房地產(chǎn)今后發(fā)展，爭(zhēng)奪焦點(diǎn)從過去爭(zhēng)奪資源，到今后爭(zhēng)奪客戶或者叫爭(zhēng)奪市場(chǎng)。

　　8月13日，由觀點(diǎn)新媒體主辦，上海證券報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇正式開幕。13日下午的會(huì)上，陽(yáng)光100集團(tuán)董事長(zhǎng)易小迪先生發(fā)表了題目為《房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型與出路》的演講。以下為易小迪先生演講的全文實(shí)錄：

　　易小迪：我講的題目是“房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型與出路”。盡管房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)出現(xiàn)一些熱潮，我上午聽一些專家講，大家認(rèn)為這是一個(gè)成熟的表現(xiàn)。但是我也看到只有少數(shù)人會(huì)發(fā)現(xiàn)這次周期輪回不是一個(gè)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單周期輪回。也有人問到下一個(gè)周期到底有什么本質(zhì)的變化。我覺得這實(shí)際上是很多人要考慮的。我想講的，實(shí)際上下一個(gè)周期跟新的機(jī)會(huì)來臨是質(zhì)的不同。我一直在講實(shí)際上一個(gè)新的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代可能會(huì)到來。

　　第一點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展其實(shí)走到一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。我判斷外部形勢(shì)，高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)過去了。這是什么意思呢？這十年來都是量的增長(zhǎng)、價(jià)的增長(zhǎng)，一個(gè)長(zhǎng)的牛市里度過。2007年商品房銷售7億多平米，2008年只有5億多平米，恐怕很難再保持高增長(zhǎng)。所以量的增長(zhǎng)我覺得可能到了一個(gè)頂點(diǎn)。當(dāng)然，不同城市它的增長(zhǎng)幅度不一樣。其實(shí)北京、上海它的銷售量已經(jīng)在下降。這一點(diǎn)從城市化角度來看，不可能所有的城市都還在無限制擴(kuò)張外來需求。所以我們靠規(guī)模發(fā)展的時(shí)代已經(jīng)過去。第二，房地產(chǎn)需求雖然旺盛，但是它的需求開始多樣化。不簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單是以住宅需求為主或者以城市普通住宅為主，還是走向多元化。第三，城市功能發(fā)揮變化。過去它是制造行業(yè)為主，現(xiàn)在慢慢要向服務(wù)行業(yè)。第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。自然會(huì)產(chǎn)生新的需求。

　　伴隨第二個(gè)判斷，價(jià)格的高增長(zhǎng)時(shí)代也會(huì)過去。房?jī)r(jià)會(huì)結(jié)束只漲不跌的態(tài)勢(shì)。它今后的增長(zhǎng)會(huì)在波動(dòng)式的規(guī)律上增長(zhǎng)。而且增長(zhǎng)趨向于穩(wěn)定。這種每年都是房?jī)r(jià)暴漲，這個(gè)時(shí)代我想已經(jīng)過去。房?jī)r(jià)它的外來增長(zhǎng)因素判斷原因就是它也缺乏。過去移民城市刺激的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，或者說一個(gè)城市有大量的外來移民，或者產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。我想這兩個(gè)高增長(zhǎng)一定會(huì)發(fā)生變化。這個(gè)時(shí)代過去，對(duì)我們制約因素是一個(gè)本質(zhì)的變化。

　　第三，供求變化也會(huì)發(fā)生變化。08年我們發(fā)明了一個(gè)詞，去庫(kù)存化。房子開始有庫(kù)存，城市也有庫(kù)存，土地也有庫(kù)存。盡管現(xiàn)在危機(jī)過去了，但我不認(rèn)為去庫(kù)存化這個(gè)名詞就永遠(yuǎn)消失了。將來還可能存在。我想這樣一個(gè)供求關(guān)系會(huì)發(fā)生變化。將來可能會(huì)有一些地方仍然是供不應(yīng)求，但是更多的時(shí)候是供需平衡或者供大于求。甚至供大于求我判斷有可能是一個(gè)常態(tài)。因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)擴(kuò)張生產(chǎn)能力的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于需求增長(zhǎng)。我們可以看到很多房地產(chǎn)企業(yè)有過百億，過了百億后，并不是它的目標(biāo)，他還要過千億，需求會(huì)不會(huì)這樣增長(zhǎng)？這是一個(gè)本質(zhì)變化。其實(shí)就是供大于求。這是我對(duì)外部形勢(shì)判斷，下一次輪回會(huì)出現(xiàn)的本質(zhì)變化。

　　第二點(diǎn)，新的形勢(shì)下會(huì)帶來一個(gè)新的機(jī)遇。城市功能升級(jí)會(huì)成為下一個(gè)時(shí)期城市化主旋律。上一個(gè)周期是工業(yè)化帶來了大量人口的遷移，實(shí)際上是產(chǎn)業(yè)集中帶來的，但是現(xiàn)在城市主要的問題是要功能升級(jí)。目前來看，中國(guó)的城市，基本上省會(huì)城市500萬人口，區(qū)域中心城市已經(jīng)快到1000萬，基本上除了直轄市之外，這樣的規(guī)模它已經(jīng)不可能再繼續(xù)翻番增長(zhǎng)下去，城市經(jīng)濟(jì)只能支撐這樣一個(gè)規(guī)模。所以它更多的是在這樣一個(gè)規(guī)模下，城市本身也在做定位。大部分二線城市更多關(guān)心的不是規(guī)模，而是是要城市功能升級(jí)。大家可以看到最近幾年來，尤其是現(xiàn)在城市更多的希望要做CBD、商業(yè)中心，他要做很多城市功能的變化。所以大家可以看到其實(shí)有些從不同的品牌企業(yè)，如果給一個(gè)城市的發(fā)展帶來功能需求相吻合的話，他最能夠獲得新的成功，而且盲目大規(guī)模圈地，其實(shí)不一定能夠成功。比如我們陽(yáng)光100在很多二線城市，只要為這些城市做一個(gè)新的時(shí)尚中心，基本就能夠成功。你盲目的供應(yīng)量，你會(huì)發(fā)現(xiàn)很多城市會(huì)開始供大于求。

　　房地產(chǎn)的機(jī)遇轉(zhuǎn)入市場(chǎng)化發(fā)展的軌道，這是2008年后房地產(chǎn)一個(gè)本質(zhì)變化。過去制約房地產(chǎn)的因素它完全市場(chǎng)化，盡管政府有很多行政干預(yù)，但是我們看到宏觀政策已經(jīng)發(fā)生很多變化。比如過去制約我們的土地和資金，更加市場(chǎng)化，更加通過市場(chǎng)手段獲得。第二，政府調(diào)控市場(chǎng)政策更加市場(chǎng)化，他不是限制價(jià)格、開工量，更多通過價(jià)格因素、利率因素調(diào)控市場(chǎng)，這些都為房地產(chǎn)發(fā)展生存環(huán)境產(chǎn)生很多質(zhì)的不同。

　　第三點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要面臨著轉(zhuǎn)型。如果我們不能認(rèn)識(shí)市場(chǎng)變化，房地產(chǎn)還是盲目發(fā)展，其實(shí)面臨風(fēng)險(xiǎn)很大。尤其是現(xiàn)在地價(jià)還是在一個(gè)相對(duì)高的定位。如果還是靠巨額資金投入，買地蓋樓，這個(gè)壓力非常大。不僅僅我們這些企業(yè)，包括很多大型的國(guó)企，他們也在想這個(gè)問題，就是房地產(chǎn)的持續(xù)再生產(chǎn)到底怎么來維持。有些人甚至算過帳，賣掉的房子。如果重復(fù)過去模式，是不是買了地就可以占領(lǐng)市場(chǎng)，大家都有這樣的困惑。房地產(chǎn)行業(yè)走到了兩個(gè)十字路口，一個(gè)是房地產(chǎn)政策走向一個(gè)十字路口，一個(gè)是房地產(chǎn)盈利模式也走到一個(gè)十字路口。

　　第一個(gè)轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)今后發(fā)展，爭(zhēng)奪焦點(diǎn)從過去爭(zhēng)奪資源，到今后爭(zhēng)奪客戶或者叫爭(zhēng)奪市場(chǎng)。因?yàn)樵谝粋€(gè)房?jī)r(jià)不斷上漲，規(guī)模不斷擴(kuò)張的時(shí)候，其實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)本身我想擴(kuò)張它的規(guī)模是它很重要的支撐之道。過去房地產(chǎn)從融資買地，蓋樓銷售這樣一個(gè)過程，他更重要的是希望每個(gè)過程、每一個(gè)循環(huán)是在擴(kuò)大規(guī)模。它最重視的是擴(kuò)大規(guī)模。擴(kuò)大規(guī)模必然要解決它的制約因素，一個(gè)是融資，一個(gè)是買地。把這兩個(gè)問題做到了，房地產(chǎn)的命根子就解決了。但是現(xiàn)在這個(gè)簡(jiǎn)單的模式我想不一定能夠再適應(yīng)未來需求?，F(xiàn)在包括我們買地，買地王也好，其實(shí)還是這種思維的持續(xù)，他認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)還會(huì)擴(kuò)大，價(jià)格還會(huì)上漲，所以只要是有了土地資源，他又能在未來市場(chǎng)占據(jù)主動(dòng)。

　　今后我們可以看到，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化，包括成本逐漸透明化，這種簡(jiǎn)單的模式缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。到2008年的時(shí)候，房地產(chǎn)碰到銷售的問題，很多企業(yè)措手不及。包括我們一線大品牌企業(yè)，他們要想開拓市場(chǎng)只有一個(gè)辦法，就是降價(jià)。只有這個(gè)最笨的方法。降完價(jià)發(fā)現(xiàn)再去買地的時(shí)候，它的重置成本是虧損的。所以并沒有一個(gè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的策略。房地產(chǎn)碰到困難的時(shí)候，只有降價(jià)這一個(gè)手段，說明行業(yè)本身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力非常缺乏。

　　大家已經(jīng)明白這個(gè)降價(jià)模式不能持續(xù)發(fā)展，肯定很多企業(yè)要逐漸從別的方式爭(zhēng)奪市場(chǎng)、爭(zhēng)奪客戶，這個(gè)方式是什么？就是它的核心競(jìng)爭(zhēng)力。這才是大家要考慮的一個(gè)最根本的變化。這是最根本的對(duì)一個(gè)好企業(yè)、壞企業(yè)，核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)的變化。第二點(diǎn)，把過去單純追究規(guī)模成長(zhǎng)到追求企業(yè)精細(xì)化好和強(qiáng)的一個(gè)轉(zhuǎn)變。今天我們覺得房地產(chǎn)大的企業(yè)很多，但是今天的大，我想并不一定是明天的強(qiáng)。規(guī)模大不等于盈利。08年以前賣了過百億的企業(yè)，很多的毛利率并不是盈利的。我想過去十年，由于城市化規(guī)模的擴(kuò)張，由于價(jià)格不斷上漲，中國(guó)不少房地產(chǎn)企業(yè)由小變大。我想第二個(gè)核心應(yīng)該是由大變成強(qiáng)。這是一個(gè)本質(zhì)的變化?？赡苡行┤诉€沒有感覺到，還認(rèn)為在重新昨天的輪回。

　　第四，房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的出路，也是新的機(jī)遇、新的挑戰(zhàn)。第一個(gè)最大的機(jī)遇是要市場(chǎng)的變化。今天的房地產(chǎn)離不開城市化的進(jìn)程，今天城市化變化就是由量的增長(zhǎng)往質(zhì)的方面提升。今天我們看到城市的變化不再是規(guī)模變化，吸引招商的項(xiàng)目，更多的希望營(yíng)造一個(gè)新的CBD、商業(yè)中心或者從事新的生活方式。這個(gè)變化，我們實(shí)際上我覺得我們陽(yáng)光100有很多的感受。如果你適應(yīng)了變化，你的盈利能力大大提升，盡管它的土地價(jià)格在提升你可以同樣有新的模式。其實(shí)我們最簡(jiǎn)單的一個(gè)體會(huì)，你如果在二、三線城市，站在未來的角度營(yíng)造一個(gè)城市新的時(shí)尚中心，基本上你都成功了，而且盈利會(huì)超出你的想象。我們?cè)诹菔兄行挠幸粋€(gè)項(xiàng)目，房?jī)r(jià)可以從4000元賣到8000元，樓面地價(jià)400元。這些城市新的需求功能，CBD需求功能也好，它有一個(gè)非常大的口。這個(gè)機(jī)遇是巨大的，而不必一定要通過地王實(shí)現(xiàn)高盈利。第二，有一個(gè)變化。我們做房地產(chǎn)的可能要從過去的短周期到長(zhǎng)周期的轉(zhuǎn)變。中國(guó)房地產(chǎn)這十年發(fā)展，從小變大，大家都要快速滾動(dòng)、快速開發(fā)、快速銷售，這種模式在今后地價(jià)不斷高企，投入巨額資金的時(shí)候，可能產(chǎn)品細(xì)分更重要。如果粗放式經(jīng)營(yíng)，基本上掙不到這個(gè)錢。

　　市場(chǎng)變化給了我們很多挑戰(zhàn)，我想大的洗牌時(shí)代已經(jīng)到來，但是這個(gè)洗牌不等于昨天的贏家，恰恰給了我們很多新的機(jī)會(huì)，在新的游戲規(guī)則下，大家都是公平的，反過來更重視市場(chǎng)。有市場(chǎng)能力的，對(duì)市場(chǎng)變化很敏感，爭(zhēng)奪客戶能力強(qiáng)，而不是爭(zhēng)奪其他土地能力強(qiáng)，我想他在未來會(huì)占據(jù)有利地位。謝謝大家！