-
創(chuàng)興置業(yè) 超高溢價收購地產(chǎn)資產(chǎn)
上海振龍開發(fā)的綠洲康城項目位于浦東康橋開發(fā)區(qū)康橋路兩側(cè)，總規(guī)劃建筑面積93.59萬平方米，目前已完成15.2萬平方米開發(fā)面積，規(guī)劃剩余項目可開發(fā)面積78.3萬平方米，可開發(fā)年限預(yù)計4-5年。
2007年，地產(chǎn)企業(yè)中盈利能力較強的開發(fā)商萬科的結(jié)算面積為393.7萬平方米，結(jié)算收入351.8億元，實現(xiàn)凈利潤48.4億元；金地集團(600383)結(jié)算面積89.24萬平方米，結(jié)算收入72.81億元，實現(xiàn)凈利潤9.65億元；保利地產(chǎn)(600048,股吧)結(jié)算面積110萬平方米，結(jié)算收入74.08億元，實現(xiàn)凈利潤14.89億元。按結(jié)算面積及凈利潤簡單計算，上述三家盈利能力較強的地產(chǎn)商平均每平方米結(jié)算面積相對應(yīng)的凈利潤約為1230元左右，銷售凈利率約為14.6%。
按綠洲康城項目每平方米結(jié)算面積相對應(yīng)的凈利潤為萬科、金地集團及保利地產(chǎn)平均值的3倍即3690元計算，目前上海振龍開發(fā)的綠洲康城項目剩余的78.3萬平方米可開發(fā)面積相對應(yīng)的凈收益約為28.89億元，按60.07%股權(quán)計算，相對應(yīng)的凈利潤約為17.36億元，不及創(chuàng)興置業(yè)收購上海振龍60.07%股權(quán)所支付的溢價20.53億元。
據(jù)了解，綠洲康城項目最高銷售均價約為12000元/平方米，以此計算，上海振龍開發(fā)的綠洲康城項目剩余的78.3萬平方米可開發(fā)面積相對應(yīng)的銷售收入約為93.96億元，按銷售凈利率35%計算(2007年上海振龍的銷售凈利率為31.35%)，相對應(yīng)的凈利潤約為32.89億元，其60.07%權(quán)益對應(yīng)的凈利潤約為19.75億元，這一數(shù)字仍然低于20.53億元的收購溢價。
據(jù)最新統(tǒng)計顯示，2008年7月上半月，上海新建商品住宅的成交量環(huán)比下滑了22%，且只相當于2007年同期成交的三成。因此在上述計算中，對綠洲康城項目每平方米結(jié)算面積相對應(yīng)的凈利潤3690元及35%的銷售凈利率均是建立在高估的基礎(chǔ)上的。而即使是在高估的情況下，上海振龍未來所能夠?qū)崿F(xiàn)的凈利潤總和仍遠遠低于創(chuàng)興置業(yè)對其的收購溢價，可見此次收購的價格是極其不合理的。
擬收購的目標資產(chǎn)未來能夠給上市公司帶來的凈收益低于支付的溢價，這樣的資產(chǎn)收購對上市公司而言，無疑并不恰當。
風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁上市公司
由于房地產(chǎn)業(yè)前期發(fā)展速度過快，隨著宏觀調(diào)控效應(yīng)開始顯現(xiàn)，目前國內(nèi)大部分城市的樓市都已進入調(diào)整期，房地產(chǎn)市場價格開始出現(xiàn)回落，銷售量明顯放緩，觀望氣氛加重，市場逐漸回歸理性。
實際上，雖然創(chuàng)興置業(yè)首次收購上海振龍39.93%的股權(quán)的價格并不合理，收購?fù)瓿芍?，上海振?004年和2005年及2006年的盈利水平遠遠低于公司當初收購時的預(yù)期。
但由于2007年上海房價大幅飆升，使得綠洲康城項目的盈利能力大幅度提高，而按目前房價粗略估算，綠洲康城項目的房價需在2007年的基礎(chǔ)上再次提升30%-40%以上，創(chuàng)興置業(yè)的此次收購才能夠做到不虧，而由于目前房地產(chǎn)市場價格已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的松動，未來價格走勢已經(jīng)存在極大的不確定因素。
上海振龍成立初期原始股東出資僅有2000萬元，創(chuàng)興置業(yè)兩次收購上海振龍合計100%股權(quán)的價格累計高達約23億元，從成立至今短短的7年時間里，原始股東獲得了超過20億元的凈收益。
通過將擬開發(fā)的項目高溢價轉(zhuǎn)讓給上市公司的方式，上海振龍的實際控制人即創(chuàng)興置業(yè)的實際控制人陳榕生提前鎖定了約20余億元的利潤，而風(fēng)險則轉(zhuǎn)嫁給了上市公司。未來若房價下跌，創(chuàng)興置業(yè)極有可能會遭遇重創(chuàng)，即使未來房價能夠保持目前的水平不變，創(chuàng)興置業(yè)也將會因收購溢價過高而遭受損失。
·新世界百貨：斥2.9億元收購瀋陽3.25萬平米物業(yè)連停車場 08/07/28
·香港街市大王的淘金術(shù)：動物異常兇猛 08/07/28
·深物業(yè)：重聘保薦機構(gòu) 法律仲裁有異議 08/07/28
·銀行業(yè)與市場：二房颶風(fēng) 08/07/28
·創(chuàng)興置業(yè) 超高溢價收購地產(chǎn)資產(chǎn) 08/07/28
-
觀點網(wǎng)關(guān)于本網(wǎng)站版權(quán)事宜的聲明:
觀點網(wǎng)刊載此文不代表同意其說法或描述，僅為客觀提供更多信息用。凡本網(wǎng)注明“來源：觀點網(wǎng)”字樣的所有文字、圖片等稿件，版權(quán)均屬觀點網(wǎng)所有，本網(wǎng)站有部分文章是由網(wǎng)友自由上傳，對于此類文章本站僅提供交流平臺，不為其版權(quán)負責(zé)。如對稿件內(nèi)容有疑議，或您發(fā)現(xiàn)本網(wǎng)站上有侵犯您的知識產(chǎn)權(quán)的文章，請您速來電020-87326901或來函guandian#126.com（發(fā)送郵件時請將“#”改為“@”）與觀點網(wǎng)聯(lián)系。
