“我認為政府會用房地產(chǎn)來保八，明年上半年不能緩解供求關(guān)系和房價高速上漲的矛盾的情況下，也不可能出臺過度的一些調(diào)控措施。”

　　8月13日，由觀點新媒體主辦，上海證券報、每日經(jīng)濟新聞、搜狐焦點網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲正式開幕。論壇第二天上午，華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強先生發(fā)表了主題為“當(dāng)前對市場的錯誤認知”的演講。以下為任志強先生演講的全文實錄：

　　任志強：謝謝各位！這個題目是他們寫的，我只是把統(tǒng)計數(shù)據(jù)列了列，讓大家有一個更清醒的認識。7月份公布了宏觀數(shù)據(jù)，我最擔(dān)心有多少是負數(shù)，信貸增長負的77%，雖然投資增長保持32.9%，但是比上月下降0.7%。發(fā)電量和上月相比是負的0.4%。這產(chǎn)生一個問題，到底我們宏觀經(jīng)濟是不是恢復(fù)了。發(fā)電量下降當(dāng)中，中小企業(yè)發(fā)電量下降48%，也就是說中小企業(yè)在上半年電力不但沒有增長，而且是極度下降。上半年7.37萬億貸款中，中小企業(yè)僅占8.5%，大部分都進入了一些大企業(yè)，所以7月份數(shù)字并沒有在6月份公布宏觀經(jīng)濟數(shù)字后，認為7月份都很好了。7月份并沒有看到一個極好的情況?；蛘哒f脆弱的宏觀經(jīng)濟在7月份表現(xiàn)出來的可持續(xù)增長能力是毫無疑問的，但是要進入一個良好的基礎(chǔ)，還是不穩(wěn)定的。我想告訴大家，并沒有出現(xiàn)一個投資已經(jīng)全面反彈或者技術(shù)層面看已經(jīng)全面上升的結(jié)果。房地產(chǎn)投資，情況很好，略有增長，11.6%，住宅增長8.2%。但是這個增長是緩慢的，和去年同期相比大概有19.3%的下降。我更注重他在固定資產(chǎn)投資中的比重，去年22%，今年到目前為止是18.57%，尤其是住宅只占13%，和歷年相比，它是下降的。

　　所以投資情況并沒有出現(xiàn)完全好轉(zhuǎn)，投資已經(jīng)出現(xiàn)恢復(fù)，但是增幅是緩慢的。從開工面積來看，達到25億平方米，增加12.5%，但是新開工下降9.1%，預(yù)示著供求關(guān)系并沒有得到緩解。6月份和7月份相比，7月份只有7000萬開工，環(huán)比下降了42%。原來我們預(yù)測6月份好轉(zhuǎn)后，7、8月份應(yīng)該保持一個持續(xù)開工增長過程，但是實際結(jié)果是下降。從竣工面積來說，竣工2.54億平方米，增長24.7%，目前從銷售和竣工比例來看，只有0.6：1，0.6是什么概念？這里面包括了很多不可銷售的面積，比如車庫，它不是按照商品房面積來計算，象機房、鍋爐房、變電室等等，同時計入竣工面積，如果不能計入竣工面積，這樣看來大概只有0.4：1，這預(yù)示著供求關(guān)系在惡化。

　　大家都說出現(xiàn)了很多天價地，成為很可怕的情況。但是土地整個供應(yīng)量并沒有上升，同比下降25.8%，并不是象很多媒體說的，因為地王出現(xiàn)，大家都在拼命搶地，或者我們也沒有看到政府加大土地供應(yīng)量。真正用于商品房的用地是在下降的，而我們完成土地開發(fā)同比下降13.4%。這預(yù)示著供給并沒有獲得一個良好的基礎(chǔ)。當(dāng)你想要增加開工的時候，也許沒有地或者沒有規(guī)劃，不能補足生產(chǎn)周期，這兩者都預(yù)示著下半年如果不能土地增加，后期供應(yīng)出現(xiàn)更嚴重的問題。

　　銷售出現(xiàn)一個增長，7月份媒體報道7月份出現(xiàn)量跌價升，但是統(tǒng)計數(shù)字上沒有這樣的反映，統(tǒng)計數(shù)字是4.1億多平方米銷售面積，增長37%，比1-6月份加快了5.4個百分點，說明7月份銷售不但沒有下降，而且繼續(xù)上升。住宅也增加5.4個百分點，同時辦公、商業(yè)分別增加5點多。

　　總體來看，價升量跌的情況并沒有存在。從銷售金額來看，完成了1.9萬億，我們最高年份是2007年，總共2.96萬億，現(xiàn)在已經(jīng)完成了最高年份的2/3，而我們還有將近一半的時間。這個加快速度是非?？斓模鲩L了60%多，比上月增加了7.4個百分點。一系列數(shù)字證明，我們在銷售中，辦公和商業(yè)略有恢復(fù)，但是增長中最快的還是住宅。因此大家關(guān)心的也是住宅的銷售情況。從資金來源情況來看，我更關(guān)心是后面這塊，增長28.7%，比上月增加5.1%，國民貸款增加10%，房地產(chǎn)獲得貸款總量并不大，但7月份看貸款轉(zhuǎn)移速度非常快，開發(fā)貸增加10.1個百分點，個貸增加了77%。個貸增長速度也是非?？?。到目前為止，資金增長速度快于投資增長速度，投資只增長11.6%，自有資金增長28.9%，差了1.5倍。這一輪銷售高速增長很重要得益于金融措施，特別是0.7的貸款利率，對市場促進作用很大，相當(dāng)于消除了近30%房價，貸款利率降低也對可支付能力的提高起到巨大作用。

　　從價格上來看，很多人都說價格在拼命在漲，我們看不到價格在漲。同比價格上漲了1個點，在上個月也增長了，但是上個月增長中經(jīng)濟適用住房增長0.6，而商品房價格是下降的。這個月出現(xiàn)了轉(zhuǎn)正，新建商品房住房增長0.3%。所以我們在正1的比例中略占一定比例。但是名義上大家看到高檔房拼命漲價中，這個數(shù)字還是負的，同比負的1.7%。環(huán)比0.9%，和上月比是0.8%。統(tǒng)計數(shù)字上看不到和去年相比的價格增長，沒有大家所說的這么多的泡沫。

　　別忘了08年價格是在07年已經(jīng)出現(xiàn)拐點論之后的下跌，所以08年價格不是我們所有的價格高峰，相比之下他和07年已經(jīng)產(chǎn)生了一個巨大差異，而我們現(xiàn)在和08年數(shù)據(jù)還有一個差異。是不是所有城市都漲了？不是。新建同比上漲只有43個，同比下降還有26個，其中很多城市下降幅度還很大，超過了5個點。我們也沒有出現(xiàn)很多媒體上所說的全國普遍性的價格上漲，更得不出房地產(chǎn)價格泡沫的結(jié)論。二手房同比價格增長3%，是增長幅度最大的。同比上漲城市42個，同比下降城市25個。二手房交易中的投資客已經(jīng)遠遠大于一手房交易的投資客。一手房真正加入炒房的這部分或者投資客所占比重很低。上海外國人員和非本地戶籍人員占23%。但是兩外人員里頭大概有一半以上是為了取得上海戶口，在上海工作。他們看投資客不到10%，或者略接近10%?？鄢虾Ｒ蛩刂猓渌鞘邢鄬透土?。但是二手房買完后迅速就掛牌，這個數(shù)量達到40%。二手房轉(zhuǎn)讓過程中價格上升幅度，3%，而一手房只有1%，明顯看出二手房交易上漲幅度和參與投資的比重都大大增加。辦公、商業(yè)和非住宅的其他部分，實際上環(huán)比增長速度很慢，商業(yè)相比還是負的0.2%。從景氣數(shù)字來看，我們景氣指數(shù)只有98.01，如果和08年2月份相比，大概還相差8個點，如果和07年最高峰相比，大概相差11個點。我們并沒有認為房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)全面的恢復(fù)，只能說還在上升之中，這個上升之中的概念就是剛剛爬坡爬上去，坡還沒有爬到頂。為什么市場中對房地產(chǎn)現(xiàn)有階段有小陽春說法，有各種不同的說法，就是很多經(jīng)濟學(xué)家或者說學(xué)者把中國目前的情況和日本、美國以及一些發(fā)達國家做了對比，有的人說我們已經(jīng)出現(xiàn)了日本在80年代房地產(chǎn)泡沫的情況。有的人說我們出現(xiàn)了美國次級貸之前連續(xù)幾年價格上升的情況。他們認為這種次級債的前兆已經(jīng)出現(xiàn)了，所以在擔(dān)心因為通脹和價格上漲而產(chǎn)生下一步經(jīng)濟通縮以及經(jīng)濟泡沫破滅。但從中國情況看，我們發(fā)展階段上與世界發(fā)達國家有巨大差距，我們到美國都看到，美國高速公路很好。高速公路主要是因為艾森豪威爾發(fā)現(xiàn)高速公路有利于戰(zhàn)爭，所以他進行了高速公路建設(shè)。高速公路建完后，也照樣沒有車跑。但是到現(xiàn)在，如果沒有當(dāng)時艾森豪威爾有大量的高速公路投資，也可能他今天也不會有這么發(fā)達的經(jīng)濟。中國政府正在干的一件事，就是重復(fù)艾森豪威爾時期拼命改造和建設(shè)美國高速公路以及交通設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施的過程。

　　這個過程中，我們對比一下房地產(chǎn)，從美國、日本、西德、英國、法國，他們從50-80年代發(fā)展中，二戰(zhàn)后，他們持續(xù)用了30年時間進行了住宅高速發(fā)展過程，后20年上升幅度是加速的。同樣中國在2010年應(yīng)該是一個加速過程，而不是減弱的過程。因為人均GDP現(xiàn)在已經(jīng)超過2000美元，如果按照購買力算，接近4000美元。按照這樣同比的情況看，我們和這些發(fā)達國家在經(jīng)濟階段相差50年。而50年后可能會走同一個道路，就是繼續(xù)保持高速增長過程。美國從60年代到2000年，02年房地產(chǎn)占GDP比例是非常大的。但是我們現(xiàn)在GDP總量，大概增加值只占GDP2%-3%，和發(fā)達國家相比差距是巨大的。所以我們房地產(chǎn)業(yè)不是多了，而是少了。

　　這是美國、日本、德國、法國在50-70年代住宅建設(shè)占固定資產(chǎn)投資的比重關(guān)系，而這個比重關(guān)系平均大概21左右。中國到目前為止，住宅僅占整個固定資產(chǎn)投資13%，我們通常是用房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重相當(dāng)于這些國家發(fā)展過程，就是18-21之間，但是人家是僅住宅就占了這么大比重，這樣我們大概還差了8-10個點。這些國家用20年左右的時間，只有日本略低一點，因為日本沒有本土戰(zhàn)爭，所以相對弱一點。我們是慘遭戰(zhàn)爭創(chuàng)傷，而又有文化大革命，幾十年沒有發(fā)展，所以住宅發(fā)展速度還相差很遠。

　　從發(fā)達國家情況看，我們大概相差60年發(fā)展階段。從2000年，大概17.8%人均居住面積，相當(dāng)美國1940年水平。而我們2010年，大概能達到20.5居住面積。建筑面積全國平均28.9，這樣最多達到美國1950年水平。早在60年代我們提出超英趕美，可能我們要再用60年時間才能追上。美國到2000年戶均面積210平米。僅從面積來說，我們現(xiàn)在90平米以下的存量房占70%以上，而新建比重也很高。

　　最近城市建設(shè)住房中，90平米以下比重仍然很高。即使2000-2005年期間，也仍然超過了50%。06年后，我們一統(tǒng)計，因為90、70政策讓這一比重繼續(xù)加大，保障房政策也讓這一比重繼續(xù)加大?？梢钥闯鲂粜驮谖覀兊谋戎睾兔绹g的差別。

　　都說富人房子很大，高收入家庭平均住房面積僅僅超過90平米，91.2%，低于美國1950年91.4%全國戶均面積，這就是我們和美國之間的差別。按照同樣方法看，超過100平米房子在全國平均只占17%，北京只占16.9%，所以以為我們有很多大房子、很多高消費，其實錯了。整體住房情況來看，我們的差距是巨大的。多數(shù)城市住房成套率較高，但是這中間有很大差別，住房成套率僅僅占80%左右。這個成套率水平還需要加速。特別是北京連80%都套。改善需求，從三代人、四代人比例來看，是巨大的。四代人、三代人同住一套房子的比重很高，所以開發(fā)商或者房地產(chǎn)業(yè)還不是一個夕陽產(chǎn)業(yè)，而是一個朝陽產(chǎn)業(yè)。下半年情況看，庫存快速下降，大家都說7月份銷售下降，可是從7月份數(shù)字來看，如果和08年、07年相比，都是一個高速增長過程。北京日均銷售情況來看，09年上半年和08年相比，大概增長169%，增長速度很快。雖然8月份、7月份可能都比6月份有所下降，但是下降并不能說明市場不好。這個價格上漲速度遠遠低于07、08年上半年，環(huán)比平均增長1.7%，這個增長說明我們現(xiàn)在房價增長速度很合理，而且沒有高速增長。而下半年適度增長是一定會出現(xiàn)的。投資增長在加速，而投資增長情況看，我們估計全年超過15%，目前來看這個增長速度還不足以讓新開工增加。7月份我們發(fā)現(xiàn)貸款在快速轉(zhuǎn)移，雖然總的貸款比例下降77%，但是房地產(chǎn)貸款已經(jīng)超過1億，開發(fā)貸、個貸分別增長42%、78%。非銀行融資貸增加，境內(nèi)、境外發(fā)債的龍湖、張江，境外的發(fā)債的大概有十來個國家，包括首創(chuàng)。而申請IPO的A股都很多。金地和平安大概有100億合作。

　　我估計下半年土地供給將加速。很多城市都認為土地是制約房價一個重要因素，雖然我們國土部門不這樣認為，他們發(fā)了一個署名文章，開發(fā)商囤積7000公頃，我覺得人可能有點傻，因為房地產(chǎn)商沒有這么多錢囤積這么多土地。從制約情況看，導(dǎo)致價格上升和土地供應(yīng)量減少，供求關(guān)系惡化是很重要的依據(jù)。06-09年三年時間，大部分土地都轉(zhuǎn)向保障性住房和非住宅建設(shè)，這樣的土地供應(yīng)量一定會讓供求關(guān)系產(chǎn)生巨大惡化。同時樓面價平均從06平均樓面價2700元變成4500元，這個上漲速度很快。雖然國土部門發(fā)了一個公告，說土地價格比重只占房價比重23%，比例和漲價沒有任何關(guān)系。07年、08年，三環(huán)路沒有一塊土地供應(yīng)。而目前為止，三環(huán)路以內(nèi)，06-09年只供應(yīng)4.7%土地供應(yīng)量。環(huán)路內(nèi)價格上漲就成為必然，因為它一定會在短缺中迅速上漲。

　　我認為拉動中國經(jīng)濟不要擔(dān)心房地產(chǎn)，因為中國政府不靠房地產(chǎn)拉動中國經(jīng)濟，就沒有路可出。當(dāng)國家投資這部分開始下降的時候，8月份投資增長速度可能會下降到30%以下，如果民間投資不能替代，我們認為保八都有問題。我認為政府會用房地產(chǎn)來保八，明年上半年不能緩解供求關(guān)系和房價高速上漲的矛盾的情況下，也不可能出臺過度的一些調(diào)控措施。謝謝！