著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、央行貨幣政策委員會(huì)委員樊綱先生、中原集團(tuán)主席施永青先生、摩根大通中國(guó)投資銀行副主席龔方雄先生聯(lián)袂奉獻(xiàn)了一場(chǎng)精彩的“博鰲三人行”。

　　8月13日，由觀點(diǎn)新媒體主辦，上海證券報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇正式開(kāi)幕。在會(huì)上，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、央行貨幣政策委員會(huì)委員、中國(guó)改革基金會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱先生、中原集團(tuán)主席施永青先生、摩根大通中國(guó)投資銀行副主席龔方雄先生聯(lián)袂奉獻(xiàn)了一場(chǎng)精彩的“博鰲三人行”。以下為2009博鰲房地產(chǎn)論壇首個(gè)“博鰲三人行”的全文實(shí)錄：

　　樊綱：我已經(jīng)講了半天個(gè)人觀點(diǎn)，現(xiàn)在非常希望聽(tīng)位兩位的觀點(diǎn)，一位是金融家，一位是地產(chǎn)家。從地產(chǎn)家開(kāi)始。

　　施永青：其實(shí)今年不但是內(nèi)地，香港的房地產(chǎn)也翻天覆地的變化。我記得去年8月份的時(shí)候我說(shuō)世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入冰河時(shí)期，就是這次金融危機(jī)可能是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的，不是單是一個(gè)周期性的，受到的沖擊將會(huì)非常長(zhǎng)遠(yuǎn)。所以當(dāng)時(shí)我相信很多開(kāi)發(fā)商自己也看到自己的處境是非常危險(xiǎn)，資金鏈隨時(shí)可能隨時(shí)斷，能不能保命，也成了問(wèn)題。

　　但是非常令人意想不到的金融危機(jī)反而救了中國(guó)的開(kāi)發(fā)商，如果沒(méi)有金融危機(jī)，中央的宏觀調(diào)控還不容易這么快放出來(lái)?，F(xiàn)在突然間，這么多的資金流進(jìn)了市場(chǎng)，使成交量、開(kāi)發(fā)商資金的問(wèn)題都一下子得到解決?；旧衔疫€是認(rèn)同中央的政策。剛才樊先生也說(shuō)我們所有的政策都有代價(jià)的。這個(gè)代價(jià)我認(rèn)為還是很值得付出的，雖然有很多，現(xiàn)在說(shuō)什么泡沫問(wèn)題，流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題，但是我認(rèn)為金融危機(jī)之后我們最大的一個(gè)問(wèn)題就是要解決我們主要矛盾，我認(rèn)為上世紀(jì)30年代的大蕭條最重要的破壞力其實(shí)是通貨收縮。如果通貨收縮的話，大家就覺(jué)得未來(lái)的東西更便宜，大家都不花錢了，沒(méi)有人愿意去投資，沒(méi)有人愿意去消費(fèi)，一旦進(jìn)了這個(gè)連鎖反應(yīng)之后，真的可能要5年、10年才可以回頭，我認(rèn)為現(xiàn)在的政策很重要的一點(diǎn)，雖然我們現(xiàn)在是在通貨收縮，什么CPI都在下跌，但是要在這種情況下要人對(duì)未來(lái)可能的通貨膨脹產(chǎn)生預(yù)期，這個(gè)是很難做的事。明明是在通貨收縮，你還要使人家擔(dān)心未來(lái)的通貨膨脹，這是很大的矛盾。要解決這個(gè)問(wèn)題，你一定要用很大的力量、很蠻的手段，矯枉必須過(guò)正，所以在這種情況下才出現(xiàn)上半年銀行的貸款7萬(wàn)多個(gè)億。我自己看這錢流出來(lái)，流到什么地方去，中央看不看得到，我們看到的事，中央沒(méi)有理由看不到。一定有相當(dāng)一部分進(jìn)入股市、樓市，使樓價(jià)大幅上升。但是這個(gè)效果就要讓大家有實(shí)際的感覺(jué)。價(jià)格信息是一個(gè)很強(qiáng)烈的信息，是一個(gè)很簡(jiǎn)單的信息，是普通人都可以感受到的信息，就是我買的房子，現(xiàn)在是什么價(jià)錢了?，F(xiàn)在的情況就是現(xiàn)在的房?jī)r(jià)在很多城市里面已經(jīng)達(dá)到了歷史高峰，歷史的高峰就是說(shuō)差不多所有有房子的人現(xiàn)在都在賺錢了，這就是一個(gè)很良好的感覺(jué)。你沒(méi)有這個(gè)感覺(jué)，要他相信經(jīng)濟(jì)在好起來(lái)，要他相信未來(lái)可能有通貨膨脹，這個(gè)是起碼的基礎(chǔ)。所以我認(rèn)為房?jī)r(jià)上升是要達(dá)到調(diào)整人們對(duì)未來(lái)預(yù)期的一個(gè)必須的手段，沒(méi)有這個(gè)效果的話，你做政策上的調(diào)控，要人改變它的心態(tài)，都不容易的。所以我認(rèn)為這個(gè)是一個(gè)政策理想中的效果?，F(xiàn)在全世界是中國(guó)第一個(gè)改變了人民的心態(tài)。我也去過(guò)其他地方，整個(gè)氣氛就不同。中國(guó)就是比較樂(lè)觀的，就是覺(jué)得我們真的是在好起來(lái)。外面還沒(méi)有完全有這個(gè)氣氛。所以我覺(jué)得這個(gè)政策還是成功的，但是升的這么快，當(dāng)然開(kāi)始的時(shí)候不升的這么快，達(dá)不到這個(gè)效果。但是下半年還會(huì)不會(huì)用這樣的手段，剛才樊先生也說(shuō)了，其實(shí)環(huán)境已經(jīng)不同的，但是我認(rèn)為雖然可能收緊一點(diǎn)，但是一定還要維持這個(gè)價(jià)格起碼不是掉頭向下。如果下半年的政策收的太緊，房地產(chǎn)價(jià)格維持不住現(xiàn)有的水平的話，你變成上半年的努力白費(fèi)了。所以我認(rèn)為收的時(shí)候也不會(huì)收的太緊，應(yīng)該可能出現(xiàn)的情況就是交投量可能會(huì)小了一點(diǎn)，但是價(jià)格還是維持在高位徘徊。我自己看上半年這么大的成交量，不是一個(gè)常態(tài)。我們做房地產(chǎn)的也不能期望以后都是有這么高的交投量，我們應(yīng)該有辦法在一個(gè)比較低一點(diǎn)的，比較正常的交投量下面也可以有生存能力，我認(rèn)為就是交投量7月份已經(jīng)少了20%左右，這種水平大部分的開(kāi)發(fā)商、代理商還可以生存下去，這個(gè)成交量還可以維持現(xiàn)有價(jià)格在這個(gè)水平保持下去。

　　所以基本上我對(duì)下半年還是樂(lè)觀的，但是也要調(diào)整我們的心態(tài)，我認(rèn)為上半年的上升，在某一種程度上是透支了未來(lái)的一點(diǎn)的升幅，所以既然是透支了，你就要為將來(lái)有一個(gè)合理的估計(jì)。我先講到這里。

　　樊綱：里面有很多邏輯，代表了房地產(chǎn)商的觀點(diǎn)。就有一個(gè)地方有點(diǎn)矛盾，你說(shuō)價(jià)格現(xiàn)在到了最高位，讓大家感覺(jué)都好。但是沒(méi)有買房子的人，在最高位的時(shí)候就往下去了。

　　施永青：在中國(guó)城市里，擁有房子的人是大多數(shù)，沒(méi)有買房子的人是少數(shù)，所以應(yīng)該保護(hù)多數(shù)，如果為了少數(shù)，傷害了多數(shù)，政策還是幫助多數(shù)人。

　　樊綱：接下來(lái)請(qǐng)龔先生談?wù)劇?/p>

　　龔方雄：剛才樊綱教授對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)做了比較深刻、全面的詮釋。我們這一節(jié)的討論主要從經(jīng)濟(jì)和政策層面來(lái)看中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。就這一點(diǎn)，我高屋建瓴，從全球局勢(shì)對(duì)樊綱教授對(duì)我們經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷做一些補(bǔ)充。全球經(jīng)濟(jì)的格局實(shí)際上想象的也比大家都好，現(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)的時(shí)點(diǎn)跟中國(guó)經(jīng)濟(jì)在1、2月份的情況很相似，實(shí)際上已經(jīng)在企穩(wěn)復(fù)蘇當(dāng)中。這個(gè)企穩(wěn)復(fù)蘇造成的原因?qū)嶋H上有金融方面的原因，金融方面的原因就是說(shuō)金融體系的去杠桿化已經(jīng)基本結(jié)束。金融作為經(jīng)濟(jì)潤(rùn)滑劑的功能正在恢復(fù)。如果金融功能恢復(fù)后，那么經(jīng)濟(jì)周期就回到一個(gè)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)周期步伐當(dāng)中。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)周期理論實(shí)際上是一種庫(kù)存調(diào)節(jié)的理論，任何衰退和復(fù)蘇都由庫(kù)存調(diào)整所引起。這就使全球經(jīng)濟(jì)所處在一種狀態(tài)當(dāng)中，什么狀態(tài)呢？我們生產(chǎn)商把庫(kù)存都調(diào)的太低了，去庫(kù)存化到了極點(diǎn)，但是全球的消費(fèi)者沒(méi)有想象那么差，很差，但是沒(méi)有想象那么差。沒(méi)有想象那么差的原因跟各國(guó)政府協(xié)調(diào)一致應(yīng)付史無(wú)前例的金融風(fēng)暴，大家采取的政策有關(guān)系。這樣的話，在未來(lái)6-18個(gè)月，全球經(jīng)濟(jì)就會(huì)由于重新填補(bǔ)庫(kù)存，出現(xiàn)一個(gè)比較強(qiáng)勁的周期性的反彈。從我們摩根大通角度來(lái)看，這個(gè)反彈第三季度已經(jīng)開(kāi)始。美國(guó)經(jīng)濟(jì)在第三季度可能會(huì)開(kāi)始2%、3%的成長(zhǎng)，明年美國(guó)我們估計(jì)可能有3%的成長(zhǎng)，未來(lái)18個(gè)月，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭非常明顯。對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)也是一個(gè)錦上添花，未來(lái)6-18個(gè)月，中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)相當(dāng)好。結(jié)構(gòu)性問(wèn)題沒(méi)有消除，結(jié)構(gòu)性問(wèn)題就是我們經(jīng)常講的對(duì)全球經(jīng)濟(jì)比較悲觀的那些說(shuō)法，比如說(shuō)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)角度來(lái)講，美國(guó)存款儲(chǔ)蓄率還要繼續(xù)上升，其結(jié)果就是消費(fèi)率要繼續(xù)下降。如果消費(fèi)繼續(xù)下降的話，大家想一想，美國(guó)經(jīng)濟(jì)70%是由消費(fèi)帶動(dòng)，它的增長(zhǎng)勢(shì)頭從哪里來(lái)？這個(gè)問(wèn)題還沒(méi)有解決。所以2011年、2012年全球經(jīng)濟(jì)的前景仍然是非常非常不確定的。這個(gè)庫(kù)存調(diào)整后，比如說(shuō)該增加的庫(kù)存增加了，庫(kù)存也都填滿了，下一步經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的潛力由誰(shuí)帶動(dòng)，這就是全球經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)所面臨的不確定性。所以說(shuō)我想拉回中國(guó)經(jīng)濟(jì)角度來(lái)講，我們的出口現(xiàn)在是以20%多的速度下降，如果去年是100，今年這個(gè)指數(shù)就下降到70多，即使明年全球經(jīng)濟(jì)周期性反彈，我們出口恢復(fù)到10%成長(zhǎng)，明年指數(shù)也就85、86左右。什么意思？過(guò)剩產(chǎn)能的問(wèn)題仍然會(huì)長(zhǎng)期存在。而且2011、2012年全球經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇勢(shì)頭可能還不如明年。所以從這個(gè)角度來(lái)講，明年即使政策出現(xiàn)方向性改變，從寬松政策走向緊縮政策，我們估計(jì)這種調(diào)整也會(huì)非常非常溫和。為什么呢？我同意樊綱教授一個(gè)基本判斷，宏觀政策是一個(gè)短期政策，它要與時(shí)俱進(jìn)，適時(shí)而變。但是還是要有前瞻性。前瞻性就要看到長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的動(dòng)力來(lái)自哪里。如果明年搞緊縮，2011、2012年又開(kāi)始放松政策，又可能給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不必要的波動(dòng)。這種前景的含義在哪里？我們寬松的流動(dòng)性環(huán)境可能會(huì)長(zhǎng)期存在。這種前景對(duì)我們地產(chǎn)商，對(duì)我們判斷金融市場(chǎng)，在金融市場(chǎng)進(jìn)行操作非常非常重要。我講的這種觀點(diǎn)我希望大家有操作性。全球資本最近的流動(dòng)性是怎么流動(dòng)？大家在預(yù)期未來(lái)6-18個(gè)月周期性反彈，在預(yù)期周期性反彈的時(shí)候，全球的資本正在向高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的資產(chǎn)和領(lǐng)域做配置，流出什么地方？流出低風(fēng)險(xiǎn)的債券、低收益的債券、固定收益和現(xiàn)金產(chǎn)品。債券方面他主要是配置一些高風(fēng)險(xiǎn)的，比如說(shuō)垃圾債券。還有從資產(chǎn)角度來(lái)講，配置新興資產(chǎn)。所以說(shuō)，現(xiàn)在我們很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都到香港、美國(guó)融資，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商如果要上市融資，非常容易，市場(chǎng)愿意把這個(gè)錢給他們。錢正在從低風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域流入高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，這個(gè)趨勢(shì)會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。未來(lái)6-12個(gè)月，這種趨勢(shì)不會(huì)改變。這是第一。

　　第二，從長(zhǎng)期角度來(lái)講，這就要回到我們房地產(chǎn)市場(chǎng)?，F(xiàn)在全球市場(chǎng)，全球投資人，全球資金重倉(cāng)中國(guó)，這個(gè)事情我已經(jīng)講了很長(zhǎng)時(shí)間。我們從1月份助推中國(guó)的房地產(chǎn)和汽車板塊，當(dāng)時(shí)大家迷茫的情況下，汽車、耐用消費(fèi)品是我們主打板塊。我們建議如果大家要重配新興市場(chǎng)，一定要重配中國(guó)，一定要重配中國(guó)的話，談到長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，一定要重配內(nèi)需，但是中國(guó)內(nèi)需的引擎、發(fā)動(dòng)機(jī)來(lái)自哪里？房地產(chǎn)、汽車。而且一些長(zhǎng)期的房?jī)r(jià)為什么會(huì)上漲的結(jié)構(gòu)性原因，不管從供給還是需求角度來(lái)講，剛才樊綱教授、朱秘書長(zhǎng)都講了這個(gè)土地價(jià)格。土地價(jià)格的問(wèn)題是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)之所以價(jià)格不斷上升的根本性原因。對(duì)國(guó)際投資者來(lái)講，他們知道中國(guó)人地關(guān)系是怎么樣，中國(guó)人均可耕用地，中國(guó)人口基數(shù)的問(wèn)題。這個(gè)趨勢(shì)是非常明顯的，加上中國(guó)的城市化率現(xiàn)在也只有44%、45%，中國(guó)城市化進(jìn)程每年以1%、2%上升，什么意思呢？中國(guó)城鎮(zhèn)人口每年都以1500-2000萬(wàn)人口在上升。這就是我跟國(guó)際投資者經(jīng)常講，在中國(guó)要解決保持城市化的進(jìn)程，相當(dāng)于中國(guó)每年都要建造一座紐約、東京或者倫敦這樣的城市。這就是一個(gè)長(zhǎng)期的趨勢(shì)，再加上人民幣。每一次全球的、亞洲金融風(fēng)暴，全球投資者對(duì)中國(guó)的信心都增強(qiáng)了。人民幣這次是一個(gè)非常典型的例子。去年在新興市場(chǎng)當(dāng)中，人民幣是一個(gè)唯一沒(méi)有貶值的貨幣。我們講的是百年不遇的金融風(fēng)暴。在所有全球貨幣當(dāng)中，大家知道去年只有日元和人民幣沒(méi)有兌美金貶值。大家想一想，如果這個(gè)風(fēng)暴是百年不遇的，中國(guó)出口以20%多的速度下降的情況下，人民幣沒(méi)有對(duì)美元貶值，下一步等人民幣貶值，要等到什么時(shí)候？所以人民幣穩(wěn)定趨勢(shì)加強(qiáng)了很多。你看熱錢流入，很多國(guó)際資本愿意在香港也好、美國(guó)也好，購(gòu)買中國(guó)資產(chǎn)。但是很多錢也愿意以各種方式流入我們本土市場(chǎng)。大家知道二季度，我們國(guó)家外匯儲(chǔ)備增加了多少？將近2000億美金，但是如果把外貿(mào)順差，把外國(guó)直接投資，把這些國(guó)際，我們現(xiàn)有的外匯儲(chǔ)備存量，把這些因素考慮進(jìn)去，實(shí)際上有1000億左右美金解釋不了外匯儲(chǔ)備成長(zhǎng)來(lái)自哪里，很可能就是熱錢流入。所以說(shuō)從趨勢(shì)性角度來(lái)講，中國(guó)城市化進(jìn)程，中國(guó)土地價(jià)格長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)，再加上人民幣、再加上國(guó)際資本從低風(fēng)險(xiǎn)向高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)類別配置，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展能力比全球經(jīng)濟(jì)要強(qiáng)得多。資產(chǎn)泡沫會(huì)一直存在。我不覺(jué)得中國(guó)目前已經(jīng)出現(xiàn)了資產(chǎn)泡沫。但是在產(chǎn)能過(guò)剩的情況下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)通脹幾乎不可能，唯一有可能出現(xiàn)通脹的領(lǐng)域就是資產(chǎn)通脹，其中就包括房地產(chǎn)。謝謝大家！

　　主持人：接下來(lái)請(qǐng)互動(dòng)嘉賓復(fù)地集團(tuán)董事長(zhǎng)范偉先生發(fā)表一下您的觀點(diǎn)。

　　范偉：我有一個(gè)問(wèn)題問(wèn)一下樊綱教授跟龔方雄，去年8月到今年8月一年時(shí)間，這么大的危機(jī)好像就過(guò)去了，這么容易就過(guò)去的。我有一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在所有政府都在用量化寬松貨幣政策、流動(dòng)性，當(dāng)年日本政府也在用量化寬松，同樣的手段，為什么日本還是延續(xù)這么長(zhǎng)時(shí)間走不出衰退的陰影？這個(gè)原因在哪里？

　　樊綱：咱們對(duì)日本也有很多討論，首先日本是一個(gè)長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，就是剛才龔方雄先生提到的它宏觀調(diào)控，但是沒(méi)有解決長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，很多東西一直遲遲調(diào)不過(guò)來(lái)，這是它的基礎(chǔ)性問(wèn)題。第二，現(xiàn)在大家都在吸取日本教訓(xùn)之一就是你不能一下子拱起來(lái)，馬上又撤火。你要看到它的補(bǔ)充庫(kù)存后，長(zhǎng)期過(guò)剩生產(chǎn)能力還存在的時(shí)候，它可能產(chǎn)生的一些壓力。這也是我們現(xiàn)在都在關(guān)注、都在討論的問(wèn)題。第三，日本量化庫(kù)存，當(dāng)他利率到了零之后，反倒數(shù)量政策并不到位。伯蘭克02年寫了一篇文章，他認(rèn)為即使利率到了零之后，仍然需要數(shù)量。流動(dòng)性陷阱的時(shí)候，也需要一定規(guī)模的數(shù)量，才能使市場(chǎng)發(fā)生調(diào)整。這是更短期的政策操作問(wèn)題。回到更長(zhǎng)期的，日本確實(shí)有幾個(gè)問(wèn)題交織在一起，包括老齡化。這是我們中國(guó)經(jīng)濟(jì)跟全世界經(jīng)濟(jì)跟他不太一樣的問(wèn)題。它的一個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)過(guò)20年泡沫，產(chǎn)生那么多結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，然后又跟老齡化等等攪合在一塊，它是一個(gè)長(zhǎng)期調(diào)整的過(guò)程。

　　是不是現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)去了？中國(guó)之所以大家感覺(jué)好像這個(gè)事情已經(jīng)過(guò)去了。是因?yàn)橹袊?guó)，我們過(guò)去沒(méi)有太大的。因?yàn)槲覀冞€采取的一些調(diào)整政策，我們銀行政策比較謹(jǐn)慎、杠桿率比較低。我們結(jié)構(gòu)性問(wèn)題跟發(fā)達(dá)國(guó)家結(jié)構(gòu)性問(wèn)題不太一樣，沒(méi)有金融危機(jī)一系列問(wèn)題。因此我們的問(wèn)題是前幾年經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、產(chǎn)生的過(guò)剩產(chǎn)能等等一些問(wèn)題，當(dāng)然也跟出口有關(guān)系。但是我們沒(méi)有壞帳要重組這些問(wèn)題，美國(guó)這些壞帳還多著呢，我們是不是感覺(jué)已經(jīng)過(guò)去的，因?yàn)槲覀儧](méi)有這些問(wèn)題。而從其他國(guó)家角度講，說(shuō)危機(jī)已經(jīng)過(guò)去了，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到時(shí)候。