是現(xiàn)在大家對高周轉的運用更多的是在金融方式、資金運作方式這個層面，追求公司財務的高杠桿和資金的快周轉。如果把公司的安全和發(fā)展都押在這上面，而且是全行業(yè)都認為只要從拿地到開盤夠快就不會有危險，那一定是有問題的。當然，有很多公司具備這方面的基因和條件，但不是每家公司都能做成功。如果這個行業(yè)所有公司都覺得高周轉是正確的、適合的，這樣會帶來大問題。

　　三盛是一個從實業(yè)起家的房地產公司，穩(wěn)健的經營方式是三盛的特點。在房地產高速發(fā)展的那幾年，尤其是去年，三盛也曾經有過心動，但是我們的高管很清醒，我們始終認為經營企業(yè)不是百米短跑，而是一場馬拉松。公司的發(fā)展首先要考慮清楚的是要有自己的戰(zhàn)略，要有跟別人不一樣的東西。

　　三盛堅持要有自己的文化和戰(zhàn)略方向，從長期來考慮，如何一步一步從中等規(guī)模公司成為大型集團公司，從平凡的公司變成優(yōu)秀的公司。

　　觀點新媒體：三盛所理解的優(yōu)秀公司是怎么樣的？

　　梁川：首先優(yōu)秀的公司在銷售額、成長率、行業(yè)排名等有一定的指標。但是，我們相信一個優(yōu)秀的公司更重要的是企業(yè)的文化和企業(yè)的戰(zhàn)略。優(yōu)秀的公司可以借鑒、學習很多行業(yè)和公司優(yōu)秀的做法，但更重要的是要形成自己的特點和商業(yè)模式。

　　目前房地產行業(yè)的標桿企業(yè)特點都不一樣，都有自己的商業(yè)模式。我們對優(yōu)秀公司的理解就是要用數(shù)據說話，但是不急于今年就一定要達到什么目標，關鍵是要有自己的商業(yè)模式。如果沒有獨特的競爭力、差異化優(yōu)勢、商業(yè)模式，不可能成為一家大公司和優(yōu)秀的公司。

　　目前，對三盛而言，要成為一家優(yōu)秀的公司，先要把“X+住宅+Y”三元產業(yè)組合和“一二三”級聯(lián)動的商業(yè)模式培育和孵化好。