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　　對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，計劃是什么？根據(jù)我們多年對房地產(chǎn)企業(yè)的咨詢經(jīng)驗，我們認為，無論如何界定如何劃分，房地產(chǎn)企業(yè)的計劃無外乎兩類。

　　古人云：凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢，可見計劃的重要性。有效的計劃管理能幫助企業(yè)管理者合理分配資源、順利達成目標(biāo)，在崇尚科學(xué)管理的現(xiàn)代企業(yè)里莫不重視對計劃的管理，而在房地產(chǎn)企業(yè)里，由于投資規(guī)模大、周期長、對各專業(yè)協(xié)同作業(yè)要求高等行業(yè)特點，應(yīng)更強調(diào)計劃的重要性。然而根據(jù)我們多年房地產(chǎn)行業(yè)咨詢的實踐，發(fā)現(xiàn)不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是眾多中小型企業(yè)在計劃管理方面存在不少誤區(qū)，表現(xiàn)在以下兩方面：

　　1.對計劃管理的重要性認識不足，觀念上需轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)在我國尚屬一個年輕的行業(yè)，行業(yè)發(fā)展時間短，經(jīng)驗不足，無論國家政策、法規(guī)的制定、監(jiān)管，還是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運作等方面均存在不同程度的不完善和不規(guī)范的地方，“三邊工程”較為普遍。由于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)受外部產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、土地政策甚至自然的、氣候的因素影響較大，使很多企業(yè)普遍產(chǎn)生“計劃無用”、“計劃趕不上變化”的思想觀念。然而，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境的多變性和不確定性恰恰反映出計劃的重要性，沒有計劃何談變化？沒有計劃前提下的變化將無一例外的陷入自由主義的陷阱，結(jié)果可想而知：項目進度延期、成本嚴(yán)重超支、質(zhì)量問題層出不窮，最終導(dǎo)致客戶投訴率居高不下，經(jīng)營業(yè)績和品牌形象嚴(yán)重受損。

　　2.計劃管理體系性缺失。首先，對計劃是什么認識不清，經(jīng)營計劃、工作計劃、開發(fā)計劃、進度計劃、工程計劃等等不同名稱、不同類別的計劃重疊、混淆在一起，計劃管理部門疲于奔命，效果卻很差；其次，計劃管理缺少組織保障，沒有專業(yè)的計劃管理部門統(tǒng)籌公司的計劃，有些企業(yè)將計劃管理的職責(zé)放在行政管理部、總裁辦、總經(jīng)辦等行政部門，由于缺少了對開發(fā)環(huán)節(jié)具體業(yè)務(wù)的了解，這些部門實際不能承擔(dān)有關(guān)計劃的編制、統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)等職責(zé)，只能淪為計劃的收集、匯總和考核期末按計劃考核評分的部門，計劃管理的效果不佳；最后，缺乏計劃管理相應(yīng)的制度、流程、操作指引和工作標(biāo)準(zhǔn)支撐，表現(xiàn)為：計劃制定合理性不強、計劃變更隨意性大、變更頻繁、計劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性收到很大挑戰(zhàn)等等。

　　當(dāng)然，在這里，我們不想討論對于房地產(chǎn)企業(yè)計劃的重要性，以及計劃管理體系的職責(zé)分工、組織保障和制度流程，因為隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的宏觀調(diào)控、競爭的日益激烈、以及客戶的力量逐步加強，房地產(chǎn)企業(yè)對計劃的觀念和管理的規(guī)范性都在快速提升。然而，有一個問題是需要首先得到解決的，那就是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，計劃是什么？根據(jù)我們多年對房地產(chǎn)企業(yè)的咨詢經(jīng)驗，我們認為，無論如何界定如何劃分，房地產(chǎn)企業(yè)的計劃無外乎兩類：

　　1.公司經(jīng)營(工作)計劃。公司經(jīng)營計劃是整個公司在一個財務(wù)年度內(nèi)全部工作的集合，年度經(jīng)營計劃以財年初為起點，以財年末為終點，管理范圍包括一個財政年度。對于多個項目并行開發(fā)的企業(yè)，公司年度經(jīng)營計劃是該年度內(nèi)多個項目開發(fā)計劃落實在該年度內(nèi)全部開發(fā)工作的匯總和集合。年度經(jīng)營計劃只包括本年度內(nèi)公司各部門的全部工作，不包括下一年度的工作內(nèi)容。公司經(jīng)營計劃通常包括經(jīng)營目標(biāo)和實現(xiàn)目標(biāo)的具體行動和措施。為管理上的方便，年度經(jīng)營計劃可按時間劃分為半年的、季度的甚至月度經(jīng)營計劃，也可以按照專業(yè)化的原則，將經(jīng)營計劃分解為各部門的半年的、季度的和月度的工作計劃。經(jīng)營計劃的編制依據(jù)是該年度內(nèi)的項目開發(fā)計劃，同時，經(jīng)營(工作)計劃也是用于指導(dǎo)、約束公司和各部門日常工作的文件，對于以計劃考核為重點考核內(nèi)容的企業(yè)中，階段內(nèi)經(jīng)營(工作)計劃的完成情況是進行績效考核的主要指標(biāo)；

　　2.項目開發(fā)計劃。項目開發(fā)計劃面向一個完整的項目，管理范疇從項目開發(fā)立項到項目后評估結(jié)束，涉及項目的全生命周期(不僅僅包括項目工程建設(shè)階段的計劃)。項目開發(fā)計劃以項目開發(fā)的關(guān)鍵時間節(jié)點(開工、開盤、竣工、交房、結(jié)盤)為骨干，綜合項目開發(fā)的各專項計劃(設(shè)計研發(fā)計劃、工程建設(shè)計劃、營銷推廣計劃、招投標(biāo)計劃等)，經(jīng)平衡、協(xié)調(diào)形成。項目開發(fā)計劃通?？缍鄠€財政年度，需要通過多個財政年度的持續(xù)開發(fā)才能完成全部開發(fā)內(nèi)容，項目開發(fā)計劃落實在某一財年內(nèi)的工作構(gòu)成了該年度經(jīng)營(工作)計劃的一部分。項目開發(fā)計劃包括某一項目全部的開發(fā)工作，但不包括其他項目的任何內(nèi)容。

　　通過對房地產(chǎn)企業(yè)兩類計劃的概念界定，我們可以得到如下觀點：

　　1.項目開發(fā)計劃是公司經(jīng)營計劃編制的基礎(chǔ)和依據(jù)；

　　2.公司經(jīng)營計劃是多個項目開發(fā)計劃映射在某特定時間段內(nèi)的具體落實和體現(xiàn)；

　　3.對于以房地產(chǎn)開發(fā)為唯一業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)，兩類計劃所描述的最本質(zhì)的工作是一致的、談的都是一回事；但需要補充的是，經(jīng)營計劃的內(nèi)容應(yīng)大于項目開發(fā)計劃，因為經(jīng)營計劃中通常包含組織發(fā)展、人才梯隊建設(shè)、品牌管理、行政計劃等與項目開發(fā)計劃沒有直接關(guān)系的工作內(nèi)容；

　　4.盡管如此，兩類計劃對于房地產(chǎn)企業(yè)而言都有必要編制，兩類計劃管理的角度是不同的：項目開發(fā)計劃從項目開發(fā)的全局著眼，對跨多個年度開發(fā)的項目確保項目后期計劃目標(biāo)的一致性和連續(xù)性。而公司經(jīng)營計劃則縮短了管理范疇，聚焦在某一財政年度，確保了多個項目開發(fā)計劃的階段性目標(biāo)的實現(xiàn)。

　　在弄清了房地產(chǎn)企業(yè)的計劃是什么這個問題后，計劃體系的建設(shè)，包括組織保障、制度流程、工作標(biāo)準(zhǔn)等一系列問題的解決也就水到渠成了，房地產(chǎn)企業(yè)通過計劃的編制、計劃的執(zhí)行、反饋和考核實施等一系列管理“組合拳”，一定能開創(chuàng)出更大的發(fā)展空間，愿所有的房地產(chǎn)企業(yè)都能建立起科學(xué)、合理、適用的計劃管理系統(tǒng)，走上發(fā)展的快車道。

　　文：北京正略鈞策企業(yè)管理咨詢有限公司 楊健