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　　我對廣州下半年樓市雖然并不樂觀。我覺得目前的市道，對開發(fā)商而言只會越來越不好，而對消費(fèi)者而言只會越來越好。

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　　最近不少中介機(jī)構(gòu)對廣州樓市上半年住宅成交情況作了系統(tǒng)的分析和總結(jié)，如果單從數(shù)據(jù)來看，這些分析和判斷的確沒有錯；但如果結(jié)合市場現(xiàn)實(shí)來看，有些分析和判斷顯然并不能反映市場的實(shí)際狀況。我們可以先來看一下滿堂紅有關(guān)廣州樓市上半年報告中有關(guān)一手住宅的分析：

　　"根據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，1-6月，全市一手住宅的新增供應(yīng)量約為360萬平方米左右（3月份數(shù)據(jù)未公布，預(yù)計在50萬平方米左右），同比增長幅度超過30%；與此同時，全市一手住宅的成交面積不增反而大減43.5%，只有241.78萬平方米，是近5年來的最低位。市場消化率在連續(xù)四年超過100%之后，在2008年上半年突然下降到約70%，出現(xiàn)了供求關(guān)系的大逆轉(zhuǎn)。滿堂紅研究部認(rèn)為，1-6月份除6月份因?yàn)槌山涣康耐蝗环糯蟪^了批準(zhǔn)預(yù)售量外，其它月份批準(zhǔn)預(yù)售量均大于成交量，市場存貨在100萬平方米以上，大約有10000套以上的住宅沒有賣出，由于下半年是推盤的高峰期，奧運(yùn)會的召開又會延緩不少置業(yè)者的購房步伐，因此形勢不容樂觀。

　　不過，盡管從去年9月底二次房貸新政出臺之后的一手住宅成交量不理想，特別是今年的1-5月份的成交量一直不足40萬平方米/月，一手住宅的成交均價卻未見有明顯的下跌，一直呈振蕩波動態(tài)勢。一手樓價在去年第四季度沖上10000元/平方米關(guān)口之后，進(jìn)入2008年第一季度終于"高處不勝寒"回歸萬元以下，但在4、5月份隨著高端商品住宅降價發(fā)售獲得部分觀望已久的剛性需求的短暫回應(yīng)，成交均價又回到10000元/平方米以上，直到6月份才在新一輪的降價潮中回到9569元/平方米的位置。實(shí)質(zhì)上，如果拋開個別月份的漲跌，上半年廣州一手住宅成交均價為9925元/平方米，不僅同比上漲31.5%，環(huán)比也上漲了1.3%，與外界廣為流傳的下跌說法并不一致。"

　　對上述報告大部分的陳述性分析，我基本認(rèn)同，但對滿堂紅認(rèn)為廣州房價實(shí)際是上漲的判斷卻并不認(rèn)同。而且，按滿堂紅的說法，會讓人造成一種印象：似乎成交數(shù)據(jù)反映的才是真實(shí)的，而外界廣為流傳的下跌說法是虛假的。而我認(rèn)為這種不一致其實(shí)是成交數(shù)據(jù)不能反映市場真實(shí)造成的。為什么現(xiàn)實(shí)中明明已經(jīng)出現(xiàn)許多大幅下調(diào)或低開的樓盤，但政府發(fā)布的成交數(shù)據(jù)不能得到反映？這是我近期不斷在思考和探討的問題。我發(fā)現(xiàn)近期由于市場變化比較大，許多成交數(shù)據(jù)比較難以反映市場的真實(shí)情況，比如：廣州今年4月一手住宅房價上升了18%，但實(shí)際是因?yàn)槌山贿^于集中在中心城區(qū)和貴價樓盤造成的；深圳今年6月的數(shù)據(jù)如果不剔出別墅的成交，實(shí)際也是上升的，升幅還不小，所謂的樓價下降了36%，也是用處理后的均價與去年10月最高樓價相比得出的結(jié)果。如果我們用廣州6月的均價9569元與去年10月最高價11574元比，其實(shí)也是下降的，降幅為17.32%。如果像滿堂紅那樣只是采用環(huán)比和同比，其實(shí)是無法比較出房價在這一期間所發(fā)生的變化的。即便如此，從這些數(shù)據(jù)分析中也還是難以全面地看出市場的真實(shí)狀況。我曾舉過近半年來廣州幾個比較典型的樓盤和區(qū)域樓價變化的具體情況：

　　廣州的珠江新城去年住宅最高價位漲到25000-30000元/平米，而現(xiàn)在最低的價位已經(jīng)下降到16000-18000元/平米，如保利心語、匯峰苑以及最近開盤的月島等，降幅高達(dá)30%以上；

　　萬科的金色家園開盤價超過25000元/平米，現(xiàn)在只有18000元/平米不到，降幅也高達(dá)30%；萬科金色康苑和金色荔苑去年底和今年初13000-14000元/平米低價開盤，比當(dāng)時周邊18000-19000元/平米的價位也低近30%；

　　中海金沙灣和恒大御景半島樓價由12000-13000元降至6000-7000元，降幅也都在30%-40%以上；

　　花都、從化一些遠(yuǎn)郊樓盤樓價由過萬元降至4000-5000元，甚至出現(xiàn)2字頭的樓盤，降幅高達(dá)40-50%。

　　最近，星河灣最高優(yōu)惠90萬/套，相當(dāng)于房價從2萬降到1.5萬；送車位、送公寓、送迪拜游、送寶馬等變相降價的現(xiàn)象也不斷出現(xiàn)。但這些市場事實(shí)卻在政府公布的成交數(shù)據(jù)中無法反映出來，原因在于傳統(tǒng)的分析方法只注重同比和環(huán)比，卻沒有與近期最高或最低價作比較。因此，我認(rèn)為現(xiàn)在不僅要改變過去只注重同比和環(huán)比分析的做法，還要采取定量與定性分析相結(jié)合、成交數(shù)據(jù)與市場事實(shí)縣結(jié)合方法，才能準(zhǔn)確分析判斷市場。

　　目前，廣州樓市的確還沒有出現(xiàn)房價全面大幅下降的態(tài)勢和局面，但部分樓盤已經(jīng)出現(xiàn)20-30%左右的降價，只是出于輪番降價的狀態(tài)，并沒有形成恐慌性拋盤、崩盤和全面大幅度降價的趨勢。不過，我對廣州下半年樓市雖然并不樂觀。我覺得目前的市道，對開發(fā)商而言只會越來越不好，而對消費(fèi)者而言只會越來越好。從廣深兩地樓市的現(xiàn)狀來看，房價基本上已經(jīng)進(jìn)入下行通道，市場也已經(jīng)基本進(jìn)入買方市場。但這僅僅是市場轉(zhuǎn)變的起始，而非終結(jié)。開發(fā)商要有充分的思想準(zhǔn)備，才能熬過長期的困境。

　　整體來看，廣州下半年樓市有效需求不足的狀況依然難以改變；樓市階段性的底部可能在下半年會被突破，因?yàn)榻鼛讉€月開發(fā)商資金回籠并不理想。例如，萬科停止低價促銷策略后，成交量不斷回落，業(yè)績和任務(wù)將迫使這些開發(fā)商再次深度降價促銷。廣州中心城區(qū)近期推盤量有所回落，而郊區(qū)盤推盤力度則較大。但大都采取明送暗降的手法，努力不使成交數(shù)據(jù)太難看，比如送車、送車位、送迪拜游、送房子、送豪裝等等。如果這些促銷策略奏效，7-8月的成交數(shù)據(jù)會呈現(xiàn)量增價跌的態(tài)勢，否則可能會再次出現(xiàn)價量齊跌。而9-10月會是開發(fā)商全面發(fā)力推盤的黃金旺季，估計還有較多開發(fā)商讓利促銷，樓市可能會出現(xiàn)成交回升的狀況，但房價則可能回穩(wěn)或微跌。這段黃金季節(jié)如果銷售良好，將會持續(xù)保持到年末；但如果差強(qiáng)人意，則將會出現(xiàn)進(jìn)一步的降價促銷行為，以加速資金回籠和沖擊年度業(yè)績。

　?。ū疚臑橛^點(diǎn)網(wǎng)六城樓市分析專稿）