8月13日，由觀點(diǎn)新媒體主辦，上海證券報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇正式開幕。13日下午開始了上半場(chǎng)“2009中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略論壇”，以下為論壇實(shí)錄：

　　對(duì)話主持：

　　廣州新城市投資控股集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)  曹志偉先生

　　上海證券報(bào)產(chǎn)業(yè)部副主任  于兵兵女士

　　對(duì)話嘉賓：

　　香港科技大學(xué)商學(xué)院副院長(zhǎng)   陳慧珠女士

　　福建三盛地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理   程璇女士

　　野風(fēng)集團(tuán)房地產(chǎn)股份有限公司總經(jīng)理   虞輝先生

　　雅居樂集團(tuán)副主席及總裁助理  簡(jiǎn)毓萍女士

　　卓越集團(tuán)副總經(jīng)理、融資總監(jiān)  鄔風(fēng)柏先生

　　五合國(guó)際建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)副總經(jīng)理  趙云偉先生

　　用友軟件房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理  蔣駿先生

　　歡迎各位，請(qǐng)曹志偉先生和于兵兵女士開始本次對(duì)話。

　　曹志偉：各位嘉賓，各位朋友，下午好！我是來(lái)自新城市地產(chǎn)的曹志偉，這個(gè)環(huán)節(jié)我跟于兵兵女士一起主持。今天我的嗓子不太舒服，形象也一般，不過不會(huì)影響本次環(huán)節(jié)的效果，更加不會(huì)影響未來(lái)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)走勢(shì)。這一點(diǎn)請(qǐng)大家放心。因?yàn)榕_(tái)上有一位美麗主持人，還有幾位優(yōu)秀嘉賓，相信他們的發(fā)言會(huì)給大家補(bǔ)充點(diǎn)能量，同時(shí)給大家?guī)?lái)美味的下午茶。

　　于兵兵：我是來(lái)自上海證券報(bào)產(chǎn)業(yè)部于兵兵，感謝有這個(gè)機(jī)會(huì)，與這么多優(yōu)秀的企業(yè)家，房地產(chǎn)精英認(rèn)識(shí)共話我們過去與未來(lái)。今天上午的話題是比較沉重，也是比較激烈。很多精英們對(duì)樓市有自己的判斷。我感覺整體來(lái)說(shuō)，目前房?jī)r(jià)、地價(jià)確實(shí)有一定風(fēng)險(xiǎn)，但是短期之內(nèi)大幅調(diào)整可能性也不太大。到了2011年、2012年可能這個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)會(huì)面臨一個(gè)更深度的調(diào)整。今天下午這個(gè)論壇我們可以更切合實(shí)際一些，談?wù)劽總€(gè)企業(yè)不同的親身經(jīng)歷，談?wù)勗谄髽I(yè)管理，在財(cái)務(wù)成本控制方面，很多細(xì)節(jié)方面的一些經(jīng)驗(yàn)，然后和大家有一個(gè)分享，也讓大家有一個(gè)更實(shí)際的收獲。先有請(qǐng)臺(tái)上各位嘉賓，做一下自我介紹。第一位是我們的美女企業(yè)家，是來(lái)自福建三盛地產(chǎn)的程璇程總，福建是現(xiàn)在最熱門區(qū)域之一，海西概念令福建房地產(chǎn)非?；鸨?，我們請(qǐng)她介紹一下情況。

　　程璇：最近從中央3、4月份都一直在談海西，我們目前在福建，應(yīng)該來(lái)說(shuō)我們這個(gè)企業(yè)主要立足海西這個(gè)市場(chǎng)上，然后穩(wěn)定向國(guó)內(nèi)其他一、二線城市擴(kuò)張。我們目前在福建的土地儲(chǔ)備將近300萬(wàn)建方。福建屬于一個(gè)山多、水多、地少的地方。大部分福建開發(fā)商都還覺得做起來(lái)相對(duì)輕松。福建很多地產(chǎn)商到全國(guó)做完，最后發(fā)現(xiàn)福建還是最好的地方。象我們這樣的企業(yè)，我們整個(gè)集團(tuán)原先一直做制造業(yè)，制造業(yè)管理一直在走精細(xì)化跟成本管理這塊，我們從介入房地產(chǎn)市場(chǎng)以來(lái)，一直都是比較注重精細(xì)化管理。所以近期我們從前兩三年，我們都一直很注重流程化管理。原來(lái)我們請(qǐng)了塞普蒂來(lái)幫我們做流程化再造。最近又跟用友簽訂了一體化建設(shè)的戰(zhàn)略合作。我們希望房地產(chǎn)行業(yè)大家都去走精細(xì)化道路。我現(xiàn)在先把話筒交給我們蔣總，一會(huì)兒我們?cè)僬務(wù)劵ハ嘀g互動(dòng)內(nèi)容。

　　蔣駿：大家好！我是用友軟件負(fù)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的總經(jīng)理，用友軟件專門成立了一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的事業(yè)部，我們這個(gè)部門不是去做房地產(chǎn)，我們是給廣大房地產(chǎn)企業(yè)做管理信息化服務(wù)。就像剛才程璇總經(jīng)理講的，房地產(chǎn)企業(yè)，今天上午很多企業(yè)家談到了關(guān)于外部的變化，金融政策變化、土地變化。歸根到底，就像陳啟宗先生所講，我們還是要看自己有多么強(qiáng)大，自己身體是不是夠好?，F(xiàn)在很多企業(yè)家開始回過頭看看，外部條件不可控，我們?cè)趺礃影褍?nèi)功練好，這些東西用友軟件有一整套經(jīng)驗(yàn)。用友軟件從20年前開始做管理信息化的行業(yè)，我們?cè)谥圃鞓I(yè)也好，在服務(wù)業(yè)也好，在金融業(yè)做了很多，七八年前開始進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，我們把很多其他行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)也帶進(jìn)這個(gè)行業(yè)。同時(shí)把行業(yè)比較有特色的管理，包括成本管理、現(xiàn)金流管理，也給這個(gè)行業(yè)做了很多工具和解決方案。國(guó)內(nèi)排在前100強(qiáng)的企業(yè)有70多家都在用我們兩個(gè)或者三個(gè)以上的系統(tǒng)。我們通過這些系統(tǒng)把各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流、把成本管理起來(lái)，讓企業(yè)家用更少的精力、更少的資源創(chuàng)造更多的價(jià)值。不管外面怎么變，你總是比別人強(qiáng)大一些。我們講企業(yè)核心戰(zhàn)略，一定是區(qū)別于別人不一樣的東西。我們這個(gè)企業(yè)盈利模式什么樣，五年后什么樣，十年后什么樣，這些東西一定是自己的。用友軟件希望和更多企業(yè)合作，把這些東西能夠落地。

　　于兵兵：您為您企業(yè)做了一個(gè)很好的宣傳，在技術(shù)方面，還是需要跟每個(gè)企業(yè)詳細(xì)溝通。下一位重要嘉賓給大家介紹一下，剛才說(shuō)了房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云區(qū)域，接下來(lái)這個(gè)更是房地產(chǎn)風(fēng)云區(qū)域，就是深圳。今年住宅市場(chǎng)非常火爆，但是商業(yè)地產(chǎn)并沒有非?；鸨?，這也是很多專家認(rèn)為樓市基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固的重要原因。下面我們請(qǐng)卓越地產(chǎn)鄔總談?wù)劇?/p>

　　鄔風(fēng)柏：謝謝主持人這個(gè)話題，確實(shí)卓越集團(tuán)尤其是今年在我們深圳CBD是一個(gè)最大的開發(fā)商，尤其是今年我們整個(gè)在深圳CBD銷售額已經(jīng)占了90%的份額。跟我們幾年前土地的儲(chǔ)備有些關(guān)系。我們也沒有想過經(jīng)過07年房?jī)r(jià)拐點(diǎn)和08年金融海嘯后，我們推出中心區(qū)世紀(jì)中心幾棟樓有這么好的收益。我們的房?jī)r(jià)幾乎從2.6萬(wàn)漲到3.5萬(wàn)，有這么幾個(gè)因素，其中一點(diǎn)是投資者對(duì)通脹的預(yù)期。第二，金融海嘯，中國(guó)出口下降了20%多，開始轉(zhuǎn)向內(nèi)銷，我們?cè)贑BD的寫字樓都位于會(huì)展中心旁邊，具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)。第三，很多香港投資商認(rèn)為深圳房?jī)r(jià)會(huì)跟香港房?jī)r(jià)越來(lái)越近，現(xiàn)在目前深圳寫字樓房?jī)r(jià)只是相當(dāng)于香港89年的寫字樓房?jī)r(jià)。他們更看未來(lái)深圳房?jī)r(jià)走勢(shì)。

　　于兵兵：第四位嘉賓是來(lái)自房地產(chǎn)咨詢、建筑設(shè)計(jì)名牌企業(yè)，就是五合國(guó)際趙云偉趙總。請(qǐng)您給我們介紹一下五合國(guó)際，同時(shí)介紹一下您對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷和看法。

　　趙云偉：很榮幸參加這次博鰲論壇，也非常感謝房地產(chǎn)企業(yè)給五合帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇。五合近十年發(fā)展，全部是受惠于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，中國(guó)樓市發(fā)展。五合之所以能夠走到今天，可能是源于對(duì)市場(chǎng)的判斷，另外中國(guó)的設(shè)計(jì)企業(yè)目前看，以前傳統(tǒng)意義上都是大的設(shè)計(jì)院模式，缺乏和開發(fā)商進(jìn)一步面對(duì)面溝通以及房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合判斷。去年五合國(guó)際在全國(guó)境外企業(yè)排行榜是排名第三位。我們有很多地產(chǎn)商的朋友一見面就問你們今年裁員沒有，你們效益怎么樣。其實(shí)我們?cè)谀瓿醯臅r(shí)候是考慮到了整個(gè)市場(chǎng)不是很好的這個(gè)情況，09年實(shí)際情況超出了我們的想象?？赡苁欠康禺a(chǎn)新的趨勢(shì)。到現(xiàn)在為止，前八個(gè)月下來(lái)，我們企業(yè)很忙，項(xiàng)目非常多。很多企業(yè)在這個(gè)階段就是要放慢腳步，而不是象以前那樣，我給你一個(gè)項(xiàng)目，你在50天、100天就把所有設(shè)計(jì)拿出來(lái)，我要趕緊賣。由于大家都在反思質(zhì)量和品牌的問題，很多企業(yè)找我們做一些前期研究工作，我覺得這是對(duì)我們?cè)O(shè)計(jì)單位特別值得欣慰的一件事。比如5月份的時(shí)候，有一個(gè)很大的上市公司，他請(qǐng)了國(guó)際上非常著名的設(shè)計(jì)單位做了一個(gè)2000多畝的設(shè)計(jì)，一期準(zhǔn)備動(dòng)工了，但是他老覺得這個(gè)事不對(duì)，這么大面積，中國(guó)形勢(shì)不明朗的情況下，到底我的產(chǎn)品一次推出還是分次推出。因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目在西安，西安在五年、十年會(huì)有什么發(fā)展，對(duì)我這個(gè)項(xiàng)目有多大影響。真正未來(lái)的區(qū)位交通，整個(gè)周邊的功能區(qū)是不是和他原來(lái)做的設(shè)計(jì)一樣，所以他反過來(lái)第二次付我們?cè)O(shè)計(jì)費(fèi)，讓我們給他進(jìn)行前期研究和整個(gè)市場(chǎng)判斷，所以我覺得這是一個(gè)很大的市場(chǎng)趨勢(shì)。有品牌的大的地產(chǎn)商確實(shí)在做反思工作，反思自己產(chǎn)品質(zhì)量，根據(jù)這個(gè)定出近期、遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)，這些也剛好是我們這些年積累的經(jīng)驗(yàn)。

　　另外一個(gè)，關(guān)于旅游地產(chǎn)。這個(gè)項(xiàng)目得益于整個(gè)國(guó)家產(chǎn)業(yè)變化。這段時(shí)間我們接觸的客戶有1/3客戶都是做城外的項(xiàng)目，就是和區(qū)政府甚至有些鎮(zhèn)政府，利用國(guó)家目前農(nóng)村新的政策，做一些文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，甚至有些傳統(tǒng)的村鎮(zhèn)再開發(fā)保護(hù)以及利用，還有風(fēng)景旅游資源開發(fā)，這一類項(xiàng)目是自下而上的，是真正能夠符合目前我們國(guó)家從一個(gè)以農(nóng)業(yè)為主，變成以第三產(chǎn)業(yè)制造業(yè)為主的國(guó)家城鎮(zhèn)化的趨勢(shì)。這個(gè)趨勢(shì)的判斷就可以使得有更多建設(shè)企業(yè)真正關(guān)注除了二三線城市之外的廣大的農(nóng)村，還有風(fēng)景地。旅游地產(chǎn)的開發(fā)很快就成為了一個(gè)品牌效應(yīng)，比如前幾年做的昆明項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)在昆明機(jī)場(chǎng)選址的時(shí)候，當(dāng)時(shí)那個(gè)地方只是一個(gè)普通的農(nóng)村，現(xiàn)在通過地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幾年打造，已經(jīng)變成一個(gè)昆明品牌旅游城鎮(zhèn)。

　　這兩點(diǎn)我覺得是今年的新變化，也是供在座各位開發(fā)企業(yè)參考。

　　于兵兵：從幾位嘉賓的發(fā)言，我們可以看出來(lái)此時(shí)此刻的房地產(chǎn)企業(yè)，確實(shí)已經(jīng)走出了十幾年前粗放式經(jīng)營(yíng)，開始深耕細(xì)做做企業(yè)的管理，今天主要議題是房地產(chǎn)企業(yè)如何深耕企業(yè)管理，問第一個(gè)問題之前，我想給大家介紹一下，今天萬(wàn)科王石董事長(zhǎng)沒有到場(chǎng)，但是他最近出的一本新書，《徘徊的靈魂》。萬(wàn)科作為地產(chǎn)龍頭企業(yè)，率先開始反思08年的經(jīng)歷，08年的經(jīng)歷到底給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)什么教訓(xùn)。在這本書中，王石提出一個(gè)主要觀點(diǎn)，08年存在一個(gè)拐點(diǎn)，在這個(gè)拐點(diǎn)后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該何去何從，他用一種哲學(xué)思想反思企業(yè)經(jīng)營(yíng)，從住宅產(chǎn)業(yè)化到新住宅運(yùn)動(dòng)，萬(wàn)科其實(shí)一直在引領(lǐng)企業(yè)如何深耕產(chǎn)品，我也想請(qǐng)問在座幾位企業(yè)家，一方面在企業(yè)自身深耕方面有什么考慮？您是否象萬(wàn)科一樣，在08年已經(jīng)感受到風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨，08年又為未來(lái)企業(yè)管理提供了什么經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)？請(qǐng)程總談?wù)劇?/p>

　　程璇：我們這個(gè)企業(yè)在07年開始，我們就已經(jīng)在反省了，所以07年最高峰的時(shí)候，我們這個(gè)企業(yè)一塊地都沒有去拿。而且我們給自己一開始設(shè)定的目標(biāo)，就是我們絕對(duì)不拿地王，絕對(duì)不拿高價(jià)地。我們06年拿完后，07年就不動(dòng)了。07年我們就開始苦練內(nèi)功了。就開始在全公司提倡管理、流程化再造，這些工作都是07年在做。08年一整年，市場(chǎng)行情非常不好，但是在08年那個(gè)時(shí)候，反而我們這個(gè)公司也開始思考，是不是經(jīng)過08年后，象我們這樣的企業(yè)有很多的機(jī)遇和機(jī)會(huì)。所以從08年底的時(shí)候，我們就開始著重于去各地談收購(gòu)的項(xiàng)目。特別是在我們比較熟悉的市場(chǎng)福建這個(gè)市場(chǎng)，我們談了非常多家的收購(gòu)兼并，這樣有利于讓我們拿的土地成本降下來(lái)。6月份，各地的地王一直在出現(xiàn)，我們拿地計(jì)劃在今年5月之前全部告一段落我們今年一下子新增200、300萬(wàn)建方土地儲(chǔ)備，包括在福建、成都。你要先在別人之前先做思考，而不是風(fēng)浪來(lái)臨后再做思考。我想說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)際上很多時(shí)候不應(yīng)該看著外圍的風(fēng)浪是什么樣的，政府政策什么樣，宏觀調(diào)控什么樣。可能一開始我們就認(rèn)為房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)暴利，很不合理。因?yàn)樾袠I(yè)當(dāng)中所有人都賺錢，這是非常不合理的行業(yè)。很多沒有做過房地產(chǎn)的，只要拿到地，都可以賺錢。未來(lái)一定不是這樣。我們?nèi)チ撕芏鄧?guó)家，包括日本、美國(guó)、北歐，他們房地產(chǎn)利潤(rùn)率相當(dāng)?shù)?。北歐大部分上市房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率也就8-15%，這才是合理的。象我們做工業(yè)出來(lái)的，5%-10%的利潤(rùn)，我們是很高興的。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)，很多人一直都期望很高利潤(rùn)的時(shí)候，我們就想這個(gè)市場(chǎng)一定是要恢復(fù)到很正常的利潤(rùn)率，這當(dāng)中更重要的是加強(qiáng)內(nèi)部管理、管控才有把辦法把利潤(rùn)率一直保持在合理利潤(rùn)率上。還有團(tuán)隊(duì)建設(shè)，原來(lái)大部分開發(fā)商靠老板在外面喝酒吃飯，就可以拿到地。不需要什么團(tuán)隊(duì)、不需要什么管理，但是以后接下去一定不是這樣子的。未來(lái)房地產(chǎn)，除了資金密集型企業(yè)之外，更是智慧密密集型企業(yè)。我們08年開始不斷儲(chǔ)備人才，在未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，以前是老板占80%，未來(lái)一定是團(tuán)隊(duì)占80%功勞，不管外面風(fēng)云怎么變化，只要自己練好內(nèi)功，在別人無(wú)法活的時(shí)候，你可以活。在別人活得好的時(shí)候，你比別人活得更好。

　　于兵兵：鄔總，現(xiàn)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)這么不好，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該影響巨大，在08年你怎么考慮商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展有什么借鑒？

　　鄔風(fēng)柏：商業(yè)地產(chǎn)在卓越集團(tuán)整個(gè)土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目里面大約占30%，09年我們銷售，商業(yè)部分占了最重大的比例。從企業(yè)戰(zhàn)略來(lái)說(shuō)，我覺得這是一個(gè)很老的話題，但又是一個(gè)永恒的話題。經(jīng)歷了07年這樣的拐點(diǎn)和08年的金融海嘯，很多企業(yè)有很多感受。我覺得很重要的就是首先企業(yè)還要有自己的戰(zhàn)略定位，你這個(gè)企業(yè)擅長(zhǎng)做什么，適合做什么。當(dāng)你資金不足的時(shí)候，你不能跟人家硬拼，你只能用企業(yè)自身經(jīng)驗(yàn)做應(yīng)該做的事情。第二，你的區(qū)位優(yōu)勢(shì)也很重要。搞房地產(chǎn)，你跟國(guó)土資源跟規(guī)劃部門打交道，十個(gè)項(xiàng)目也是用一次關(guān)系，一個(gè)項(xiàng)目也是用一次關(guān)系，與其說(shuō)，我們當(dāng)然選擇更熟悉的城市，更適合企業(yè)對(duì)利潤(rùn)率的要求進(jìn)行考慮。這是未來(lái)企業(yè)需要考慮的以及很多企業(yè)需要考慮的問題。謝謝！

　　于兵兵：還有另外一個(gè)開發(fā)商，曹總。曹總您給我們介紹一下企業(yè)的情況？

　　曹志偉：其實(shí)幾位嘉賓講的觀點(diǎn)一部分贊同，一部分還是不完全贊同。其中講到去年所謂的金融風(fēng)暴對(duì)行業(yè)的影響，其實(shí)在廣州的很多開發(fā)商已經(jīng)見怪不怪。中國(guó)房地產(chǎn)周期來(lái)看，從84年有做房地產(chǎn)的話，到去年為止，經(jīng)歷了三次起跌。房地產(chǎn)面臨的問題更多的是跟金融危機(jī)沒有太大關(guān)系，還是我們行業(yè)內(nèi)部的問題，還是我們國(guó)內(nèi)企業(yè)管理問題，索性的剛才提到，無(wú)論來(lái)自設(shè)計(jì)的還是軟件管理的，實(shí)際上我們現(xiàn)在企業(yè)跟以前不同了。我以前給員工、給大學(xué)做培訓(xùn)的時(shí)候，我說(shuō)過海嘯過后，土地上剩下兩個(gè)人，一個(gè)是卷著褲腳的農(nóng)民，還有穿著西裝，但是領(lǐng)帶是歪著的發(fā)展商。為什么？因?yàn)楹[過后，水退卻后，這個(gè)土地還是在的。所以農(nóng)民仍然是農(nóng)民，這個(gè)土地仍然是他的。他的辛勤勞動(dòng)會(huì)獲得他的莊稼。而發(fā)展商如果認(rèn)真蓋樓，這個(gè)樓也還是他的。但是如果樓質(zhì)量不行，一沖就垮，那就沒用了。所有這些東西，海嘯也好，風(fēng)暴也好，只是大自然的一次自然淘汰。企業(yè)生存仍然靠自己。我記得05年在海南另外一個(gè)會(huì)議上問到中小企業(yè)的生存，其實(shí)中國(guó)企業(yè)面臨的更多是生存問題，而不是發(fā)展問題。因?yàn)橹袊?guó)企業(yè)平均的壽命，有的說(shuō)法是2.9年，有的說(shuō)法是3.2年，無(wú)論2.9還是3.2都是非常短命的。這與我們企業(yè)的管理以及我們企業(yè)運(yùn)行的模式，促成他是短命。當(dāng)時(shí)我回答，中小企業(yè)生存之道，那就是企業(yè)專業(yè)化、產(chǎn)品差異化，這是中小企業(yè)生存之道?；钕氯ゲ拍艽?，才能強(qiáng)。如果光純粹資本運(yùn)作，這個(gè)當(dāng)中有問題。我記得07年時(shí)候，我們公司做上市的時(shí)候，資產(chǎn)評(píng)估，凈資產(chǎn)十幾億，上市當(dāng)時(shí)第一個(gè)公司給我們引薦也是30多億上市，后來(lái)做到300多億。風(fēng)投的錢進(jìn)來(lái)，然后去圈一些可以做規(guī)模很大的地，但是我們看上去是沒有任何銷路的項(xiàng)目，甚至投行勸我按照他們方案做上市，他說(shuō)你經(jīng)常在房地產(chǎn)版面發(fā)表一些東西，甚至有時(shí)候在財(cái)經(jīng)版，但是假如按照我們計(jì)劃上市，上市后將會(huì)上娛樂版。我說(shuō)奇怪，他說(shuō)你不知道，我們香港女明星很喜歡房地產(chǎn)商，用我在香港讀書和美國(guó)讀書經(jīng)驗(yàn)，所以我拒絕了。在07年8月17號(hào)，我就中止了這個(gè)上市計(jì)劃。這跟07年5月19號(hào)，我們把所有A股拋掉一樣。我奉信一條，供求關(guān)系決定了價(jià)格。今年能夠復(fù)蘇的原因，我個(gè)人認(rèn)為其實(shí)是在供求關(guān)系，國(guó)家注入四萬(wàn)億，還有各地發(fā)行的債券，這些錢在生產(chǎn)嚴(yán)重過剩的環(huán)境下，無(wú)論央企或者民營(yíng)企業(yè)，他們貸款或者回籠的資金其實(shí)沒有地方去。你說(shuō)家電業(yè)、制衣業(yè)，他現(xiàn)在敢擴(kuò)大再生產(chǎn)嗎？其實(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面并沒有根本性的改變和好轉(zhuǎn)。這些資金只能夠?qū)ふ乙恍┵Y金的避難所，比如能源、比如房地產(chǎn)業(yè)，這些是我們今年房地產(chǎn)企業(yè)遇到的機(jī)遇。

　　07年房?jī)r(jià)上漲速度太快，極速上漲，08年極速下降，也鎖住了一批愿意買房而希望買房，但是買不了了。08年又不敢買。所以成為春節(jié)后小陽(yáng)春的第一批客戶，他們都是屬于改善型需求。這也給房地產(chǎn)一個(gè)機(jī)遇。但是這種情況在下半年能不能持續(xù)？我們來(lái)之前上個(gè)星期參加另外一個(gè)網(wǎng)站的活動(dòng)，暫時(shí)來(lái)講下半年形勢(shì)還是，原因在什么地方？在08年房地產(chǎn)企業(yè)開工的意愿嚴(yán)重萎縮，投資嚴(yán)重萎縮，就算今年上半年，比如在廣州的市場(chǎng)，它的增量是負(fù)數(shù)的，所以對(duì)前景仍然會(huì)看好，這個(gè)供給就是嚴(yán)重不足。所以一些高端的住宅、高端的商業(yè)項(xiàng)目將成為他們首選，而對(duì)未來(lái)信心不足，投資意愿并不強(qiáng)烈，也是同樣造成鋪售產(chǎn)品嚴(yán)重不足，這是按照廣州統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，現(xiàn)在庫(kù)存產(chǎn)品最多賣兩個(gè)月，不到三個(gè)月就清倉(cāng)了。我們中國(guó)房地產(chǎn)土地是否真的值這么多錢？其實(shí)并不認(rèn)為深圳能夠向香港靠攏。香港采取一種特殊的財(cái)經(jīng)政策，因?yàn)檎刂屏㈨?xiàng)。同樣我們中國(guó)房?jī)r(jià)什么時(shí)候漲上去？是2004年8月31號(hào)。國(guó)家8.31政策后，土地招拍掛后。如果我們的土地能夠完全私有化，完全我們的產(chǎn)權(quán)能夠私有化，這個(gè)體制能夠改變，中國(guó)的房屋價(jià)格應(yīng)該有所下降，因?yàn)樗耐恋毓?yīng)者不再是一方，而是有多方。各個(gè)鎮(zhèn)的鎮(zhèn)長(zhǎng)、村長(zhǎng)都可以轉(zhuǎn)讓土地。這些改變土地的供給關(guān)系，同樣也會(huì)影響到房?jī)r(jià)的市場(chǎng)價(jià)值。這是我對(duì)未來(lái)的看法，說(shuō)老實(shí)話，我也看不透，因?yàn)橹袊?guó)企業(yè)命運(yùn)太多的是掌握在政策上。所以很多企業(yè)家愿意看人民日?qǐng)?bào)、看參考消息，因?yàn)橛幸话霑r(shí)間是在琢磨政策。我們希望這能有所改變，真正能夠走市場(chǎng)化。我們剛才很多專家講，都是從市場(chǎng)化。但是政策的確是影響企業(yè)的發(fā)展，但是企業(yè)內(nèi)在的能力是決定了你生存，外部政策決定你能不能發(fā)展。而內(nèi)部能力是決定你能不能生存。在我們公司有一句話，我們的戰(zhàn)略就是做對(duì)能夠做的事情，這一點(diǎn)只是我一家之言。

　　于兵兵：給我們講了一個(gè)驚心動(dòng)魄的商業(yè)故事，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)形勢(shì)做了個(gè)人判斷。在07年能夠當(dāng)斷即斷是不容易的事。

　　曹志偉：經(jīng)得起誘惑，耐得住寂寞，我是能夠經(jīng)得起香港女明星誘惑，所以暫時(shí)中止上市計(jì)劃。

　　于兵兵：今天上午有一個(gè)嘉賓說(shuō)了一句話，最牛的企業(yè)要做到兩點(diǎn)：理性、忍耐。如果能做到這兩點(diǎn)，這個(gè)企業(yè)非常了不起。而且曹總有一個(gè)觀點(diǎn)，所謂的中小房地產(chǎn)企業(yè)是不是短期內(nèi)要盲目圖大，這是一個(gè)值得思考的問題。福建三盛、深圳卓越都是踏踏實(shí)實(shí)走的企業(yè)，走到今天發(fā)展的很好。這也是企業(yè)思考自身，從自身實(shí)際情況出發(fā)，如何定位自己戰(zhàn)略，如何設(shè)計(jì)自己的未來(lái)，這也是一個(gè)非常重要的。

　　剛才曹總也談到今天樓市火爆以及未來(lái)樓市可能的短期火爆，存在主要的基點(diǎn)就是供求關(guān)系，正因?yàn)槟壳暗墓┣箨P(guān)系非常緊張，供不應(yīng)求局面非常明顯，房?jī)r(jià)才可以有一個(gè)直線攀升。請(qǐng)幾位房地產(chǎn)企業(yè)、咨詢機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)鏈龍頭企業(yè)來(lái)判斷一下在你們印象里，無(wú)論是住宅還是商業(yè)，他的供求在下半年會(huì)有一個(gè)怎樣的跡象或者變化，在這個(gè)供求基礎(chǔ)上您如何設(shè)計(jì)自己的短期智略和長(zhǎng)期戰(zhàn)略。

　　鄔風(fēng)柏：每年博鰲論壇都要談房?jī)r(jià)的問題，其實(shí)供求的關(guān)系，他更取決于貨幣政策，今年以來(lái)國(guó)家一直是寬松的貨幣政策，接下來(lái)大家也感覺到央行有一個(gè)微調(diào)，往下走到底是外松內(nèi)緊還是內(nèi)松外緊，其實(shí)整個(gè)房?jī)r(jià)取決于貨幣政策，至于企業(yè)如何應(yīng)付未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，請(qǐng)大家關(guān)注金融政策走勢(shì)。從98年住房貨幣化以來(lái)，整個(gè)房?jī)r(jià)的走勢(shì)就是根據(jù)貨幣寬松政策，98年因?yàn)?7年金融風(fēng)暴后，整個(gè)市場(chǎng)非常低迷。從那個(gè)時(shí)候央行開始在全國(guó)大量推行住房貨幣化和按揭業(yè)務(wù)開始，在這以前按揭業(yè)務(wù)都是小打小鬧，都是各個(gè)銀行在當(dāng)?shù)貐^(qū)域制定的土辦法，98年制定按揭貸款辦法，就是把購(gòu)房實(shí)行杠桿化，也就出現(xiàn)了炒房的因素。用兩成首付或者三成首付去博成倍或者百分比增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，形成一個(gè)炒作機(jī)制。房?jī)r(jià)取決于貨幣政策，就這一波行情也是因?yàn)槎追空叱鰜?lái)，形成那一個(gè)時(shí)點(diǎn)的拐點(diǎn)，所以關(guān)注貨幣政策非常重要。

　　于兵兵：您的意思是貨幣政策對(duì)需求影響是很大的。

　　鄔風(fēng)柏：貨幣政策的大小給予投資者或者住房需求的，提供了足夠的資金或者不足夠的資金。我是需求，但是我手上沒有首期款，如果按揭貸款能夠提供九成按揭，我想房?jī)r(jià)就會(huì)上去了。

　　程璇：我比較贊成曹總的說(shuō)法，確實(shí)供求關(guān)系非常重要。貨幣政策固然重要，我們其實(shí)從去年下半年到今年這個(gè)過山車就可以看得出，從去年6月開始到今年1、2月份基本沒有什么銷售，很多城市報(bào)出來(lái)一整個(gè)月銷售才一兩百套。前一段時(shí)間都沒有消費(fèi)，沒有消費(fèi)并不是說(shuō)他不需求，而是因?yàn)樨泿殴芸卦?，他只是暫時(shí)壓抑消費(fèi)，到了很明顯今年3月份小陽(yáng)春，特別到了最高峰的5、6月份，很多城市銷售額一下子就上來(lái)了。象我們?cè)瓉?lái)1月份的時(shí)候，很多報(bào)道出來(lái)的數(shù)據(jù)說(shuō)全國(guó)的庫(kù)存量可以銷售兩年都銷售不完，可是前一段時(shí)間，中原地產(chǎn)出了一個(gè)報(bào)告，一下子去化量在前幾個(gè)月就去掉了剩下，應(yīng)該是目前為止1200萬(wàn)建方的房屋，從龍頭企業(yè)5月份銷售來(lái)看，5月份全國(guó)龍頭企業(yè)銷售了390多萬(wàn)件，如果按照這樣來(lái)算，不用半年房子又出現(xiàn)斷檔了。我個(gè)人認(rèn)為，這都是有一個(gè)階段性的，也就是說(shuō)，這個(gè)時(shí)候可能貨幣政策出來(lái)后，會(huì)開始?jí)阂窒M(fèi)，但是他需求無(wú)一定是在哪里的，也就是說(shuō)壓抑一段時(shí)間或者最多半年時(shí)間，它的需求一樣在那，到了明年它必將要釋放出來(lái)，所以最重要的還是供求關(guān)系。我再舉一個(gè)例子，我們?cè)诟Ｖ莺苊黠@的一個(gè)例子，福州從97年到現(xiàn)在總共銷售是在3000多萬(wàn)建房，大概25萬(wàn)戶，從家庭結(jié)構(gòu)來(lái)看，25萬(wàn)乘3，75萬(wàn)人在這12年間買到了房子，但是福州有700多萬(wàn)人口，這十幾只有1/10的人買到房子，我們確實(shí)也是認(rèn)為房?jī)r(jià)高了，但是真正的需求還是在那，我們也希望政府在土地供給上，不要讓很多開發(fā)商覺得沒米下鍋，一定要舉下地王，很多地王其實(shí)是沒有什么利潤(rùn)。國(guó)有貨幣政策放寬后，對(duì)國(guó)有企業(yè)最有利，他們可以拿到最低的成本，拿到資金，他們的資金必須要去投。另外就是上市企業(yè)，他拿到地王后，最重要的是要把股價(jià)給做上去，我們希望政府應(yīng)該起到的作用，是應(yīng)該怎么合理調(diào)控土地價(jià)格，實(shí)際上土地價(jià)格在房?jī)r(jià)占了太重要的部分。大部分開發(fā)上從06之后拿到的土地都是非常高成本的，占到60%、70%都不止，今年地王更不用說(shuō)了，我是希望政府多做一些這樣的事情。

　　鄔風(fēng)柏：需求是任何時(shí)候都存在，問題是什么條件、什么時(shí)候釋放，這個(gè)最重要，但是問題還是取決于貨幣政策。

　　趙云偉：四萬(wàn)億投了基礎(chǔ)設(shè)施，為所有的開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目帶來(lái)了一個(gè)基本保障，開發(fā)企業(yè)做了自己的質(zhì)量品牌，提升了房屋質(zhì)量，無(wú)論是外部還是內(nèi)部，從總的趨勢(shì)判斷，應(yīng)該是一個(gè)穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

　　蔣駿：說(shuō)到房?jī)r(jià)，我自己本身不賣房，很難去講。我作為一個(gè)消費(fèi)者來(lái)看，其實(shí)剛才兩位地產(chǎn)商也講了，房地產(chǎn)有幾個(gè)特性，第一，使用價(jià)值。第二，投資價(jià)值。這來(lái)源于我們對(duì)自己的錢將來(lái)升值的期望和有沒有其他渠道。第三，國(guó)家究竟印了多少錢，有多少錢在市場(chǎng)流通。如果貨幣政策寬松，情況會(huì)不一樣。這些東西聽起來(lái)蠻復(fù)雜，每個(gè)人要把它搞得很明白，找100個(gè)人投票的話，有人說(shuō)漲，有人說(shuō)跌，有人說(shuō)盤整。我們假設(shè)一下，如果說(shuō)建設(shè)部也好、全國(guó)也好，有一套這樣的軟件把大家所有人需求搞清楚，他能夠支付多少錢，多少貸款，假設(shè)用一套軟件全部關(guān)起來(lái)，我們毫無(wú)疑問可以算出今年房?jī)r(jià)漲多少、跌多少。如果我們有足夠來(lái)源信息和參數(shù)的話?；剡^頭講企業(yè)內(nèi)部也是這樣，現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)這樣，你看企業(yè)內(nèi)部也是這樣，如果有一套東西，也可以算出來(lái)。

　　于兵兵：信息產(chǎn)業(yè)化做得好，房地產(chǎn)會(huì)更加良性運(yùn)作。因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，我們下午第一場(chǎng)論壇就到這里，非常感謝各位嘉賓。

　　曹志偉：同時(shí)要感謝臺(tái)下堅(jiān)持在坐的各位聽眾，其實(shí)在座的各位才是真正的房地產(chǎn)行業(yè)的中堅(jiān)力量。謝謝大家！