“房地產(chǎn)調(diào)控政策體系和健全房地產(chǎn)市場健康長效發(fā)展機制，這個問題是重要的問題。”

　　專題：2013城市觀點論壇南京行

　　（2013年4月26日）觀點新媒體主辦的2013城市觀點論壇南京行今日正式開幕，會議邀請到中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一，瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟分析師陶冬，德信資本董事長陳義楓、金科地產(chǎn)集團股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪等嘉賓，與南京地產(chǎn)精英們共同討論“細(xì)則與市場調(diào)控中的南京樓市”。

　　應(yīng)邀出席論壇的中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一先生，發(fā)表了題為《政策機遇與選擇如何看待新國六條》的演講。

　　不完善的調(diào)控

　　朱中一在演講中表示，客觀的說，由于國六條里面涉及到對個人房產(chǎn)要征收20%的個稅問題，這個問題在科學(xué)化、民主化方面考慮不周，所以政策沒有說清楚，反而引起了市場的恐慌。“20%個稅主要是為了抑制投資投機需求的，這個目的很明顯，但是配套政策沒有及時出來，沒有說清楚，所以地方要怎么執(zhí)行確實也不是很清楚。”

　　朱中一認(rèn)為，從理論上來講，房地產(chǎn)為什么增值？房地產(chǎn)的增值原因是土地增值。土地為什么增值？土地增值是因為政府直接或者間接加大了基礎(chǔ)設(shè)施的配套，和政府的基礎(chǔ)設(shè)施直接和間接的配套有關(guān)系，所以政府在這個基礎(chǔ)上面收益20%從情理上也是說得過去的，關(guān)鍵是操作層面有一些沒有說清楚，所以引起了社會的恐慌。

　　此外，從2003年開始，我們的調(diào)控政策沒有什么效果，和市場是完全不合拍的。但是客觀來看，2012年調(diào)控和去年年底的調(diào)控起碼兩點成績是明白的。第一個成績就是在2011年9月和2012年5月，70個大中城市房價不管是環(huán)比、同比都是下降的，如果不調(diào)是不是會更高？第二個成績，通過調(diào)控使開發(fā)商更加明確，使消費者更加理性，并不是像以前2009年、2010年那么瘋狂了。

　　朱中一表示，房價即使下降了，但是調(diào)控的手段和目標(biāo)也需要完善，而且在今年的政府報告里面，也提出了完善房地產(chǎn)調(diào)控的政策體系。

　　朱中一還強調(diào)，新國六條從本質(zhì)上來講，是2010年以來調(diào)控政策的延續(xù)和深化。第一，繼續(xù)堅持了雙向調(diào)控的思路；第二，針對市場分化的特點采取了調(diào)控措施；第三，繼續(xù)執(zhí)行限購政策的同時，強調(diào)了要注重發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用；第四，既強調(diào)了對市場的監(jiān)管，又強調(diào)了對房地產(chǎn)市場的預(yù)期管理；第五，提出了要加快建設(shè)引導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展的政策。

　　“房地產(chǎn)調(diào)控政策體系和健全房地產(chǎn)市場健康長效發(fā)展機制，這個問題是重要的問題。”朱中一如是強調(diào)。

　　房價易升難跌

　　瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟分析師陶冬在論壇也就“中國經(jīng)濟展望與房地產(chǎn)調(diào)控”發(fā)表了精彩演講。

　　陶冬在演講中表示，短期來看，中國房價今后十二個月易升難跌，但是升幅有限。因為中國是一個高儲蓄的國家，除了倒霉的A股之外沒有投資地方的國家，于是老百姓把房地產(chǎn)當(dāng)成了銀行帳戶，這是房價居高不下的原因。

　　“國五條可以讓個別買房人稍微觀望一下，但是很難真正解決中國資金沒有出路的問題。”而且，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟增長所有引擎中唯一一個還在往上走的，房地產(chǎn)政策是所有宏觀政策中唯一一個還能有效對經(jīng)濟做出一些調(diào)控的政策。所以，陶冬認(rèn)為，北京既不希望房價大漲，也不希望房價大跌，因此20%個稅很難有效果。

　　那么，中國房地產(chǎn)有沒有泡沫？陶冬的答案是--“有，這個泡沫在上海、北京等一線城市表現(xiàn)為房價過高”。

　　陶冬稱，今天中國一線城市的房價基本和東京房價持平，甚至略高，但是收入只有東京的五分之一。但他也認(rèn)為，有泡沫不代表泡沫今天或者明天就會破裂，房地產(chǎn)泡沫何時破裂取決于流動性環(huán)境什么時候改變。而中國房地產(chǎn)泡沫需要三大要素同時具備：第一是流動性環(huán)境正?；坏诙侵袊馁Q(mào)易順差需要大幅減少；第三是美聯(lián)儲繼續(xù)推出量化寬松政策。

　　陶冬指出，中國的房地產(chǎn)調(diào)整什么時候開始？估計大概在2015年-2017年房地產(chǎn)會出現(xiàn)一次調(diào)整，但是這個不是世界末日。當(dāng)下一輪房地產(chǎn)再起來的時候，拉動力來自于城鎮(zhèn)化。“因為房地產(chǎn)有周期，就像人會得病一樣，生病不是令人非常愉快的事情，但這是我們生活中間的一部分，周期潮起潮落，自然會有各種各樣的變化。”