嘉善項(xiàng)目凸顯公司項(xiàng)目獲取能力，產(chǎn)業(yè)新城能力有望帶動(dòng)區(qū)域未來(lái)需求及價(jià)值提升，維持買入評(píng)級(jí)。

　　投資要點(diǎn)：

　　長(zhǎng)三角再落一子，條件優(yōu)厚，公司項(xiàng)目獲取能力凸顯。華夏幸福新增嘉善合作開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目委托區(qū)域總面積約為12平方公里，項(xiàng)目計(jì)劃用8-10年時(shí)間完成開發(fā)，委托服務(wù)期限為18年。與此前項(xiàng)目類似，嘉善項(xiàng)目的收益方式主要分為2部分，其中第一部分收益較此前項(xiàng)目有所提高：

　　1)土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)按總投資成本加成15%支付土地整理費(fèi)和建設(shè)費(fèi)(此前各項(xiàng)目均按10%加成)；

　　2)按委托區(qū)域內(nèi)當(dāng)年入?yún)^(qū)項(xiàng)目新增固定資產(chǎn)投資額的45%支付產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費(fèi)。我們認(rèn)為，公司在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角地區(qū)，以相對(duì)優(yōu)厚的條件獲取區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目，體現(xiàn)了公司項(xiàng)目獲取方面的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　未來(lái)上海外溢需求和本地內(nèi)生需求須并重，全面驗(yàn)證產(chǎn)業(yè)新城模式能力。未來(lái)這一區(qū)域的需求將包含上海外溢需求和本地內(nèi)生需求兩部分，這也將能全面驗(yàn)證公司的產(chǎn)業(yè)新城能力：1)能否通過(guò)區(qū)域規(guī)劃、合理定價(jià)和配套設(shè)施建設(shè)，在臨港新城、奉賢、昆山等眾多區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)中吸引更多的上海外溢需求；2)能否通過(guò)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展提升當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，吸引更多的就業(yè)人口，培育內(nèi)生的本地需求，并逐步提升房?jī)r(jià)。

　　我們認(rèn)為：1)價(jià)格便宜，有利吸引上海外溢需求。

　　項(xiàng)目位于嘉善縣南部，緊鄰嘉善高鐵及滬昆高速，緊鄰上海行政邊界，距上海松江新城約40公里，距上海市中心約70-80公里。目前嘉善項(xiàng)目周邊房?jī)r(jià)約在7000元左右，其他類似的可承接上海外溢需求的地區(qū)，如上海臨港新城、上海奉賢區(qū)和蘇州昆山市等，房?jī)r(jià)都在10000元左右，而距項(xiàng)目最近的上海主要住宅區(qū)松江新城的房?jī)r(jià)約在16000元左右。整體來(lái)看，目前嘉善的房?jī)r(jià)相對(duì)便宜，在吸引上海外溢需求方面具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　2)期待產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)本地需求內(nèi)生增長(zhǎng)。由于長(zhǎng)三角地區(qū)城市群經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)均衡，嘉善距上海也嫌稍遠(yuǎn)，更長(zhǎng)期來(lái)看，上海外溢需求恐有瓶頸，本地需求培育至關(guān)重要。目前嘉善經(jīng)濟(jì)發(fā)展要弱于周邊其他市縣，11年嘉善縣人均GDP為8.4萬(wàn)，而昆山市卻為14.7萬(wàn)，發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和培育區(qū)域價(jià)值，也符合城鎮(zhèn)化政策導(dǎo)向和地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的訴求。華夏幸福統(tǒng)籌、靈活、市場(chǎng)化的園區(qū)運(yùn)作模式，能更好地提升當(dāng)?shù)氐耐顿Y效率、吸引企業(yè)和就業(yè)人口，進(jìn)而培育本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。

　　嘉善項(xiàng)目凸顯公司項(xiàng)目獲取能力，產(chǎn)業(yè)新城能力有望帶動(dòng)區(qū)域未來(lái)需求及價(jià)值提升，維持買入評(píng)級(jí)。嘉善項(xiàng)目緊鄰上海，條件優(yōu)厚，公司項(xiàng)目獲取能力凸顯。而公司產(chǎn)業(yè)新城的成功經(jīng)驗(yàn)和卓越能力，能更好地吸引上海外溢需求、培育本地需求，提升區(qū)域價(jià)值。預(yù)計(jì)嘉善項(xiàng)目商住開發(fā)用地面積為3-4平方公里，總貨量在500萬(wàn)方以上，有望從14年進(jìn)入銷售、15年貢獻(xiàn)逐步業(yè)績(jī)。維持13、14年2.65元和3.41元的盈利預(yù)測(cè)，目前PE分別為10X、8X，維持買入評(píng)級(jí)。

　　申銀萬(wàn)國(guó)-華夏幸福：長(zhǎng)三角再落一子 將全面驗(yàn)證產(chǎn)業(yè)新城能力