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　　預(yù)計2008年高品質(zhì)辦公物業(yè)的租售價格將進入一個整體理性平穩(wěn)，個體表現(xiàn)差異化逐漸明顯的階段。

　　分布及供應(yīng)

　　據(jù)第一太平戴維斯研究表示，目前深圳市高品質(zhì)辦公物業(yè)在福田、羅湖、南山三區(qū)均有分布，其中以福田中心區(qū)、羅湖蔡屋圍及國貿(mào)、南山商業(yè)文化中心區(qū)最為集中。截至2008年上半年，深圳市高品質(zhì)辦公物業(yè)存量23棟，總建筑面積(辦公功能部分)約150萬平方米，其中有14棟集中在福田區(qū)。

　　福田中心區(qū)自1999年以來逐漸成為深圳市高品質(zhì)辦公物業(yè)市場最為活躍的熱點區(qū)域，2005~2007年是該區(qū)域高品質(zhì)辦公物業(yè)入市的高峰期，目前深圳大部分存量及在建高品質(zhì)辦公物業(yè)均集中在此區(qū)域范圍內(nèi)。預(yù)計未來3~5年內(nèi)，該區(qū)域仍將保持"市場領(lǐng)跑者"的地位，但相信供應(yīng)結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)明顯變化，企業(yè)自用或持有純租賃類型的辦公物業(yè)將成為區(qū)域重要的供應(yīng)特征，預(yù)計會有更多的辦公物業(yè)達到國際GRADEA水平。

　　相比2007年下半年多個高品質(zhì)純租賃型甲級寫字樓項目入市的熱鬧景象，2008年一季度甲級寫字樓市場顯得較為平靜，并無新盤推出，主要原因一方面是由于過去兩年開發(fā)商在該區(qū)域的存量土地被大量消化了，另一方面與政府希望提高區(qū)域土地綜合價值而嚴格控制區(qū)域商業(yè)性質(zhì)土地供應(yīng)有密切關(guān)系。2008年以來，政府在該區(qū)域通過定向掛牌形式出讓8宗商業(yè)用途土地，總建筑面積約60萬平方米，大部分都定向為金融、保險、能源等行業(yè)的大型企業(yè)的自用物業(yè)，加上已出讓的平安保險等項目，未來5年內(nèi)預(yù)計有150萬平方米的以企業(yè)自用為主的高品質(zhì)辦公物業(yè)出現(xiàn)在福田區(qū)。

　　另一方面，從近期預(yù)計新推的一些高品質(zhì)辦公物業(yè)給市場的信息來看，"只租不售，單一業(yè)權(quán)"的發(fā)展態(tài)勢逐漸明顯，這種現(xiàn)象很大程度體現(xiàn)了開發(fā)商在具備一定資金實力后開發(fā)經(jīng)營理念的升級，也使得市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)更為合理。

　　需求及價格

　　由于2007年下半年市場政策環(huán)境多變，房地產(chǎn)市場投資態(tài)度趨于觀望，高品質(zhì)辦公物業(yè)市場中大量自用客戶推遲購買或轉(zhuǎn)向租賃，投資客亦因交易成本上升陸續(xù)退出市場，這些均導(dǎo)致2007年下半年至2008年上半年這一段時間內(nèi)深圳高品質(zhì)辦公物業(yè)成交量大幅下滑；同時由于2007年末入市項目多為純租賃型物業(yè)，對市場平均銷售價格的提升作用并不明顯，全市甲級寫字樓平均售價保持平穩(wěn)態(tài)勢，2008年一季度平均售價達30,227元/平米，相比2007年第四季度僅上漲1.5%，價格快速上漲的勢頭受到了一定遏制。

　　但是，由于短期內(nèi)供應(yīng)量逐漸萎縮，而高品質(zhì)辦公物業(yè)尤其是甲級辦公物業(yè)市場需求的一些主流企業(yè)擴張愿望仍然濃厚，這部分客戶對價格的敏感度較低，使得深圳市尤其是福田中心區(qū)的高端辦公物業(yè)的平均租金仍然一路走高，2008年一季度甲級寫字樓全市平均租金水平達到163元/平米/月，相比2007年第四季度上漲8%；福田區(qū)租金、售價均仍然保持最高位，羅湖區(qū)表現(xiàn)穩(wěn)定，而南山區(qū)租金漲勢明顯。

　　未來趨勢分析

　　目前深圳市已有多個高品質(zhì)寫字樓項目已經(jīng)或即將竣工，預(yù)計大部分將于2008年進入市場。從供應(yīng)總量方面看，2008年將是深圳市高品質(zhì)辦公物業(yè)市場繼2005年后又一個高峰。而從區(qū)域發(fā)展趨勢來看，隨著深圳城市重心西移的趨勢進一步明顯，南山區(qū)發(fā)展勢頭日趨強勁，將成為高品質(zhì)辦公物業(yè)供應(yīng)的熱點片區(qū)；而寶安中心區(qū)的發(fā)展?jié)摿σ膊蝗菪∮U；此外，羅湖、華強北-上海賓館沿線大型舊改項目的成型，將在未來的高品質(zhì)辦公物業(yè)供應(yīng)市場占據(jù)重要地位?？梢钥吹?，未來深圳市高品質(zhì)辦公物業(yè)市場將逐漸走向更為均衡更成熟的綜合發(fā)展期。

　　深圳產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的強勁發(fā)展，深港聯(lián)系持續(xù)加強，世界知名企業(yè)陸續(xù)進入深圳，珠三角地區(qū)及深圳本土民營企業(yè)也正處于蓬勃發(fā)展的黃金階段，對于高品質(zhì)辦公物業(yè)的需求將進一步增強。具備相當(dāng)發(fā)展?jié)摿εc資金實力的中型私營企業(yè)將與大型知名、跨國企業(yè)以及國有企業(yè)共同成為深圳市高品質(zhì)辦公物業(yè)市場的需求主體。

　　在供應(yīng)持續(xù)加大、自用需求持續(xù)旺盛的背景下，同時多項宏觀調(diào)控政策仍將發(fā)揮作用，預(yù)計2008年高品質(zhì)辦公物業(yè)的租售價格將進入一個整體理性平穩(wěn)，個體表現(xiàn)差異化逐漸明顯的階段。

       （稿件內(nèi)容來源：第一太平戴維斯）