現(xiàn)在形勢好了，有一些城市的地，政府都不賣，等著高價，別以為政府是好心，政府都是壞的，政府就想等著賣高價。

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　　　　　　　　 領(lǐng)袖訪談二：任志強談上海樓盤倒塌與小產(chǎn)權(quán)房

　　采訪任志強的前一日，北京廣渠路15號地以40.6的天價拍出。于是關(guān)于土地的話題再一次成為行業(yè)的焦點。而在此稿完成之前，北京大興地塊又一次拍出“天價”。正如我們采訪中所展現(xiàn)的內(nèi)容一樣，任志強言中了……

　　潘石屹參加了廣渠門15號地的拍賣。他們坐在競拍的第二排，而坐在第三排的是方興地產(chǎn)。潘石屹在博客中寫道：“坐在第三排的是新面孔，我上前向他（她）們問好。問他們是什么公司的。他們只告訴我：‘小公司’。我們公司總裁閆巖小聲告訴我：‘他們是中化方興公司的。’我說：‘你們是中化集團在香港的上市公司’。他們表情很嚴肅。”

　　有趣的是，SOHO中國曾向我們了解過方興地產(chǎn)，原因是我們在2009年《觀點》雜志的第一期推出的“地產(chǎn)G30”的評選當中，方興地產(chǎn)排名第一。大多數(shù)人并不理解為什么？我們的理由是，作為央企下屬房地產(chǎn)企業(yè)，2008年，方興地產(chǎn)的重組力度是最大的，因此幾乎可以預(yù)見，在2009年，方興地產(chǎn)基本完成重組之后，必然有大的動作。

　　果不其然，在廣渠門15號地的競拍當中，方興一戰(zhàn)成名。

　　采訪完任志強當日，與北京業(yè)內(nèi)人士聊天尤其提到了參與此次競拍的兩家開發(fā)商，一家是萬科，一家是首開與城建組成的首城國際。

　　北京媒內(nèi)人士戲稱這兩家公司是來抬價的，如果地價低，順手可以撿個便宜，如果地價高了，帶動周邊自己的樓盤價格上漲。最為夸張的是北京業(yè)內(nèi)人士對北京萬科的描述，他們稱北京萬科在廣渠路15號地競拍的當日晚間舉辦了慶功會，原因是萬科曾經(jīng)在附近以1.1萬元的樓面地價拿下了一塊地，但一直未敢開工。廣渠路15號地周邊的住宅價格此前未有超過1.7萬元，萬科開工就意味著虧本。但方興地產(chǎn)拍下的廣渠路15號地給區(qū)域未來以極強的信心，區(qū)域房價預(yù)計將奔向3萬元每平米，萬科自然開心。

　　任志強在采訪中亦對萬科有所評價，他說萬科每塊地王都參加了，但都沒拿下。任志強說：“萬科在二線城市拿一拿地王還是可以的，在一線城市，他們沒有競爭力。”

　　關(guān)于國資拉動的地價上漲，任志強的觀點認為國有企業(yè)本身的融資成本與業(yè)績要求是較低的。這是使得國有企業(yè)在拿地的競爭當中擁有巨大的優(yōu)勢，他們具有成本優(yōu)勢，又可以不擔(dān)憂業(yè)績。

　　這與潘石屹的觀點是相左的。潘石屹認為，當國有企業(yè)的資金無法投入到石化或是電子工業(yè)的時候，他們的資金會流入房地產(chǎn)。潘石屹是商人邏輯，他認為資金是趨利的，而這個時候，無論是對中國電子還是中國石化而言，投資電子與石化行業(yè)未必能夠掙錢，那么還不如投資房地產(chǎn)行業(yè)。

　　但是關(guān)于地王，任志強與潘石屹如何去理解其實都不重要，重要的是，如果國有企業(yè)是“奉命”將資金投入房地產(chǎn)行業(yè)，以便成為房地產(chǎn)投資的“帶頭兵”的話，那么我們真的無法去想象國資拉動下的這一輪房地產(chǎn)高價地浪潮了。

　　今天，關(guān)于任志強的專訪內(nèi)容，我們摘取的是其對“地王”的理解與評論，任志強預(yù)測，大興地塊如他所言的拍出了高價。任志強對于高價地或者說是天價地形成的邏輯始終是站在市場參與主體的角度上去觀察與推理的，在此中，我們看到了憤怒與無奈的任志強！

　　以下是我們對任志強的專訪：

　　觀點新媒體：我們發(fā)現(xiàn)今年拍高價地的基本上都是國有企業(yè)？

　　任志強：我們認為國有企業(yè)永遠不行就在這，國有企業(yè)有的時候需要的是業(yè)績，這個業(yè)績不是利潤業(yè)績，是營業(yè)額業(yè)績。所以他可以說有許多利潤，或者說略有利潤，或者說沒有利潤，在沒有資金成本壓力的情況下就行。而民營企業(yè)要計算資金成本，這里里外外跟國企相比可能差很多，至少差18%。

　　三年時間完成一個項目，一年利息6%，可能就有18%的利息了。國有資本他不計算利息的，不計算利息我就比你多18%競爭能力。你掙100塊錢，我也掙100塊錢，但是你的100塊錢要減去18%的資本利息，我不減，我最后給出的業(yè)績可能是我掙了200塊錢，比你還多100塊錢。

　　國有企業(yè)之所以有比別人更高的成本承受能力是因為他的成本是不計息的，他的貸款成本可能也比民營企業(yè)要低，因為他可能降了30%的貸款利率，民營企業(yè)可能上浮了，里里外外的這個資本差可能就是20多，我有20多的資本差你就不可能和我競爭了。

　　有些上市公司也沒有資本利息，他的資本利息很低，但是他要求很高的股東回報，國有企業(yè)的股東回報是沒有那么高的，因為國有資產(chǎn)增值保值的比例是比較低的，你像我們規(guī)定的增值保值的比例才6%，比利息高。這就是國有企業(yè)的目標。

　　民營企業(yè)不一樣，民營企業(yè)是要掙錢的，上市公司也不一樣，上市公司是大家看得見的。所以我不可能去拍那么高的地，我不行我就不拍了，這幾塊地哪塊我們都拿不到，像潘石屹這么多錢都不敢拍下來。

　　觀點新媒體：華遠有沒有拿地？怎么評估華遠在土地市場的競爭力？

　　任志強：我們覺得按現(xiàn)在的情況我們在市場上是沒有競爭能力的，我們拍不了那么高價，我們也不主張拍那么高價，如果別人拍了可能沒人去說什么，我們拍了人家說我們抬高房價和地價就有理由了。我們也不去干這個事，拍不著拉倒。

　　觀點新媒體：市場可能會認為今年的土地供應(yīng)量比較大？

　　任志強：我不這樣認為，你要看，在高增長的地區(qū)，房價高的地區(qū)，都是土地供應(yīng)量嚴重不足的。土地供應(yīng)量很足的地區(qū)，房價是上不去的。在供求關(guān)系相對平衡的時候，我們現(xiàn)在局部地區(qū)的供求關(guān)系是相對平衡的，你像西安、沈陽，他房價是漲不上去的，一年房價才漲100塊錢。因為他供給量很大。他銷售呢，政府補貼一點稅，嘩嘩嘩就上來了，十幾萬塊錢一套嘛。

　　這些地區(qū)是供求關(guān)系得以平衡的，不平衡的是上海。上海他們計劃今年供應(yīng)1200萬平米，但到六月份為止供應(yīng)大概只有250萬平米，是巨大的差距，這邊是銷售增長，嘩嘩嘩地漲，那邊土地供應(yīng)跟不上。然后現(xiàn)在的庫存，網(wǎng)上掛出來的數(shù)據(jù)大概只有500萬平米，兩個半月就賣光了。它現(xiàn)在一個月賣200多萬平米，兩個半月就沒房了。很危險！

　　類似這樣的城市都是這樣，北京才多少？北京土地供應(yīng)量，按計劃來說半年過去了，大概連30%都沒完成，所以才有天價。沒有地??！最近北京拼命往外推啊，可是你查查1、2、3、4月份你推了多少？你就這兩個月才剛開始啊，5月剛剛開始，所以5月份投資才開始上來了，1、2、3月份沒有那么多地，或者說很多地流拍了的，大家不敢買啊，形勢不行。現(xiàn)在形勢好了，有一些城市的地，政府都不賣，等著高價，別以為政府是好心，政府都是壞的，政府就想等著賣高價。

　　北京情況就這樣，按道理政府有權(quán)在一個最高價的時候不賣地，取消這些投標，切塊重新規(guī)劃，變成一個樓座一個樓座賣。這個完全可以做到啊，很多國家和城市都這樣。迪拜都是這樣，迪拜賣的地都是一個樓座一個樓座賣的，你可以買十個樓座，但是我每個樓座都要求有開工時間和竣工時間，你有本事你就都買了，我全都給你規(guī)劃好了。

　　水源球場那個地，把一塊地切成兩半，價格馬上大幅往下降。一個大塊，我自己規(guī)劃，切成兩塊，兩個人規(guī)劃，他就不敢隨便做，每個人的規(guī)劃都得注意，我得影響他，我得遮擋他，他可能遮擋我，他就沒法弄，價格馬上掉下來。

　　政府就壞在這里，他就是讓價格往上走。政府就是為了增加收益，北京今年大概投入一千一百億做土地一級開發(fā)，就是為了增加土地供應(yīng)量。當然，他不是一年，這個土地開發(fā)也不是一年能夠完成的?？赡苎永m(xù)兩年或者三年。但是市長很清楚，拿出一千一百億，市長辦公室規(guī)定我要在短期內(nèi)把它收回來，過去北京賣土地曾經(jīng)是一年是五百多億，兩年就收回來了，因為兩年才可以開發(fā)完?？赡苓@個地夠三年用的，就可以多掙500個億。

　　今年北京土地的地價就已經(jīng)溢價了一百多億，才賣了幾塊地??？這四塊地基本上都是溢價十多億，還有別的溢價地，但這四塊的每塊就溢價十幾個億。沒多少供應(yīng)量啊，加起來不到100萬平米，政府就已經(jīng)多賺50億，我不知道他原來平價的價格可以掙多少，但就從底價算就掙了50個億，你說這樣房價還得了嗎？100萬平米50多個億啊，還不到100萬平米，大概是80萬平米，就多賺50億，你說政府壞不壞，政府太壞了。

　　開發(fā)商賣80多平方米是不可能賺50億的！通縣的土地不賠本就不錯了，還想一平米掙一萬多塊錢。只有掙一萬塊錢，這樣才能賺50億，這怎么可能呢？他這個50個億可是溢價凈賺的50億，平價里頭還有他的利潤，這個還沒算，溢價就是是50億，瘋了一樣。

　　觀點新媒體：但是還是有人買，為什么？

　　任志強：不是有人要買，如果同時拿出一百塊地都是好地，這不就行嗎？還有一種辦法，干嘛要分四天招標呢？同一天，四個場子一塊招，想買第一塊地的人，絕不敢在第二塊地上再投。

　　你現(xiàn)在是順序招標，今天斗一斗，明天斗一斗，后天斗一斗。第一塊沒中吧，第二塊更高，第二塊沒中吧，第三塊更高。挨著往下走，我連著給你拍四天，你今天舉牌不上，你明天有氣你還得舉?；蛘哒f你今天沒舉上，你會回去開會，因為董事會給你授權(quán)了。董事會說，這個形勢不對啊，明天得加點價，然后董事會決定了你還可以再舉高一點，第二天你沒舉上的話，董事會又開會了，你還可以再高一點，第三天你還得往上舉……一定是這么個結(jié)果??！

　　如果是同一天四塊地同時拍賣，就沒這個可能。董事會一定說你投這個吧，不要投那個，兩塊都投，我拿不出那么多錢來?；蛘哒f你投價以多少錢為準。一舉牌三個小時過去了，來不及開會了。

　　政府壞就壞在這，接著要拍大興的地，還得是天價地，為什么，這些人都憋急了，前三個都沒中著，董事會就決定了你多舉點吧。廣渠門10號地要比廣渠門15號地好得多，15000大家就覺得高得不得了了，為什么廣渠門15號地比廣渠門10號地要差，還能舉的比他高呢？就是因為董事會有機會讓你再舉高一點。

　　政府是最壞了，你四塊地放在一起試試，絕不可能這樣！