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　　長(zhǎng)三角陷入“有價(jià)無(wú)市”怪圈

　　要么價(jià)升量跌，要么價(jià)跌量升。今年開(kāi)始，長(zhǎng)三角樓市的開(kāi)發(fā)商必須面對(duì)一道兩難的選擇題。這與廣州與深圳的“真摔”形成對(duì)比。

　　對(duì)于目前上海樓市來(lái)說(shuō)，去年量?jī)r(jià)齊升的狀態(tài)再難以維系，而是進(jìn)入了博弈的膠著狀態(tài)，即使有降價(jià)牌打出也僅是“作秀”并非“真摔”，還有城市在維持高價(jià)位的同時(shí)銷售量不斷縮水。專家認(rèn)為，這是“弱市”最為典型的市場(chǎng)表現(xiàn)。

　　上海市場(chǎng)陷入膠著

　　“市場(chǎng)好的時(shí)候，市場(chǎng)狀況就如同一個(gè)梭子，中間的樓市成交量巨大，剛性需求釋放。但是市場(chǎng)不好的時(shí)候，市場(chǎng)狀況如同一個(gè)漏斗，高檔住宅和低價(jià)位房屋這兩個(gè)銷量較小的市場(chǎng)放量，但是中間大多數(shù)的成交成為了‘沉默的大多數(shù)’。”世邦魏理仕住宅項(xiàng)目營(yíng)銷部高級(jí)董事陳煒對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示。

　　上海樓市在5月份進(jìn)入了推盤的高峰期，但是市場(chǎng)成交量令人沮喪。這與去年量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)相比發(fā)生了很大的變化。

　　推盤量大增的同時(shí)，大多數(shù)的樓盤在5月份大都提價(jià)銷售。根據(jù)中房指數(shù)上海辦公室上月對(duì)142個(gè)樣本樓盤所做的調(diào)查，有41%的公寓樓盤出現(xiàn)價(jià)格上漲，比重較4月基本持平，平均漲幅則為3.9%，最大漲幅8.1%。相比而言，僅有9%的公寓樓盤出現(xiàn)價(jià)格下跌，最高跌幅為5.7%，平均跌幅僅為1.9%。

　　大量新盤推出卻無(wú)人喝彩，更多的購(gòu)房者在選擇等待。佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，5月份上海商品住宅的成交量只相當(dāng)于去年5月的44.5%，同比下降55.5%。

　　供需比方面，5月商品房的總成交量只有143.31萬(wàn)平方米，供需比達(dá)到1.24∶1。其中，商品住宅的成交量為104.28萬(wàn)平方米，供需比更是達(dá)到1.28∶1。

　　“我們針對(duì)上海外環(huán)樓盤進(jìn)行摸底，發(fā)現(xiàn)有很多樓盤仍在捂而不售，他們認(rèn)為現(xiàn)在還不是銷售的最好時(shí)機(jī)，恐怕賣不上好價(jià)錢。如果實(shí)在不行，我們寧愿推遲上市，或是改為招租。”一位新進(jìn)上海的開(kāi)發(fā)商對(duì)本報(bào)記者表示。

　　上月底，上海前20強(qiáng)擁有豪宅業(yè)務(wù)的中介公司以及在滬的外資機(jī)構(gòu)房產(chǎn)中介商公司高層出席了湯臣集團(tuán)有關(guān)“湯臣一品租賃中介推薦會(huì)”。原先堅(jiān)定“只售不租”的湯臣一品宣布從2008年5月27日起將調(diào)整市場(chǎng)策略，轉(zhuǎn)作“售租并舉”，4棟濱江景觀樓宇中的B棟大樓將用于對(duì)外出租。租賃價(jià)格創(chuàng)出介于7.5萬(wàn)元/月至12萬(wàn)元/月的“天價(jià)”。

　　由此，上述新進(jìn)上海的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為還有大量的樓盤沒(méi)有放量，這導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)陷入了某種膠著的怪圈。

　　樓市彌漫降價(jià)預(yù)期

　　降價(jià)僅是目前在上海樓市中出現(xiàn)的一種苗頭。與上海有樓盤在4月份到6月份進(jìn)行象征性降低價(jià)格不同，已經(jīng)有城市樓市開(kāi)始以降價(jià)來(lái)?yè)Q取銷量的上升。事實(shí)證明，降低價(jià)格可以緩解目前樓市有價(jià)無(wú)市的狀況。

　　若沒(méi)有降價(jià)促銷的樓盤，5月南京樓市也很難有起色。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：南京當(dāng)月全市商品住宅成交相比4月多3.6萬(wàn)平方米，共計(jì)375套。多出的成交量基本都來(lái)自于降價(jià)促銷的江北樓市。因?yàn)榻刂?008年一季度，城北商品住宅的成交均價(jià)為7898元/平方米，是主城區(qū)價(jià)格最低的板塊。

　　拉動(dòng)成交量的降價(jià)樓盤在整個(gè)南京樓市中占比很小。南京城西的樓盤依然大都價(jià)格堅(jiān)挺，還有少量樓盤價(jià)格上浮。例如一之前均價(jià)不足9000元/平方米的樓盤將其將推出的挑高小戶型毛坯房定價(jià)為1萬(wàn)~1.3萬(wàn)元/平方米。

　　價(jià)格的堅(jiān)挺難以換來(lái)成交。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，有樓盤在上月推出140套房源，一個(gè)月內(nèi)銷售量不足30%。

　　根據(jù)南京一地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布《2008年南京房地產(chǎn)潛在需求研究報(bào)告》：今年1~5月南京商品住宅共成交19758套，與去年同期相比縮水了近47%，樓市依然未走出觀望情緒。

　　該機(jī)構(gòu)對(duì)近5000名潛在購(gòu)房者進(jìn)行了調(diào)查，將近1/4的人表示，僅能承受單價(jià)6000元/平方米以下的住宅，單價(jià)15000元/平方米以上的市場(chǎng)承受能力則為零。動(dòng)輒每平方米上萬(wàn)元的南京主城區(qū)商品房房?jī)r(jià)與購(gòu)房者心理承受基準(zhǔn)出現(xiàn)落差，最終導(dǎo)致必須以降價(jià)來(lái)?yè)Q取銷量。

　　降價(jià)被市場(chǎng)證明是緩解樓市可能遭遇有價(jià)無(wú)市危機(jī)的最好方式。目前看來(lái)，從6月份開(kāi)始，已經(jīng)有樓盤通過(guò)不同的方式變相降價(jià)。例如上海奧林匹克花園三期5月推盤當(dāng)日推出的優(yōu)惠幅度最高達(dá)16萬(wàn)元，上?？党?月開(kāi)盤享受25%的優(yōu)惠。

　　但是降價(jià)低調(diào)而且是極少數(shù)樓盤所為，僅是一種對(duì)市場(chǎng)的試水。佑威房產(chǎn)研究中心主任薛建雄認(rèn)為這僅是某種小幅的促銷?，F(xiàn)在分析看來(lái)，下半年，一些相對(duì)滯銷的樓盤還會(huì)陸續(xù)推出一系列的打折降價(jià)優(yōu)惠活動(dòng)，但促銷的力度并不一定會(huì)很大。

　　“市場(chǎng)價(jià)格的提升對(duì)于判斷整個(gè)市場(chǎng)的形勢(shì)沒(méi)有幫助。因?yàn)閺纳虾＝衲?、5月份的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)成交量同比是萎縮的。大多數(shù)購(gòu)房者都處于觀望的狀態(tài)。”陳煒說(shuō)。