下個月開始到12月期間，將是中國房地產(chǎn)企業(yè)密集融資高峰，我們將等待這個高峰到來。

　　8月13日，由觀點新媒體主辦，上海證券報、每日經(jīng)濟新聞、搜狐焦點網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲正式開幕。論壇第二天上午，瑞銀集團投資銀行亞洲區(qū)主席蔡洪平先生發(fā)表了主題為“IPO開閘及房地產(chǎn)企業(yè)IPO前景”的演講。以下為蔡洪平先生演講的全文實錄：

　　蔡洪平：各位早上好！我今天主要的話題還是談?wù)勝Y本市場對中國房地產(chǎn)業(yè)的看法。作為全球最大的歐資銀行，現(xiàn)在每天每七只股票里有一只是房地產(chǎn)股在香港市場交易。從今年來看，整個的市場對中國房地產(chǎn)的看法可以說有一個翻天覆地的變化。我想談三個問題：第一，上半年資本市場對房地產(chǎn)行業(yè)的看法。第二，目前市場里面期待的中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。第三，中國房地產(chǎn)業(yè)在國際資本上市注意的問題以及我的看法。

　　今年上半年整個香港的恒生指數(shù)上漲70%，內(nèi)地A股也上漲非常高?？墒钦麄€香港資本市場里面，反彈最大的、最快的是中國房地產(chǎn)。市盈率從平均五倍左右，到現(xiàn)在目前十六倍甚至二十倍。市凈率從0.2%到現(xiàn)在回來0.8%和1.2之間。特別有一些公司的股票，像復(fù)地、雅居樂，他們股價上漲超過5倍。我們曾經(jīng)在1月份在桂林開過一個中港兩地會議，那個時候是非常慘淡的時候。所謂的四大天王都到了，富力、雅居樂、碧桂園、合生創(chuàng)展都在。

　　金融風暴之前，四大家房地產(chǎn)商的市值和規(guī)?；竞椭袊Ｍ忾T當戶對，差不多的規(guī)模?？墒乾F(xiàn)在我們把廣東四家房地產(chǎn)商再加上綠城，統(tǒng)統(tǒng)加起來的市值，也沒有到達一個中國海外的房地產(chǎn)市值。碧桂園上市最高是2000億。當時這么困難的時候，中國海外市盈率還有16倍?？墒钱敃r誰敢買呢？說明什么呢？說明國際投資者對民營房地產(chǎn)業(yè)在資金支持和信用方面是很擔心。同時也說明了國際投資者還是看好房地產(chǎn)業(yè)。等到全球金融風暴慢慢趨緩，中國經(jīng)濟四萬億政策出來，經(jīng)過半年后，整個國際市場又給中國房地產(chǎn)業(yè)15、16倍市盈率。這是目前高于平均中國制造業(yè)的價格，同時也是高于全球房地產(chǎn)的價格。我們一直在推薦中國房地產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟最困難的時候，我們也沒有動搖過我們始終認為中國房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟的支柱之一，甚至有認為是中國經(jīng)濟的火車頭。我們說一個平方六個人的就業(yè)，一個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動二十個行業(yè)復(fù)蘇和發(fā)展。這是今天資本市場對中國房地產(chǎn)業(yè)的重新認識。當然前一段有股價偏高的現(xiàn)象，有的市盈率達到25倍，這當然是偏高的。

　　總體來說，投資者重新認識了中國房地產(chǎn)業(yè)，也看到這么大金融風暴中，中國房地產(chǎn)業(yè)還是經(jīng)得住考驗。上半年中國房地產(chǎn)業(yè)整個融資又非?；钴S，無論是配股、市盈率、高息債，上半年在香港資本市場投資中國房地產(chǎn)的資金達到40億美金。融資非?；钴S。這就是上半年資本市場對中國房地產(chǎn)看法。

　　第二，下半年第四季度可能是歷史上中國房地產(chǎn)業(yè)海外融資的最高潮。我記得07年我們一共做了45單配股、上市。07年做了碧桂園、SOHO，當時碧桂園估值17-23倍，最后是25倍。上市后成為一個最大的亮點。接著SOHO上市，市盈率18倍，融資18億美元。那一年，郭廣昌還有一個綜合概念的，融資19億美元。那一年，中國房地產(chǎn)業(yè)在海外融資將近50億美元，是歷史上最高的。

　　下個月開始到12月期間，將是中國房地產(chǎn)企業(yè)密集融資高峰，我們將等待這個高峰到來。有一些08年準備上市沒有完成的，現(xiàn)在重新準備上市，還有一些新準備上市的?？梢灶A(yù)料，如果市場是目前這個狀態(tài)平行發(fā)展的話，我們相信下半年中國房地產(chǎn)在國際資本融資可能會達到將近70億美元。這一點國際資本市場也有所準備。20天我們做了一個北京金隅，也是跟建筑有關(guān)，居然創(chuàng)造了香港有史以來最高的散戶凍結(jié)資金局面，2465億港元。我們定價已經(jīng)不低了，定了16倍市盈率，結(jié)果股價當天上漲56%。足以看到國際資本市場對中國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的興趣和投資欲望。我曾經(jīng)開玩笑說，北京兩件事跟世界人民有關(guān)系，一個是49年建國，一個是北京奧運會，兩件跟股民有關(guān)，其中一件就是金隅掀起的投資熱情。在投資結(jié)構(gòu)來看，中資機構(gòu)和中資相關(guān)的資金和投資財團在金融風暴后更加崛起。百分之百在香港上市的局面已經(jīng)一去不復(fù)返。我們最最困難的時候，第一個看到市場回暖，所以我們4月份做了忠旺控股，獎金40%來自中資以及中資相關(guān)投資的資金，包括這次金隅也是很大部分來自中資投資者。隨著中國經(jīng)濟發(fā)展，隨著中國崛起，在今后有沒有必要到美國、歐洲路演，這是另外一個話題。

　　第二個變化，以前07年發(fā)行股票前，有很多香港的豪富以及迪拜的基金，金融風暴后，我們看到投資局面改變了，一場暴雨過去了，很多歷史上非常成功的投資者不見了。相反冒出新的投資者，這是一個非常新的局面。

　　第三，在投資來看，資金量非常大。上半年亞洲資金流入將近400億美元。這是統(tǒng)計數(shù)字，我估計實際數(shù)字更大。總體來說，國際市場對中國房地產(chǎn)業(yè)還是非常看好。下半年有一個中國房地產(chǎn)業(yè)在海外融資高峰，這些資金到位后，80-100億資金規(guī)模，可能大規(guī)模促進中國房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展。當然A股市場也一樣，A股也有一些房地產(chǎn)公司發(fā)企業(yè)債、公司債、上市。

　　有哪些注意的問題我想提醒一下。經(jīng)過07年資本市場高峰，08年低谷，在我自己的交流過程中，我看到我們客戶、房地產(chǎn)業(yè)都更加理性、成熟。上市拿到錢，更加理性。有一些沒有上市，也得到了一些教訓。上市的目的還是為了發(fā)展我們房地產(chǎn)業(yè)，08年有些房地產(chǎn)公司差點倒閉，有一件事要小心，雖然我們創(chuàng)造了很多首富，但是財富和實業(yè)市場不是一碼事。碧桂園上市，我們資本增值差不多5倍以上。然后報紙媒體說這個首富、那個首富，這不是一個好的稱號。其實楊總和他女兒本身沒有這么想，這是一個天外送來的禮物，可是對一些企業(yè)家來說，他就有點動心了，有些企業(yè)明明可以上市，他不是沖著事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，而是沖著財富去的。明明可以上市，他也不上了。市場和世界不是這樣，等到所有人看到的時候，機會就沒有了。特別是07年下半年為了上市而大規(guī)模圈地，快速發(fā)展，這樣的企業(yè)在08年過程中非常痛苦。他們會吸取教訓，還是做我的房地產(chǎn)，把我的事情做好。有一個地產(chǎn)商深刻的告訴我，讓我非常感動。他說一個地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中國宏觀經(jīng)濟脈搏不斷調(diào)控，但是房地產(chǎn)發(fā)展步伐不能亂，不要因為資本市場特別高，我快速發(fā)展。微調(diào)是可以，但是如果沖著財富去，這有很大問題，這是我自己的感受。第二，沒有準備做10-15年的房地產(chǎn)，最好不要上市。我們也不會做。投資銀行不是光是為企業(yè)圈錢。目前很多渠道，可以私募投資等等。真正上市，是要面對一個使命、一個承諾，就是向投資者承諾。你為中國人民未來生活居住帶來某種貢獻，你是一個有很大的責任心的企業(yè)家。因為上市不容易。這里我知道有些企業(yè)準備上市。上市過程中，帶來的理念、價值觀有很大變化。第二，透明度。第三，資本市場通常追求短期利潤的情況下，會逼得你非常痛苦。如果沒有準備做10-15年以上，我勸你不要上市。往往這些企業(yè)上市后，走了不遠。第二，上市后也會付出很多成本。第三，穩(wěn)步發(fā)展很重要。有些企業(yè)這樣想，房地產(chǎn)業(yè)第四、第一季度他可以自主調(diào)整，往往把一些樓盤可以賣的壓著。我們通常不是看一年，我們通常是三年，過往三年怎么樣、未來三年怎么樣，復(fù)合增長率。你明年很高，后年上不去，還是沒有用。市場上都是聰明人。在利潤安排的時候，我認為還是正常應(yīng)該做就怎么做，不要為了融資而過分調(diào)節(jié)利潤。投資者看到你即使這樣好的利潤，他也會打折扣。

　　總體來說，我認為中國房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟的火車頭。在未來發(fā)展中，我相信房地產(chǎn)業(yè)還有十年、十五年甚至二十年發(fā)展期間，因為中國太需要房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。剛才也談到對物業(yè)稅的看法，我也想多說幾句話，第一，千萬不要把中國房地產(chǎn)跟國外房地產(chǎn)相比。有人說東京的多么便宜、美國的多么便宜，但是千萬記住，他們是發(fā)達國家。全球中心城市平均房地產(chǎn)價格都在5000美元左右，中國中心城市離這個價格還差多遠，每個國家的文化、歷史完全不一樣，不要因為中國房地產(chǎn)價格漲，就太高了。歐美沒有那么高。要知道在美國，人口增長是負的，GDP增長也是負的，那么多房子，他怎么會上漲呢?？墒侵袊旋嫶笮枨蟆?/p>

　　第二，稅收制度完全不一樣。將近30%稅是被政府收走。如果100元價值，真正房地產(chǎn)拿到也就是15元左右。還有建筑公司、相關(guān)配套行業(yè)，政府從土地出讓金、稅收將近拿走50%，這些東西都加在居民身上。所以是不是還要增加物業(yè)稅這些，如果要加也可以，就把前面20%、30%稅收取消。中國房地產(chǎn)開發(fā)是全世界最貴的。所以我認為各種稅收考慮的時候，還得考慮我們這個國家、我們這個人民剛剛富有，剛剛發(fā)展，雖然目前是一個全球矚目的發(fā)展中國家，同時在國際市場上地位越來越高，可是我們試想一下，我們真正發(fā)展起來，80年代主要是體制的改革，真正發(fā)展起來是90年代中期后，中國真正快速發(fā)展也只有15年不到，離鄧小平所說的小康水平，離到2025年還有很長時間。我記得78年三中全會有一句話，日益發(fā)展的人民的需求和社會物質(zhì)供應(yīng)的極大的稀缺這樣的矛盾。到今天為止，還有很多人房子需要改善，還有很多人沒有房子住，要改善他們的生活空間、實現(xiàn)他們的生活力量。一個人奮斗了半天，最后留下了什么，我想物質(zhì)財富主要的東西當然很多很多，很重要的留給子女的大概就是房子。從物資領(lǐng)域來說，人們對產(chǎn)業(yè)的升值保值或者未來需求我相信是首要考慮的。真正增值和保值和未來能夠改善生活的，和人真正有關(guān)的還是房子。所以我們會繼續(xù)致力于中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，也會繼續(xù)幫助中國房地產(chǎn)行業(yè)海外融資或者多種融資。也希望中國房地產(chǎn)企業(yè)上市后，能夠繼續(xù)走10年、15年甚至100年，謝謝大家！