現(xiàn)在的別墅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)變化莫測(cè)。正如茅于軾所說(shuō)的，房?jī)r(jià)高是因?yàn)榘傩仗绣X了。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)生鄭秋玲 在采訪觀瀾湖副總經(jīng)理洪銘陽(yáng)的時(shí)候，洪銘陽(yáng)十分的繁忙，他向觀點(diǎn)新媒體透露，觀瀾湖當(dāng)天賣出了5套別墅，每套別墅都在3000萬(wàn)以上。不過(guò)對(duì)于別墅的熱賣，洪銘陽(yáng)表示感到莫名其妙，他認(rèn)為現(xiàn)在的別墅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)變化莫測(cè)。正如茅于軾所說(shuō)的，房?jī)r(jià)高是因?yàn)榘傩仗绣X了。不過(guò)洪銘陽(yáng)認(rèn)為這種突然的小高潮是或許因?yàn)檫@個(gè)價(jià)位的空間在深圳是找不到的，或許因?yàn)閯e墅太過(guò)于稀缺了?，F(xiàn)在購(gòu)買別墅資產(chǎn)對(duì)于大家來(lái)說(shuō)都會(huì)有很大的幫助。另外，金融風(fēng)暴以后，大家對(duì)資產(chǎn)的配制及理解重新調(diào)整了，對(duì)于別墅的投資，也有一定的調(diào)整。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)觀瀾湖洪銘陽(yáng)的專訪實(shí)錄，更多詳細(xì)內(nèi)容將刊登在《觀點(diǎn)》雜志博鰲特刊。

　　觀點(diǎn)新媒體：觀瀾湖的房子最近怎么那么熱賣？

　　洪銘陽(yáng)：搞不懂，我也覺得也是挺莫名其妙的。

　　觀點(diǎn)新媒體：怎么看待房地產(chǎn)里的金融危機(jī)？

　　洪銘陽(yáng)：自改革開放這么多年來(lái)，中國(guó)從來(lái)沒(méi)有真正經(jīng)歷過(guò)金融危機(jī)，大家對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)也沒(méi)有理論上的認(rèn)識(shí)。這不單是我們，很多專家都摸不清頭腦。不過(guò)在房地產(chǎn)上，經(jīng)濟(jì)危機(jī)并沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。

　　觀點(diǎn)新媒體：你對(duì)目前的別墅市場(chǎng)有什么看法？

　　洪銘陽(yáng)：我覺得這個(gè)產(chǎn)品首先是稀缺性，未來(lái)的升值的潛力是無(wú)估量的。第二，國(guó)家已經(jīng)明確別墅這種產(chǎn)品的市場(chǎng)了。雖然有些發(fā)展商通過(guò)提高部分容積率，把某些別墅變成聯(lián)排。但這種產(chǎn)品真的是非常稀缺。未來(lái)的市場(chǎng)是根本不需要擔(dān)心的。

　　觀點(diǎn)新媒體：你對(duì)聯(lián)排別墅的看法是？

　　洪銘陽(yáng)：就國(guó)內(nèi)來(lái)講，大家都是營(yíng)銷高手，會(huì)聯(lián)排、排屋包裝成別墅。國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)也認(rèn)可這種包裝。而國(guó)外的價(jià)格高低看地理位置，如果你在紐約第五大道，不要說(shuō)一個(gè)聯(lián)排，就僅是一個(gè)公寓，也是天價(jià)了。但聯(lián)排從某種角度來(lái)講，他不屬于別墅的概念，真正的別墅一定是獨(dú)門、獨(dú)院、獨(dú)戶。但目前的中國(guó)普遍把聯(lián)排別墅看成是真正意義上的別墅了。

　　觀點(diǎn)新媒體：中國(guó)現(xiàn)在的別墅產(chǎn)業(yè)是怎么樣的狀況？

　　洪銘陽(yáng)：第一，其實(shí)有些的別墅在某種程度上已經(jīng)變成社會(huì)主義新農(nóng)村的概念。第二，目前的別墅都處在是核心城市周圍，或者在度假型的以旅游為主的城市，像是海南島。而城市中心已經(jīng)沒(méi)有可以容納別墅的地了，而且在這些地方建設(shè)別墅，從投資回報(bào)來(lái)講都不是很劃算的。所以在市中心，包括在核心城市，大概20到30分鐘車程之內(nèi)的獨(dú)棟別墅都已經(jīng)成為一個(gè)稀缺品。另外，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)地方的市場(chǎng)完全是不一樣，因?yàn)閯e墅都是以本地消化為主?，F(xiàn)在的別墅除了占據(jù)核心城市的生活資源之外，大部分的別墅是以景觀資源和獨(dú)特的地理位置來(lái)打賣點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：所以說(shuō)在觀瀾湖置業(yè)的業(yè)主大部分是本地的？

　　洪銘陽(yáng)：觀瀾湖相對(duì)一點(diǎn)特殊，觀瀾湖的業(yè)主來(lái)自于與深圳長(zhǎng)期有往來(lái)的全國(guó)各地。不過(guò)，這些業(yè)主之所以會(huì)在深圳購(gòu)買高檔的物業(yè)，其實(shí)是因?yàn)樗钲谟虚L(zhǎng)期往來(lái)，或者在深圳投資，存在著這么一個(gè)需求關(guān)系。另外一個(gè)是業(yè)主對(duì)深圳市場(chǎng)將來(lái)有一個(gè)預(yù)期。例如，退休以后在深圳生活等等?？偟膩?lái)說(shuō)，觀瀾湖的業(yè)主以本地市場(chǎng)為主，結(jié)合了與深圳有各種名義往來(lái)的全國(guó)性的客戶群。

　　觀點(diǎn)新媒體：就是說(shuō)一定會(huì)跟深圳有聯(lián)系才會(huì)在觀瀾湖置業(yè)，如果沒(méi)有關(guān)系，他大多數(shù)不會(huì)選擇在深圳。雖然他是一個(gè)很稀缺的資源，他還是不會(huì)選擇來(lái)這里投資，是嗎？

　　洪銘陽(yáng)：沒(méi)錯(cuò)，投資要么是本地自己熟悉的市場(chǎng)。如果沒(méi)有任何往來(lái)的的話，最多度個(gè)假，業(yè)主在需求上還是存在明顯的區(qū)域性。

　　觀點(diǎn)新媒體：有人說(shuō)深圳房地產(chǎn)缺乏人文氣息，您怎么看待深圳的人文建筑？

　　洪銘陽(yáng)：第一，深圳是一個(gè)比較具有先進(jìn)營(yíng)銷手段的核心城市；第二，深圳本身具備沙海資源，在全國(guó)的綠化率這方面是比較高的，同時(shí)也是一座花園城市。這個(gè)基礎(chǔ)上，大家可以看到深圳在每個(gè)園林設(shè)計(jì)和園林規(guī)劃上都下了很多功夫和力度。如果有人認(rèn)為深圳房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的規(guī)劃缺少人文設(shè)計(jì)與規(guī)劃，那么我認(rèn)為這是對(duì)深圳的不了解。

　　其實(shí)深圳的幾個(gè)小區(qū)做的園林規(guī)劃都是做得很出色的。此外，深圳的氣候是屬于亞熱帶氣候，所以深圳的園林規(guī)劃不是說(shuō)買名貴樹種來(lái)包裝就可以的，是需要根據(jù)深圳特定的環(huán)境決定的。真正的園林規(guī)劃是可以使整個(gè)小區(qū)和居民在整個(gè)社區(qū)里面能體現(xiàn)出和諧性，而不是巨資打造一個(gè)園林就可以體現(xiàn)出來(lái)的。

　　關(guān)于人文性，我認(rèn)為深圳是一個(gè)年輕的城市，年輕的城市有它本身的特色，具有相對(duì)的人文觀。深圳的空氣質(zhì)量，綠化率都要比很多城市要高。個(gè)人認(rèn)為，除了國(guó)際化不如北京、上海之外，從生活的便利性與宜居程度這兩個(gè)角度來(lái)講，深圳是比北京、上海強(qiáng)的。而深圳這個(gè)年輕的城市是現(xiàn)在只有30年的歷史。深圳與北京、上海就比較就好比一個(gè)30歲年輕有為的人跟一個(gè)高齡的國(guó)學(xué)大師相比，論水平，肯定是國(guó)學(xué)大師高。但是30歲的年輕人有沖勁，對(duì)生活無(wú)比的向往，他一直在學(xué)習(xí)，這是國(guó)學(xué)大師沒(méi)有的。

　　人文是什么，人文不是包裝而成的，人文是需要?dú)v史沉淀的。深圳具有自己特有的人文，這是在北京、上海感受不到的，同樣北京、上海的人文也是在其他地方感受不到的。廣州與深圳距離很近，但是兩地的人文是有明顯的區(qū)別的。

　　觀點(diǎn)新媒體：所以您認(rèn)為深圳的地產(chǎn)是做得十分成功的？

　　洪銘陽(yáng)：對(duì)，深圳的房地產(chǎn)做得是相當(dāng)成功的。無(wú)非就是城市規(guī)模的問(wèn)題，限制了房地產(chǎn)的發(fā)展。深圳大型的房地產(chǎn)商不多，但是深圳的品牌發(fā)展商很多。因?yàn)樯钲诘牡赜蛳拗婆c整個(gè)深圳發(fā)展的模式，國(guó)企、私企之間共同發(fā)展。不像上海、北京、廣州會(huì)有大型房地產(chǎn)國(guó)企，有超大型的盤，這些國(guó)企盤下的一個(gè)小區(qū)可能比深圳的一個(gè)項(xiàng)目大，所以這不能橫向?qū)Ρ鹊?。這應(yīng)該是一個(gè)基數(shù)，一個(gè)平均值的對(duì)比。在土地的面積與價(jià)值平均以后，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)深圳是做得十分不錯(cuò)的。要知道，深圳是人均GDP超過(guò)上萬(wàn)美元的。

　　觀點(diǎn)新媒體：深圳有萬(wàn)科模式，華僑城模式，觀瀾湖模式等，您能解釋一下觀瀾湖模式嗎？

　　洪銘陽(yáng)：觀瀾湖跟萬(wàn)科不一樣，萬(wàn)科是以走產(chǎn)業(yè)化路線的人，華僑城以大眾休閑綜合性的，觀瀾湖是以體育休閑為主。華僑城歡樂(lè)谷、世界之窗這些旅游性的項(xiàng)目來(lái)帶動(dòng)片區(qū)的開發(fā)。觀瀾湖是以高爾夫?yàn)辇堫^產(chǎn)業(yè)的體育類休閑產(chǎn)業(yè)為主，拉動(dòng)高端服務(wù)業(yè)的綜合休閑體，大家都在做休閑產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)里面還有很多細(xì)分的，觀瀾湖的模式就是剛才提到的以高端休閑產(chǎn)業(yè)，高爾夫?yàn)辇堫^的綜合性的體育休閑渡假，地產(chǎn)的綜合性發(fā)展的一個(gè)形式。

　　觀點(diǎn)新媒體：觀瀾湖里高爾夫別墅模式容易被別的類似地產(chǎn)商超越嗎？

　　洪銘陽(yáng)：談不上超越，這是兩種不同類型的產(chǎn)業(yè)。第一，現(xiàn)在國(guó)家已經(jīng)不再提高爾夫和別墅了，所以稀缺性強(qiáng)了。第二，觀瀾湖的高爾夫跟別的球會(huì)不一樣。有的球會(huì)在市中心，開發(fā)早。觀瀾湖是把一塊荒地做到土地價(jià)值被提高的，這通過(guò)幾十年的努力，是從零到現(xiàn)在做出來(lái)的。

　　競(jìng)爭(zhēng)形式包括開發(fā)模式還不能完全走到一樣。包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的形式，在這方面還是有各自的優(yōu)勢(shì)。高爾夫不是在市中心，只有把這個(gè)品牌做強(qiáng)做大，才能吸引人。觀瀾湖高爾夫這個(gè)產(chǎn)業(yè)上，這個(gè)產(chǎn)業(yè)的投資拉動(dòng)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的營(yíng)銷環(huán)境，居住環(huán)境還有稅收環(huán)境。觀瀾湖經(jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展，其實(shí)被政府沿著這條線劃成分控制線，在這個(gè)基礎(chǔ)上綠色被無(wú)形的保留下來(lái)了。

　　觀點(diǎn)新媒體：如何解釋做強(qiáng)做大？

　　洪銘陽(yáng)：這個(gè)做大做強(qiáng)，不單是觀瀾湖自身品牌。當(dāng)一個(gè)產(chǎn)業(yè)做到全球最大的時(shí)候，他已經(jīng)不單純是一個(gè)企業(yè)的品牌了，而早已經(jīng)是一個(gè)城市、一個(gè)區(qū)域、一個(gè)國(guó)家的品牌了。大家說(shuō)海爾，海爾中國(guó)造，海爾走遍全世界，海爾在海外涉場(chǎng)，不管他虧還是賺，他的形象政治意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于他的收益，象征意義更高于他的收益。同時(shí)他代表了國(guó)家的形象、實(shí)力。觀瀾湖是全球最大的球會(huì)，不是每個(gè)國(guó)家能夠養(yǎng)的起的，蓋是蓋的起，這是很關(guān)鍵的問(wèn)題。

　　觀點(diǎn)新媒體：觀瀾湖是一個(gè)高爾夫球場(chǎng)，也是一個(gè)地產(chǎn)公司，您是怎么看待高爾夫和地產(chǎn)的結(jié)合？

　　洪銘陽(yáng)：相互借鑒，不能單純的強(qiáng)調(diào)高爾夫，地產(chǎn)脫離了品牌，其實(shí)只是一塊地而已。如果沒(méi)有這個(gè)品牌，這個(gè)地產(chǎn)就不會(huì)有這么高的價(jià)值。但是只是一味的從企業(yè)生存和發(fā)展來(lái)講，高爾夫是一個(gè)長(zhǎng)期回收的。投入很高，但收益非常小。要繼續(xù)發(fā)展，只有靠地產(chǎn)模式來(lái)帶動(dòng)資金的回收來(lái)擴(kuò)大發(fā)展，這是相輔相成的。地產(chǎn)脫離了球會(huì)價(jià)值就沒(méi)有那么高了，就是說(shuō)球場(chǎng)內(nèi)和球場(chǎng)外的區(qū)別。

　　觀點(diǎn)新媒體：觀瀾湖已經(jīng)有15年歷史了，觀瀾湖曾經(jīng)遇到什么樣的障礙呢？

　　洪銘陽(yáng)：最大的障礙就是超越自己，做到世界最好了，只是如何在這里面做到更進(jìn)一步做到拉動(dòng)內(nèi)需的作用，同時(shí)讓這個(gè)品牌再上一層樓。另外一個(gè)障礙是國(guó)家隊(duì)高爾夫征稅的問(wèn)題。目前，中國(guó)高爾夫產(chǎn)業(yè)的稅收是很高的，高爾夫產(chǎn)業(yè)雖然是體育項(xiàng)目，但是國(guó)家是以?shī)蕵?lè)稅來(lái)征收的，這大大的限制了中國(guó)的高爾夫事業(yè)。當(dāng)然，這跟國(guó)家的環(huán)境也有關(guān)系。而我覺得你說(shuō)的障礙我覺得是如何把人文沉淀拉到更高的水平吧。

　　觀點(diǎn)新媒體：觀瀾湖的發(fā)展只有15年，是相當(dāng)年輕的，您認(rèn)為只要通過(guò)時(shí)間，觀瀾湖的牌子越來(lái)越香，是嗎？

　　洪銘陽(yáng)：是的，例如奧古斯塔高爾夫球場(chǎng)，做到幾十年甚至幾百年，而且是在全球經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家，受到眾多明星追捧的區(qū)域。在中國(guó)，觀瀾湖要做到世界最大，做到世界最大同時(shí)我要追求品質(zhì)，讓全球的高端人士關(guān)注到中國(guó)，關(guān)注到深圳，進(jìn)而他在消費(fèi)的時(shí)候，全球性的消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需的有效的手段。我覺得拉動(dòng)內(nèi)需是讓有錢人消費(fèi)。普通老百姓的錢不夠用，但有錢人他沒(méi)有財(cái)務(wù)危機(jī)，已經(jīng)進(jìn)入了財(cái)務(wù)安全區(qū)的范圍內(nèi)了，多余的錢可能會(huì)拿出來(lái)消費(fèi)，如果不拿出來(lái)，那消費(fèi)什么呢？讓他有一個(gè)理由，進(jìn)行長(zhǎng)期性的消費(fèi)。

　　高爾夫是一個(gè)拉動(dòng)內(nèi)需比較好的產(chǎn)業(yè)，讓有錢人去消費(fèi)，同時(shí)也集中了全球能夠打高爾夫的人，這些人無(wú)論是在時(shí)間上、金錢上或者是整個(gè)社會(huì)地位上略高于一般的企業(yè)的職員。而我們通過(guò)高爾夫球，全球關(guān)注到觀瀾湖，關(guān)注到深圳，關(guān)注到中國(guó)這個(gè)區(qū)域，這些關(guān)注的人是全球精英人士。我們帶動(dòng)的是對(duì)中國(guó)的進(jìn)一步的了解，同時(shí)也為我們地產(chǎn)業(yè)增加了任何一個(gè)球會(huì)，任何一個(gè)地產(chǎn)商沒(méi)有的人文價(jià)值觀和人文環(huán)境。人文環(huán)境是大家通過(guò)時(shí)間，形成的持續(xù)性，逐步沉淀下來(lái)的文化。